青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[386: 381]

>>385
スレヌシ？

[387: 匿名さん]

＞３８５
マンションの場合、正式契約は完成後で
青田売りの法律で禁止されているってのは
当てはまらないのでは？

あくまで予約ですよね。

[388: 378]

>>377さん　>>380さん

>>377 の最初の３行は、表現はともかく、意味するところは「原始的不能であるから
この売買契約は無効である。」としか読み取れません。
そうではないと３７７氏が主張するのであれば、明確な無効原因を示すべきでしょう。

原始的不能は、双務契約の本質から導かれる基本原理で、目的物が物理的に
存在しているかどうかではなく、債務の履行が実現可能かどうかで判断される
ことになります。
売買契約で原始的不能とされる例として、
１．契約時点で、売買の目的物がすでに物理的に消滅しているため引渡しが不可能
２．火星の土地を売るという内容のように目的物は存在するが、事実上、引渡しが
　　不可能
等があります。

手付金の返還をめぐるトラブルがありますが、未完成物件の売買契約は無効であると
するならば、
１．手付金を支払っている場合・・・無条件で返還される。
　　（裁判で決着を付ける場合は、不当利得の返還請求訴訟を起こせばよい。）
２．売買代金を請求された場合・・・支払う必要なし。
　　（裁判で決着を付ける場合は、債務不存在の確認訴訟を起こせばよい。）
となります。

なぜ、このような解決方法をとらないのでしょうか？

[389: 匿名さん]

建設が建物たるに達した時点で、黙示の契約追認に及んでるからだろ。

行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
判例がないのは無効との主張がないから
処分権主義

[390: 匿名さん]

>>385
>売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。

その『共同請負契約』について、単純な質問があります。

①この件において請負契約で処理できるのは基本的に工事費だけだと思うのですが
　ユーザーが負担する全取得費のうち大きなものとして、例えば「土地費」については
　どのように処理する事をお考えですか？
　→共有持分相当額を売買契約で処理する、という方法ぐらいしか思いつかないのですが
　　もしもその前提なら、貴方が言うところの「発注者に近い立場で受ける保護」も
　　事実上無意味になってしまうのでは？

②以前の記述では「工期中の中間代金支払いについては契約で適宜定めれば良い」とされて
　いましたが、常識的に考えればその金額は一般的な売買契約における手附の額よりも
　結果的にははるかに高くなってしまうのではありませんか？
　私が知る限り、分譲マンションの工事において施主の中間支払いが10％程度で済むケースは
　殆どあり得ません。
　「共同請負」とする以上、ユーザーだけが中間払いの責務を免れる訳にはいかない筈ですが
　それこそ購入者としては大変なデメリットといえるのではないでしょうか。
　そのあたりはどのようにお考えですか？

③そもそも、この契約においてユーザーは「購入者」ではなく
　契約上も正式な「発注者」となる事が前提なのですか？
　また、本来は売主となるデベもユーザーと連名で発注者となるのですか？


主張を裏付けるものとして、特に③については明確なビジョンが必要だと思います。
無回答では議論も前に進みません。誠意あるご回答を期待します。

[391: 388]

>>389

>黙示の契約追認
法的な位置付けは？

>行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
売買契約において所有権移転の時期を引渡日と約定しているためです。

[392: 388]

>>389

追加です。

>判例がないのは無効との主張がないから
法律を知る者は、無効主張が認められないことを知っているからです。

[393: 匿名さん]

>>390
土地は、当然売買契約。
建物は完成前は、請負契約。

あとは有効となる契約の中で、契約自由の原則で処理できる問題です。
代金の後先・工事費の出来高うんぬん、しょせん業者の世界です。
取締業法のガイドラインで定められるでしょう。

明確なビジョンについては、マンション建設ごとに特定目的会社（ＳＰＣ）を
設立し発注者となり、従来の青田買いの客は会社に出資していく。
マンション完成の暁には解散し、精算分として区分建物を頂くわけです。

>>391
更改（前段）
最初から無効の契約には約定の効力はありませんよ（後段）

[394: 匿名さん]

＞３９３
青田売り否定の材料が
「現物が無いものの契約は無効」
のみになってしまい苦しすぎませんか？

請負契約にすれば良いとの事ですが
青田売りのデメリットが何１つ解消されないですよね？

逆に新たな問題点が山積みだと思います。
完売前だと売れてない部分の部屋が売れない場合の
リスクをSPCが受け持つ事になり客がリスクを
被る事になりますよね。
青田売りならば自分の契約した部屋のみで良いのが
売れ残りのリスクまで抱える。

