住友不動産 大阪北小学校跡地計画 曽根崎Link City

[匿名さん]

廃校後、大阪市から売りに出ていた大阪北小学校跡地の開発事業者が住友不動産に決定し、52階建て、約900戸のタワーマンションが建設されることになりました。
http://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/kyoiku/0000258531.html
梅田の中心地にもっとも近いタワーマンションですね。

住所：大阪市北区曽根崎2丁目73番2
公式URL：未定
売主：住友不動産
施工会社：未定
管理会社：未定

[132: マンション投資家さん]

難しいと思う。
太融寺町、堂山町、兎我野町…ん～
グランフロント並みの再開発なら人の流れが変わると思うが…。

[133: 匿名さん]

127さんの情報は、ここのことですね。
シティタワー大阪の敷地面積は約3400㎡ですから、それより広いですね。

【売買】住友不動産が船場の土地を追加取得、4000m2を一体開発＜追加情報あり＞
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20140320/655889/

　住友不動産は2013年12月、大阪・船場（せんば）にあるオフィスビルを取得した。同社はビルを解体後、所有する隣接地とあわせて分譲マンションを開発する。新生紙パルプ商事が売り主だ。

[134: 匿名さん]

堺筋本町から本町もこれからは居住エリアですね。
この辺りはますます職住近接で混在化が進みそうです。
居住促進地区なんだから当然か。
本格的に建設が進むのは曽根崎の後でしょうか。
クラッシィ淀屋橋より立地は落ちますが、３方角地なのはいい。
南側の眺望は丸つぶれだけど。

[135: 匿名さん]

これから建つ物件は、施工業者の人員の質が問題になると予想しています。
東北復興、東京オリンピックの高額な発注に優秀な人員を持っていかれた結果、
アベノミクスで上がった値段にみあわない建築物に成りはしないか。

物件に興味があるだけに、そういうところは調べていきたいです。

[136: マンション投資家さん]

大阪都心って完全に住宅街化してますね。
IT革命って言われて久しいけど、なんか実感します。
オフィスは不要。

[137: 購入検討中さん]

ここの販売開始は２年後くらおでしょうか？

[138: マンション投資家さん]

まずは資料請求からスタートして需要調査でしょうね。
竣工はそれこそ2020年とかになりそうですね。

[139: 匿名さん]

52階建て900戸って。
単純計算してもワンフロア18戸。
ワンルームマンションにする気かな？

[140: マンション投資家さん]

むしろ曽根崎ではそのぐらいがいい。
ファミリー層はターゲットではない。
周辺環境見たらわかるでしょう。
30000～50000㎡ぐらいの開発なら別でしょうが、小学校跡地のみでは流れを変えるのは無理。

[141: 匿名さん]

んだね。
曽根崎全体の開発ならまだしも、一部だからなぁ・・
あと梅田のナンバービル（第1～第4）が立て替えられたらかなりかわるかも。
曽根崎とは距離があるが。

[142: 匿名さん]

お初天神ってなかなか柄の悪い商店街やね。
この物件の西隣も南隣もパチンコ屋やしキツイ。

[143: ビジネスマンさん]

梅田勤務には便利。
子育ては無理。
→Secondで。

[144: 購入検討中さん]

これって部屋数考えたら賃貸のワンルームタイプが大半かな？勿体無いな。

[145: 匿名さん]

曽根崎全体の再開発はないから、割り切って今の環境に合わせるということなんですかね。
大阪らしいと言えば言えるが。

[146: 購入検討中さん]

堂島もグランフロントも60平米以下のワンルームの需要は賃貸でも中古販売でも少なく、平米4000円でも借り手が付かない状態。それに対し80平米以上の部屋は平米5000円ですぐ借り手が付くし、中古販売も3割以上乗せても売れてる。狭いワンルームの方が投資効率が上ってのは、高級タワーマンションには通用しないかもね

[147: 匿名さん]

ちょっとした家賃で、気分転換に、超都心の高級タワーの小ぶりな部屋をちょっと借りようかな、
っていう人結構いるように想像していたのですがね。

大きな部屋を買うのではなく、借りるというのは、なかなか想像できないのですが。どんな層なのでしょうね。

[148: 匿名さん]

