青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[366: 匿名さん]

君達よくもまあ勤務時間中に掲示板できるよね。
その時点でろくな奴じゃないということが判るわけだが。
まともに相手にされて無いことくらい悟りなさい。

[367: 匿名さん]

366

ぷっww

[368: 匿名さん]

>>365
アホか。

我妻から内田まで通説でしょうが。
訴訟物じゃないから判例はない

[369: 匿名さん]

消費者契約法違反訴訟を特集
http://blog.goo.ne.jp/hedo

[370: 匿名さん]

木村弁護士が主宰する消費者法ニュースでは良く取り上げてるね。
青田売り問題。

[371: 匿名さん]

>>368
自分に対し否定的だからと言って、正面切って「質問」として
投げかけてきた人に対し

「アホか。」

ってのは無いんじゃないの？
アンタの最大の問題はコメントの是非ではなく、その口汚さだと思うね。

[372: 363]

>>>368（=>>334）さん

>>335 に答えていただけなかったので、つぎのように質問を変えます。

あなたは、
「不動産売買において、契約締結時点で売買の目的が未完成である場合は、
そのことをもって民法の法理に反しており、この売買契約は無効である。
そして、この考え方は我妻、内田両先生をはじめとする民法学会の学者間では
定着しており通説となっている。」
と主張している。

この内容でよろしいですか？
返事を楽しみに待っております。

[373: 匿名さん]

青田売り擁護派の昼間の書込みが少ないな。と思ったら今日は水曜日。
デベ営業、休日は掲示板もお休みのようで。

[374: 匿名さん]

>>373
仮に擁護派がデベ関係者だとしても
あんたの理屈が破綻している事とは一切無関係だよ。
まぁ「擁護派」と言うより「あんた以外」と言った方が正確だが。

[375: 匿名さん]

>>373
町の不動産屋や販売現場は水曜定休が多いけど
ディベロッパーや総合不動産会社は土日が休み
だよ。
デべと町の不動産屋の区別もつかなくなってるんだな。

[376: 匿名さん]

３６８のヴァカは今頃必死になって３７２さんの質問の
答えになるようなのをぐぐって探してるんだろうな。
でもどうせまた毎度毎度おなじみのピントのずれた回答
から例の如く独りよがりの理屈を展開するんだろうな。
学習能力ゼロだからな〜

[377: 匿名さん]

売買の目的物が不存在である場合、その契約は、最初から目的を達することが出来ない契約である。
契約時点から履行不能であり、原状回復と損害賠償で清算されるのみに存在する契約に過ぎない。
このような契約を認めることは法の安定を著しく欠く行為であり認められない。

マンションの青田売りにおいては、同種・同価値の物を双方追認して提供し治癒されるが
引渡し時における新たな契約と見るべきでしょう。
法務省においてもこの法理は厳格に解釈され、法務局の売買日は、引渡し日が記載される。
金融庁においても、建前物件を担保に融資することは銀行実務では皆無である。

法学者・行政・金融実務においてこのように否定され、
他の法規・例えば新株発行時における発行前の株式売買が厳格に規制される等、
青田売りは禁止され、原則どおり注文契約として処理されたい。
なお宅建行法ごとき取締法規は、保護法益がちがうもので問題にする場面ではない。

[378: 372]

>>377

原始的不能（実現不可能）による無効をいっているのですか？
そうであるならば、民法の知識が不足しています。
回答のやり直しを求めます。

[379: 匿名さん]

青田売りで反応する人って、結局消費者運動とか眉をひそめたいだけかな？
ネットの世界では多いね。

ネットの中だけでは、官僚・既得権大企業の論理吐いて、勝ち組ぶりたいのかな？
自分も正直になれば良いのにね。

[380: 匿名さん]

>>378
原始的不能とは違うだろ。
>>377は「目的物が不存在」の場合を言ってる。
あなたが反証するなら売買の目的物が売買の対象物に足るだけの
存在物であることを説明すべきじゃないの？

[381: 匿名さん]

青田禁止になった場合に、今と同等の価格である程度色とか間取りタイプ（セレクトプラン？）
とか自分の好みに合わせて作ってもらう方法ってどうすれば可能なのだろうか？
ぼったくってるからそのマージン削れって話は無しにして。。。
（それは別の問題だから青田じゃなくなっても同じだと思うし）

