ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その５

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての　その5になりました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見交換をしませんか。

所在地：東京都港区南青山7丁目373-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 、東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 、東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分
間取：3LDK
面積：106.70平米
売主：三菱地所レジデンス

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/409684/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/407841/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395429/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

[201: マンション比較中さん]

売りが出てますね。
Over Valueでしょう。
広尾の中心までは15分ぐらいあるでしょうに。

1億 7,000万円 ローンシミュレーション 間取り2LDK+WIC+SIC+N 所在地 東京都港区 南青山7丁目 専有面積86.48m2 所在階1階/7階建 交通東京メトロ日比谷線 「広尾」 駅 徒歩11分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」 駅 徒歩14分 築年月2017年8月 向き南西

[202: 匿名さん]

裏にあるパークマンションは、バブル期に坪２０００くらいでしたが、その値段では…。

一旦ケチがついたマンションって、売れるのかな？

[203: マンション比較中さん]

敷地ギリギリ目一杯建ててるし、パークマンションほどのステータスはないですよ。
この部屋は1階で間取りよくないようですし。

[204: 匿名さん]

ここのすぐ近くにある西麻布レジデンス、地味な新築賃貸マンションですが、賃料１００万クラスでしたが、すんなり満室になってしまいましたね。

このマンション、これだけ騒がれたあとだと、心情的に自分で買って住むのは微妙だけど、借りて住む、というニーズはあるかも。

[205: 匿名さん]

ここと同じく施工トラブルで契約解除となった三井の新川崎のタワマンは、当初の販売価格で販売再開したからバーゲンセールとなった。

あちらは、再契約希望者には優先して販売するってのと、販売価格は変えないってのが解約時の条件にあったはず。

[206: 匿名さん]

＞205

少し事実と異なるので補足。
＞ここと同じく施工トラブルで契約解除となった三井の新川崎のタワマンは、当初の販売価格で販売再開したからバ＞ーゲンセールとなった。
＞あちらは、再契約希望者には優先して販売するってのと、販売価格は変えないってのが解約時の条件にあったはず。

当初購入者は、一度解約に応じることを条件に、再販売時に同じ部屋を同条件で購入可能する権利が付与された。

トラブル発生時点で未販売の住戸及び当初購入者が再度購入しなかった住戸は、再販売時に当初販売価格の1割～2割高で、一般に再販売された。

当初の販売価格で買えたのはあくまでも当初の購入者のみだから、バーゲンセールとは言えない。

[207: 匿名さん]

もう一つ補足すると、手付は倍返しでその他の損失補てんは無し、再契約したのは8割くらいだった気がした。

再契約後、未入居で転売に出した部屋も10くらいあったが、当初購入価格と再販売価格の差額＋αの利益を乗せて成約していたとの噂だから、再販価格もバーゲンセールとまではいかないがお得だったのかもしれない。

[208: 名無しさん]

デザインコートにはエレベーターの近くにドアなし階段がありました。方角もよくないし違和感があります。部屋に至る廊下も狭いし入り組んでいる気がします。エレベーターがやたら多くて、宅配の人はたどりつけるのだろうかと思ってしまいます。コンシェルジュがいるから大丈夫なのかしら。
全体として計画した時期がよくなかったのかな。今ならもっとゆったりした設計になったのかもしれない。

[209: ご近所さん]

引き渡しが終わったら、どっと売りが出てきましたね。

[210: 匿名さん]

>>209 ご近所さん
これ、購入者が即売ってるのか、地所が売れ残りを売ってるのか、どっちなんでしょうね？
しかし、建て替えたとはいえ、栄えあるグラン第１号欠陥マンションのイメージが強すぎる。借りるのはいいけど、所有はねって感じです。

[211: 匿名さん]

教育のこと等諸々あって、この辺りで探しており、坪７００位で、少し高いけど、まあ、この辺りだと妥当なのかな、と思って見に行きました。

完全に建て替えたのかと思ったら、なんと、地下は残して上だけ建て替えた？みたいな、ツギハギみたいなことしていると聞き、安全性に問題はないと言われても、ドン引きして、アッサリやめました。

