ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その５

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての　その5になりました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見交換をしませんか。

所在地：東京都港区南青山7丁目373-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 、東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 、東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分
間取：3LDK
面積：106.70平米
売主：三菱地所レジデンス

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/409684/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/407841/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395429/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

[124: 匿名さん]

>120

記事読んでびっくり。再建築に必要な行政協議を行いますってことは、まだ行ってないってことでしょ。しかも、解体に１９ヶ月もかかる。絶対高さ制限の条例ができたら、再建築できないのに。

オプション権の行使には同じ建物が建てられたらって条件付。高さ制限に引っかかって再建築できませんでしたってやる腹づもりかな。確信犯だね。

[125: 匿名さん]

>122

それが至れり尽くせりってわけじゃない。再建築の後に入居希望する人に対して、遅れに伴う損害賠償話しで三倍返しだけ。三倍返しと言っても、手付金がもともと自分が支払ったものだから、違約金としては２倍分で、しかも違約金は課税対象になるから丸々手元に残らない。３年半の家賃その他の損害を考えたら持ち出しって人もいる。

地所としては損害賠償するより安上がりってそろばん勘定なのかも。まあ、責任は鹿島にすべて押し付けて、地所の損害は鹿島に請求だから自分の懐は痛まないわけだけど。

[126: 匿名さん]

違約金はいらないからその分を値引きしろ、って契約者もいるんじゃないか。それだと課税されないだろう。売主側は同じことだし。おれならそうする。

[127: 匿名さん]

建て替えができなかったときはオプション権が消滅するって条件がある。値引きしてもらうってことで、違約金もらわずにそんな事態になったら最悪。

[128: 匿名さん]

問─再建築工事の施工者は鹿島建設ですね。

答─基本的には同じメンバーでやります。ただし関電工には依頼しません。

問─三菱地所設計の工事監理責任はどうなりますか。

答─当社としてまだ方針を決めていません。

[129: 匿名]

>128

トカゲの尻尾切りの典型ですね。

[130: 匿名さん]

でも三菱地所設計は責任ないとは言えなくなったね。
三菱地所設計の知らなかったの説明は現場も見ず、打ち合わせもせず、施工図チェックもしなかったと同意だからね。
あまりにお粗末な設計会社。

[131: 匿名さん]

三倍返しを元手にパーマン買うのが一番賢い気がする。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429154/all

[132: 匿名さん]

建替え希望でオプション権を行使した場合、恐らく消費税は１０％だよね。５％との差額の扱いはどうなるんだろう。まさかそれも三倍返しから充当。それだと家賃負担を含め、三倍返しってお徳では全くないな。

[133: 匿名さん]

現物を見てからオプション権を行使するかどうか判断って、３年以上も不安定な生活を強いられる訳か…

[134: 匿名さん]

心配ご無用。もうしばらくしたら、条例ができて現状どおりの建替え不可ってなるのが落ちでしょ。取り壊しには時間がかかるし。

[135: 匿名さん]

去年竣工の物件が２割超上乗せして売られていた。そんなに値上がっているのか。
これから他社物件を買おうとすると、違約金は吹っ飛んでしまうな。
建て替えが決定するかどうかを待った方がよいと思うこのごろ。

[136: 匿名さん]

もうこのスレはお役御免。閉鎖しましょう。

[137: 匿名さん]

港区の絶対高さ規制、動き始めたようです。

http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/20130610.html

今後の予定について

平成26年5月11日
修正素案についての広報特集号の発行
平成26年5月中旬から
区民意見募集開始、各地区総合支所管内において説明会の開催
平成26年10月から
都市計画手続き開始
平成27年3月
都市計画決定
平成27年10月
高度地区決定告示・運用開始

[138: 匿名さん]

解体に１９ヶ月かかるって説明してるから規制に引っかかっちゃうね。修正案で追加された
建替えの特例にここが引っかかるか微妙なところ。ダメだったら建替え不可。

[139: 匿名さん]

案ではここの地域は一番低い17mだね。
これから建てるのに超えてしまうなんて特例許されるの？

[140: 匿名さん]

確認申請通ってるし、杭を残したやり直し工事だからねえ

[141: 匿名さん]

この手の条例って駆け込みが出てくるから、公布日に着工していないと適用ってケースもある。

なので建築確認済みってのは意味ないかも。

[142: 匿名さん]

いつごろ法的にOKなのかわかるのでしょうか？
夏になる前にから取り壊し始めるのですよね？

[143: 匿名さん]

再契約の優先権行使の条件として、わざわざ現状どおり建替えられたらって制約つけてるのって
NGって分かってるからかもね。地所のやりそうなこと。

[144: 匿名さん]

久し振りに覗いたら、いまだに契約者でもない人間がああだこうだやってるんですね。何が目的なのかさっぱりわからない。

[145: 匿名さん]

