グランファーレ札幌伏見プレシアヴェール

[物件比較中さん]

グランファーレ札幌伏見プレシアヴェールってどうですか？
エコロジー＆エコノミーなとことか気になっています。
マンションの設備や周辺のことなど、情報交換したいです。

公式URL：http://www.nippon-grande.co.jp/grandfare/sapporofushimipresiavert/

所在地：北海道札幌市中央区南１７条西１６丁目20番
交通：市電「西線16条」停　徒歩2分
売主：日本グランデ株式会社
施工会社：岩倉建設株式会社
管理会社：グランコミュニティ株式会社

[21: 検討中の奥さま]

ここも、北２４条同様に引渡しが遅れると聞きました。
またですか？

[22: 匿名]

No.20に書き込んだ
グランファーレあるある
消されちゃった
やっぱり都合が悪かったみたいだね

[23: 匿名さん]

共用施設、ほんとうに充実していますね。
公式ＨＰをみてみると、どれも無料と小さく書いてあります。
システム自体が良く分からないのですが、無料だと、なんだか使用するマナーとかも悪くなってしまう気はするのですが、どうなんでしょう？
マンション内にカラオケがあるのはうらやましいです。
カラオケって、若い人から年配の人までいろんな世代で楽しむことができますよね。

[24: 匿名さん]

マンション内にカラオケ？無駄な共用施設の数々と考えるか、嬉しい共用施設の数々と考えるか。いずれのトラブルの元にならなければいいが。

[25: 匿名さん]

カラオケもバーベキューも興味ないが購入検討してました。カラオケは、ホームシアターとして使ったり、楽器演奏の場所として使おうかと思ってます。
それより、静かな土地、まぁ品のある環境(宮の森より昔から)が気に入りました。学区も良いし賃貸にも出せそう。

[26: 匿名さん]

賃貸で？無理じゃない？
品のある環境と仰っているのに何故グランデの外観を選ぶか不思議。矛盾してません？

デベさんかしら？

[27: 匿名さん]

そうだよ、

[28: 匿名さん]

もしも25がデベならまともに返信すれのも何ですが、ここを賃貸で出すのは相当厳しいと思いますよ。
住環境が多少良くても交通の便は最悪に近いですから。

[29: 匿名さん]

梨汁プレシアヴェール！

[30: 匿名さん]

25ですが。デベではありませんが。
交通の便が最悪、とは？地下鉄の事でしょうか？
市電がすぐ近くにありますよ。
HPに徒歩2分とありますが実際には2分かからないような距離です。
地下鉄だと出口から改札までの距離＋ホームまでの距離がプラスされますから
駅までの所要時間は市電の方が精度高いと思われます。

[31: 購入検討中さん]

ここもまた完成延期っていう噂は本当ですか？！

[32: 匿名さん]

地下鉄徒歩2分と路面電車徒歩2分を比較されても・・・。

[33: 匿名さん]

地下鉄と路面電車を比較されても…
とは？
日々の行動範囲によると思うんです。
通勤や主な外出の範囲が、大通り札幌駅あたりだと
特に問題ないように感じますが。
この上なく地下鉄が好きなら別ですが、
JR通勤よりは市電の方がマシかな、雪で止まったりとか無いですからね。

中央区の地下鉄駅近だと、窓開けるとうるさいし、夏でもろくに空気入れ替えできないエアコン生活ですよ。

[34: 匿名さん]

一般的な見方をすると
地下鉄>JR>市電=バス ですよ。
市電では大通りとススキノくらいしか行くところないでしょ。

あなたが問題ないので良いですが、市電が便利と人に言うのは…

[35: 匿名さん]

何度も言いますが
単に市電が便利だから市電最寄駅物件を選んだ
とは一言も言ってませんよ？
駅までの所要時間(実際に乗車するまでの時間)は地下鉄よりはかからない、
JRよりは雪の影響を受けにくいメリット、
日常の活動範囲、
中央区地下鉄駅近物件は騒音がうるさい、
等の事から
市電物件でも良いと評価しただけです。
そして、市電の停車駅は大通りススキノだけではありませんよ？

