投資用マンションってどうでしょうか。

[匿名さん]

毎日新聞に投資用マンションの広告が載ってます。
退職金の運用や税金の関係などで購入する人もいるのでしょうが、


大抵は１Ｋとかせいぜい１ＬＤＫで単身者に貸すことになるのでしょう。
新築〜１０年くらいまでは借りる人に困ることはないと思いますが
最近の若者は新築とか築浅のキレイな建物が好きなので
やっと元が取れるようになったころには借り手がいるのかどうかと思ってしまいます。もちろん立地が抜群にいい場合は別でしょうが
そうなると購入費も高いわけで。

実際にそういう投資用マンションを買った方に
（購入者に限らず検討している方にも）
現状や意見などをお聞きしたいので、
よろしくお願いします。

[2: 購入経験者さん]

かなり勉強しないと、後悔する可能性が高いです。
現在、表面利回り９％で実質５％程度で回っていますが、
これもローンがないから良いものの住宅ローンに３％程度
とられてしまうと、ほとんど手元に残らないと思います。
空室になる期間が存在しますが、すぐに入ってくれるのかな
と、とても心配になり健康には良くなさそうです。
１棟買いや１０室ぐらい持っていればリスクは分散できると
思いますが・・・。

[3: 匿名さん]

投資用マンション…思い出すのも腹立たしい

[4: 匿名さん]

有人で横浜あたりに買った人がいます。
子供が学生の頃には住まわせていたようですが、
その後どうしたのか、
（なんだか聞くのも気の毒なような気がして）
相当公開しているような口ぶりだったので聞くに聞けません。

[5: 購入経験者さん]

新築で買うのは、よほど物件を見極めないと、物件の
売却額の下落分を賃貸額で穴埋めできないので注意が
必要です。
マンションは、築１０年ぐらいまで急激に売却額が落ちて
いきます。１０年建つと多かれ少なかれリフォームが必要
になります。
築１０年ぐらいから築３０年ぐらいまでは、そんなに
売却額が落ちることはないので、狙ってみるのもいいの
では？
計画的に大規模修繕費を徴収してないマンションは、
築１０年ぐらい越えた頃から管理費・修繕費が急に上がる
ことがあります。これは、結構痛いです。

[6: 賃貸マンションオーナー]

>>01
税制上で、かなり損です。
減価償却費を引いても黒字なら、まだマシですが、そうでないなら損ですよ。
というのは、出来合いのマンションを丸ごと購入すると、土地と建物を纏めて購入したことになります。
平成３年までは、それを借金で購入すると、金利分は全額金融費用になり、損金算入出来ました。
その翌年から税制が変わって、土地の借入金利子に関しては、損金算入出来なくなりました。

土地を購入して、借金を全額返済してから、丸ごと借金して建物を建てるのが、一番所得税を安くするやり方です。
１５年前と今年に、そのようにして賃貸マンションを建てました。
建物棟数で５棟か、部屋数で１０部屋あると、税制上で有利になります。
青色申告で複式簿記した時に、所得控除が６５万円と１０万円の差になります。

[7: 匿名さん]

少なくとも、新聞広告に載っているような新築物件には手を出すべきではありません。仕様も賃貸向けで稀少性がない上に割高だからです。検討するなら中古に限ります。それも、求める条件（価格、利回り、立地、築年数、設備、管理状況等々）に合う物件を焦らずじっくり探し、見つかれば購入するというスタンスで臨むことです。あえて条件に合わないものを焦って購入することはありません。早く決めることばかり迫ってくる業者や営業マンは、臆せずバッサリ切り捨てることです。そのエリアで需要と供給のバランスにも目を配って物件選びをしないと、後々他物件との競争で家賃を下げざるを得なくなる可能性大で安定した経営は望めません。

[8: ０６]

>>01
建物は古くなっても、入居状況は良好です。
既に１５年経った方は、土地価格が首都圏でもかなり値下がりした地区ですが、入居では問題ありません。
立地がまずどうなのか、次に設備的にどうなのか、管理する業者をどこにするかで、かなり後々の状況が変わります。

東京２３区内でも、場所により、募集賃料の高低により、かなり状況は異なります。

[9: 匿名さん]

数年前に１ＤＫの中古マンションを購入しました。（自己使用）

ほとんどがファミリータイプの分譲マンションで、管理は良好です。
都心５区内、駅徒歩７分、複数路線が使え、コンビニ徒歩２分、スーパー徒歩５分。
立地が良いので、賃貸に出してもすぐ決まっていたそうです。

・・が、前居住者が、家賃滞納をしていたため、やむなく売却したとのこと。
引渡しの日に「これから、裁判所に行って来る。」と、言っておりました。

その後、どうなったことか・・・・


殺人事件などの事故が発生したときに出る保険があるそうですが、家賃滞納の保険はあるのでしょうか？
家賃のカード支払いというのがあるそうですが、滞納のリスクを回避できそうですね。

