青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[586: 匿名さん]

>>581
失敗の影響範囲（保障金額）が安価なものは小さいってだけで
多少の失敗が許容されるわけではない。
その証拠に明確に粗悪品なら取り替えてくれる。
また不良頻度の高いものはその注意書きがあるものが多い。

[587: 匿名さん]

>>585
完成売りだって、瑕疵の保証はないだろうに、って何度言えば。。。

[588: 匿名さん]

>>586
＞明確に粗悪品
それが曖昧だから問題なんだろうが。
安価なものは諦めもつくが、住宅で粗悪品を掴まされても
簡単に取替えが効く訳じゃない。耐震偽装のようにね。
あんた言ってることおかしいよ。
業者は訳のわからん理屈で保身に走るが、馬鹿も休み休み言ってくれ。

[589: 匿名さん]

>>588
なんか・・・・ホントに話の通じない人だねぇ・・。
噛み合わないにも程があるよ。

[590: 匿名さん]

>>588
君の人生で何があったかは知らんが、少なくとも安価な製品を一生懸命作ってる人に対して
とっても失礼なことを遠まわし？に言ってるということにそろそろ気付こうよ。
最低でもさ．．．

[591: 匿名さん]

>>590=>>589
何言ってんの？意味不明なんだが。
無駄なレス書く暇あったら矛盾点を明らかにして下さい。

[592: 589]

俺は590ではない。
君の発言は矛盾しているというより支離滅裂なんだよ。
おかしいところを指摘しようにも手のつけようがない。
土俵に乗ってない、お話にならない、ってやつです。

[593: 物件比較中さん]

マンション購入には意外な落とし穴もたくさんありますからね。
気をつけましょう。
ここに↓ありがちな失敗例とか気をつけなきゃいけないことがまとまってますよ。
http://north51.net/

[594: 匿名さん]

＞おかしいところを指摘しようにも手のつけようがない。
なんだ、
反論できないけど悔しいのでとりあえず愚痴ってるだけですね。
持論も無いので相手のレスに文句たれるしかないんですね。
了解です。

[595: 匿名さん]

>>594
お互い様だ（笑）
まぁ、君のレスに対する感想は万人共通の筈だから
せいぜい頑張って恥を晒してくれたまえ。
それで満足なら勝手にするがいい。
了解したならそれで結構だから
今後、否定的意見にはしつこく食い下がって来ないようにね。

[596: 匿名さん]

＞お互い様だ（笑）
一緒にするな

俺は現行の青田売りは消費者の為にならないと思っている。
青田売り以外の販売方法をことごとく頭から否定するしかできない
能無し業者に対して反論してるだけだ。

＞否定的意見にはしつこく食い下がって来ないようにね。
何に対する否定だよ？
青田売りを否定しているのは俺のほうなんだが。
お前、このスレの主旨分かってる？ >>1をよく読んでみな。
本論を忘れてアンチ憎しが前面に出すぎだよ、業者さん。

[597: 匿名さん]

ダメだこりゃ。
不毛な議論がしたいならsageで頼むよ。

[598: 匿名さん]

>597
というお前はなにもん??
そんなんだったら読まなきゃいいだろ!!
こんな奴がいるから話も纏まらなくなるんだよな

[599: 匿名さん]

>お前はなにもん??

レス番も打たないやつが言う台詞ではないな。
俺もだがw

[600: 匿名さん]

>>596
青田が良くないってのはわかるが、それに変わって購入者に
優しく且つ供給者にもメリットがある（もしくは負担にならない）
内容じゃなきゃただの愚痴だと思われても仕方がなんでは？

今のまま青田が無くなったら結構な人たち（購入者）が
「今までの売り方の方が良かった」って思うと思うぞ。

その辺が理解できてないから不毛だといわれるのだろう。。。

今までの内容を全部読み返してみれば社会人ならば理解できる
だろうとは思うが。。。。

ちなみに新しい案によって負担になる部分が出る場合は、また
よからぬ輩が出てくる事ぐらい安易に想像できる。

[601: 匿名さん]

>>600
民法組合（いわゆるＪＶ方式）ならいいじゃん。

まず、完成後はいままでどおりでいい。
そして、青田時期は、注文者として参画する。

注文者というと大げさだが、実態は今の方式と別に変わらない。
しかし、法律的構成はかなりすっきりすると思うぞ。

ひとつひとつ挙げたらキリがないが
たとえば銀行は建築中に融資することができ、
（今は完成しないと住宅ローンは実行できない）
デベにとっても大きなメリットとなる。

[602: 匿名さん]

>>601
購入者全員でか？
10年たっても出来上がらないマンションってのができそうだね。

[603: 匿名さん]