[36: 匿名さん]

北海道では冬は、市電>JR
天候の影響受けるため。
しかし通勤先による

以上

[37: 匿名さん]

通勤で使っていますが、西線16条停から西4丁目までわずか乗車17分と便利です。通勤が大通駅に近い人はとても便利だとおもいます。ちなみに吾輩は毎日通勤していますが、市電はあまり遅れず冬でも快適に通勤していますよ。市電沿線は環境とも学校区が良いので満足しているね。

[38: 匿名さん]

>とは一言も言ってませんよ？
>そして、市電の停車駅は大通りススキノだけではありませんよ？

の?ってどう言う意味なのでしょうかね。
?のせいでレスの意味が分からなくなるのだけれど、最近日本語の文法が変更になったかな?

[39: 匿名さん]

乗車17分って長くない？
しかも21時以降は悲惨な便数だしさ〜
大通り勤務以外だと勧めらないじゃん。

それに賃貸に出しやすいとか、どういった根拠なの？

[40: 匿名さん]

ここは【スマートフォンが鍵になる、次世代セキュリティシステムITセキュリティマンション。】とのことで、便利そうに聞こえるけれど、この手の電子機器は遠からず世の中から姿を消す訳で、その時はどうなるのか疑問に思うなあ。スマホは次世代ではなく既に成熟した現世代だから、もうあと10年もてばいい方だよね。

[41: 匿名さん]

ここのコンシェルジュサービスが良いですね。
ハウスクリーニングから食材・食事手配サービスなど、日常のサービスを承ります。

[42: 匿名さん]

HPで物件概要見ましたが、
修繕費安過ぎませんか？
管理費も設備+コンシェルジュ+エレベーター2基？で、この戸数の割には安くないですか？

長年過ごすには心配かも。
10年以内に住み替えならいいのかな？
売却時に、この物件の資産価値はどうなのでしょうか？

[43: 匿名さん]

大通まで路面電車で乗車時間僅か17分って、それ全然「僅か」とは言えないでしょ。しかも冬は下手したら30分かかるよ。

[44: 匿名さん]

真冬３０分かかるって・・・　通勤していない人の憶測ですよ。
私は毎日乗車してますが冬でも３０分かかったことないよ。
むしろＪＲ通勤は大雪降ると電車が止まるし市電の方が楽だね。

[45: 匿名さん]

この辺りの伏見の平地エリアは、
子育て世帯が一時的に賃貸借りたりしてますよ
札幌は私立の小中学が少ないので
そこの学区に入れたいって場合、わざわざ転居してきたり、が多いみたいです。
南高も近いですし。

この物件、地区(利便性)に否定する方々は、どの地区と比較しているのでしょうか。
比較対象がないと、根拠がなくわかりにくいです。

[46: 匿名さん]

>>39
前述の通り、
乗車時間のみで比較するのではなく、
地下鉄の場合は、駅出口からホームまでの距離も加算して頂かないと！
市電は、乗り場に着いたらすぐ乗れるのですから。

[47: 匿名さん]

札幌で地下鉄より市電をそこまでゴリ押しする方は初めて見ましたよ。
いくら乗り場にはすぐでも、冬は風雪に晒されるし、良いことばかりではないですがね。

[48: 匿名さん]

>>47
市電ゴリ押ししてますか？

消去法でこの物件、と前スレに書きました。

地下鉄駅近のデメリットも書きました。

通常は交通メリットだけで買いませんよ〜

[49: 匿名さん]

結局は、条件の優先度なので
地下鉄だから良いor市電だから良くない…
のみで議論しても無意味ですよね。
ただ、市電というだけで、鼻息荒くして否定する方々が居るということは分かりました。

[50: 匿名さん]

その他も否定しても答えないだけだよ

[51: いつか買いたいさん]

そういえば、ここ残り何戸なんだろう
学園前、幌西、伏見の中でなぜか1番売れ残りが多い？
販売開始時期が、プレミストタワーとか人気物件と被ったせい？

[52: 匿名さん]