心理的には、完全に欠陥マンションだと思います。建て替えるなら、完全に建て替えるべきでした。

何というか、色々な意味で残念過ぎる。

ここは、坪５００だろうが嫌な人は嫌。特に、富裕層は、案外、縁起とか重視する気がします。

坪３００なら、賃貸でぼろ儲けできるのですそりゃ買うけど、自分は住まない、というマンションだと思います。

三菱は、多額の時間と迷惑をかけて、何とも言えない物を作り出してしまいました…。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
免震なので、どっちみち地下の土台部分と上建物の間に積層ゴムが入り、別物になる。
その上で、土台部分に欠陥はなく問題ないとされたんでしょう。実際、掘り起こすのも大変だしね。
例の、孔がなかったり後で適当に開けて鉄筋切ったりという欠陥は、上建物に発生したということでしょう。

しかし、そう言われても買う側の立場になれば嫌ですよね。こっちは素人だし、ましてや確認もできないのですから。

チェックアイズが、施工会社から上がったチェックシートをチェックしてただけとか、お笑いネタかよというか、事実は小説より奇なりレベルですね。

[213: 匿名さん]

この欠陥事件で学んだことは、ロシアンルーレットよろしく新築青田買いは恐いということですね。三井も住友も杭長足りない傾きマンション建てたし、最大手がこれなら、もう会社レベルでここは安心という所はないと思いました。欠陥が発覚しても金銭補償さえ期待できない中小は論外ですしね。

強いて言えば、リスク回避法は、大手デベの悪評の立っていない中古マンションを買うということですかね。

[214: マンション検討中さん]

主杭を残したのは建設途中にココ一帯高さ制限が導入されて確か4階建てまでしか建てられなくなったからというのもある。全部立て直しだとまた改めて認可を取ることになりその時点で７階の再建築ができなくなるため。

[215: マンション検討中さん]

7階建で免震装置が付いているのですね

[216: 匿名さん]

グラン南青山とグラン南青山高樹町は別物だということを認識するのにちょっと時間がかかった

[217: 匿名さん]

転売が上手くいってナイスね

[218: マンション検討中さん]

立地はあまり好きではないので坪700万円はかなり割高と思えるのだけど、私には。

[219: 名無しさん]

五丁目は坪1000万円、七丁目は坪700万円ということなんでしょう

[220: 匿名さん]

>>216 匿名さん
わかる。グラン南青山は名前で損してるな。

[221: マンション比較中さん]

坪700万円なのになかなか売れていないですね。
グランドコートの売りしか出ていないですね。

[222: 匿名さん]

急にネガが増えましたね。
ただでさえ悲惨なマンションなのに、これ以上貶めなくとも…。

[223: マンション検討中さん]

>>211 匿名さん

つぎはぎみたいなのって、通常と違って何か技術的な問題あるのですか？
それこそ欠陥？

[224: eマンションさん]

>>223 マンション検討中さん
私も気になったので不動産屋にその質問をしたところ、地所からの回答は地下杭と基礎床を残して他は全て建て直しにして、基礎床に乗せる梁は鉄筋を増やして強度を強くして第三者の検査も通しているとのこと。その検査もどんなものなのかよくわからんがとりあえず一旦ヘマしてるのでまあいい加減なことはしないかと。でもエントランスがあまりにもこじんまりとしすぎてちょっと趣味が合わないかな。コノエ西麻布を待って雰囲気良ければ坪750までは出すつもりです。

[225: 匿名さん]

コノエは坪800万目指すって言ってたよね。それにしてもいつ販売開始かな。

[226: マンション比較中さん]

この前見学したとき、デザインコートの方はちょっとおかしな作りで、僕だったら買いたくないねと不動産屋さんがこっそりと言っていたのですが、何か違うことがあるのですか。
あと、エントランスもそうなのですが、廊下やエレベータがせせこましく感じたのです。駐車場などは広々としていました。

