福岡・地場の不動産デベロッパー事情

[ビギナーＪｕｋｅ]

福岡・地場のサイフォ、ランディックアソシエイツという会社はどうですか？
福岡で信頼できる不動産デベロッパーはどこですか？？

情報があれば、ぜひご意見をお聞かせ下さい。
よろしくお願いいたします。

[401: マンション投資家さん]

シックスのマンション、一部屋所有していた者です。
今後どうなるか、少しでも情報をお持ちの方は居られますか？
遠くに居て、情報が有りません。
宜しくお願い致します。

[402: 匿名さん]

お役にたてば

http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4355.html

[403: マンション投資家さん]

> 402
早速の御回答、有り難う御座います。
自己破産したのは、知っていました。
今後の成り行きについての、情報依頼でした。
まだ、何にも決まっていないとは思いますが・・。
しかし、合計４，５００戸の供給。複数の部屋の所有者が
いても、４，０００人位はオーナーですかね。
私は、１２年前の購入者でした。
怪しい時も有りましたが、家賃遅延は２回だけだったので
信用していたのですが。
昨年、もう１戸薦められましたが、購入せず正解でした。

[404: 某不動産会社]

内定取り消した会社は、知ってるけどここでは言えねえ。

[405: 匿名さん]

>>404
大手ですか？

[406: 匿名さん]

NO403さん、「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」に投稿しましたので参考にしてください。また、私もオーナーですので何か情報がありましたら教えてください。

[407: マンション投資家さん]

>>406
御教示、有難う御座います。
お薦めのURL拝見致しました。非常に参考になりました。
今後、破産管財人を中心に処理が進んで行くと思います。
私は、今月一回だけの家賃未払いでしたが今後が心配です。
オーナーさん同士で情報を交換し合い、別途管理会社を頼むに
しても、ある程度の数が纏まった方が交渉し易いかも知れませんね。
特に賃貸マンションですので、入居者が退室した後の次の入居者
探しなども懸念しております。
今後も情報の交換、宜しくお願い致します。

[408: 匿名さん]

シックスに続くは・・えんは大丈夫なの？

[409: 匿名さん]

えん、には何度か電話で相談しましたが、シックスよりはしっかりした対応だと感じました。以前のシックスも対応はよかったですけどね。しかしこの業界（特に投資用マンション主体の業者）はどこも厳しい状態でしょうね。

[410: 匿名さん]

新栄さんの物件、購入しました。モォ〜・・。
掲示板見てると、なんだか不安になりますね〜。

[411: 匿名さん]

>>410
それが不安を煽るような書き込みをしている人の目的ですから
乗せられないようにして下さい。

[412: 匿名さん]

>>411
安心できる材料はありますか？

[413: 匿名さん]

＞＞４１１
４１０です。ありがとうございます。
もう購入してしまった事だし、気にしない様にします。

[414: 匿名さん]

>>412
新栄に限らず、安心できる材料があるデベはありますか？
無いのであれば現在生き残っているデベはどこも同じ立場です。

[415: 匿名さん]

安心できるデべはありますよ。
安心なのは、財閥系（三菱・三井・住友）と鉄道系（ＪＲ・西鉄）。
地場という点では、ＪＲ九州と西鉄？と、前にも出てた福岡地所は安心と思います。
撤退はあるかもしれませんが。

[416: 匿名さん]

>>415
そうなると地場では鉄道・銀行系以外の独立デベは似たようなもの
ですね。このスレでは一社だけメチャクチャ叩かれてますが・・・。

[417: 匿名さん]

まぁ確かに他は同じ立場かも知れないですね。分譲買ったデベが民事とかになったら、買った人は具体的にどんなデメリットがありますか？値引き分譲物件多いし、購入検討してるんですけど…

[418: 匿名さん]

>>417
まずは瑕疵担保責任（保証）の問題があります。
これについてはデベの他に施工会社も負いますから、両方潰れてしまうと
痛いですが、最悪どちらかが残れば大きな影響は無いです。