プレミストとグランデは購入層が違う。
単に立地ではないでしょうか。

[53: 匿名]

ここ、売れ残りの管理修繕費負担はデベって事で良いんですよね？

[54: 匿名]

>>51
揉め事満載な共用施設や
コンシェルジュという名の管理人兼清掃員がいるから
でないの？

[55: 匿名さん]

コンシェルジュも、管理人兼清掃員も
どちらも経費が同額なら、どちらでも良いですよね
実際の業務内容は同じのようですし。

コンシェルジュとうたっている事がきにくわないのかしら？
経理上は差がないのであれば、どうでも良いのでは？

[56: 購入検討中さん]

管理人兼清掃員＝コンシェルジュでしょうか？
知りませんでした。
コンシェルジュサービスは行うのでしょうか？
期待しています。

[57: 匿名さん]

>>56
ですから、どちらを名乗っても構わない、と言うことです。
所詮、管理人なのですから。
コンシェルジュを名乗るからコンシェルジュ業務を期待するとは言っておりませんよ。

[58: 匿名さん]

コンシェルジュサービスってどうなんでしょう。食材や食事の手配って普通は自分でしますよね。料理名を言うと必要な食材を揃えてくれるとか？カツ丼が食べたいと言ったら出前を頼んでくれるとか？どんなサービスなのか想像がつかないのですが。美味しいお店を探してくれたりとかするんでしょうかねえ。

[59: 匿名さん]

普通に言ってコンシェルジュと管理人と清掃員はそれぞれ全く別々の人だし、ここも物件説明に「専任のコンシェルジュ」と明記されているのに、一連のレスはズレていない？

[60: 匿名]

>>59
営業にちゃんと直接聞いてみた？
俺が営業に直接聞いたグランファーレはそういう回答だったよ
午前中のみで清掃業務も行なうって

[61: 匿名]

これ見たら納得してくれるかな
http://www.nippon-grande.co.jp/job/index3.html

たぶんこのレスもすぐ消されると思うけど

[62: 匿名さん]

こちらのマンションはコンシェルジュがいるんですね。
コンシェルジュを配置しているマンションも意外と多いもので、
そういうマンションは、高級なイメージがありますが、ここもそんなクラスのマンションに
入るのでしょうか。

[63: 匿名さん]

高級なマンションです。

[64: 匿名]

http://www.nippon-grande.co.jp/job/index3.html
これにあるとおり
コンシェルジュの業務内容が
マンション内岩盤浴・サウナ・ジャグジースパ管理・清掃、共用部清掃業務
になってるけど
これでコンシェルジュって言えるのか？

[65: 匿名さん]

コンシェルジュの上を行く存在…

[66: 匿名さん]

時給安～

[67: 匿名さん]

専門の方がいてその補助の人員を募集というなんでしょうか。
それともその方が専任になるんでしょうかね。
共用施設が豪華ですしやることは色々ありそうですね…。
フィットネスは講師がいる形のものになるんでしょうか？
置いてあるマシンを勝手に使うってことなんでしょうか。

[68: 匿名さん]

普通に考えて
ジムは無人だと思いますが

[69: 匿名さん]

コンシェルジュがいます、

[70: 匿名さん]

＞フィットネスは講師がいる形のものになるんでしょうか？

それは最終的には区分所有者で決めればよいことです。
しかし、指導員を入れる時はその指導料負担をどうするかが議論になります。またいずれ来るトレーニング設備更新の時ももめます。
結局限られた人だけが使うにもかかわらず、その費用を管理費や修繕積立金からの支出でまかなうのは不公平だという不満が使わない人たちから出ます。特に指導料は週単位などで利用者だけで割勘することも可能ですが、設備はそうはいかないです。

[71: 匿名さん]

講師料一日１万として月30万÷56戸＝5400円
管理費に月々5400円の上乗せでトレーナー常備のフィットネスになりますが？

[72: 匿名さん]

管理費がそんなに上乗せするなら否決だろう。

[73: 匿名]

