福岡・地場の不動産デベロッパー事情

[ビギナーＪｕｋｅ]

福岡・地場のサイフォ、ランディックアソシエイツという会社はどうですか？
福岡で信頼できる不動産デベロッパーはどこですか？？

情報があれば、ぜひご意見をお聞かせ下さい。
よろしくお願いいたします。

[264: サラリーマンさん]

んー。自己資本率とかあまり関係ないからね。
今まで倒産したとこみれば分かりますよね。
マンションやってる会社はまず完成までにどれだけ売れるか、
そして完成後どれだけ早く完売するかだから。
特に大型物件で在庫が多いと大変になるのはあきらか。
安心はできないということです。

[265: 匿名さん]

そうかな？

バブル期と違って、業者が銀行から借りている金利は当時の３分の１以下ですし、
銀行の自己資本も充実していて引当てもしている。
さらに在庫にかかる税金の免除も延長されているし、

一番やばいのは土地を購入して事業化できる目途がないものを抱えている場合
典型的なのは岩田屋体育館跡地をもてあまして逝ってしまったクロキ

バブル時ですらリゾートやゴルフ場に手を出していない業者はしっかり生き残ってる。
マンションなんてものは不動産というより商品。すぐに現金化できますよ。

[266: 匿名さん]

在庫約５００戸は多過ぎでしょ？
２５００万×５００＝１２５億　ですよ。

こんなご時勢だし、Ｆ銀行もどこまでお付き合いできるんでしょうか？

[267: 匿名さん]

>>263
情報ソースはどこでしょうか？ずいぶんいい加減な情報源ですね。
書き込んだからにはきちんと回答して頂きたいものです。
営業妨害ものだと思いますが・・・。

[268: 匿名さん]

タワーは結構残ってるみたいですね。
竹中施工なんで、施工時のジャンプはないでしょうから決済したのは『流石！』と思います。
内部留保を今回のタワーでかなり使ったのではないでしょうか？
新栄さんは、福銀が潰さないだろう・・・って思ってましたが、今のご時世で考えるとそうとも言えないなってのが、【個人的な】意見です。
在庫がかなりあるようなので、早く現金化されるといいですね。
老舗なんで、頑張って欲しいです。

[269: 匿名さん]

>>268
そのタワーの竣工式に福銀の頭取も出席していましたし、重要融資先である
のは間違いないでしょう。

福銀自体もアイランドシティ事業の主力融資行ですから、貸しはがして潰して
しまってランドマークであるタワーの事業会社が破綻ともなればイメージダウン
は避けられません。そうなれば融資が焦げ付いてしまうでしょうから、新栄
も社運をかけていると思いますが、福銀も必死でしょう。

[270: 匿名さん]

上の方はなんか新栄あっての福銀みたいな書き方ですね。
新栄が逝っても福銀のイメージダウンになるとは到底思えませんけど。
福岡銀行からすると融資先のひとつに過ぎないのにね。
億単位の融資ができる企業が福岡（九州）にないからデべはいい貸出先なんで、重要融資先には違いないでしょうね。

[271: 匿名さん]

>>270
えらく極端な解釈ですな・・・。
269はただでさえいろいろと言われている人工島事業に福銀が相当融資している
（ぶっちぎりの金額です）ので、人工島のランドマークであるタワーマンションの
事業主である新栄が逝けば福銀じゃなくて人工島事業に対してのイメージダウンに
なるとしか取れないのでは？

そうなれば今後の開発も先行きが危ぶまれるし、少なくとも他の福岡地元デベの
中では支えていかなければならない分類でしょう。
タワーの事業費も福銀から融資を受けてますしね。

[272: 匿名さん]

まあ、頭取はホイホイあちこちに顔を出す立場ではありませんからね。
お呼びがかかっても選別してます。

しかし、新栄一社で盛り上がって（！？）いますけど、逝ってしまった
インベストや矢緒企画などと同規模 or それ以下程度の地元デベの方が危ないん
じゃないですかね？？
電力・鉄道系以外のデベはどこも完璧に安心できるレベルではないと思いますが。

[273: 匿名さん]

電力・鉄道系以外では、福岡地所は大丈夫でしょう。
ここまでデベが次々と逝ってしまう状況ではせめて瑕疵担保責任を負える
施工会社で選ぶしかないかも。大手ゼネコン施工ならば最悪デベが逝っても
補修の問題はクリアできるのではないでしょうか？

福岡で大手ゼネコン施工の物件が少ないのが難点ですが・・・。

[274: 銀行関係者さん]