駐車場やエントランスなどの共有部分の扱い問題。

土地を分けて売買契約すれば現状の持分ではなく
区画まできちんと分けて契約しなければいけなくなる。

青田売りどころではないデメリットが多数あり
青田売りのデメリットも解消されないのでは
購入者には何１つメリットなく悪改でしかないでしょう。

[395: 匿名さん]

>>394
じゃあ法的瑕疵のあるままでいいと？（回答求む）

売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。
土地はまさに現物出資で証券化するけど。

メリット・デメリットは改善したらいいだけ。
法的瑕疵は一刻も早く解消されたい

[396: 匿名さん]

>>394
デベも応分に出資しているから、売れ残りのリスクは無いんじゃないかな？

[397: 匿名さん]

＞３９５
完成前は、仮契約なり予約って
事にすれば法的瑕疵もなく
現状と同じままでいけるのでは？

契約しだいで幾らでも改善できるって
そんなに簡単だと思いますか？
個人個人が発注者だと、共有部分の意見が分かれた時、
共有部分の持分どうするかなど、
法的問題出てくると思いますが。

そもそも、物が無い契約は無効って論理ですが
土地はあるわけだし、基礎が出来ていれば０では無いし
本当に物が無いものの契約は無効ってのが
当てはまるのか疑問なんですが。

[398: 匿名さん]

>>395
>売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。

出来て無いから青田ごときでもうだうだやってるんだろ？
もっと複雑にしたら購入者はさらにぼったくられるのはみえみえだな。
この手の商売は複雑なほどマージンが取れるからねぇ。
購入者にはちっとも優しくなくなりそう。

[399: 匿名さん]

>>397
仮契約なり予約であれば、手付解除等もありえず、
建物完成前のキャンセルは、全額返還するだけとなりますね。
もちろん損害賠償は別問題として残ります。

昔から法人や組合形式での発注はされており判例・通達の蓄積はありますし、
業界保護・消費者保護は次の段階として、遣り合えば良いのです。
なお法は、基礎段階のものは土地に附合したものとして扱い、建物とは認定しません。

>>398
カラ出資・原野商法にも似た青田売り。
単純構造でも儲かってるようですが

[400: 匿名さん]

＞３９９
仮契約だろうが予約だろうが
その内容に手付けの件が記載されていれば
その内容に付随するでしょう。
キャンセル時０なり１割なりは内容しだい。

何故、予約などではキャンセル料のみ０で
損害賠償のみ有効になると決め付けられるのか疑問です。

キャンセル料０、損害賠償のみ有効って一見購入者に
有利な話ですが、売主はその負担分を販売価格に上乗せするし
購入意思なくても、とりあえず予約してキャンセルすれば
良いって人が増えれば本当に購入意思のある人間には
まったく不利でしかなくなる事は理解できますか？

法人や組合とは、まったく異なりますよね。
法人や組合での発注は、あくまで発注時に
組合なりがすべて揃っていて、組合なりで
計画を立てている場合しか無いです。

マンションの場合、完売時からの発注となってしまいます。
また、共有部分の持分など過去に事例が無い問題が
山積みでしょう。

[401: 匿名さん]

予約であれば不動産売買ではないから手付けとしては預かれないし
（預かったとしてもそれは単なる預かり金）
あと損害賠償部分は一般法理として残るのは当然なんですが・・

有利・不利とか低レベル議論したいなら、もうお付合いしませんよ

[402: 匿名さん]

厳密に言うと青田売りは出資法違反でしょう
業界の自主規制で手付金２割（？）に抑えてますけどね。

[403: 398]

>>399
>単純構造でも儲かってるようですが

そう、それが複雑になればもっと儲けられるって事、業界の方々は。
一般消費者は難しくなればなるほどどっかに頼らざるを得ないから。
今のほうがまだ感覚で理解できると思うぞ、購入者側は。

[404: 匿名さん]

＞４０１
仮契約OR予約の契約内容によっては
預かり金として、またキャンセル料は
別途キャンセル料として契約する事が可能でしょう。

旅行の予約なども一緒ですね
（何日前までは、キャンセル料何割）

有利とか不利が低レベルですか？
そもそも、青田売りが購入者にとって
不利だと言うのがスレの目的では？
購入者にとって１番良い方法で
合法なものが１番なのが当たり前では？