早速　中途半端な共用施設のあるマンション特有の
めんどくさい揉め事が起き始めてますね

コンシェルジュなんて名前だけで管理人だよ
それにコンシェルジュが共用施設の清掃もするなんて
ありえない
ただでさえ普通のマンションより共用施設多いのに

[74: 匿名さん]

フィットネスに関しては現状でいいんじゃないでしょうか

お掃除はコンシェルジュさんがするのですか？
かなり共用部があるので掃除する箇所が多くなると思いますが
その他にもお掃除の方たちがいたりするのでしょうかね？？

[75: 匿名さん]

値段が魅力です。安い。
それと共用施設が充実しているのが嬉しいかも。
ジムや映画館やカラオケなどがあるので、天候が悪い日もマンション内で利用できるのは、良い。
スカイパークは、雪の時期は使用しないでしょうが。

[76: 匿名さん]

時給710円のコンシェルジュ（笑）

[77: 匿名さん]

古いな。今は840円だよ。ちなみにラルズのレジは730円。

[78: 申込予定さん]

￥８４０円高給優遇！ですね。

[79: 購入検討中さん]

グランフとフェネスは、よーく考えて結論ださなきゃ。

[80: 匿名さん]

共用部分がここを購入する動機になった人っているの？
逆に共用部分がネックで辞めた人の方が多いんでないの？
NGはそろそろ気づいたほうが良いと思うけどね。

[81: 匿名さん]

わかっちゃいるけどやめられない～＾

[82: 匿名さん]

コンシェルジュの時給って７１０円？８４０円？
でも、どっちも１０００円に満たないですね。
そんなに安いんじゃ、コンシェルジュもヤル気が出てこないんじゃないのかな。
コンシェルジュなんて響きも良いけど、見た目はどんなもんかな。

[83: 匿名さん]

ここもプロパンなんですか？

[84: 匿名さん]

>64さん
内容を確認しましたが、パートさん対応になっているんですね。
業務内容もコンシェルジュ業務だけでなく随分幅広く任されるようですが、コンシェルジュ兼管理員兼清掃スタッフという役割は負担が大きそうです。

[85: 匿名さん]

コンシェルジュって時給なんですか？
雇い主がしっかりと教育されていないと、コンシェルジュの意味がないですよね。
外観がおしゃれな感じで、目立ちそうですね。
共用施設がたくさんあるので、管理費が高くなってきそうです。

[86: 匿名]

時給のコンシェルジュ！！
しかも管理員及び清掃スタッフ兼務！！
外観がおしゃれ？？
管理費だけでなく維持費も高くなり
運用等で揉め事もたくさん続出！！

[87: 匿名さん]

コンシェルジュ・管理員・清掃スタッフが兼務だと衣装は三通りで着替えに忙しいです！

[88: 匿名さん]

管理費上がるといっても
1件あたり1万程度？が上限じゃないでしょうか
ここ買う人はそんなに長居する気ないんじゃない？
さっさと子育て世帯に売るとか。

[89: 匿名さん]

こういう新築マンションって、日当たり良いと
ガンガン暖房たかなくても
床暖だけでけっこう暖かいものなんでしょうか

[90: 匿名さん]

暖かいですね。

[91: 匿名さん]

全面じゃないので、暖房面で心配だったのですが
床暖と備え付けの暖房で乗り切れるのでしょうか？

[92: 匿名さん]

乗り切れます。

[93: 匿名さん]

ここ、ブロパンですが、あまり暖房使わずに
過ごせそうなので購入検討してみよう

[94: 匿名さん]

床暖房はエアコンを使わなくても暖かいですよね。
マンションは特に熱がこもりますから、冬場も室内は暖かいですよ
ただ、床暖房も意外と光熱費がかかるんですよね

共用施設が充実していますね。

[95: 購入検討中さん]

ここ、まだけっこう売れ残りあるみたいですね。
駅前タワー以外の物件は
だいたいこんなペースが普通なんでしょうか？
中央区内だし、そんなに立地も悪くないので
避ける理由も多々ない物件かと思ったのですがね

[96: 匿名さん]