大京：５１０億円の赤字に転落！

正社員６００人削減！


　マンション販売大手の大京は１１月５日、不動産市況の悪化を受けて、０９年３月期連結決算の純損益見通しを、当初予想の９５億円の黒字から５１０億円の赤字に下方修正すると発表した。年間配当も予想の５円から無配にする。

　コスト抑制のため、正社員の約１５％にあたる６００人程度を早期退職募集などで削減、他にアルバイトや派遣社員も４００人程度減らす。子会社の扶桑レクセルは合併し経営効率化を図る。

　また、財務内容改善のため増資を検討。筆頭株主のオリックスが優先株を引き受ける方向だ。

　世界的な金融危機の影響で不動産価格が下落し、大京の販売実績も低迷。０９年３月期の売上高見通しは３６１０億円と、予想より３１０億円下方修正した。損益面でも、建築費上昇に加え、保有不動産の評価損を計上し大幅赤字となった。

[275: 匿名さん]

大京だけではなく、マンション専業はどこも同じような感じです。
不動産流動化をしている（していた）ところも。

財閥・電鉄系など、本業が他にあるところは安心ですが、それ以外で大丈夫ってのはなかなか
ないと思います。

福岡なら福岡地所（西日本シティ系のデべ）は大丈夫だと思いますけど、最近攻めすぎですね。
余力があっても市場がついて来れてないのと、販売代理が微妙な感じがします。

ソニーでも世界的に８０００人の正規社員をリストラしたり、日本ＩＢＭも評価下位１５％のリストラなど不動産業界以外も厳しい不況なんで、どこもこれからが厳しい状況ではないですかね。

[276: 物件比較中さん]

≫275さん
「福岡地所〜最近攻めすぎですね」って？

[277: 銀行関係者さん]

270さんは正しい事を発言してますが違います。内緒ですけど。

[278: 匿名さん]

↑内緒？。言えないなら何しに来たの？

[279: 匿名さん]

>>277
個人的には270の言う通り融資先のひとつに過ぎないから、逝ってもいいと思って
いるけど、違うって書いている事は上層部はそう思っていないという事でしょうか？
そうなると逝かないように支えるって方針なんでしょうね。

[281: 匿名さん]

>>280
263はさすがに削除依頼が出されていましたけど、管理人からは削除不要と
判断されています。放置する方も問題ですね。

[282: 匿名さん]

>>281
別にその位の事は削除する必要はないんではないですか？
263の書き込みをした人の文章を見ても正確な情報では無く「聞いた話」として記入され
てます。
「営業妨害」とまで文句を言うのは如何なものでしょうか？

私が聞いた話では6割残ってるんじゃなくて、6割〜7割近く程売れてるとは聞きました。
　但しあくまで噂の範囲であり別に根拠のある話ではありません。

個人的には立地的には気になる点があるもののいいマンションだと思いますよ。

【管理担当です。返信元の投稿を削除したため、一部テキストを削除しました。】

[283: 匿名さん]

280さんよ！。何割売れてるか教えてくれよ！。

[284: 匿名さん]

>>282
あそこはTVなどで取り上げられていますが、そこでの報道発表での
数が正式な数でしょう。「聞いた話」とはレベルが違います。

「聞いた話」であれば何を書いてもいいんですか？
「聞いた話ですけど、あそこは耐震性に問題がある」とか「893が
たくさん契約している」とか書いて良い事になってしまいます。
これを読んで契約しようと思う人はいないと思いますが・・・。
少なくともやめようと思う人が出てもおかしくありません。

たかが販売数とお考えなのかもしれませんが、最近のマンション不況
の状態で自分が購入しようと思っている物件が完売するかは大きな問題
です。検討時点での販売数は大きな指標です。これを適当に聞いた話程度
で発表数と大幅に違う数値を誰でも閲覧できる掲示板に書き込む事が情報
交換なのでしょうか？

どうしても「聞いた話」を書き込みたければ少なくともどこから聞いた話
であるかは記載すべきです。
263は複数の人に良くない・情報源を教えて欲しいと書かれているのに
書き逃げしています。自身がある・問題ないと思っているなら出てくるべきです。

[285: 匿名はん]

>「聞いた話」であれば何を書いてもいいんですか？
勿論良いです。素人の書けることは全てその程度。

>「聞いた話ですけど、あそこは耐震性に問題がある」とか
>「893がたくさん契約している」とか書いて良い事になってしまいます。

勿論良いです。ただのうわさ話書いて本気にする方が＊＊。
本当の話を書く時で、「聞いた話ですけど」と書いて誰が書いたか
分からないようにする場合もあるでしょう。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[286: 匿名さん]