民法よりもそっちの方が知りたい。

[382: 匿名さん]

>あなたが反証するなら売買の目的物が売買の対象物に足るだけの
>存在物であることを説明すべきじゃないの？

誰も訊いちゃいないのに「売買の対象足り得ない」と主張し続けている人が
その根拠を先に示すべきだと思うんですけどね。どう考えても。

僕等は法律の専門家ではないので解り易い言葉で教えてくれませんか？
「そんな事も解らないのか」と茶化さないでさ。

[383: 匿名さん]

そんな事も解らないのか…
少しは考えろよ

[384: 匿名さん]

>>383
よく中途半端に知識不足で説明しきれない時に使うよね。。。。その言い方。

[385: 匿名さん]

>>381
売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。
注文住宅と同じですね。

ここで問題となっているのは目的物が存在しない段階での売買は、
本来法律で禁止されているのに、マンション業界ではそれが
まかり通っている件についてなのです。

[386: 381]

>>385
スレヌシ？

[387: 匿名さん]

＞３８５
マンションの場合、正式契約は完成後で
青田売りの法律で禁止されているってのは
当てはまらないのでは？

あくまで予約ですよね。

[388: 378]

>>377さん　>>380さん

>>377 の最初の３行は、表現はともかく、意味するところは「原始的不能であるから
この売買契約は無効である。」としか読み取れません。
そうではないと３７７氏が主張するのであれば、明確な無効原因を示すべきでしょう。

原始的不能は、双務契約の本質から導かれる基本原理で、目的物が物理的に
存在しているかどうかではなく、債務の履行が実現可能かどうかで判断される
ことになります。
売買契約で原始的不能とされる例として、
１．契約時点で、売買の目的物がすでに物理的に消滅しているため引渡しが不可能
２．火星の土地を売るという内容のように目的物は存在するが、事実上、引渡しが
　　不可能
等があります。

手付金の返還をめぐるトラブルがありますが、未完成物件の売買契約は無効であると
するならば、
１．手付金を支払っている場合・・・無条件で返還される。
　　（裁判で決着を付ける場合は、不当利得の返還請求訴訟を起こせばよい。）
２．売買代金を請求された場合・・・支払う必要なし。
　　（裁判で決着を付ける場合は、債務不存在の確認訴訟を起こせばよい。）
となります。

なぜ、このような解決方法をとらないのでしょうか？

[389: 匿名さん]

建設が建物たるに達した時点で、黙示の契約追認に及んでるからだろ。

行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
判例がないのは無効との主張がないから
処分権主義

[390: 匿名さん]

>>385
>売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。

その『共同請負契約』について、単純な質問があります。

①この件において請負契約で処理できるのは基本的に工事費だけだと思うのですが
　ユーザーが負担する全取得費のうち大きなものとして、例えば「土地費」については
　どのように処理する事をお考えですか？
　→共有持分相当額を売買契約で処理する、という方法ぐらいしか思いつかないのですが
　　もしもその前提なら、貴方が言うところの「発注者に近い立場で受ける保護」も
　　事実上無意味になってしまうのでは？

②以前の記述では「工期中の中間代金支払いについては契約で適宜定めれば良い」とされて
　いましたが、常識的に考えればその金額は一般的な売買契約における手附の額よりも
　結果的にははるかに高くなってしまうのではありませんか？
　私が知る限り、分譲マンションの工事において施主の中間支払いが10％程度で済むケースは
　殆どあり得ません。
　「共同請負」とする以上、ユーザーだけが中間払いの責務を免れる訳にはいかない筈ですが
　それこそ購入者としては大変なデメリットといえるのではないでしょうか。
　そのあたりはどのようにお考えですか？

③そもそも、この契約においてユーザーは「購入者」ではなく
　契約上も正式な「発注者」となる事が前提なのですか？
　また、本来は売主となるデベもユーザーと連名で発注者となるのですか？


主張を裏付けるものとして、特に③については明確なビジョンが必要だと思います。
無回答では議論も前に進みません。誠意あるご回答を期待します。

[391: 388]

>>389

>黙示の契約追認
法的な位置付けは？

>行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
売買契約において所有権移転の時期を引渡日と約定しているためです。

[392: 388]