そう言ってるあなたも契約者じゃないんでしょ。別にいいんじゃない。皆冷やかしでwww

[154: 周辺住民さん]

近隣住民説明会が開催されます。

第一回　2014年5月16日（金）　19時～
第二回　2014年5月18日（日）　14時～

場所：島根イン青山2階パインンコート

当初工事期間　2012年7月24日～2014年3月19日
変更工事期間　2012年7月24日～2017年9月15日（予定）

解体工事の作業時間　8：00～18：00（前後30分で準備・片づけ等）


デベロッパーその他関係者は近隣住民の深い落胆を十分に理解して頂きたい。（無意味な工事のために）5年間騒音にさらされ続けるとはどういうことなのかを。

また、日赤通りは通りの狭さの割には、タクシー等交通量がそれなりにあり、そこに工事関係車両が加わると、渋滞の発生、子供への危険含めて問題は少なくありません。適切にご対応頂きたい。

加えて、工事関係者が付近の公園を頻繁に利用することによる雰囲気の悪化の問題について理解頂くとともに、禁煙、ゴミの適切な処理について、徹底して頂きたい。

[155: 物件比較中さん]

一流企業どうしてもこのようなことがあるんですね。
この記事ですが、2005年の姉歯事件と絡めてよく説明してますね。
http://myhome-kantei.com/gyosha/

[156: 匿名さん]

>144

勘違いしてない？ここ検討板だよ。

こういう事件が起きた後に売主がどういった対応したかって、重要な情報。

条例の絡みで建替えられないってのを承知の上で、契約者に対するガス抜きのために建替え検討を持ち出したというのならそれこそ問題。

[157: 匿名さん]

説明されても困る。差し止めを要望する。

[158: 匿名さん]

＞156　何を検討なさるのか？

[163: 匿名さん]

お上も建て替えを承認した。じっくり待つよ。

[164: 匿名さん]

新子安で、施工図ミスってスリーブ忘れだって。ここと同じ。

[165: ご近所さん]

パークシティ大崎のスレで、羽田の発着枠拡大案が相当深刻な影響を及ぼすことが指摘されていますが、実は、この辺りも影響を受けるようです。

品川よりは高度が高い状態とはいえ、どうなんでしょうかね？

アンテナを広く張って、反対すべきは反対しないと大変なことになりそうです。

[166: 匿名さん]

街には『音』がありますね。自転車で幾つもの街を颯爽と駆け抜けていると、特に感じます。

表参道からここにかけての道は、まさに都会の音。ここまで来ると、一転、広尾駅までの道（西麻布と広尾の境）は、今は夏の音（物凄い音量の蝉の声）。朝方は鳥の鳴き声もかなり。

そして、日中は、ここは、工事の音ですか。早く日常の音に戻って欲しいです。

[167: 購入検討中さん]

再販されたら買いたい物件

[168: 匿名さん]

既存不適格確定しても？

[169: 匿名さん]

７丁目は南青山では奥座敷的場所。で、この敷地面積となると将来価値は永遠でしょう。

[170: 匿名さん]

新規にここを買う人はかなりの高値でしょうね。
かつて契約者は昔の価格の2割引かも。
でも瞬間蒸発でしょうね。もう時代が違います。

[171: 匿名さん]

もとの設計通り建て直さられるのですかね？
まだ解体は始まったばかりですが。

[172: 匿名さん]

仕切り直しの南青山５丁目は坪単価７００万は超えてきそうですね

[173: 南青山億ション欠陥施工事件]

また大事件が起こるかもしれないことを監視すべき。

[174: 匿名さん]

新川崎のタワーでは二度目の不具合が発覚したみたいですね。
ここは解体して建て直しだから、まだマシなのかな？

[175: 匿名さん]

ここは、工事不具合で契約解除事件になっている物件。
それなりに高い物件なのに入居できないって。
大手だから、購入者に返金や違約金を支払うことになったようですが。
又、鹿島建設が施工なんですね。
ちょと、鹿島建設の施工のマンションは要注意かも。
三菱地所レジテンスもザ・パークハウス西麻布レジテンスの件があるし。

[176: 匿名さん]

ここって解約した方の再販があるのでしょうか？

[177: 匿名さん]

>165

音の問題があるのですね。
飛行機が部屋から見ることができて、ちょっとカッコイイカモなんて思ってましたが。

実際に現地で確かめないとわからないことがありそうです。

公式ホームページがないのは、計画がとん挫しているからなんでしょうか？
ちょっと待ちたいと思います。

[180: 匿名さん]

今から思うと、ここ、かなり安かったのですね。

最近、都心部で検討を始めましたが、どこもすごく高いです。バブルなのでは？と怖いです。

ただ、家族構成の変化等や、子供の学校の関係で、今年中には買いたいなと、、、。

[181: 匿名さん]