[405: 匿名さん]

キャンセル云々については、説明能力の限界を感じます。
旅行の予約契約と、旅行契約の予約、の違いがわかるでしょうか？

有利不利が低レベルというかイキナリ各論の枝葉に振るから、ネ・・。
法の筋をとおさず、『めんどくさいし今のままでいいーじゃん』では法治国家といえませんね。

>>403
筋を通した上で儲けるのは大いに結構だと思います。
儲けすぎやその被害者を救済する行政規制は別の問題です。

[406: ４０４]

>405
旅行の予約契約と契約の予約の違いは分かりますよ。
マンションの予約にも契約内容によっては
キャンセル料を盛り込むことは可能でしょう？

めんどくさいから今のままでいいやとは言ってないでしょう。
今の形態の青田売りが非合法ならば予約など
合法な方法にもっていくのが良いのでは？
と提案しているのです、もちろん購入者に
デメリットばかりになるならば意味ないです。

青田売りが非合法だから合法なものにしろ
それが購入者に不利に働いても良いってのは
本末転倒でしょう。

あなたは法さえ守れば良いって意見で
購入者の立場では無いのですか？

[407: 匿名さん]

>あなたは法さえ守れば良いって意見で
>購入者の立場では無いのですか？


どうやらそうらしい。

[408: 匿名さん]

>>405
大丈夫ですか？複雑な方が客をごまかしやすいって言ってるんですよ。
今よりももっと考えずマル投げ状態の客が増えるのは必死ということ。
（契約を複雑にすると言うことは）

[409: 匿名さん]

スレが立ってから１ヵ月半
同じ議論（というかアンチの屁理屈）が
繰り返しなされてる
全レス読み返すと同じ意見が何度も何度も何度も何度も・・・

意見の骨子も拠り所にしている理論ももう飽きた

結局相手を納得させられない理屈だから
堂々巡りが延々と続く

[410: 匿名さん]

「俺の言う事が解らないヤツはみんな馬鹿だ！！」

・・・・という態度では、どんな御高説も役に立たないという事だな。

[411: 匿名さん]

青田売り慎重論者は青田売りの問題点を争点にしているのに対して、
アンチと煽る青田売り肯定派は慎重論者を叩くことに重点を置いている。
デベ営業のやりそうなことだ。
肯定派は消費者側からみた決定的メリットを示すべき。
相手の論にしょうもないケチつけるだけなら誰でもできる。

[412: 匿名さん]

>>411
満足してるひとを無視してる否定派が多数いそうなのだが。。。
慎重論を実現した場合の購入者の敷居の高さを一切考えてない慎重論者は
一般消費者の立場＆知識の現状をどう考えてるんだろう。
その契約が出来るくらいの消費者だったら青田でも問題が発生するとは思えないのだが。。。

[413: 匿名さん]

>>412
独り言はどうでもいいから、
青田売りの消費者側からみたメリットって何？

[414: 匿名さん]

どっちが独り言なんだか・・・・

[415: 匿名さん]

今まで何を見てたんだろうね。。。４１３は。

[416: 匿名さん]

>>４１３青田売りの消費者側からみたメリットって何？

さんざん＆何度も何度も出てるのにＢＡＫＡですか？
それともこれまでのレスを何も読まずに書き込み
してるのか？
全レス読んでから出直して来い！！！！！！

ほんとに、こういうＢＡＫＡがいるから・・・・

[417: 入居済み住民さん]

おそらく多くの人にとって一生で最大の買い物を「現物を見
ずに買う」というのは、やはり異常な事態なんだとは思う。
でも、ひょっとしたら、少なからぬ人にとって、「現物を見
ない」からこそ、何十年ものローンを背負う覚悟が出来るの
かもしれない。

日本では、ある種のマイホーム幻想というのがいまも強く息
づいていて、人は様々な夢やイメージをマンションに投影す
る。その場合、現実に物件が出来上がっているよりもまだ未
完成な物件のほうが夢やイメージを投影しやすい。デベが用
意するＭＲやパース画などに夢やイメージを自由自在に投影
できるからだ。

物件が出来上がっている場合、どうしても「現実の生活」が
見えてきてしまい、「これがローンを背負ってまで買うべき
ものなのか」という躊躇が生まれてしまう可能性がある。そ
ういう傾向は、実際にマンションを購入したことのない一次
取得者に特に強い。