>>602
基本的にデベが計画したプランに沿うのみで、
購入者は組合加入時に同意書・委任状を徴収することになります。
注文住宅でできることがマンションで出来ない理由はありません。

[604: 匿名さん]

注文住宅？建売じゃなくて？

[605: 匿名さん]

＞６０１
キャンセルができなくなりますよね？
その辺りは、どうするのでしょう？

またデベの計画したプランに沿うのみならば
青田売りとの違いが分からないのですが・・・

メリットは法的根拠のみで
デメリットのが多いのでは無意味では？

[606: 匿名さん]

＞６０１
マンションは購入の手軽さも
戸建との違いで大きなメリットだと
思うのですが、注文者になると
そのメリット消えてしまいますよね。

個人的には現在の青田売りのが
メリットが多く感じます。

[607: 匿名さん]

いまでも、デベに地権者がぶら下がるＪＶがあります、
実際は、デベ主導で開発は進みますし、
基本合意以降、地権者は契約上の注文主とはいえ、
全部デベ任せです。
そこに大きな問題があるとは考えにくいですし、
青田売りより健全でしょう。

>>606
初期段階では、現売買契約のタイトルを書き換えた程度でいいと
思いますし、実際そうなるでしょう。
包括的な委任状を提出するだけです。
１００分の１程度の出資者では、口は出せませんから。

>>605
何をもってキャンセルと述べているのか不明ですが、
脱退条項として、出資金相当額の放棄により脱退できると
定めるだけです。

[608: 匿名さん]

＞６０７
タワーなどでは２年以上かかるものもありますよね。
その間に転勤や、他に良い物件が見つかった場合など
現在はキャンセル料１割ですみますが、
注文者となった場合１割ではすまなくなりますよね。

また、ローン審査に落ちた場合や
買い替えの場合、物件が売れなかった時
無条件キャンセルできますが
注文者となった場合は不可でしょう。

自分の場合も買い替えで元の物件が
○○万以上で売れなかった場合は
キャンセルできる条件で購入したので
注文者だと売れてからしか買い替えできないのは
不利だと感じたので。

[609: 匿名さん]

>>608
すべてデベが作成する当初の契約書に解除条項を
定めればいいだけですが・・・
当初は従来契約を踏襲した解除条項から始めれば結構ですし、
なにが不安なのか・不利なのか不明ですよ。

むしろ買い替えの場合は、建築出資金を担保する抵当権を
従前不動産に設定することにより、資金繰りが非常に楽になりますし
銀行・デベ・顧客すべてにメリットがあります。
現在、マンション→注文住宅の顧客で行われている手法が使えるわけです。

[610: 516]

>>607
なんか、また同じような展開になってるけど・・・・
一度聞いた話は忘れてしまう人なのかな。

実際に行なわれている組合方式の事業は、確かにデベロッパが地権者を
主導して行なわれているのが現実ではあるけれど
組合が建築主である以上、地権者は相応のリスクを負っているよ。
デベが組合の一員となるような場合であっても、個人のリスクは存在するのだ。
既存の建物を建替える場合でさえ、区分所有者間の合意形成には
何年もの月日を要している。
私が経験した事業も、立ち上げから着工までは20年近くかかったのだ。
これが不特定多数の中から「建て主」を募って始める事業となれば
参画する者を確定するだけでも大変な年月がかかるに違いない。
専有部分や共用部分の基本仕様を決め、概算の床価格を決めれば
立地だけで参加者を集められるとでも考えているのだとしたら
相当なアマさだと言わざるを得ないね。（これは前にも言ったけど）
実際そんな事が可能なら、今頃は貴方のお望み通りの物件が市場に溢れている筈。

貴方が唱える「民法組合（？）方式」なるものは、絵に描いた餅どころか
まともな絵にすらなっていないのだよ。
多数の利害が異なる人々が共同して建築主となる事業は
貴方が考えているほど単純で簡単なものでは無い、という事だ。
そういった、ひとつの「結論」があるからこそ、多くの人にとって手が出し易い
分譲マンションというものが有るのであり、より「手軽に」購入する事ができる
システムが用意されているのだと私は思う。
手軽さが常に正しいという訳ではなく、そういったモノの買い方を求める人が
世の中にはたくさんいて、デベはビジネスとしてそれに応えつつ利益を上げている。
・・・そこを貴方が否定するのはナンセンスじゃなかろうか。
逆に、これとは違った「結論」も何らかの形で存在するのであって
その結論に合わせた物件、即ち「完成売り」や「コーポラティブ物件」なども
それなりに造られている。貴方はその事実を正しく理解していないだけだ。
他の方もかなり現実的な指摘をなさっているが、私も過去にそれなりに誠意をもって
コメントをしたつもりなんだが、それを貴方はどのように捉えているのだろうか。
スレもここまで伸びたものの、発想・理解に進展が無いのは何とも残念。