>>389

追加です。

>判例がないのは無効との主張がないから
法律を知る者は、無効主張が認められないことを知っているからです。

[393: 匿名さん]

>>390
土地は、当然売買契約。
建物は完成前は、請負契約。

あとは有効となる契約の中で、契約自由の原則で処理できる問題です。
代金の後先・工事費の出来高うんぬん、しょせん業者の世界です。
取締業法のガイドラインで定められるでしょう。

明確なビジョンについては、マンション建設ごとに特定目的会社（ＳＰＣ）を
設立し発注者となり、従来の青田買いの客は会社に出資していく。
マンション完成の暁には解散し、精算分として区分建物を頂くわけです。

>>391
更改（前段）
最初から無効の契約には約定の効力はありませんよ（後段）

[394: 匿名さん]

＞３９３
青田売り否定の材料が
「現物が無いものの契約は無効」
のみになってしまい苦しすぎませんか？

請負契約にすれば良いとの事ですが
青田売りのデメリットが何１つ解消されないですよね？

逆に新たな問題点が山積みだと思います。
完売前だと売れてない部分の部屋が売れない場合の
リスクをSPCが受け持つ事になり客がリスクを
被る事になりますよね。
青田売りならば自分の契約した部屋のみで良いのが
売れ残りのリスクまで抱える。

駐車場やエントランスなどの共有部分の扱い問題。

土地を分けて売買契約すれば現状の持分ではなく
区画まできちんと分けて契約しなければいけなくなる。

青田売りどころではないデメリットが多数あり
青田売りのデメリットも解消されないのでは
購入者には何１つメリットなく悪改でしかないでしょう。

[395: 匿名さん]

>>394
じゃあ法的瑕疵のあるままでいいと？（回答求む）

売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。
土地はまさに現物出資で証券化するけど。

メリット・デメリットは改善したらいいだけ。
法的瑕疵は一刻も早く解消されたい

[396: 匿名さん]

>>394
デベも応分に出資しているから、売れ残りのリスクは無いんじゃないかな？

[397: 匿名さん]

＞３９５
完成前は、仮契約なり予約って
事にすれば法的瑕疵もなく
現状と同じままでいけるのでは？

契約しだいで幾らでも改善できるって
そんなに簡単だと思いますか？
個人個人が発注者だと、共有部分の意見が分かれた時、
共有部分の持分どうするかなど、
法的問題出てくると思いますが。

そもそも、物が無い契約は無効って論理ですが
土地はあるわけだし、基礎が出来ていれば０では無いし
本当に物が無いものの契約は無効ってのが
当てはまるのか疑問なんですが。

[398: 匿名さん]

>>395
>売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。

出来て無いから青田ごときでもうだうだやってるんだろ？
もっと複雑にしたら購入者はさらにぼったくられるのはみえみえだな。
この手の商売は複雑なほどマージンが取れるからねぇ。
購入者にはちっとも優しくなくなりそう。

[399: 匿名さん]

>>397
仮契約なり予約であれば、手付解除等もありえず、
建物完成前のキャンセルは、全額返還するだけとなりますね。
もちろん損害賠償は別問題として残ります。

昔から法人や組合形式での発注はされており判例・通達の蓄積はありますし、
業界保護・消費者保護は次の段階として、遣り合えば良いのです。
なお法は、基礎段階のものは土地に附合したものとして扱い、建物とは認定しません。

>>398
カラ出資・原野商法にも似た青田売り。
単純構造でも儲かってるようですが

[400: 匿名さん]

＞３９９
仮契約だろうが予約だろうが
その内容に手付けの件が記載されていれば
その内容に付随するでしょう。
キャンセル時０なり１割なりは内容しだい。

何故、予約などではキャンセル料のみ０で
損害賠償のみ有効になると決め付けられるのか疑問です。

キャンセル料０、損害賠償のみ有効って一見購入者に
有利な話ですが、売主はその負担分を販売価格に上乗せするし
購入意思なくても、とりあえず予約してキャンセルすれば
良いって人が増えれば本当に購入意思のある人間には
まったく不利でしかなくなる事は理解できますか？

法人や組合とは、まったく異なりますよね。
法人や組合での発注は、あくまで発注時に
組合なりがすべて揃っていて、組合なりで
計画を立てている場合しか無いです。

マンションの場合、完売時からの発注となってしまいます。
また、共有部分の持分など過去に事例が無い問題が
山積みでしょう。

[401: 匿名さん]

