住友不動産 大阪北小学校跡地計画 曽根崎Link City

[匿名さん]

廃校後、大阪市から売りに出ていた大阪北小学校跡地の開発事業者が住友不動産に決定し、52階建て、約900戸のタワーマンションが建設されることになりました。
http://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/kyoiku/0000258531.html
梅田の中心地にもっとも近いタワーマンションですね。

住所：大阪市北区曽根崎2丁目73番2
公式URL：未定
売主：住友不動産
施工会社：未定
管理会社：未定

[173: 購入検討中さん]

最上階を買いたい。
いや、買います！

[174: ビギナーさん]

曽根崎といえば、曽根崎心中ですね。

[175: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

はっきり言って大した事無い。
立地は便利だが住みたくはない。どうせまた売れ残るよ。たくさん実績あるのだから。世間知らずがナンバーワンとか使うのがオモロい。

[176: 匿名さん]

買えない輩がつべこべ言ったところで力なし。
住友は売れ残って当たり前。
最後の数戸が残ろうとも、即日完売するより利益が上がるのだからしょうがない。
私は住友の物件は新築では買わないが、中古で買わせて頂いております。
いつもいい物件をありがとうございます。

[178: 匿名さん]

すみふって売れ残っても利益が出るってことは
①どこかで建築費をけちっている・・・あるかも
②ばか高い値段で売っている・・・・あるかも
③土地を安く仕入れている・・・・これは入札だしありえない
④販売費をけちっている・・・・広告多いしこれもありえない？

どれでしょう
？

[179: 匿名さん]

>176は中古をうまく買い叩ければ有り得るでしょう。

新築は値引き無しでも中古は売り主が売り急いでいたら妥協してきますからね。

良い買い方だと思います。

[180: 匿名さん]

①建築費をけちっている。
基本仕様面で若干ケチっている部分が見られます。（階高、スラブ厚、間仕切り壁、配管の処理など最低限に留めており、アピールポイントとしていないという意味です。）
また、価格の割に内装というか部材がショボかったりもします。
これはすみふも認めており、すみふは共用部、外観にこだわる方針です。

②ばか高い値段で売っている。
高い利益を確保できている最大の要因は、「そもそもの分譲価格が高い」に尽きます。
そして、高いから売れ残る。にも関わらず値下げをしない。これにより高い利益率を確保しています。

③土地を安く仕入れている。
これもあります。曽根崎は別ですが、近年の西梅田、天満、真田山、本庄？など微妙立地が多くあります。
たたき合いで用地取得費が上がってしまっては、自慢の建物に資本を投下できません。

④販売費をけちっている。
これはありません。長期間無駄に人件費をかけて売っています。
もちろんその経費は価格に含まれて購入者が負担します。

曽根崎は②を強烈に乗せてくると思います。
最上階買えますか？絶対小さな部屋はないでしょうから私は買えない自信があります。


シティタワーは、新築が高すぎるため中古で値崩れすることが多々あります。しかし、底は固く築浅なら10％～15％の値下げで誰かが拾います。
そこが、ブランド力を有する一流デベであり、叩き売りになることは滅多にありません（一部シティハウスで大失敗が見られますが）。また、中古市場では最初の売却時に余分なプレミアム部分がそぎ落とされるため、その後の下落率は低くなります。
もし心理的瑕疵などの曰く付きで売り出されれば叩いて取得すべきです。10年寝かせることを想定し大幅値下げを要求しゲットです。アベノミクスのような大きなシフトが起きれば大きなキャピタルゲインが期待できます。

すみふタワーは新築のモデルルームへ行くと、本当に欲しい衝動に駆られます。
しかし、私のようなハイエナはそこをぐっとこらえて期を待ちおこぼれに預かります。
購入者の皆様よろしくお願いいたします。

[181: 匿名]

住不は欠陥マンションを10年間も知らん顔していたらしいな

[182: 物件比較中さん]

シティタワーの名前にしないでほしいです。売れ残りのイメージなので。

[183: 匿名さん]

Fridayに住友不動産の記事ありました。。
横浜の他にもまだあるみたいです。

[186: ご近所の奥さま]

熊谷組と住友不動産の件は姉歯事件となにか違うの？

姉歯事件はすごく取り上げられたのに、今回の事件はあまり取り上げられないね。

姉歯さんはもっと酷かったの？

[187: 匿名さん]

この規模のマンション建ったらこの辺り浄化されて爆上げあるんじゃね？

[188: 匿名さん]

住友不動産は大林組と組んで、高い値段でこの土地を落札したのに、建設費の高騰と住友不動産の予算が合わなくて、大林組は降りてしまったらしい。
このまま着工できず、廃屋のまま塩漬けにされる可能性も。
得をしたのは、高い値段で売り抜けた大阪市だけだね。