もちろん、青田売りにはデベの側の都合があることは否定で
きないが、消費者にも上述のような心理的要因があるんじゃ
ないだろうか。だから、大京も青田売りに回帰せざるをえな
かったんじゃないかな。

となると、青田売りなんてのは、善悪の問題というよりも、
消費者の側がマンション購入をもっと現実に即したものとし
て捉えることが必要なんじゃないだろうか。

といいつつ、私も青田買いしましたが・・・。

[418: ４１３]

>>416
そう興奮するな。ＢＡＫＡっぽいぞ。
一部の消費者が教授できるメリットはメリットとは言わないよ。
もう一度聞くが、青田売りの消費者側からみたメリットって何？

[419: ４１３]

訂正
＞一部の消費者が教授できるメリットはメリットとは言わないよ。
一部の消費者しか享受できないメリットはメリットとは言わないよ。

[420: ４１３]

>>417
幻想を抱くことが購入を後押しするというメリットですか。。。
でも、現実に戻った時の落差（リスク）は購入者が負担するしかありません。
明らかに売り手のメリットが勝っているという例でしかないですよ。

[421: 匿名さん]

すべての消費者が教授出来るメリットは
わずかなお金で権利を確保出来
手付金保全措置もしてもらい
プランセレクト等希望の物に出来
契約図書、閲覧図通りに出来ていなければ解約も出来
竣工、引渡しの時期も守られている
反対に上記履行義務がデベのデメリット
売り手のメリットが勝っているのはろくに勉強もしない
購入者の場合
ま、メリットが勝ってる勝ってないというのは論争に
ならない
フィフティなら十分

[422: 匿名さん]

＞416
何でレスを読み返そうとしないで
安易に質問するのか答えて下さい。

[423: 匿名さん]

↑
４１８の間違い

[424: 匿名さん]

プランセレクトがうんたら・・・馬鹿ですねぇ・・・（笑

請負契約であっても、（消費者側から見て）現在のメリットは
すべて享受できるし、デメリットは全くないけど。

請負特有のデメリットは監督官庁の指導や業者間の競争で排除できるし。
代金一つとっても後払で全く問題ない。
提携ローンなら、注文時に金利確定なんて新商品が出るかもよ。

（法律論は付いていけない人が多いから書き込み方針変えました。）

[425: 匿名さん]

まだ言ってる
破綻してる理論振りかざし・・・
バカだから仕方ないけど

プランセレクトは消費者の希望条件の事だけで
権利関係の他の事には触れないんだね
触れられないんだろうけど

いまだに請負契約がうんたら・・・馬鹿ですか？（笑

請負契約理論に対する質問には何一つまともに
答えられなかったにによく言うな（笑

[426: 匿名さん]

注文住宅であれば、青田買い以上にかなえられない物はない。
注文住宅独特のデメリットは、業者間の競争や役所の指導で改善できる。

第一項目の『わずかなお金で権利を確保出来』ですら、
注文契約で当然に実現可能
以下、枝葉の各論をいちいち説明しなくてもわかろう

もっと法律論議したいのだが・・無理かな？

[427: 匿名さん]

>>424
>請負契約であっても、（消費者側から見て）現在のメリットは
>すべて享受できるし、デメリットは全くないけど。

購入者が本来の立場を捨て「発注者」となる。
そこにはメリットもあるが大きなデメリットもある。

・・・・という話がさんざん出ているのというのに。
認めたくない、ってだけなんでしょうかね、この人。

[428: 匿名さん]

>>426
>>もっと法律論議したいのだが・・無理かな？
法律論議もいいけど、その前に前半２行をもう少しなんとかしたら？
第一声から支離滅裂なこと言ってる人に「法」を語られたところで
聞いてらんないんですよ、我々普通の人間は。

[429: 匿名さん]

>>427
何が言いたい？

完成前は、
デベやゼネコンに対する諸問題は、特約で幾らでも調整が利くし、
第三者に対する賠償責任なら、保険の充実で幾らでもカバーできる。
完成後は、従来どおりデベが売れば良い。

そもそも完成前は、戸建の注文住宅となんら変わらない。

枝葉の諸問題はいくらでも解決できるが、
青田売りだけは違法なので、特約や保険の出番もない。

[430: 匿名さん]