新栄さんが空港と箱崎でも値引きしてきましたね。

[287: 匿名さん]

あそこは元々の価格が高めでしたからね。

[288: 匿名さん]

あの二つはそこそこ売れてたんじゃなかったの？（223さんの情報による）

[289: 匿名さん]

新栄住宅は早く２代目に変わればいいのに(笑)

[290: 匿名さん]

500万や600万引きの新価格や400万のキャッシュバック・・・。ここも現金化が狙いなんでしょうか？

[291: 匿名さん]

体力が無いところは値下げして売り切りもできませんからね。

[292: 匿名さん]

新栄住宅の体力は大丈夫なんですか？。新栄住宅も正月休みに入ったんですよね？。休み明けに申し込み増えますかね？

[293: 匿名さん]

277の書き込みではメインバンクが支えるようですから、大丈夫では？

[294: 匿名さん]

>>292
逆に専業でそこより大丈夫だと思っているデベはありますか？

[295: 匿名さん]

292じゃないですが、専業にこだわる必要はないんじゃないの？
新栄が危ないかは別にして、マンション専業の会社全体がこの不況で、
危ないって言われてるのに。

[296: 匿名さん]

>>295
じゃあ、財閥（銀行）・鉄道・電力系デベ以外は全て危ないということで。

[297: 匿名さん]

大手でも福岡支店を撤退したらアフターなんか期待できないよ

[298: 匿名さん]

いくつか福岡から撤退しましたからね。
販売中の物件もまるごと業者売りしてまで急いだところもありましたっけ・・・。
福岡本社ならば撤退できませんから、マシかもしれません。

[299: 匿名さん]

新栄の在庫の多さは尋常じゃない。
当分続く不動産不況を耐えれるだけの体力を残しているのか不安になるね。
まぁ〜福銀がいるから大丈夫か？

[300: 匿名]

新栄住宅のアンピールシリーズ、価格改定前に契約した人への対応はどうしてるの？

[301: 匿名さん]

新栄があぶないって書き込みばかりですね。
他にも会社の規模の割に在庫が多くて新栄以上に危ないデベもあるのに。
ここが生き残ると困る人がいるのかもしれませんが。

[302: 匿名さん]

今の時代、どこの会社も危ないって言っとけばその通りになりそう。
在庫多いなら、さっさと再販に回すが吉だな。

[303: 匿名さん]

>>302
確かに。宝くじに当たるより危ないデベ予想の方が当たりそうです。

ポジティブに考えればこの不況を乗り切ったデベは競合相手が減って
いますから、人口減などで購入希望者が減ったとしてもその分デベ＆物件供給も
減っていますので、生き残ったデベはいい思いができそうです。

寡占化してしまうと消費者にとってはいいことないですから、あまり減るのは
問題ですね。特に地方では。

[304: 匿名さん]

どこのデベも売れなくて在庫が多くて危ないのは確かです。でも最近感じるのは、銀行の審査が日を追う事に厳しくなっている事です。来年はこの問題が多く取り上げられる気がしますが、皆さんどう思われますか？

[305: 匿名さん]

>>301
会社の規模の割に在庫が多くて新栄以上に危ないデベってどこのこと？

[306: 匿名さん]

ランドクリエーションって破綻したみたいね

http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4065.html

[307: 匿名さん]

住宅ローンの審査は厳しいくなっているの？

[308: 匿名さん]

公務員・上場企業にお勤めの方なんかは厳しくなってないですよ。

ただ、頭金０でとか、勤続１年未満とか、諸経費までローンでって人は、厳しくなってるとの事でした。

頭金０で貯金もない人はそもそも買ったらいけません。

せめて諸経費だけでももってないと。

デべが倒産とか言う前に、購入者の会社と所得が心配です。

[309: 匿名さん]

昨日の広告に、新価格と表示している箱崎近辺のマンションが３、４件入ってたのには笑った。
西鉄とかよくあの辺に強気価格物件つくったなと思ってたけど、案の定値下げ。
不況云々の前に、そんなんじゃ生き残れないだろと思ってしまう。

[310: 匿名さん]

西鉄の箱崎のマンションは戸数が少ないからかもしれないが管理費や修繕積立金が高いと思うよ

[311: 匿名さん]

どの物件も箱崎周辺の価格改定は凄まじいね。
やっぱ場所なのかな。

[312: 匿名さん]

競合＝供給が多いからじゃない？

価格ぐらいでしか差がつけられないんでしょう。

[313: 匿名さん]