[189: 匿名さん]

＞188さんは情報通ですね。
会社が梅田で飲むのは曽根崎なんで、この物件が気になっていたのですが・・・着工が未定となればガッカリです。

[190: 匿名さん]

エリア的にお水感が拭えず。

[191: 匿名さん]

塩漬けといっても路線価上がっているし、固定資産税だけでも負担は大きいでしょ。

それとも在庫のスミフには大したことの無い金額なのかな

[192: 環球都市的共通理。]

一切不要城市内的高塔住居楼。

[194: 周辺住民さん]

地域コミュニティという嫌がらせの連長さんって厄介

[195: 匿名さん]

期待は大きいです。
早く具体的な内容が出てきて欲しいです。

[197: 匿名さん]

ここも離れてるとはいえ、ピアッツァと比較されるといささか分が悪いので、完売してピアッツァ旋風が収まりほとぼりが覚めるまで成りを潜める作戦でしょうな。
スミフにとってここは絶対に失敗の許されない大阪でのフラッグシップであり、相当気合の入ったスペックになる事は容易に想像が付くが、スミフの威信をかけて全精力を注いだとしても万一ピアッツァと比較される様な事があれば完全にジ・エンド。
なるべくピアッツァは避けて販売していく以外に勝ち目が無い事をスミフもよく理解してるね。
ここもグラフロと並んで間違いなくピアッツァに次ぐ大阪を代表するタワマンとなる事でしょうな。

[198: 購入検討中さん]

ピアッツァって、どこの事いってんの？
上本町じゃ話にならないし、どこがあり得ない一等地にピアッツァが出来るのかな⁈

[199: 匿名さん]

ピァッツァ？
信じられないところと比較する方もおられるんですね。

[200: 購入検討中さん]

最近アンチピアッツァの工作員増えてきたな

[201: 購入検討中さん]

グラフロと並ぶピアッツァってなんだよ。

ピアッツァなんて初めて聞いたぞw

[202: 購入検討中さん]

ピザなら食べたいな

[203: 匿名さん]

ピッツァよりパスタのほうが好きです

[205: 匿名さん]

ぴざ
そんなに苦戦なの？
色んなとこに書いてるけど

[206: 購入検討中さん]

本題に戻しますが、何時頃から販売開始なんでしょうか？

具体的な内容を早く知りたいです。

[207: 匿名さん]

すみふギャラリーを作った一番の目的はここを売るためなんかな？

だとしたら強気価格くるだろうな

[208: 購入検討中さん]

グラフロより高かったら誰も買わないだろ。

[209: 購入検討中さん]

立地はグラフロの方がいい。

[210: 匿名さん]

グラフロより高いですよ。
経済情勢が違うので。
当然、売れ残るでしょうがお得意の超長期販売計画です。

[211: 購入検討中さん]

グラフロより高かったら経済情勢よりも損したくない
客の心理障壁を越えれないと思う。

経済情勢は企業だけで庶民まで好景気はおりて来てないどころか消費税で景気冷えてるしね。

最強クラスではあるがグラフロより下は否めないので、そこは空気読むと思うがスミフなので長期戦はありえるね。

[212: 購入検討中さん]

でも
梅田の表玄関はやっぱり南側だし
北ヤードはしょせん駅裏

価格が高くなる可能性はあるでしょ？

[213: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

店を出すならグラフロよりこっちだが家族で住むのは無理。
単身赴任者、お水関係者御用達のマンション。
グラフロとは購入層は異なる。

[214: 購入検討中さん]

ここ欲しい！
グラフロ買った人の半分以上はここも欲しいと思うでしよ
グラフロ安かったから、こっちの方が大分高くなりそう

[215: 匿名さん]

グラフロは大阪駅の裏というより中津だからね。こっちは曾根崎、どちらも場所的には問題ありでは？

[216: 購入検討中さん]

グラフロは大阪を上げてのプロジェクトだからね。
格が違うよ。

グラフロが別格でその次のグループに
曾根崎、ジオグランデ、堂島レジデンス、北浜って感じじゃないかな。

[217: 購入検討中さん]

梅田は北側の方が栄えると思うよ。
ヨドバシの裏にもタワーオフィス出来るし、茶屋町、グラフロあるしね。
南側って何もないし第一から第四ビルとか終わってる。

[218: 匿名さん]

梅キタ2期開発が始まり駅も出来たら北側がショッピング、レストラン街で南側、東側が飲み屋、風俗街というふうに住み分けとなるだろうね。
お初天神通りにマンションというのも大手資本が発展を見込めなかったんだろう。小さな飲み屋、風俗店の入ったビルがあそこの場所にはふさわしいけど、そんなビル業者にはあの土地を落札することは不可能。