転勤族でも役付きの方達ですと、家賃は会社持ちですから
便利せいを買って、借りられるのでは？
一昔前は、芦屋や北摂あたりの、戸建に住まわれるのが
一般的でしたが、最近はセキュリティーの確りしたマンションが
好まれるのでしよう。

多には、会社経営者の人達ですと、買うよりも借りる方が経費で
落とせて、税金支払いが低く抑えられるので借りる人も多いのでは？

[149: 匿名さん]

大阪ですよ（笑）

[150: 購入検討中さん]

最上階で2〜3億円って感じかな⁈

[151: 購入検討中さん]

プレミアムフロアを用意して欲しい。
200ヘーベとか欲しい。

[152: 物件比較中さん]

６０平米でいいから、高層階欲しい。

[153: 購入検討中さん]

最上階は3.5メートル以上の高天井か、2フロアー使った吹き抜けにして欲しい。

プレミアムフロアがしょぼいとそのマンション自体にプレミアム感が無くなる。

やっぱり最上階は4億するらしいとか話の話題に欲しい。

[154: 匿名さん]

グラフロで直接・間接に学んだ方々も多いでしょうから、
売れるは売れるでしょうが、大人気ということにはならんでしょう。

[155: 購入検討中さん]

グラフロで学ぶって何？
グラフロって完売じゃなかったっけ？

[156: 匿名]

土地を高値で購入しているので、一体販売価格はどうなるのか気になります。付加価値をかなり着けないと、販売は厳しいでしょう。価格に見合う仕様を期待します。

[157: 物件比較中さん]

ラマダ跡地と、どちらが人気かな？

[158: 購入検討中さん]

治安は別として駅へのアクセスは素晴らしいですね。
欲しいなぁ。

ところでグランフロントは西側の倉庫跡地に
何ができるかによって価値が変わるって意見を見ました。
西側に何が出来るかまだ決まってないんですか？
何か候補みたいなのはあるんでしょうか？

[159: 物件比較中さん]

ほしい
販売いつからですか？

[160: 購入検討中さん]

住友がどのランクを作るかが気になる。
安いタワーなら必要無い。

[161: 購入検討中さん]

現状では立地は大阪最高ですね。

老後の生活なら最高の場所だと思いますが
日本第二の商業都市の大阪に
JR大阪＆阪急梅田　2分の最高立地にマンション建てて良いのか？

商都大阪の衰退を感じるよ。

こんな好立地にマンションが建つようじゃ名古屋にも負けると思う

大阪の未来が心配やわ

[162: 匿名さん]

案じてもしゃあない。
リニアができれば名古屋も大阪もチュルチュルと吸い取られて終わる。
30年先には名古屋も大阪も東京のベッドタウン。

[163: 匿名さん]

東京は今がピークよ。永遠に繁栄する都市なんてない。あのローマ帝国でも滅んだんだから。

[164: 匿名さん]

ここの施工は大林組。住友不動産と大林組って最強ですね。シティタワー大阪天満と同じ。

[165: 匿名さん]

まちがいなく至高の組み合わせだね。

ここの販売が始まれば、その天満を完売させるかもね。
宣伝の意味も含めて常に豪華タワマンを販売中とするために
天満はあえて完売させないようにしてる。

東京と違って次から次へとポンポン建てれる訳ではないから
大阪では長期販売にならざるおえない。
まあ未販売住戸は優良資産だから経営的にも痛くも痒くもない。

[166: 匿名さん]

大阪の虎ノ門ビルズですね。
しかし竣工までまだまだ先だし、あと少し早かったらここに決めていたのに。ガッカリです。
兎にも角にも財閥デベとスーパーゼネコンがタッグを組むのですから西日本一のタワーになるでしょうね。

[167: 匿名さん]

ここができれば梅田が西日本で一番高額なタワーマンションとなるでしょう。ただ、虎ノ門ヒルズでは無く六本木ヒルズなれると良いですね。夢のまた夢ですが。

[168: 匿名さん]