[227: 匿名さん]

>>226 マンション比較中さん
デザインコートは賃貸向けでしょう。エレベーターは1フロアあたり2住戸専用だからあんな広さでいいんじゃない。あのせせこましい雰囲気はあくまでプライベート性を保つためと言ってるけど個人的には天井高も含めもう少し余裕がある方がよかった。芸能人が入ってると聞いたけどお笑い芸人とかだと嫌ですね笑

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん

正確には芸能人の方も見てますといわれたけど最終的に決めたかは聞いてません。

[229: マンション比較中さん]

>>227 匿名さん

デザインコートの方は賃貸向きなのですね。
不動産屋さんが言っていたのですが、デザインの人はグランドコートに引け目を感じながら住むことになると言ってました。
見てないのでわからないのですが、そこまで違うのかな？タワマンの上層階と下層階みたいなものですかね。

[230: 匿名さん]

>>225 匿名さん

2018年の秋に販売開始予定みたいですよ。

[231: 匿名さん]

>>229 マンション比較中さん

グランドコートが建物の南側を占めてるから、デザインコートはグランドコートと北側のパーマンに挟まれてる感じです。

[232: マンション比較中さん]

北側で挟まれていると日当たりは絶望的なのでしょうか。
デザインから割安に売り物件出てくれば検討してもよいかと思っています。

[233: マンション比較中]

先日デザインコート見てきました。日当たりは全くないわけではないです。ただ少々割高かと。グランドコートと同じような設定デザインないかと

[234: マンション検討中さん]

確かに1千万円単位で割高ですね。

[235: 匿名さん]

最初から注視しているけど、中古物件が一戸も減っていない。
デザインコートで２０００万円、ほかは３０００万円高い。

[236: 匿名さん]

割高すぎですよ、さすがに。
買った人は伝説になれるレベル。

[237: 匿名さん]

万人が知ってるトラブル物件。
手付３倍返し、更に６割増しで中古市場へ。
欲の皮どんだけ～。

[238: マンコミュファンさん]

なるべく高値で売り抜こうとするオーナーと少しでも値を落としたいする検討者のせめぎ合いが見れて面白い。

[239: 匿名さん]

坪が４００万円なら買ってあげてもいいよ。笑

[240: マンション検討中さん]

今の値付けだと買い手も借り手も現れないと思うよ。
たぶん不動産屋のアドバイスが狂ってるのだね。
ずるずる値下げしているのはみんな見てるから、まだ買わないよ。
そこまでして欲しいロケーションでもないし。

[241: 匿名さん]

>>240 マンション検討中さん

中古検討者の多くが検討始めてから3ヶ月以内に決めるみたいですよ。
ズルズル検討するのは買わない層ということで、これらの層にどう思われても関係ない。
要するにあなたは買わない(買えない？)層だからお呼びでない。

[242: 匿名さん]

3ヶ月経っても売れずに放置されている物件は、いわゆる割高不人気の晒しモノと見なされ、敬遠される傾向にあるのはご存知？

[243: 匿名さん]

>>242 匿名さん

だから、本当に買う層は3ヶ月以内に決めるから、いつまで経っても購入を決断しない層は相手にしてない。

[244: 匿名さん]

事故物件とは言わないけど、借りるならともかく買うのはね～。
安い高いの問題じゃないと思うよ。

[245: 匿名さん]

>243：匿名さん
だからそれが誰もいないってことでしょ。
しつこいなぁ、売主さんかな。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん

何いってるんだろう新規の検討者はどんどんでてくる訳で、値下げ待ってるウォッチ層は相手にしてないってこと。話通じないな。

[247: 匿名さん]

安かったら買いたい人はいるかもしれないけど
わざわざ、ここを買う？？？
人の噂も７５日は昔の話、
２０年間くらいは近所の人から白い目で見られるかも？

[248: マンション比較中さん]

北東物件はあと2000万円下げれば買い手がつくかも

[249: 匿名さん]

そだね～。

[250: 匿名さん]