需要と供給のバランスが崩れてるんじゃないの？
供給過剰なんだから"豊作貧乏状態"ですよ
今の時点で価格がポンポン改定されるんだから将来的には資産価値はもっと落ちませんか？
でも売却を考えない人なら「お買い得な物件」がゴロゴロあるって事なんじゃないですか？

[314: 匿名]

この土日、むちゃ忙しかった！喋り過ぎて、夕方頃にはろれつが回らなかった。年が明けて、急に動き始めたみたい。まあ価格落としまくってるから、市場とマッチしてきたのかなぁ。

[315: 匿名さん]

>>314
喋り過ぎた？
漫才師の方ですか？ まさかディベの方ではないですよね？

[316: 匿名]

>>315 いえピンですが。

[317: 特命さん]

おまえ、あいつか！？

[318: 匿名さん]

ばれたか・・・・


退散(^-^;

[319: 匿名さん]

どこのディベの方かは知りませんがそんなに忙しいんですか？
どんだけ値引きしてるか購入の際の参考にしたいと思いますので、問題の無い範囲で教えて下さい

[320: 匿名さん]

半年前なら片手でもインパクトあったけど、今は片手からのスタートで限りなく両手に近づいてます。物件に魅力が無ければ、いくら引いても時間の無駄ですが。

[321: 匿名さん]

新栄さんのテレビCM。モォ〜、必シ。

[322: 匿名さん]

テレビCMできるだけの資金力がまだあるとも考えられますけどね。
地元デベで他にCMやってるところは西鉄くらい？

[323: とくめい]

あんぴーるマンション400万円引き

その前に買った人はどう思うんでしょうね・・・

[324: 匿名さん]

両手の値引きは、もはや当たり前です。

売れ残りが１番の痛手を負います。
売れないなら、売れる価格にして売る。
もしくは、家具や家電をつける。

新価格のマンションが軒並みでてますが・・・
それでも利益がある場合がほとんどです。

値引きは一切ありません。
という言葉を信じてると実は受けれたサービスを受けないで購入となる場合があります。

お客様にとって満足いく価格であれば問題はないはずですが

交渉の余地はあると思いますよ。
頑張ってみてください。

???万引いてくれたら絶対買います。
家具これだけ引いてくれたら買います。
事前信用調査を終わらせてたり
とにかく買う意思がしっかりしてると

なんとか買って欲しいという気持ちで頑張るはずですよ。

頑張って下さい

[325: 匿名さん]

確かにテレビＣＭはそれなりの広告費がかかります。
ただ、何故、今、テレビＣＭなのかって思います。

[326: 匿名さん]

別に深い意味はないんじゃないの？

[327: 匿名さん]

意味もなく金使うわけないじゃん。

[328: 匿名さん]

》324さん
そういった価格交渉は販売開始から完成まででどのタイミングがベストでしょうか？。

[329: 匿名さん]

328さん


物件によって異なるとは思いますが・・・

タイミングは月末やとおもいますよ。
毎月売れ行きは気になってますから
会社全体での毎月の目標もありますからね。

申し込み金がある場合はいれておいて
他の物件を見ながら、営業マンはしびれをきらして交渉してくるとおもいますよ。

そこで
さらに交渉してみたら結構いけると思いますよ。

頑張って下さい。

とにかく買う意思を営業マンに見せるのが１番大事です。

買わないなと思った時点で値引きはがんばらないですから

検討で行った物件でも
マンションは必ず買うて意思を伝えてみて下さい

検討お祈りします。

[330: 匿名さん]

そういうタイミングのことではなくて…。例えば、販売直後でも値引きに応じるところってあるんですか？

[331: 匿名さん]

販売直後は厳しいと思いますよ

的を得てない解答ですいませんでした。

[332: 迷ってます。]

私の勤めている会社は、とにかくお客様の自宅へ訪問して熱意や誠意を見せろと盛んに指示します。でも今の時代、こんな営業は通じないと思ってます。私がお客様の立場なら自分のペースで考えたいし、自宅にまで来られると引いてしまいます。それでもお客様の自宅への訪問を強要される場合は自宅近くまで行って帰って、お客様は不在でしたとうその報告をしています。何か良い方法は無いか悩んでます。

[333: 匿名さん]

どこの販売会社も、同じですよ。所詮、営業は使い捨てです。上がどう言っても自分がしたいようにした方が、いいんでは？

[334: 匿名さん]

T社だったりして

[335: 匿名さん]

Ａ社もあるよ

[336: 匿名さん]