怪しい場所でお水系の人は便利だと思うが、立地が難ありですね。
風俗も近いよね、ここは。

[169: 匿名さん]

どんなにネガろうが、交通利便性ではＮＯ１タワー。
デベ、管理面を考慮すればグラフロ超え。
価格ももちろんグラフロ超え。
売り切るまでに相当の年数をかけると思われる。
それぐらいの値段設定でくるはず。

[171: 購入検討中さん]

このあたりの環境は住む人を選びますね。一般の普通の方には難しそうです。

[172: 匿名さん]

価格が高くなるのは今年以降の物件は全て。
逆に言うと高く買ったなと後々後悔する危険性大です、資産家や投資家はそれを知ってるので
購入しないですね。特にここは風俗エリアで住む場所じゃない。
曾根崎って聞いて引く人が多いのでは？

[173: 購入検討中さん]

最上階を買いたい。
いや、買います！

[174: ビギナーさん]

曽根崎といえば、曽根崎心中ですね。

[175: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

はっきり言って大した事無い。
立地は便利だが住みたくはない。どうせまた売れ残るよ。たくさん実績あるのだから。世間知らずがナンバーワンとか使うのがオモロい。

[176: 匿名さん]

買えない輩がつべこべ言ったところで力なし。
住友は売れ残って当たり前。
最後の数戸が残ろうとも、即日完売するより利益が上がるのだからしょうがない。
私は住友の物件は新築では買わないが、中古で買わせて頂いております。
いつもいい物件をありがとうございます。

[178: 匿名さん]

すみふって売れ残っても利益が出るってことは
①どこかで建築費をけちっている・・・あるかも
②ばか高い値段で売っている・・・・あるかも
③土地を安く仕入れている・・・・これは入札だしありえない
④販売費をけちっている・・・・広告多いしこれもありえない？

どれでしょう
？

[179: 匿名さん]

>176は中古をうまく買い叩ければ有り得るでしょう。

新築は値引き無しでも中古は売り主が売り急いでいたら妥協してきますからね。

良い買い方だと思います。

[180: 匿名さん]

①建築費をけちっている。
基本仕様面で若干ケチっている部分が見られます。（階高、スラブ厚、間仕切り壁、配管の処理など最低限に留めており、アピールポイントとしていないという意味です。）
また、価格の割に内装というか部材がショボかったりもします。
これはすみふも認めており、すみふは共用部、外観にこだわる方針です。

②ばか高い値段で売っている。
高い利益を確保できている最大の要因は、「そもそもの分譲価格が高い」に尽きます。
そして、高いから売れ残る。にも関わらず値下げをしない。これにより高い利益率を確保しています。

③土地を安く仕入れている。
これもあります。曽根崎は別ですが、近年の西梅田、天満、真田山、本庄？など微妙立地が多くあります。
たたき合いで用地取得費が上がってしまっては、自慢の建物に資本を投下できません。

④販売費をけちっている。
これはありません。長期間無駄に人件費をかけて売っています。
もちろんその経費は価格に含まれて購入者が負担します。

曽根崎は②を強烈に乗せてくると思います。
最上階買えますか？絶対小さな部屋はないでしょうから私は買えない自信があります。


シティタワーは、新築が高すぎるため中古で値崩れすることが多々あります。しかし、底は固く築浅なら10％～15％の値下げで誰かが拾います。
そこが、ブランド力を有する一流デベであり、叩き売りになることは滅多にありません（一部シティハウスで大失敗が見られますが）。また、中古市場では最初の売却時に余分なプレミアム部分がそぎ落とされるため、その後の下落率は低くなります。
もし心理的瑕疵などの曰く付きで売り出されれば叩いて取得すべきです。10年寝かせることを想定し大幅値下げを要求しゲットです。アベノミクスのような大きなシフトが起きれば大きなキャピタルゲインが期待できます。

すみふタワーは新築のモデルルームへ行くと、本当に欲しい衝動に駆られます。
しかし、私のようなハイエナはそこをぐっとこらえて期を待ちおこぼれに預かります。
購入者の皆様よろしくお願いいたします。

[181: 匿名]