[219: 購入検討中さん]

地下に走っている駅の位置を考えるべき
グラフロは陸の孤島
やはり曾根崎のほうが将来性は高い

[220: 匿名さん]

場所が下品だよね。同じ梅田に近いなら、グラフロの方がよっぽど上品。
お初天神通りの真ん中に建つタワーで、しかも小さい部屋ばかりなら、
風俗関係とか、いかがわしい商売の人だらけの民度の低いマンションに
なるのは請け合いですね。

[221: 購入検討中さん]

部屋数が多いから単身者向けだよね。
80ヘーベ前後で埋め尽くす気だよ。
シティータワー神戸と全く同じ戦略。

100ヘーベ越えの部屋が3つ位しかない。
こんな糞タワー、グラフロと比べたら失礼。

150ヘーベや、200ヘーベの部屋を最低でもプレミアムフロアーに10〜20は用意して欲しい。

富裕層が興味持たないタワーなんて終わってる。

[223: ビギナーさん]

色々と議論されているようですが、何もかも未定ですよね？更に竣工まで5年以上もありますし、遠い未来ですね。

[224: 購入検討中さん]

竣工5年なら販売は2〜3年後って感じなの？
早く概要だけでも知りたい。

[226: マンション住民さん]

この900戸は分譲価格がいくらであるかよりも
ここの中古相場が落ち着いたときに
大阪市内の各所にたっているタワマンの価格水準が
下落するということになるでしょう

[227: 購入検討中さん]

900戸も作ったらちっさい部屋ばっかりになりそうだけど大丈夫なのかな。

[228: 購入検討中さん]

またペントハウス100平米の中間層狙い作戦かな。
住友もショーも無い戦略取るようになったな。

[229: 匿名さん]

狭い部屋を細切れに手ごろな価格で売る戦略でしょう。
数が多すぎるし、場所柄お行儀の悪い人も入り込む心配があります。
もちろん、住居外使用も相当数に。
結果、第1～第4ビルと似たような雰囲気になるのでは？

[230: 匿名さん]

具体的な概要が分かるのは、いつ頃になるのでしょうか？
竣工はまだ先ですが、かなりの大型案件ですから、早く知らせて欲しいです。

[231: 購入検討中さん]

グランドフロントは即効完売したから小部屋売れ残りでもしつこく売る作戦じゃなくて、富裕層向けのしっかりしたタワー作って値段高めで売れば良いのにね。

それかプレミアムフロアとの二重構造にして欲しい。
全て小部屋は余りにも勿体無い立地。

[232: 匿名さん]

地価は高いが属性はかなり安っぽい土地なのでゴージャスな大部屋ばかり作るわけにもいかんやろう。
ましてファミリーの立地でもあるまいし。

[233: 匿名さん]

本来ならパチ屋かビジホの立地。

[234: 匿名さん]

>地価は高いが属性はかなり安っぽい

ほんとこれ

[235: 購入検討中さん]

とは言っても
グランフロントの立地
西梅田タワーの立地
に比べたら同等以上じゃない？

西梅田タワー並の躯体を期待しちゃう。
多分、小部屋量産作戦で来るんやろうけども。
残念だ。

[238: 購入検討中さん]

小部屋タワーはもう確定してるよ。
広さに対して部屋数が多過ぎる。

賃貸ならば糞みたいな人種が集まって住友のブランドは地に落ちるだろうね。

分譲でしっかり売ればグランフロントかLINKタワーかで長らく語り継がれて住友のブランドは大阪で頭一つ抜ける事になる。

グランフロントは今後10年横綱の地位を保つだろうけど、この地を押さえて賃貸タワーなんか作ったら住友のセンスの無さを疑う。富裕層からの信頼は失うね。

富裕層ほど、このタワーの動向を見てるよ。

[239: 匿名さん]

グラフロが横綱って・・・価格だけじゃん・・・
しかも賃貸も中古もなかなか決まらず、関係者に
お願いして買ってもらったのがバレバレになってきた。
残念ながらあの価格帯は大阪では無理。
本当に横綱なら東京や海外の人が興味を持たないといけない。
東京の湾岸以下が今の大阪の評価。
ここの安物志向は仕方ないこと。

[240: 匿名さん]

と、アパート暮らしの貧乏人がほざいております。

[241: 匿名さん]

ケナシがありきたりでつまらん

[242: 購入検討中さん]

239さん

グラフロは関係者ほど横綱を認めていると思いますよ。
リセールは全て上乗せで出ていますし1.3倍、1.5倍でも決まっていますしね。

そんな事が起こるのはグラフロだけで、完全に高給路線で舵をきった戦略勝ちです。

あの立地であれば高級路線で行けば間違いなく売れるでしょう。中途半端が一番行けません。プレミアムフロアと二層構造にして上層階は億ションのみなどが現実的な落とし所ではある気はしますが、オール賃貸では住友への期待感が富裕層から消えるの当然です。