マンション購入までに、１２件内覧をしましたが、１Ｋ・１ＤＫのみのマンションは、管理状態が良くなかったです。
大規模修繕工事の計画がなかったり、管理費・修繕積立金の滞納があったり等、問題が多いと思いました。
総会も開催していないところがあったのにはビックリでした。

[10: ０６]

>>09
＞・・が、前居住者が、家賃滞納をしていたため、
＞やむなく売却したとのこと。
＞引渡しの日に
＞「これから、裁判所に行って来る。」
＞と、言っておりました。
＞その後、どうなったことか・・・・
それ、だれが、だれ（あなた？）に売却したんですか？
そして、前居住者は、どんなかたちで出ていったんですか？
意味がよくわかりません。

[11: 匿名さん]

１０さん、意味不明に書き込んでしまいました。

＞それ、だれが、だれ（あなた？）に売却したんですか？

前の所有者が私に売りました。
その方（前の所有者）は、お部屋を賃貸にだしていましたが、借家人（前居住者）が家賃を滞納したので、立ち退いてもらったそうです。

借家人の家賃滞納分を小額訴訟で取り返すと言っていました。

[12: 匿名さん]

投資用でも09さんのような場合は管理状態もよく比較的
問題は少ないように思われます。
自分も前に住んでいたところは１〜３Ｆには1ＬＤＫのような部屋がたくさんあって４Ｆからはファミリータイプになってました。
そのファミリータイプも賃貸だったり持ち家だったり。
当然管理組合もあり総会も開きましたが
賃貸の方は多分出ていない、？、管理会社の人が出ていたのか、
そのへんは定かではありません。

[13: ０６]

>>12

＞投資用でも09さんのような場合は
＞管理状態もよく比較的問題は少ないように思われます。
０９さんは自分の住宅として、
分譲マンションを前持ち主から購入されている。
たまたま、前持ち主が分譲賃貸をしていただけ。

＞当然管理組合もあり総会も開きましたが
＞賃貸の方は多分出ていない、？
分譲賃貸のオーナーさんは、出る権利があります。
たいていは、委任状を提出しているんではありませんか。
自分も大規模分譲マンションに住んでいますが、
分譲賃貸はごくわずかですが、２／３近くは委任状提出です。
（総会で議決数を確認する必要があるため、内訳をその場で掲示します。）
管理会社は、組合が詳細説明させるために、
総会参加者の許可を取って、出席させるのが通常です。

[14: 匿名さん]

＞毎日新聞に投資用マンションの広告が載ってます。

売れないから広告載せているのでは？

うちにも、以前はトーシンや菱和、スカイコートなどから頻繁に電話がかかってきました。
今年になってからは、聞いたことのないデベから京都のワンルーム物件の電話がありました。


業者は、どうやって電話番号を調べているのでしょうか？
不気味です。

[15: 不動産購入勉強中さん]

新築マンションの投資でワンルームを購入するのと安いファミリータイプを購入するのではどちらが良いのでしょうか？

[16: 匿名さん]

やはり、一般人が手を出すのは危険ですね。
なんでもそうですけど、儲け話を他人は紹介しないですから。
ファミリータイプでもワンルームでもアウトサイダーの物件なら手を出さないほうが無難です。
データ的には、ワンルームタイプのほうが投資物件としては需要が高いです。
ただ、借主とのトラブルも多いのでリスキーではあります。

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[18: 匿名さん [男性 30代]]

先を読む力がないと、損をすることが非常に多いので危険です。
しかし、投資用のマンションを持つのは良いことだとも思いますよ。
ですが必要な知識はあらかじめ蓄えておくことをおすすめします。
どこで損をするのか分かりませんから、くれぐれも慎重になることをおすすめします。

[19: 匿名さん]

投資用マンションは、老後の年金暮らしの時になっても、安定した収入が得られるので良いようにも思えます。
ただ、それはあくまで空き室状態にならず、安定して人が住み着いてくれている必要があるため、
立地条件や間取りが整った物件が必要となりますね。
そうすると、時間をかけなければならないのが、どれを投資用の物件にするのか検討する、購入の段階ですね。

[20: 匿名さん]

本当に儲かるのなら
企業が自費でマンションを建てて賃貸するでしょう。

[21: 匿名さん]

投資用マンションを購入して儲かりたいという事であれば、一練買いしてしまうのも一つの手だと思います。
一室だとどうしても空き室の期間が出てしまう事があるので、収入として不安定になりやすいです。

また、投資用ではなくて、ご自身の住む用のマンションを購入すると言うのも一つの投資方法かと思います。