>>175
亀レスですが、
鹿島建設と関電工は福島第一原発に人員を割いているようなので
正直避けたほうがよいと思います。

[183: 匿名さん]

ここって東洋ゴムの免震装置を使っていて
また工事ストップしてるって本当ですか？？

[185: 匿名さん]

>183さん
そうなんですか？解体工事が2014年6月にスタートしたんでしたっけ？
その後どうなっているか気になっていましたが、今度は免震関係で
ストップしているんですか？
建て替えるにしても莫大なコストがかかり、その上現場に人が足りないので
竣工まで4年はかかる？と噂では聞いていたんですよね。

[186: 匿名さん]

ちょっとさりげなくすごいこと書き込んでるけどホントなの？
ホテルニュージャパンで火災に合って日航ジャンボ機に乗り合わせたぐらいの確率だよな

[187: 匿名さん]

ここはいつから免震になった？
解体中なのに免震装置が必要なんだ？

どういう感情で書き込んでるのか知りませんが、世の中とんでもない人がいたもんですね。

[189: 匿名さん]

>>181様
今さらながら興味を持ち拝見しておりました。例の一件は承知しております。

個人的に鹿島の物件は良いなと思っていたのですが、今はやめておいた方が良いというご意見でしょうか。

ちなみにこちらは既にご契約をされ今回の一件で解除になられたてしまった方が優先的に申込出来る感じなのでしょうか。まだ竣工までに3年～かかるとのお話もあるようでかなり先になるのでわかりませんが、ちょうど今住んでいるマンションを住み替えたい時期にあたりそうということもありとても気になっております。

[190: 匿名さん]

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の事例が引用されてます。
http://ameblo.jp/manshon35/day-20160101.html

[191: マンション検討中さん]

ここの物件って、販売される予定あるんですか？
ある意味施工はどのマンションよりも間違いなくなったのかな、とも。

[192: 匿名さん]

>>191
パークハウスの事故を思いつく限りメモ
http://blog.livedoor.jp/xesea/archives/2014-02.html#20140204

[193: 名無しさん]

ここはまた欠陥があるんだってね。
入居者に知らされてない状況です。

[194: 匿名さん]

詳細お願いします‼

[195: 通りがかりさん]

もうほぼ出来上がっているがどうするんだろう。

[196: 匿名さん]

ここ、昔の価格で売り出してくれたら、即決で買いますが…。

[197: 匿名さん]

>>196 匿名さん
私も昨年ぐらいまで同じ気持ちでしたが、やはり大っぴらには情報出さないのだろうなと思い、今年他区の物件を契約しました。
タイミングって難しいですね。

[198: 匿名さん]

>193
内部告発お願いします。

[199: 名無しさん]

>>193 名無しさん
詳細お願いします。

[200: 匿名さん]

>>193 名無しさん

ほんまかいな。
風説の流布で訴えられるで、おっさん

[201: マンション比較中さん]

売りが出てますね。
Over Valueでしょう。
広尾の中心までは15分ぐらいあるでしょうに。

1億 7,000万円 ローンシミュレーション 間取り2LDK+WIC+SIC+N 所在地 東京都港区 南青山7丁目 専有面積86.48m2 所在階1階/7階建 交通東京メトロ日比谷線 「広尾」 駅 徒歩11分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」 駅 徒歩14分 築年月2017年8月 向き南西

[202: 匿名さん]

裏にあるパークマンションは、バブル期に坪２０００くらいでしたが、その値段では…。

一旦ケチがついたマンションって、売れるのかな？

[203: マンション比較中さん]

敷地ギリギリ目一杯建ててるし、パークマンションほどのステータスはないですよ。
この部屋は1階で間取りよくないようですし。

[204: 匿名さん]

ここのすぐ近くにある西麻布レジデンス、地味な新築賃貸マンションですが、賃料１００万クラスでしたが、すんなり満室になってしまいましたね。

このマンション、これだけ騒がれたあとだと、心情的に自分で買って住むのは微妙だけど、借りて住む、というニーズはあるかも。

[205: 匿名さん]

ここと同じく施工トラブルで契約解除となった三井の新川崎のタワマンは、当初の販売価格で販売再開したからバーゲンセールとなった。

あちらは、再契約希望者には優先して販売するってのと、販売価格は変えないってのが解約時の条件にあったはず。

[206: 匿名さん]

＞205

少し事実と異なるので補足。
＞ここと同じく施工トラブルで契約解除となった三井の新川崎のタワマンは、当初の販売価格で販売再開したからバ＞ーゲンセールとなった。
＞あちらは、再契約希望者には優先して販売するってのと、販売価格は変えないってのが解約時の条件にあったはず。