予約であれば不動産売買ではないから手付けとしては預かれないし
（預かったとしてもそれは単なる預かり金）
あと損害賠償部分は一般法理として残るのは当然なんですが・・

有利・不利とか低レベル議論したいなら、もうお付合いしませんよ

[402: 匿名さん]

厳密に言うと青田売りは出資法違反でしょう
業界の自主規制で手付金２割（？）に抑えてますけどね。

[403: 398]

>>399
>単純構造でも儲かってるようですが

そう、それが複雑になればもっと儲けられるって事、業界の方々は。
一般消費者は難しくなればなるほどどっかに頼らざるを得ないから。
今のほうがまだ感覚で理解できると思うぞ、購入者側は。

[404: 匿名さん]

＞４０１
仮契約OR予約の契約内容によっては
預かり金として、またキャンセル料は
別途キャンセル料として契約する事が可能でしょう。

旅行の予約なども一緒ですね
（何日前までは、キャンセル料何割）

有利とか不利が低レベルですか？
そもそも、青田売りが購入者にとって
不利だと言うのがスレの目的では？
購入者にとって１番良い方法で
合法なものが１番なのが当たり前では？

[405: 匿名さん]

キャンセル云々については、説明能力の限界を感じます。
旅行の予約契約と、旅行契約の予約、の違いがわかるでしょうか？

有利不利が低レベルというかイキナリ各論の枝葉に振るから、ネ・・。
法の筋をとおさず、『めんどくさいし今のままでいいーじゃん』では法治国家といえませんね。

>>403
筋を通した上で儲けるのは大いに結構だと思います。
儲けすぎやその被害者を救済する行政規制は別の問題です。

[406: ４０４]

>405
旅行の予約契約と契約の予約の違いは分かりますよ。
マンションの予約にも契約内容によっては
キャンセル料を盛り込むことは可能でしょう？

めんどくさいから今のままでいいやとは言ってないでしょう。
今の形態の青田売りが非合法ならば予約など
合法な方法にもっていくのが良いのでは？
と提案しているのです、もちろん購入者に
デメリットばかりになるならば意味ないです。

青田売りが非合法だから合法なものにしろ
それが購入者に不利に働いても良いってのは
本末転倒でしょう。

あなたは法さえ守れば良いって意見で
購入者の立場では無いのですか？

[407: 匿名さん]

>あなたは法さえ守れば良いって意見で
>購入者の立場では無いのですか？


どうやらそうらしい。

[408: 匿名さん]

>>405
大丈夫ですか？複雑な方が客をごまかしやすいって言ってるんですよ。
今よりももっと考えずマル投げ状態の客が増えるのは必死ということ。
（契約を複雑にすると言うことは）

[409: 匿名さん]

スレが立ってから１ヵ月半
同じ議論（というかアンチの屁理屈）が
繰り返しなされてる
全レス読み返すと同じ意見が何度も何度も何度も何度も・・・

意見の骨子も拠り所にしている理論ももう飽きた

結局相手を納得させられない理屈だから
堂々巡りが延々と続く

[410: 匿名さん]

「俺の言う事が解らないヤツはみんな馬鹿だ！！」

・・・・という態度では、どんな御高説も役に立たないという事だな。

[411: 匿名さん]

青田売り慎重論者は青田売りの問題点を争点にしているのに対して、
アンチと煽る青田売り肯定派は慎重論者を叩くことに重点を置いている。
デベ営業のやりそうなことだ。
肯定派は消費者側からみた決定的メリットを示すべき。
相手の論にしょうもないケチつけるだけなら誰でもできる。

[412: 匿名さん]

>>411
満足してるひとを無視してる否定派が多数いそうなのだが。。。
慎重論を実現した場合の購入者の敷居の高さを一切考えてない慎重論者は
一般消費者の立場＆知識の現状をどう考えてるんだろう。
その契約が出来るくらいの消費者だったら青田でも問題が発生するとは思えないのだが。。。

[413: 匿名さん]

>>412
独り言はどうでもいいから、
青田売りの消費者側からみたメリットって何？

[414: 匿名さん]

どっちが独り言なんだか・・・・

[415: 匿名さん]

今まで何を見てたんだろうね。。。４１３は。