↑
マンションは地下鉄近郊が基本ですからね。
この立地が好きな方も多いでしょうが、市電だと敬遠する人も多いのでは？

[97: 匿名さん]

追記
グランデは外観や無駄な施設で避ける人も多いですね。

[98: 契約済みさん]

購入した者です。
ずっと賃貸でしたが、子供も生まれたので思い切って
決めました。
確かに、市電は地下鉄と比べるとちょっと行ける範囲が
狭まりますが、乗り換えればいいだけですし、
共用部分の施設は「便利だったらいいな〜」くらいにしか
思っていません。
決め手の一番は伏見の環境でしょうか。
自分は南区出身の生粋の札幌人ですが、
ある程度自然が近くにあって、なおかつスーパーとか
生活に必要なお店や施設が近いところがいいと
思ってました。
最近の新築マンションは街中が多くて、他の物件は
あまり土地に魅力を感じませんでした。

もし、購入検討されている方がいれば、
ご近所さんになるかもなので
何か聞きたいことあれば、レスください。

心配事は山ほどありますが、一番心配なのは
やっぱり揉め事ですので、きちんと話ができる人に
ご近所さんになってもらいたいです。

[99: 匿名さん]

この地域は教育環境もありますし子育て世帯に受けそうですね。
でも最近は子供を持たない世帯も多いので、
中央区のこの場所ですから、夫婦のみ、も多く入居しそうですね、犬猫も飼える物件ですし。
子供の泣き声や奇声&躾のされていない犬の声は本当に勘弁して欲しいですね。
揉め事の要因の一つです。

[100: 匿名さん]

ここの土地、ずっと空き地だったように思いますが、その前はなにがあったかわかる方いますか？

[101: 購入検討中さん]

建物管理費は10,350円～11,430円になっています。共用設備が多いのでちょい高めですね。築3年のグランファーレ中古物件の管理費が19,140円/月・・・マジック？

[102: 匿名さん]

↑その物件の平米数は？

[103: 匿名]

私もこちら検討していましたが
子育て家庭が多そうで、迷っています。
静かに暮らしたいからこの場所を検討したのに
子供の奇声はちょっとね。
窓開けて泣き声とか、犬の吠え声よりひどいですからね。

[104: 匿名さん]

98m2で1.9万でした。
ここよりは確実に高いですね。
実際に管理運営してみて管理費が足りなく値上げしたのかも…
こればかりは住民に聞くか、販売所の管理費が記載されたものがないとわかりませんね。
デベさんに聞いても答えてくれなそうですよね。

[105: 契約済みさん]

>>101
98です。
はっきり質問と書いてなかったので無視しようかとも
思いましたが、一応答えます。
おそらくですが、その中古物件の管理費には
何十年かけてみんなでコツコツ貯める修繕基金が
含まれていると思われます。
実際の管理費は、タイプによって変わりますが
プレシアヴェールの場合11,000〜14,000円という感じです。
確かに高めなので、無理と考えるか、これだけの
共有設備ですからある程度仕方ないと考えるか、
大きな判断の分かれ目のひとつだと思います。

[106: 購入検討中さん]

ちなみに、中古物件は築3年で修繕積立金は4,930円/月、管理費は19,140/月ですね。やはりこの規模の共用設備を維持していくのは大変そう。シンプルに共用設備を変更しても売れそうです。

[107: 匿名さん]

100平米で修繕費が5000円を切るのですか⁉︎
こちらの方が驚きです。
20年後の管理費と修繕費が気になります。

[108: 匿名さん]

修繕積立金と書いてありますね。修繕費とは別です。
修繕積立金の面積あたり月額は150-250円程が標準のようですから過少徴収でしょう。
途中で大幅値上げするか、大規模修理などで一括徴収せざるを得なくなります。
逃げ得という話ですね。

[109: 匿名さん]

そうならないように、段階的に値上げがされていったりしないのですか？
されていないのなら、管理組合が結成された時に
きちんと試算しなおして直していかないといけないということになりますが。
初期設定が低めなのは多くのマンションで取られているという話は聞いたことがありますが…
適宜見直ししないと、ですネ