デベの先行きが怪しければ施工会社がしっかりしているかを確認されて
みてはどうでしょうか？
ただ、値引きが大きい物件だと両方とも危険な香りがする場合が多いので
悩みどころです。

[419: 匿名さん]

>>418さんありがとうございます。　
分かりやすくて助かりますが…
結局そういうデメリットを考慮しても、値引きが大きい方を買ってまう気がします。まぁあとは自己責任ですよね。

[420: 匿名さん]

ロイヤルアークもダメでしたか。専業のマンション業者は総崩れの予感。
確実に残るのは鉄道系でしょうか？
いくら値引きされようが今買うのは損のような気がしてきました。

[421: 匿名さん]

まさか栄泉まで飛ぶとはね
本社は大阪だけど福岡にロイヤルアークブランドで販売中・建築中のマンションもいくつかあるし、他のマンション購入検討中の人に与える心理的影響は大きいんじゃないでしょうか？

[422: 匿名さん]

親会社がモルガンだからね。外資きびしいから援助がなかったのかな？

[423: 匿名さん]

栄泉はモルガン傘下に入った後はメインバンクが無かったみたいですね。
モルガンも大変な時期ですから、どうしようも無かったというところでしょうか。

[424: 匿名さん]

千早の500世帯、工事止まるんですかね…

[425: 匿名さん]

栄泉のＨＰに購入者・債権者向けの案内が載ってたよ。

[426: 匿名さん]

有り余る在庫、大幅値引き、次から次へと破綻する業者、これからの需要も期待できない。
マンション業界崩壊だな。

[427: 匿名さん]

>>426
自動車と同じで総需要は減るものの、ゼロにはなりませんから在庫を抱えて
いても借金して建ててないデベや在庫が少ないデベはリストラなどで不況
脱出まで細々とやっていけるのではないでしょうか？
生き残ればどの業種でも生存者利益は期待できます。

借金して一気に拡大路線を突っ走ったところは消えてしまうでしょうけど。

[428: 匿名さん]

確かにそうだね。結局、その会社の経営陣の能力次第。

[429: 匿名さん]

あ〜景気悪すぎ！リーマンを見殺しにしたアメリカを恨みます。

[430: 匿名さん]

福岡のディベじゃないがアドバンスマンションの原弘産もやばいのか？

http://www.data-max.co.jp/2009/02/15_16.html

[431: 匿名さん]

デベなんて銀行か親会社の支援がなければどこでもヤバイよ。
早いか遅いかの違い。もともと借金体質だからね。

[432: 匿名さん]

↑あなたの勤めてる会社は銀行からの借入金は０ですか？

[433: 匿名さん]

新栄住宅って結局まだ４００万キャッシュバックキャンペーン継続するみたいだね。
しかも６０万円分の家具付きだって。

必死だね（笑

[434: 匿名さん]

>>433
必死という見方もあると思いますが、よく資金が続きますよね。
キャンペーンも前回対象だったが今回は入っていない物件もあるので
前回のキャンペーンで売れたってことでしょう。
効果があったので在庫圧縮の為に継続したってところでしょうか。

今回は家電のオマケも付きますし、ここまでやられてしまうと近隣に
物件を持つ競合デベはたまったもんじゃないかも。
デベ同士の体力勝負になってきてますね。

[435: 匿名さん]

１月以前に購入した人がかわいそうだね。
しょうがないとはいえ・・・

[436: 匿名さん]

>>434
広告代理店に勤めています。
直接の取引はありませんが同業者の話では新●住宅の在庫物件には抵当がかかっていないそうです。
つまり自己資金でもっていると。
このご時世、とんでもない体力ですね、、、（笑

[437: 匿名さん]

>>436
私もその話は聞きました。あのアイランドタワーも既に決済（支払い）が
終わっているそうです。自己資本比率が高いですし、内部留保が相当ある
からできることなのでしょうけど。
新栄がこの掲示板で叩かれているのも同業者から見るとこういう面がある
から足を引っ張りたいのかも。