[611: 匿名さん]

＞６０９
従前不動産がローン完済済みでないと
使えない手法ではないですか？
ローン残がある場合、新たに抵当権設定する事は
無理だと思います。

現在の青田売りでは５０００万で購入、
１０年後にローン残債が２５００万
３０００万以上で売れた場合、買い替え物件購入。
なんて契約できますが、注文者となった場合は
不可能だと思うのですが。

[612: 匿名さん]

>>610
はいはいあなた人の話し聞いてない。

前段から中段についての反論。
たとえば建設当初はデベ単独で開始し、
購入者は順次出資していくだけですが。
今の売買形式と変わらないので購入者の負担は少ないし
法律的にはすっきりする。

100分の１程度でまともに口が出せるわけもなしわかってるよ。
100分の１程度で負う相応のリスクっていったいなんですかね？

なんで多数当事者の利害調整が必要となる建築主にしたがる？？　
わざとバカな振りして、単純化した話を聞きたがらない？

なにも民法組合方式のみでなく、信託でもいいし
ゴルフ場ごとき共有会員制や株主制でもいいですよ。　
これらは一歩先を行く法整備が必要だけど。

[613: 匿名さん]

>>611
そんなむずかしいではないです。

一つの不動産に同時に２つの住宅ローンは禁止されてるから、
建築資金なら２番抵当権で融資できる道があるということです。
優先返済特約で担保余力が生まれます。

[614: 匿名さん]

>>612
ちょっと教えてください。
これと今の青田と実質どう違うんですか？

[615: 匿名さん]

>>614
誤解を恐れず申し上げれば「何も違わない」
いまと何も違わないで、法令順守が実現可能なんですよ。

[616: 匿名さん]

＞６１３
２番抵当権の設定は通常の銀行では
行わないですよ。
また売れなかった場合どうなるのか？

注文者になれば、手付け放棄などでは
すまないですよね。
どんな条件を設定しようが注文者となっていれば
その部屋に対する責任が生まれます。

あなたの６１５での発言見ても
法令順守のために、青田売り以上の
書類面でのハードル、資金面やキャンセル時の
ハードルが高くなるだけで購入者に何も
メリットが無いですよね？

購入者にとって良い事だと思いますか？

[617: 匿名さん]

>>616
手付け相当分を放棄することで離脱する条項・・
ただそれだけのことすら理解できない人にはもう何も説明しないし、
勝手にハードルのあげさげをなさっていてください。

業者君！
わざとバカな振りして理解できないことを装ってますね？
何か都合が悪いのかね？？

[618: 匿名さん]

＞６１２
デベが計画し購入者が出資するって・・・
それでは注文者にはなれませんよね？

あくまでマンション販売の出資者になるだけです。
出資法なども絡み現実的ではないですし
青田売り以上の法的問題も発生しそうですが？

[619: 614]

>>617
なんか業者にされたのって俺のことかな？
購入者から見れば購入者側にとってのメリットを考えて聞いてみただけなのだが。。
（現実問題手付け放棄で逃げれてる世の中なのでいまさらメリットがないなって思って．．．
　メリットがほとんど無いのに新たなチャレンジで複雑化するのは色々な所にしわ寄せが
　きそう）

というか、もっとまともな（購入者に有利な）システムじゃないと難しいんじゃない？
それでいて売り側の導入しやすい。
（導入しにくいとその分のマネジメント費が物件にのっかかりそうで怖い）

[620: 匿名さん]

>>619
銀行融資の件一つとってもメリットあります。
工事費名目なら実行時も自由。
これも上に書いたけど無視するのはわざとバカな振り？？

キャンセル問題は、同じ条項入れればいいだけで終了。
その他現在の内容に沿って混乱しないよう
条項を整備したらいいのす。
これも上に書いたけど拘るのはわざとバカな振り？？

法令違反と法令順守　まともなのはどっち
購入者に有利なのはどっち
売り手が導入しやすいのはどっち
これも上に書いたけど拘るのはわざとバカな振り？？

[621: 匿名さん]

>617
注文者が手付け放棄だけで離脱って
現実不可能でしょう。
残された購入者とデベの不利益が大きすぎますよ。

[622: 匿名さん]

>>621
注文という文言でも、デベの当初計画で建物と作るだけですから
実質今と変わらないから。
デベは、新しい購入者を探せばいいだけですが・・

具体的に何が不利益かお願いします。

[623: 匿名さん]