はい、はい。
もう来なくていいからね。

[431: 匿名さん]

>>429
>デベやゼネコンに対する諸問題は、特約で幾らでも調整が利くし、
>第三者に対する賠償責任なら、保険の充実で幾らでもカバーできる。

正直、何を言ってるのかよく解らんのだけど
「いくらでも○○できる」と言い切ってる時点で甘いんだよアンタは。
そんなにデベを敵対視し、現状の販売システムを否定するのなら
代 案 を 出 し て く れ な い か ？、とここの人達は言ってるんだろうが。
「出している」とでも言うつもりだろうかね。
敵（業者）を捻じ伏せるどころか、本来なら味方である筈の購入者達すら
納得させる事ができないのが、今のアンタが吐いている屁理屈の実態なのだ。
例えばこの発言↓

>完成後は、従来どおりデベが売れば良い。

アンタ、「共同請負契約」の話をしていたんじゃなかったっけ？？
購入者ではなく発注者になるのだ、と名言する事は未だ避けている様だが
それは、こういう虫の良い逃げ道を残しておくためなのか？

　工事中は完成保証・工期厳守という保護下にいたい。
　素人だけど工事内容にはバッチリ口を出すよ。
　でも中間代金は基本的に出す気はない。
　連名している施主の一部がコゲ付いた時はデベさんよろしくね。
　瑕疵が発生した時には発注者が「デベ」と「それ以外」に分かれて
　後者が前者に売主責任を追及させて頂きます。

・・アンタが言ってる事って、まともな者の耳にはそういう風にしか聞こえないんだわ。
青田売りというシステムによって、希望通りの物件を取り逃している人は
確かに存在する筈だが、彼等だってアンタほど馬鹿ではない。
こうして反撃を受け続けているという結論を冷静に受け止めて、そろそろ目を覚ますべし。

[432: 匿名さん]

あのさー
法律談義？
もういい加減にしたら？
頭悪いし、知識も底が浅いの
露見しちゃってるでしょ。
実際今までもずれた理論で
誰も納得させられてないでしょ。
賢ぶって書き込みしても
法律論なんて語れないの
皆分かってるしさー
結局法的根拠もたいして示せないくせに
結論だけは違法と言い切るのだけは
しつこいくらいに繰り返す。
法律論議が聞いて呆れる。

[433: 匿名さん]

４２３さんが代わりに答えてくれてるけど、
＞すべての消費者が教授出来るメリットは
＞わずかなお金で権利を確保出来
＞手付金保全措置もしてもらい
それは売買契約特有の話じゃありませんね。

＞プランセレクト等希望の物に出来
？？？
自分の希望通りにできないのは青田売りのデメリットだよ。

＞契約図書、閲覧図通りに出来ていなければ解約も出来
＞竣工、引渡しの時期も守られている
だから、それは売買契約特有の話じゃありません。

>>432
完成保証にしても中間金支払いにしても基本的に契約次第。
現状の青田売りは、買手側の契約の自由を制限してしまっているのです。
あなたが言ってる買い手のメリットはお仕着せのものです。

＞　素人だけど工事内容にはバッチリ口を出すよ。
＞　でも中間代金は基本的に出す気はない。
オレはそんなこと言ってない。勝手に決め付けないこと。あなたの悪い癖だ。
個人的には、第３者中間検査が合格なら中間金払ってもいいと思う。
そういうルールのほうがローン破綻者も少なくなるだろうしね。
ところで、工事内容に口を出されると一体何がそんなに不都合なの？
後ろめたさでもあるのか？

それで、買い手にとって青田売りのメリットって何？
既出でもないし、論破されてもいませんが？

[434: 匿名さん]

注文住宅云々言ってる人いるけど、じゃ、戸建はなんで建売住宅もあるのか
理解してるのだろうか？
法云々も良いけど、購入者のデメリットにつながる形じゃない方法も言ってもらいたいものだ。

[435: 匿名さん]

＞注文住宅云々言ってる人いるけど、じゃ、戸建はなんで建売住宅もあるのか
＞理解してるのだろうか？
建築確認とってれば販売できるけど、実際戸建はマンションと違って工期が短い。
この理屈が分かってないようですね。更に付け加えると、間取り変更自由度は
戸建とマンションじゃ雲泥の差。この事実から推論できないようじゃ話になりませんな。
出直しな。