そやろか？甘いんちゃうけ？

[251: マンコミュファンさん]

随分とこの物件に執着している人がいますね。まあ新築時の価格と手付金の話を聞くとなかなか今の価格で買うのは心理的にも難しいですよね。私は100平米以上のところで2億も出せず常盤松の中古にしました。コノエを待っていたのですがあそこは平均坪単価750万と聞いてるので。

[252: 匿名さん]

誰が最初に火中の栗を拾うのか、興味津々。
個人なら2000万円引き？
不動産屋なら4000万円引き？

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
ちゅうか割高で買わない(or買えない)ならとっとと別の「割安」の物件買えばいいのに。欲しい物件だから煽って値が落ちるのを待ってるように思えてならない。

[254: マンション検討中さん]

その通りなので、早く誰か取引事例を作ってくださいね。

[255: 匿名さん]

ここを今どき買う人は、間違いなく高値掴みだな。

グラントは名ばかりで、とてもパークハウスの価値があるとは思えない。

駅までも徒歩１１分と遠いし、一度買ったら売れないだろうな。

まあ値段のことはさておき、このような継ぎ接ぎマンション（欠陥があったため基礎は残して上は壊してまた建て替えた）ようなマンションは、今後起こる確率が高いと言われている首都直下地震が起きた時が心配ですね。

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん

地震のことを考えると地盤の強固な高台の免震タワーがマスト。
更に資産性を考えると駅前は必須。
これに該当する物件があれば即買い。
なかなか無くて希少なんだよな。

[257: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[258: 匿名さん]

免震と言っても、この物件はツギハギだらけの基礎の上にゴムを乗っけただけでしょ？

地震が来たら怖いよ。第二のアネハ物件はここですか？

[259: 匿名さん]

2件売れたな

[260: 匿名さん]

今は商品がないからね、
無理高値でも根気よくやれば誰かが買ってくれるということ。
逆に数ヶ月も売れずに残っている物件はマジでヤバイってこと。

[261: 匿名さん]

定かではないが、値引きは2000万円らしい。
レインズに掲載されれば金額ははっきりするが、
専任媒介を一般媒介に変更してから売買契約することによって、レインズ掲載は免除。

[262: 匿名さん]

2000万円引きなら妥当なのかな。
いずれにしろデザインコートは売りずらいだろうね。

[263: 匿名さん]

2000万円値引きでも高いでしょ。
デザインコートなら1億台が妥当。
さらさら、買う気はないけどさ。
気になるんだよな。

[264: 匿名さん]

高めに設定しすぎてるのが気に食わないだけです。
こんなとこ買うぐらいなら、お金はあるのだし他にも選択肢はある。

[265: マンション検討中さん]

情報操作良くないなー。
理由は言えないけど素性割れてます。

[266: マンション掲示板さん]

ここは売買もアレなのだが、借りる人がいるのかよっていう。

[267: 匿名さん]

どんどん売れてますね。
まあ割と安いですから。

[268: 匿名さん]

情報操作良くないよ。
理由は言えないけど素性割れてるよ。

[269: 匿名さん]

ここの良さが際立つよ。
これから建てられるマンションと比較すれば明らかだろう。

[270: 匿名さん]

実際の約定価格は売却希望価格の2000万以上したでした。

[271: 匿名さん]

いくら匿名でも虚偽情報はダメ。

ポジショントークだろうけど、節度ある姿勢でないと買いたい人も引くよ。

[272: マンション検討中さん]

成約価格がそれぐらいでしたら私は買います。

[273: 匿名さん]

内覧してきました。
エレベーターたくさんあるけど、プライベート性が少ないよ。レイアウト悪いんだよ。
グランといっても中途半端な仕様。共有部分も含めて、建具が安っぽい。
敷地目一杯に建ててるので、外観も中も余裕なし。
場所もいいんだか悪いんだか中途半端なので、価格にみあってないと思った。

[274: 匿名さん]

今年まだ1つしか売れていないそうです。

[275: 匿名さん]

ここの硬式サイトはないのですか?