住不は欠陥マンションを10年間も知らん顔していたらしいな

[182: 物件比較中さん]

シティタワーの名前にしないでほしいです。売れ残りのイメージなので。

[183: 匿名さん]

Fridayに住友不動産の記事ありました。。
横浜の他にもまだあるみたいです。

[186: ご近所の奥さま]

熊谷組と住友不動産の件は姉歯事件となにか違うの？

姉歯事件はすごく取り上げられたのに、今回の事件はあまり取り上げられないね。

姉歯さんはもっと酷かったの？

[187: 匿名さん]

この規模のマンション建ったらこの辺り浄化されて爆上げあるんじゃね？

[188: 匿名さん]

住友不動産は大林組と組んで、高い値段でこの土地を落札したのに、建設費の高騰と住友不動産の予算が合わなくて、大林組は降りてしまったらしい。
このまま着工できず、廃屋のまま塩漬けにされる可能性も。
得をしたのは、高い値段で売り抜けた大阪市だけだね。

[189: 匿名さん]

＞188さんは情報通ですね。
会社が梅田で飲むのは曽根崎なんで、この物件が気になっていたのですが・・・着工が未定となればガッカリです。

[190: 匿名さん]

エリア的にお水感が拭えず。

[191: 匿名さん]

塩漬けといっても路線価上がっているし、固定資産税だけでも負担は大きいでしょ。

それとも在庫のスミフには大したことの無い金額なのかな

[192: 環球都市的共通理。]

一切不要城市内的高塔住居楼。

[194: 周辺住民さん]

地域コミュニティという嫌がらせの連長さんって厄介

[195: 匿名さん]

期待は大きいです。
早く具体的な内容が出てきて欲しいです。

[197: 匿名さん]

ここも離れてるとはいえ、ピアッツァと比較されるといささか分が悪いので、完売してピアッツァ旋風が収まりほとぼりが覚めるまで成りを潜める作戦でしょうな。
スミフにとってここは絶対に失敗の許されない大阪でのフラッグシップであり、相当気合の入ったスペックになる事は容易に想像が付くが、スミフの威信をかけて全精力を注いだとしても万一ピアッツァと比較される様な事があれば完全にジ・エンド。
なるべくピアッツァは避けて販売していく以外に勝ち目が無い事をスミフもよく理解してるね。
ここもグラフロと並んで間違いなくピアッツァに次ぐ大阪を代表するタワマンとなる事でしょうな。

[198: 購入検討中さん]

ピアッツァって、どこの事いってんの？
上本町じゃ話にならないし、どこがあり得ない一等地にピアッツァが出来るのかな⁈

[199: 匿名さん]

ピァッツァ？
信じられないところと比較する方もおられるんですね。

[200: 購入検討中さん]

最近アンチピアッツァの工作員増えてきたな

[201: 購入検討中さん]

グラフロと並ぶピアッツァってなんだよ。

ピアッツァなんて初めて聞いたぞw

[202: 購入検討中さん]

ピザなら食べたいな

[203: 匿名さん]

ピッツァよりパスタのほうが好きです

[205: 匿名さん]

ぴざ
そんなに苦戦なの？
色んなとこに書いてるけど

[206: 購入検討中さん]

本題に戻しますが、何時頃から販売開始なんでしょうか？

具体的な内容を早く知りたいです。

[207: 匿名さん]

すみふギャラリーを作った一番の目的はここを売るためなんかな？

だとしたら強気価格くるだろうな

[208: 購入検討中さん]

グラフロより高かったら誰も買わないだろ。

[209: 購入検討中さん]

立地はグラフロの方がいい。

[210: 匿名さん]

グラフロより高いですよ。
経済情勢が違うので。
当然、売れ残るでしょうがお得意の超長期販売計画です。

[211: 購入検討中さん]

グラフロより高かったら経済情勢よりも損したくない
客の心理障壁を越えれないと思う。

経済情勢は企業だけで庶民まで好景気はおりて来てないどころか消費税で景気冷えてるしね。

最強クラスではあるがグラフロより下は否めないので、そこは空気読むと思うがスミフなので長期戦はありえるね。

[212: 購入検討中さん]