[438: 匿名さん]

上場ディベがまた飛んだピョン

http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPJAPAN-36318220090205

合掌

[439: 匿名さん]

↑ここは福岡には物件あるんですか？

[440: 匿名さん]

ないよ
関東、関西にしかないみたい

[441: 匿名さん]

マンション屋が自己資金だけで商売できるとか有り得ない…

[442: 匿名さん]

有り得ないかは別としてこれだけ逝く逝く言われていても
逝ってないところを見ると大部分を借金でやっていないことは確かでしょうね。
借金で拡大してたデベは大抵もう逝ってますから。

[443: 匿名さん]

90年代に設立されたデベが次々と逝ってますね。
老舗に負けないように無理に無理を重ねた結果、不況で資金が続かず・・・。

何度も不動産不況を乗り越えて来た古参デベのしぶとさはそれなりに
理由があるんでしょう。

[444: 匿名さん]

新栄はf銀の支援がある限り大丈夫ですよ。

[445: 匿名さん]

新栄はみんなに心配されて・・・　
さすが地場大手だけあって愛されてるんだね。

[446: 匿名さん]

心配？愛されてる？
じゃあ買ってあげなよ〜。

[447: 匿名さん]

最近毎週毎週よくディベが飛ぶよな
3月まであといくつ飛ぶんだろ？

[448: 匿名さん]

福岡地場でも拡販や投資などで急成長してきたデベは要注意ですかね。例えば…。

[449: 匿名さん]

抵当はいってないのは当たり前じゃないか！
ゼネコンに建設費払うんだから決済するよ。
出来なければ倒産。
本当に資本で決済してるかどうかは、定かではないが？

[450: 匿名さん]

>>448
例えば？

[451: 匿名]

エバーライフマンションってどうなんですかね？

[452: 匿名さん]

そんなのこの掲示板に載せれられるわけないでしょ。

[453: 匿名さん]

日本綜合地所の破綻で諦めムード
http://www.data-max.co.jp/2009/02/post_4503.html

[454: 匿名さん]

マンションを契約した人で完成前にディベが破綻してしまった場合、契約時に支払った契約金はどうなるんでしょうか？

[455: 匿名さん]

関連会社が破綻した本多産建ってその後どうなったんですかね？
最近あんましNet-IBにも出なくなりましたが...

[456: 匿名さん]

>>449
決済金が自己資金ではなく抵当にも入ってないってどういう状況なの？
ゼネコンに建設費払うから決済するというのもわからないんですが、、、。
教えてください。　ｍ（_　_　）ｍ

[457: 匿名さん]

ロイヤルアーク

[458: 匿名さん]

>>454
売主倒産リスクのある物件の購入について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3372/

[459: 匿名さん]

>>456
通常完成時に建設費をゼネコンに支払う。
その資金を他の物件の売り上げで賄う。
金がなければ、他の物件を値引きしてでも
早期回収に走る。（自転車操業）
よって、値引きばっかりのデベは危険。
抵当付けて借り入れしても、売れれば抵当抹消（二度手間）
よって抵当付いてたら、なお危険。

[460: 匿名さん]

ますますわからないんですが、完成時にゼネコンに支払いするのはわかります。
その資金がほかの物件の決済金と直結するのは自己資金で賄えないという前提に立っていますよね？

逆説的ですが、資金が潤沢にあれば値引きをしないという理屈はここで消えませんか？

抵当つけて借入しても売れれば抵当抹消は当然で、事業資金を借入で一時的に賄うマンションデベロッパーの場合、これが二度手間であることにはないりませんよね？（最初から借入起こさないところもあるでしょうが）

『よって抵当ついてたらなお危険』というのはどういう意味でしょうか？これでは在庫がある時点で危険ということになりませんんか？

『抵当入ってないのは当たり前』というところが一番意味がわからないところで、在庫なんだから
抵当ついてないのが当たり前ってことはないと思うんですが？

長文で申し訳ないんですがお詳しいようなのでご教授ください。

[461: 匿名]