[243: 購入検討中さん]

富裕層は「良い場所」「良いマンション」に住みたいって考えてるから、曽根崎にマンションが建つと聞けば期待している人は多いでしょうね。

そこでオール賃貸なら「次から住友に期待するのは止めよう」とはなるかもですね。オール賃貸は無いでしょう。それやったら、そのマンション死にますよ。てか住友の評判が死ぬでしょw

[244: 購入検討中さん]

グラフロを超える立地を押さえてグラフロ超えを目指さないって住友勿体無いな。

大阪No.1マンションを狙えるのに狙わないとか意味不明。
なんだよ住居数900戸って。
数減らしてオール億ションとか気概みせろよ。
オール賃貸とか引くわ。

森ビルくらいの度胸ないんかって。

[245: 購入検討中さん]

おっしゃる通りオール億ションなら話題になるし東日本から逃げたい富裕層が集結するでしょうね、大阪駅最近なので。勿論、関西の所有欲を満たしたい富裕層も集結。

オール億ション → 富裕層集結
オール賃貸 → 夜の人集結

大阪駅最近はセンス問われる。
オール賃貸や小部屋数売りは糞タワーとして名を残す。

[248: 購入検討中さん]

グラフロは周りがホテルの庭やったから低層階も人気あったけど、ここは高層階以外に高い部屋作っても売れないのでしょう。
必然的に中ー低層階は賃貸仕様になるのではないかな。
高層階はエントランスも別にして高級仕様にして欲しい！

[249: 購入検討中さん]

住友の腕の見せ所だね。
上階層に如何に富裕層を呼び込みイメージを良くするか。
オール賃貸は流石に無いかな。

[255: 購入検討中さん]

関西初のオール億ション建てて欲しい

[256: 購入経験者さん]

東京湾岸エリアのタワーマンションのように貴マンションも住宅組合規則や一般常識マナーを守らない我が物顔の中国人達に買い占められ、結局、日本人購入者達と対立するのではないかと懐疑心を抱かせる物件！

[258: 購入検討中さん]

価格はどれくらいになるんでしょうか？

[259: 匿名さん]

>>256
それは大丈夫。中国人は大阪に観光に来ても
マンション買うのは東京だから。
グラフロもほとんど見向きされなかった。
外人の投資対象は東京だけだよ。

あとグラフロをやたら持ち上げてるが中古なんて売買決まらないし
賃貸もKY賃料で空室だらけだよ。
大阪であの賃料を払う層や会社なんて今やほとんど存在しない。

[260: 匿名さん]

まあ東京いうても地方出身者の寄せ集めやからね

以外と東京出身の富裕層って少ないし、

[261: ママさん]

＞以外と東京出身の富裕層って少ないし、

少ない言うても、大阪の何百倍はいますよ。

何一つ、東京に勝らない大阪が、
東京の評価するのは勘違いでしょう。

大阪は東京に食べさせてもらってるんだから。

[262: 匿名さん]

２６１　何百倍もいてるわけないやん頭使えよ

しかも首都やねんから大阪に負けてたらダメでしょ（笑

日本の負債額知ってますか？　大阪に威張ってる場合じゃないよ？

大阪は東京に食わせてもらえるなら食わせてもらいたいと思ってると思うよ（笑

[263: 匿名さん]

262さん、面白すぎです。

[264: 購入検討中さん]

新情報って出てないの？

[265: 購入検討中さん]

何も新情報ないな
つかこの立地こそ梅田だろ
梅田を名乗っても誰も文句は言えない立地なのに曽根崎LinkCityとかダサすぎ

[266: 購入検討中さん]

確かに堂々と「シティータワー梅田」にして欲しいな。
西梅田と、梅田東があるので「梅田」だけにしてくれたらここがど真ん中って感じはしますね。

最上階は2〜5億って所かな⁈

[267: 購入検討中さん]

早く情報出ないかな。
梅田東が落ち着いたら次はココかな⁈

[268: 匿名さん]

当分は、梅田のタワーマンションが中心となりそうです。

[269: 購入検討中さん]

最上階は何平米くらいになるんだろ。
150〜300平米とかだとグランフロント並だね。
楽しみだ。

[270: 契約済みさん]

>>262
その通り！

中小企業が多い大阪、その知恵は日本になくてはならない。

[271: 不動産購入勉強中さん]

それにしても


　グランフロントOSAKAの食わせ宣伝には、まんまと踊らされたよ。

[272: 購入検討中さん]

まだかな。
早く曽根崎の詳細プリーズ。