[110: 匿名さん]

もちろん段階的に値上げするでしょうね。
今は安くても将来は高くなります。最初に安すぎると値上げ幅が大きいですから、、、

[111: 匿名]

ここは共用施設や設備が多い分
値上がり率も高いだろうね
というか逆に高くない方が心配になるけどね

[112: 匿名さん]

上がる上がるといっても
管理費で、上限2万くらい？修繕費も2万くらいかしら？
戸建で壁、屋根など手入れすること考えたら
その位、必要経費では？
戸建にはない、立地や暖かさ、雪かき無し、放火リスクなし、泥棒リスクも戸建より低い、など良い諸条件があるのなら、
諸経費払ってマンションに住む事の何が問題なのですか？
分譲マンションには当たり前の事ですね。
家の維持にお金を掛けたくない人は賃貸にしましょう。

[113: 匿名さん]

戸建でも手入れしていないお家はありますが
それでなくても、札幌で戸建事情をこ存じな方なら、除雪がどれだけ負担か分かると思います。
専業主婦の家庭は奥様方が日中除雪頑張っていますが、共働き家庭は年間3万くらい払って除雪頼んだり
排雪だけでも数万円はかかります。
除雪トラブルもかなりの頻度であります。
空き地がなく家が密集している住宅街なら、どこに雪を捨てるかで大揉めです。
ゴミの出し方ひとつでも、ご近所同士のローカルルールがあります。
燃えるゴミは段ボールに入れてから黄色い袋に詰める、とか……ここ◯軒のルールなんですけどぉーって
転居と共に地区のボス主婦がやってきますよ。
何かあったら菓子折りもってボス主婦宅へお礼、お詫びなんて当たり前。
面倒なご近所付き合い事が山ほどあります。
マンションの管理費は社会的にも妥当な経費だと思います。

[114: 匿名]

分譲マンションが問題ではないんです
日本グランデが問題なんです

[115: 匿名さん]

具体例を挙げて、問題の精度を上げて下さい

[116: 匿名さん]

114さんではありませんがパッと思いついた具体例です。

マンション事業を始めて約10年で長期修繕の実績がない。
共用施設は群を抜いて充実しているが、他のマンションより修繕費が安い。
プロパンでデベと揉める。
共用施設について住民間で意見が割れる。
外観。

[117: 購入検討中さん]

なんか話の本質がずれてしまいました。
管理費、修繕積立金等は住宅ローンを含め、長期的に支出が続きます。それが、結婚式の準備じゃないですが後からこれも掛かります、あれはオプションで別途費用が必要ですといわれると返済計画も建てらません。予算的に中古物件で築浅物件も探していて新築と築浅で管理費が何故違う?と疑問を持ちました。
※専有面積が違うとかのレベルでないくらいの差異を感じました。

[118: 匿名さん]

実際やってみたら管理費が足りなく値上げした。
これだけのこと。
1年目の管理組合になった人に有能な人がいれば、こんな事にならなかったかもね。

[119: 契約済みさん]

>>116
1.長期修繕の実績はないですが、
ないことでダメとするのはどうなんですか？
きちんと細かい修繕計画を立てていますが、
見たことありますか？
2.修繕費が安いことは、悪いことですか？
実際に管理してみないと分からないことですから、
足りないなら後から管理組合で相談してあげる判断を
すればいいんでしょ？
要はその心積もりを購入前にできるかだと思いますが。
3.プロパンの件は何も具体的じゃないので答えるに値しません。
4.外観は…私ももうちょっと落ち着いたほうがいいとは
正直思います。

[120: 匿名さん]

＞2.修繕費が安いことは、悪いことですか？

適切な修理・保全が行われ、修繕費が安い事は大変良いことです。
しかしこれ修繕費そのものではなく修繕積立金の話をしているのですよね。
計画された修繕積立金が足りない場合は「足りないなら後から管理組合で相談してあげる判断」をするしか方法はありませんが、そういう事態になると積立金という性質から不公平が発生する可能性がありますから、望ましいことではないでしょう。