徳増興産、危ないって聞きましたが…

[337: 匿名さん]

↑情報源を記載すること

[338: 匿名さん]

徳増興産？聞いた事ないな
情報源？
噂話を聞いたので真偽を確認したいだけだろ？
掲示板でそんな事書く奴いねぇよ
確定情報なら書き込むところが違うだけ

[339: 匿名さん]

332
古くからあるしきたりには君が考えている以上の原理（理屈）がある。
こんなことを一から他人に聞かないと打ち破れないなら、今は郷に従うべき。
今の原理のもとでどうすれば上手くいくかを真剣に考え実行しなさい。
そうして組織の中での発言力をつけていけば、そのうち自分がさまざまなことを
コントロールできるようになる

[340: 匿名]

>>３３９さん、ご教授ありがとうございます。

[341: 匿名さん]

いい事言うなぁ〜。

[342: 匿名さん]

徳増興産って、トーマスタワーの会社だよね。

[343: 匿名さん]

最近、あなぶき興産に凄い勢いを感じています。中四国での実績があるからでしょうが、どんどん新規の分譲を市場に給し、販売も順調。うらやましいなぁ…

[344: マンデベ]

各社、在庫整理に努めてるから今が買い時と思っている人がふえましたが、建て売り戸建ても安くなってて、そちらに流れるケースも最近は多いです。戸建てとマンションの価格差が無ければ、戸建てにはかないません。

[345: 匿名さん]

マンデベさん、諦めずに頑張ってね。

[346: 匿名さん]

マンションにはマンションの良さがありますよ
基本的に立地はマンションがいいと思います(絶対とはいいませんが)

[347: 匿名さん]

建売り戸建てを購入するくらいならば例え隣に建っていたとしても
マンションの方がいいですよ。マンション以上にコストダウンされてます
からね。

[348: 購入検討中さん]

>>344
マンションと価格差がない戸建なんて悲惨だろ、、、。
なに言ってんのこいつ、、、。
こいつが営業って時点で『かなわない』だな。
こんなあほからは買わないよ。

[349: 匿名さん]

田舎にしか建てれない地場デべの方でしょ。
地下鉄沿線（東区除く）で戸建てとマンションの価格差はあるし、
そんな貧相な建売戸建ては買いません。

[350: 匿名さん]

福岡ではあまり実績なかったけど。
逝っちゃいましたね・・・立地をちゃんと検討したらよかったのに。

http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4275.html

サントノーレ・・・残念。

[351: 匿名さん]

>>348
口の利き方をしらない厨房はこなくていいから。

[352: 匿名さん]

>>350
カタカナデベが次々に逝ってますね・・・。
箱崎の物件を業者売りしたくらいですから、苦しかったのでしょう。

ところで、あの業者売りした物件って完売したのでしょうか？？

[353: 匿名さん]

残戸数③戸で安く買ってるから儲かってるでしょうね！

[354: 匿名さん]

フローレンスも逝ってしまいましたか・・・。
売れ残りを業者売りしてしまったところは本当に危ないのかも。

売れ残っていても地道に自前で販売しているところはまだ余裕があると
いうことなのでしょうかね？？

[355: 匿名さん]

どこも余裕はないと思うけどなぁ。ただ、危険度・安心度の違いはあるのかな。
今思えば、サンノトーレ（ジョー・コーポレーション）の販売員達、あれじゃあ
こういう結果も納得できるかな。

話は変わりますが、最近は地場デベは土地は持ってるけど、計画見合わせしてるところ多いよね。
とりあえず在庫をなくしてからなのか、コスト問題なのか詳しい理由はわかりませんが。
逆のこの隙をついて着工し始めたとこもあるし。
購入者側もまだ安くなるかも・・みたいな感じで牽制しあってるようにも感じます。

1〜2年後、皆さんはマンション販売業界(販売側・購入側）はどうなってると思いますか？

[356: サラリーマンさん]

次　予想

アンピ
エイリックスタイル
グランディア
アクロス
ファーネスト

[357: 匿名さん]

>>356
それだけ出せばどれか当たるでしょ。

[358: 匿名さん]

グランディアに一票

[359: 匿名さん]

順番は？

[360: 匿名さん]

アン○に１票

[361: 匿名さん]

アク○スに一票

[362: 匿名さん]

アンだろうなぁ・・・
巨大な在庫ビルがあるから大変らしいですから。

[363: 匿名さん]

ア○ピの400万キャッシュバック、残り10名ってなってたけど、そもそも40名なんて信じてる人いるのかな。