[276: 通りがかりさん]

中古はもうすでに4-5部屋売れてますよ

[277: 匿名さん]

嘘つき

[278: マンション検討中さん]

高値で売れてないですね。

[279: マンション検討中さん]

ここの価格が暴落している。売り手と買い手の価格差が激しい。

[280: 匿名さん]

暴落っつーか、新築時の価格って今よりも割安だから購入価格では余裕で売れるんじゃないの？
何千万も乗せりゃそれは売れないだろうけど。

[281: マンション検討中さん]

ここに限らず暴落始めてる。まあここの下落幅は数千万円になるだろうけど。

[282: 匿名さん]

まあ、曰く付きの物件だし、当初と同じ設計設備で建て替えたから、竣工時点で少し時代遅れ。
三菱の営業に勧められ未入居物件を見たけど、中古と大して価格は変わらないし、設備は古くさいし、ゴミ捨ては各階にないし、魅力はなかった。

[283: マンション検討中さん]

広尾駅から16分で評価されているサイトが有りました。サイトによって坪100万円以上の差があるみたい

[284: 匿名さん]

ここは各住戸に専用エレベーターあって各エレベーターごとのゴミ出しでしたよね。各住戸の玄関前は専用スペースとして使えるようですし、設備も新築物件と変わらず私は思っていた以上に良かったですが。ただ、やはり価格が高いのでもう少し下げてほしいかな。

この物件、鹿島がゼロから建て直したので安全性はピカイチと聞きました。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん

別にわざわざ特別な施工をした訳ではなく、当初設計通りミスなく建て替えただけ。当たり前のことでピカ一とはこれいかに。

[286: 匿名さん]

ザ・パークハウスグランの第1号でしたが、ピカイチの立地というわけでもなかったです。敷地を目一杯使いたかったので仕様が微妙に異なる本宅と別棟に分けての窮屈な設計です。戸数を極限まで増やしたのでグラン相当のサービスなどがあります。建て替えは慎重に行っただけで性能が上がったわけではありません。

[287: 匿名さん]

キャンセル住戸をアンダーで販売してたみたいだけど、Webサイトが再アップされましたね。
https://www.mecsumai.com/tphg-minamiaoyamatakagicho/

[288: 匿名さん]

今のところ、地下駐車場はまだ空きがあるということでした。
今おけるのは、流石に機械式の部分だとは思いますが。
もっと皆さん車を持たれるのかなと思ったんですが、そうでもないのですね。
駅までもそこまで遠いというわけでもないので、
ないならないでも暮らせてしまうのですか？

[289: 匿名さん]

1ヶ月前は少なくても駐車場は使えている状態だったということで今ならばまだ大丈夫そう。ここだと車を持っている人多そうだなと思っていたんで、まだある事自体がちょっと不思議だなというふうに思いました。皆さん基本は電車移動などなんでしょうか。

実際の部屋を見られるタイプのWEBシステム、面白いですね。
玄関どうなっているんだろうと思っていたんですが、ああなっているのね！と納得。
靴を脱がない生活なのかと思ったんですが、想定としてはそうでもないみたいです。

[290: 匿名さん]

友人がこことガーデンフォレストに住んでますがバス停が日赤前と高樹町交差点にあり、両方使えば恵比寿、渋谷、新橋に行けるので車は使わなくなってるよう。ガーデンフォレストは駐車場があまりすぎて外部者への貸し出しをする話がでたこともあると聞いてます。

[291: 匿名さん]

完売？

[292: マンション検討中さん]

完売したのに閉鎖しないの？

[293: 匿名さん]

2億で100平米くらいを探しているのでモデルルームを拝見。良い物件。しかし竣工してから値段をだいぶ上げているので今買う人は、損した気分になりそう。今の売れ残りは218百万円で105平米(坪680)、販売員と話すととどうやら1割減は出来るらしいが、三菱は強気でそれ以下はないようだ。あまりお得でなないので、様子見。