452さんはこの板の意味をわかってないのか…

[462: 匿名さん]

松屋産業（株）の代表宅が、1月21日に八幡税務署から差し押さえられていることが分かった。他にも1月30日に小倉簡易裁判所から仮差押命令が出されている。
http://www.data-max.co.jp/2009/02/post_4508.html

[463: 匿名さん]

デベは、大なり小なり銀行借入れした上で用地買収し新規マンションを建設しています。
商慣行上、土地を担保に入れた上でマンション自体には担保をつけません。
不動産不況がいつまで続くか分かりませんが、未来永劫続くなら壊滅状態になるでしょう。
そんな事はないでしょうけどね・・

[464: 匿名さん]

近頃値引き販売が目立って来たね。
大丈夫なんかね？

[465: 匿名さん]

↑何が？

[466: 匿名さん]

赤字販売で倒産しないんだろうかってことだろ。

[467: 匿名さん]

地場不動産の平成２０年上半期時点の在庫を含む未契約戸数（フクニチ住宅新聞）

新栄住宅　　５５０
福岡地行　　３４６
第一交通　　３０９
ソロン　　　２２８
西鉄　　　　１６２
アーサー　　１５９
泰平建設　　１３２
大英産業　　１００　

・新栄住宅をみなさん心配しているのは分かりますが、福岡地行はどうなんでしょう？
・ソロンは解散しましたが、地場には頑張ってほしいですね。

[468: 購入検討中さん]

売れ残りが、何戸以上になるとあぶないでしょうか？

[469: 匿名さん]

>>467
データ古すぎ
新栄とか200減ってるやん

[470: 匿名さん]

ん？ソロンって解散したの？？

[471: 匿名さん]

>>467

新栄は大安売りしたので、かなり減ってますよー。

[472: 匿名さん]

>>470
誤記してすみません。ソロンは健在で、解散はアーサーでした。

[473: 匿名さん]

ソロン？
解散してないよ、大牟田でマンション売ってるじゃん
某メーカーと一緒になるとか噂はあったけどね
本当のとこはよくわかりません

[474: 匿名さん]

ですよね。話題にもならずにひっそりと逝っちゃったんかと思った。

[475: 匿名さん]

>>467
古いデータですが、これを見ると福岡地行って余裕が無さそうな感じです。
新栄はデータ発表時点よりかなり在庫を圧縮できていますが、ここはどう
なのでしょうか？

[476: 匿名さん]

>>475
会社の健全性は地行、新栄のどちらも非上場でＩＲデータを公開していないようですし、ネットからは分からないと思いますが、書店で売っている未上場会社の四季報に載っているかもしれません。ただし、アーバンも昨年度決算は黒字決算で、突然倒産する会社が多いこのごろですからあまり参考にはならないかもしれません。
今の不動産不況の環境では、二社とも年商に対して結果的に供給過多だったと思われます。４月以降の案件ありますか？本年度までの完成分のみ分譲で、しばらく事業を凍結するのではないのでしょうか？
467のデベの中で、来年度以降の物件を分譲しているのは北九州のデベと福岡市は西鉄だけのようです。これもこのままのの不況だと在庫が増えるだけかもしれません。

[477: 匿名さん]

ファ○リー、ア○ライアンス。なんか匂うな。

[478: ルンバ]

ソロン頑張れ。

[479: 匿名さん]

>>477
何かあるのか？

[480: 通りすがり]

火のないところに？
あると思います？

[481: 匿名さん]

煽りじゃないの？

[482: 匿名さん]

福岡地行の営業は品がないから嫌だ。

[483: 匿名さん]

新栄は無借金経営だから大丈夫でしょ。
ソロンはHPの更新止まってない？

[484: 匿名さん]

新栄が無借金？
本当かね？
他社に比べて借入金が少ないってんならわからんではないが、あんだけの物件をかかえてるんだから無借金では無理だろ？
本当に無借金なら創業から長いから今までしこたま貯めこんでたか、社員の給料が安くて利益率が高いとかじゃなきゃ無理だろ？