でも
梅田の表玄関はやっぱり南側だし
北ヤードはしょせん駅裏

価格が高くなる可能性はあるでしょ？

[213: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

店を出すならグラフロよりこっちだが家族で住むのは無理。
単身赴任者、お水関係者御用達のマンション。
グラフロとは購入層は異なる。

[214: 購入検討中さん]

ここ欲しい！
グラフロ買った人の半分以上はここも欲しいと思うでしよ
グラフロ安かったから、こっちの方が大分高くなりそう

[215: 匿名さん]

グラフロは大阪駅の裏というより中津だからね。こっちは曾根崎、どちらも場所的には問題ありでは？

[216: 購入検討中さん]

グラフロは大阪を上げてのプロジェクトだからね。
格が違うよ。

グラフロが別格でその次のグループに
曾根崎、ジオグランデ、堂島レジデンス、北浜って感じじゃないかな。

[217: 購入検討中さん]

梅田は北側の方が栄えると思うよ。
ヨドバシの裏にもタワーオフィス出来るし、茶屋町、グラフロあるしね。
南側って何もないし第一から第四ビルとか終わってる。

[218: 匿名さん]

梅キタ2期開発が始まり駅も出来たら北側がショッピング、レストラン街で南側、東側が飲み屋、風俗街というふうに住み分けとなるだろうね。
お初天神通りにマンションというのも大手資本が発展を見込めなかったんだろう。小さな飲み屋、風俗店の入ったビルがあそこの場所にはふさわしいけど、そんなビル業者にはあの土地を落札することは不可能。

[219: 購入検討中さん]

地下に走っている駅の位置を考えるべき
グラフロは陸の孤島
やはり曾根崎のほうが将来性は高い

[220: 匿名さん]

場所が下品だよね。同じ梅田に近いなら、グラフロの方がよっぽど上品。
お初天神通りの真ん中に建つタワーで、しかも小さい部屋ばかりなら、
風俗関係とか、いかがわしい商売の人だらけの民度の低いマンションに
なるのは請け合いですね。

[221: 購入検討中さん]

部屋数が多いから単身者向けだよね。
80ヘーベ前後で埋め尽くす気だよ。
シティータワー神戸と全く同じ戦略。

100ヘーベ越えの部屋が3つ位しかない。
こんな糞タワー、グラフロと比べたら失礼。

150ヘーベや、200ヘーベの部屋を最低でもプレミアムフロアーに10〜20は用意して欲しい。

富裕層が興味持たないタワーなんて終わってる。

[223: ビギナーさん]

色々と議論されているようですが、何もかも未定ですよね？更に竣工まで5年以上もありますし、遠い未来ですね。

[224: 購入検討中さん]

竣工5年なら販売は2〜3年後って感じなの？
早く概要だけでも知りたい。

[226: マンション住民さん]

この900戸は分譲価格がいくらであるかよりも
ここの中古相場が落ち着いたときに
大阪市内の各所にたっているタワマンの価格水準が
下落するということになるでしょう

[227: 購入検討中さん]

900戸も作ったらちっさい部屋ばっかりになりそうだけど大丈夫なのかな。

[228: 購入検討中さん]

またペントハウス100平米の中間層狙い作戦かな。
住友もショーも無い戦略取るようになったな。

[229: 匿名さん]

狭い部屋を細切れに手ごろな価格で売る戦略でしょう。
数が多すぎるし、場所柄お行儀の悪い人も入り込む心配があります。
もちろん、住居外使用も相当数に。
結果、第1～第4ビルと似たような雰囲気になるのでは？

[230: 匿名さん]

具体的な概要が分かるのは、いつ頃になるのでしょうか？
竣工はまだ先ですが、かなりの大型案件ですから、早く知らせて欲しいです。

[231: 購入検討中さん]

グランドフロントは即効完売したから小部屋売れ残りでもしつこく売る作戦じゃなくて、富裕層向けのしっかりしたタワー作って値段高めで売れば良いのにね。

それかプレミアムフロアとの二重構造にして欲しい。
全て小部屋は余りにも勿体無い立地。