当初購入者は、一度解約に応じることを条件に、再販売時に同じ部屋を同条件で購入可能する権利が付与された。

トラブル発生時点で未販売の住戸及び当初購入者が再度購入しなかった住戸は、再販売時に当初販売価格の1割～2割高で、一般に再販売された。

当初の販売価格で買えたのはあくまでも当初の購入者のみだから、バーゲンセールとは言えない。

[207: 匿名さん]

もう一つ補足すると、手付は倍返しでその他の損失補てんは無し、再契約したのは8割くらいだった気がした。

再契約後、未入居で転売に出した部屋も10くらいあったが、当初購入価格と再販売価格の差額＋αの利益を乗せて成約していたとの噂だから、再販価格もバーゲンセールとまではいかないがお得だったのかもしれない。

[208: 名無しさん]

デザインコートにはエレベーターの近くにドアなし階段がありました。方角もよくないし違和感があります。部屋に至る廊下も狭いし入り組んでいる気がします。エレベーターがやたら多くて、宅配の人はたどりつけるのだろうかと思ってしまいます。コンシェルジュがいるから大丈夫なのかしら。
全体として計画した時期がよくなかったのかな。今ならもっとゆったりした設計になったのかもしれない。

[209: ご近所さん]

引き渡しが終わったら、どっと売りが出てきましたね。

[210: 匿名さん]

>>209 ご近所さん
これ、購入者が即売ってるのか、地所が売れ残りを売ってるのか、どっちなんでしょうね？
しかし、建て替えたとはいえ、栄えあるグラン第１号欠陥マンションのイメージが強すぎる。借りるのはいいけど、所有はねって感じです。

[211: 匿名さん]

教育のこと等諸々あって、この辺りで探しており、坪７００位で、少し高いけど、まあ、この辺りだと妥当なのかな、と思って見に行きました。

完全に建て替えたのかと思ったら、なんと、地下は残して上だけ建て替えた？みたいな、ツギハギみたいなことしていると聞き、安全性に問題はないと言われても、ドン引きして、アッサリやめました。

心理的には、完全に欠陥マンションだと思います。建て替えるなら、完全に建て替えるべきでした。

何というか、色々な意味で残念過ぎる。

ここは、坪５００だろうが嫌な人は嫌。特に、富裕層は、案外、縁起とか重視する気がします。

坪３００なら、賃貸でぼろ儲けできるのですそりゃ買うけど、自分は住まない、というマンションだと思います。

三菱は、多額の時間と迷惑をかけて、何とも言えない物を作り出してしまいました…。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
免震なので、どっちみち地下の土台部分と上建物の間に積層ゴムが入り、別物になる。
その上で、土台部分に欠陥はなく問題ないとされたんでしょう。実際、掘り起こすのも大変だしね。
例の、孔がなかったり後で適当に開けて鉄筋切ったりという欠陥は、上建物に発生したということでしょう。

しかし、そう言われても買う側の立場になれば嫌ですよね。こっちは素人だし、ましてや確認もできないのですから。

チェックアイズが、施工会社から上がったチェックシートをチェックしてただけとか、お笑いネタかよというか、事実は小説より奇なりレベルですね。

[213: 匿名さん]

この欠陥事件で学んだことは、ロシアンルーレットよろしく新築青田買いは恐いということですね。三井も住友も杭長足りない傾きマンション建てたし、最大手がこれなら、もう会社レベルでここは安心という所はないと思いました。欠陥が発覚しても金銭補償さえ期待できない中小は論外ですしね。

強いて言えば、リスク回避法は、大手デベの悪評の立っていない中古マンションを買うということですかね。

[214: マンション検討中さん]

主杭を残したのは建設途中にココ一帯高さ制限が導入されて確か4階建てまでしか建てられなくなったからというのもある。全部立て直しだとまた改めて認可を取ることになりその時点で７階の再建築ができなくなるため。

[215: マンション検討中さん]

7階建で免震装置が付いているのですね

[216: 匿名さん]

グラン南青山とグラン南青山高樹町は別物だということを認識するのにちょっと時間がかかった

[217: 匿名さん]

転売が上手くいってナイスね

[218: マンション検討中さん]

立地はあまり好きではないので坪700万円はかなり割高と思えるのだけど、私には。

[219: 名無しさん]

五丁目は坪1000万円、七丁目は坪700万円ということなんでしょう

[220: 匿名さん]

>>216 匿名さん
わかる。グラン南青山は名前で損してるな。

[221: マンション比較中さん]

坪700万円なのになかなか売れていないですね。
グランドコートの売りしか出ていないですね。

[222: 匿名さん]

急にネガが増えましたね。
ただでさえ悲惨なマンションなのに、これ以上貶めなくとも…。

[223: マンション検討中さん]

>>211 匿名さん

つぎはぎみたいなのって、通常と違って何か技術的な問題あるのですか？
それこそ欠陥？