[485: 匿名さん]

しこたま貯めこんでいたみたいですよ。
さすがにだいぶ減ったと聞きましたが。

[486: 匿名さん]

立地の悪いところばかりに建て（土地取得代が安い）、
内装設備最低限のものでつくり、
ボッタクリ価格で売ってたんだから、溜め込んでたでしょうね。

[487: 匿名さん]

そんなに質が悪いとは思いません。むしろ価格の割にはマシな
方だと思いますね。どこのデベと比較してなのでしょうか？

立地が微妙な場所が多いとは思いますが。

[488: 匿名さん]

まぁ、立地はあんまりよくないですねぇ〜

準工業地域が多いいんじゃ〜ないの？

それから多少の銀行からの借り入れはあると思いますよ〜

[489: 匿名さん]

いい立地を紹介してあげたら？

[490: いつか買いたいさん]

>>483

3年ちょいで凄いですね。ていうか厳しくないでしょうか？

ttp://www.fukuoka-keizai.co.jp/content/asp/fukuoka/detail_ex.asp?PageID=33&id=15&word=&k_id=2005

[491: マンデベ]

長期金利が上がってますね。来月のフラット３５は３．６％位になりそうな気がします。逆に変動は１％を切ってる銀行も有り、どんどん差が広がってますね。フラットはもう使いづらくなりました。審査基準が甘く、随分助けられてたから、痛いなぁ…。

[492: 匿名さん]

1％きってる銀行はどこか教えもらえませんか。

[493: 匿名さん]

今のJAの金利教えてくださいm(__)m

[494: 匿名さん]

私の場合は

0.875　すみしん
0.975　三井住友　中央三井　でした。

[495: 匿名さん]

JAは店舗毎に違う。住んでる地域の店舗に聞こう。

それにJAに限らずHPの金利って標準値でしかないよ。
そこから先は人によって違うことも多々あるので
手間がかかってもいろいろ聞いてまわった方がいいよ。

銀行だって、貸し倒れリスクの高い人に貸すより若干金利下げてでも、
リスクの低い人に貸したいからね。

個人的には、物件毎に内容がちがうマンションの値引き交渉より、
あいみつができる分その銀行の限界も引き出しやすいのでやりやすいと思う。

あと大規模物件とかだと、銀行がまとまった契約が欲しくて熱心な場合もある。
まーこの場合はデベと提携が多いだろうけど。

[496: 匿名はん]

完成直前のマンションに待った!
http://news.nifty.com/cs/magazine/detail/diamond-20090219-01/2.htm

[497: 匿名さん]

ロワールが飛んだか...

http://www.data-max.co.jp/2009/02/post_4731.html

[498: 匿名さん]

新栄住宅さん。今年に入ってから(？)テレビCMを継続的に行ってますね。
400万円なんちゃら～とか、もともと、物件の販売価格に400万円をのせているだけですよね？
頻繁にCMやってるし、自己資本率高って言ってるし、福岡市・福銀と仲良さそうだし、箱崎の入居始まるし・・好調なのかなぁ～？
営業の方、頑張ってるんでしょうね。
イエ、ホシィ。

[499: 匿名さん]

じゃあ、新栄と競合で同じくらいの価格で売ってるデベはまだ400万乗せて
売っているのか・・・。気をつけないと。

[500: 匿名さん]

別に400万乗せてる訳じゃないんじゃないの？
元々色々設備付けてたり、グレードが良いので価格が高かったりとかのケースもある訳だしね
値引きに走るのは新規契約者は喜ぶと思うが、先に契約してきた人はムカつくでしょ？
どっちもデベにとっては大切な契約者な訳だが、後から契約者が得するというのはいかがでしょうか？　
それならあのデベの物件は待った方が得だって思う人もいっぱいいるでしょ？

どうせ安価に走るなら最初から安めの価格設定にして、最後の数戸だけこっそり値引きすりゃいいのにね