＞６２０
工事名目で銀行融資受けると言う事は
購入者が契約時（完成前）に融資受けるって
事ですよね？

契約者からすれば完成前からローン組
金利負担も支払い負担も増えるだけで
メリットありませんよ？

ましてや契約解除する時に融資の解除まで必要で
なに１つメリットが感じれないのですが？

[624: 匿名さん]

>>623
１　＞金利負担　　
　　一例です。適用したとして織り込んで価格が形成されます。

２　＞融資の解除
　　一例です。適用したとして
　　デベが代理受領→解除→デベの代理返済で購入者に負担はありません

神様じゃないからどんな契約をしたところで、
誰が得をして誰が損をするなんてものはありません。
損得に拘っても無駄です

[625: 匿名さん]

注文式推薦している方にまとめて質問します。

１．現在と内容は変えないでとの事ですが
　　それだと注文者としての契約は無理では？
　　（出資者としてしか契約できない）

２．買い替え時の２番抵当権は現実的に不可能。

３．注文者の手付け放棄での契約解除は
　　注文者の責任としてありえない。

そもそも、現在の契約と内容を変えないで
注文者となるのが不可能だと思うのですが？
（注文者となった時の注文者の責任も、最初の注文者になる
　条件も満たせないである）

[626: 匿名さん]

>>625
620をよくよんで理解できないなら大学1年からやり直したほうが良い。
契約自由の原則と民法の契約典型

そもそも青田売りのどこに問題点があるのか、それすら理解されてない。

[627: 匿名さん]

＞６２４
１．金利は織り込んで価格形成されていても
　　現在は実際に支払いが完成後ですが
　　注文者で融資を受ければ契約時から
　　支払いが発生しますよ。
　　（ローンと家賃（ローン）２重支払いになる）

２．デベが注文者の解約時の代理支払いすれば問題無いですが
　　リスクに伴う費用が要求されるのは当たり前ですよね。
　　購入者から見れば余計な費用が発生するこにしかならないでしょ　　う？

６２４の回答も回答になってないと思いますが
契約時から融資を受けるメリットなど購入者にすれば
無いでしょう？逆になにがあるのですか？

[628: 匿名さん]

>>627
そもそも一例ですし、
２重支払いになるひとは先払いを選択しない。しかし価格は高い。
既に持ち家で２重支払いになるひとは先払いを選択する。価格は割引
それだけのこと。

以下同様
すごく枝葉で、説明してて疲れます。

[629: 匿名さん]

ま。選択肢は多いほうがいいね。

双方とも他人の話を聞かないで
すれ違いですね（笑

[630: 匿名さん]

確かに選択肢は多い方がいいが実質同じ内容の選択肢って
いるのか？

[631: 匿名さん]

同じ内容どころか
対案の方が破綻してたのでは意味が無い。

[632: 匿名たん]

>>628

>すごく枝葉で、説明してて疲れます。

この程度で疲れているようでは・・・。頑張れ！！！

貴方の提案は「青田売りの持つ法的問題への対処」が第一の目的
であり、種々のメリットの事例は「（一方的な）契約条項の付加」
を前提とした付帯要素でしかない。

現実の世界では、法的に問題があるとしても「青田売り」が存在
し、それがマンション販売に占める割合は圧倒的多数。

「青田売り」を本当に止めさせたいのならば、「青田売りに代
わる画期的な販売方法の提起」若しくは「法による青田売りの
禁止」しかないだろう！？

前者はネット掲示板の世界ですら支持を得られないのだから、
本気ならば、後者を貴方自身で実現するしかないでしょう！

とは言うものの！
恐らくは、法律家さんが「青田売りという行為は法的に問題！」
と仰っているだけでしょうから、「青田売りを止めさせたい」
訳では無いのでしょうけど・・・。

この手の発言をすると『不動産業者』にされてしまうので、
『貸金業者』であることを添えておきます。

[633: 匿名さん]

>>632
もうマジレスしたって無駄だよ。
ここ数日のやりとりだって同じ内容の繰り返しだ。
俺様理論の結論ありきでモノ言ってる人とは議論不能。
我々もいい加減学習して退散するしかない。
「逃げた」という事にしておいてあげようよ。
相手が野良犬でも咬まれるのは嫌だし、時間のムダだ。

[634: 匿名さん]

結局青田売りはダメなんだね。

[635: 匿名さん]

＞６３４
青田売りがダメって根拠がイマイチ・・・
法的に問題あるんじゃないか？ってだけですよね。

青田売りのメリットもあれば完成売りのメリットもあるけど
現状青田売りのがメリットが大きいんじゃないですか。