青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[346: 匿名さん]

>>344
一営業員のデメリットなんて聞いてない。

[347: 匿名さん]

クレーム対応を「一営業員の仕事」と捉えている時点でダメダメだね・・・。
攻撃の矛先向けてる相手の事を何も解っちゃいないんだな。
負け戦の典型パターンだ。

[348: 339]

>>343
「青田売りは買手だけが損をする」って事についていったんだけど。。。
売り手が喜んで買い手も喜んでるケースの場合に何が不満か逆に答えて欲しいものだ。
自分の書いた事には責任もたないとね。

青田を喜ばない343は完成物件で喜べばいいだけではないかと思うのだが。

[349: 匿名さん]

請負契約と売買契約を比較して、
請負契約にはデメリットもあるとの、当然の指摘もありますが。
それは契約自由の世界・行政のガイドラインで幾らでも修正できます。

未完成物の売買は民法で禁じられている（効果として無効・原状回復義務）。
『みんなやってるしふつー問題ないしめんどくせーからいーじゃん」論に、
お付合いする気はない。

[350: 匿名さん]

>>349
訴えてみればいいんじゃない？
気に入らなきゃ

[351: 匿名さん]

>>350
期待利益は訴訟物となりえませんからね・・

[352: 匿名さん]

>>351
期待利益？？
何を指して言ってんだコイツは（笑

[353: 匿名さん]

＞完成までの長期間、うるさい購入者の相手をしなければならない。
契約さえ取ってしまえば後はどうでもいいんだろ？
自白してるようなものだな。墓穴掘っちゃったね。
やっぱり客商売としては最低の業界だ。
所詮青田売り営業はこの程度の認識しかないということ。

[354: 匿名さん]

>>353
今頃言うことでも無かろうに。。。
だからいろんな事件が起きてるんだろう。
そういう意味では青田だろうがなんだろうが一緒だと思うぞ。
その上で何で青田が問題だとこだわってるのかが理解に苦しむけどね。

[355: 匿名はん]

ネット掲示板での議論は、論述の優劣よりも
おばかな論述しようが論破されようがただしつこく喰い下がった方が勝ちって
いい見本だな。

[356: 匿名さん]

そんなに褒められると照れるよ。

[357: 匿名さん]

>>353
言葉尻を捉えて、結局はいつもと同じ結論に無理矢理持っていこうとしているだけだな。
あんたが指摘するまでもなく、どんな商売だって「成約」まで漕ぎ付けるまでが勝負
みたいなところは必ずあるもんだよ。
そこを知らずに売買に臨むほど、いまのマンション購入者は馬鹿が揃っている訳じゃない。
そこまで執拗に責任転嫁に勤しんでいるような輩はあんたぐらいじゃなかろうかね？

青田売りが民法に違反していて、そのために自分が不利益を被っているというのなら
お得意の法律理論（？）とともに出るとこへ出て、正々堂々と闘えばいいのさ。
あんたの言う事が正しいならきっと勝てるよ。
もはやこれは一般論で扱う事ではなく、あんた個人の問題。
こんなとこで大勢相手にムダな事を続けなさんな。

[358: 匿名さん]

>>357
あんた、相当オレを意識してるね。
仮想敵あいてに消耗戦…ごくろうさま。もう少し賢くなったほうがいい。

[359: 匿名さん]

意識？？
居た堪れない、と思ってるだけだよ。

それはそうと、ようやくsageてくれるようになったんだな。

[360: 匿名さん]

『出るとこへ出て』と言う人は法律を知らない人。
民事訴訟では訴訟物のない給付判決は予定していないから。
多くの学者が指摘するように青田売りの法的性質・問題点は多い。

キミは、改革派か守旧派か？
キミたち！　若いくせに既設のレールを養護することもないと思わないか？

[361: 匿名さん]

>>360
自分に得だと思えば動かないし損だと思えば動くってだけだと思うぞ。

>キミは、改革派か守旧派か？
＊＊＊＊＊で怖いなぁ。。。

[362: 357]

>『出るとこへ出て』と言う人は法律を知らない人。

実際知らん。
青田売りの何処が問題なのか？という他者の問いかけに対し
違法だから・不当だからと言って答えをはぐらかし続けるのであれば
お得意な分野で決着を付ければ宜しかろう、と言っているまでよ。

あと、sageを忘れてるぞ。

[363: 335]

法律を知る者であれば、未完成物件の売買（青田売り）が無効である
との主張はしません。恥をかきますから・・・

[364: 匿名さん]

>>363
かつて債務不履行とのたまう馬鹿が居ましたね（笑

マンションは不確定期限をともなう売買予約行為とでも表現しましょうか？
しかし、戸建だとこれが不存在となる・・。
マンションも戸建も同じ不動産なのに・・前者は工業消耗品的性格が強い？

[365: 匿名さん]

＞多くの学者が指摘するように青田売りの法的性質・問題点は多い。

学者名を記されたし。
ついでに、青田売りを違法とした判例事例も列挙されたし。
もひとつ、青田売りを違法とした書籍名もついでに。

[366: 匿名さん]

君達よくもまあ勤務時間中に掲示板できるよね。
その時点でろくな奴じゃないということが判るわけだが。
まともに相手にされて無いことくらい悟りなさい。

[367: 匿名さん]

366

ぷっww

[368: 匿名さん]

>>365
アホか。

我妻から内田まで通説でしょうが。
訴訟物じゃないから判例はない

[369: 匿名さん]

消費者契約法違反訴訟を特集
http://blog.goo.ne.jp/hedo

[370: 匿名さん]

木村弁護士が主宰する消費者法ニュースでは良く取り上げてるね。
青田売り問題。

[371: 匿名さん]

>>368
自分に対し否定的だからと言って、正面切って「質問」として
投げかけてきた人に対し

「アホか。」

ってのは無いんじゃないの？
アンタの最大の問題はコメントの是非ではなく、その口汚さだと思うね。

[372: 363]

>>>368（=>>334）さん

>>335 に答えていただけなかったので、つぎのように質問を変えます。

あなたは、
「不動産売買において、契約締結時点で売買の目的が未完成である場合は、
そのことをもって民法の法理に反しており、この売買契約は無効である。
そして、この考え方は我妻、内田両先生をはじめとする民法学会の学者間では
定着しており通説となっている。」
と主張している。

この内容でよろしいですか？
返事を楽しみに待っております。

[373: 匿名さん]

青田売り擁護派の昼間の書込みが少ないな。と思ったら今日は水曜日。
デベ営業、休日は掲示板もお休みのようで。

[374: 匿名さん]

>>373
仮に擁護派がデベ関係者だとしても
あんたの理屈が破綻している事とは一切無関係だよ。
まぁ「擁護派」と言うより「あんた以外」と言った方が正確だが。

[375: 匿名さん]

>>373
町の不動産屋や販売現場は水曜定休が多いけど
ディベロッパーや総合不動産会社は土日が休み
だよ。
デべと町の不動産屋の区別もつかなくなってるんだな。

[376: 匿名さん]

３６８のヴァカは今頃必死になって３７２さんの質問の
答えになるようなのをぐぐって探してるんだろうな。
でもどうせまた毎度毎度おなじみのピントのずれた回答
から例の如く独りよがりの理屈を展開するんだろうな。
学習能力ゼロだからな〜

[377: 匿名さん]

売買の目的物が不存在である場合、その契約は、最初から目的を達することが出来ない契約である。
契約時点から履行不能であり、原状回復と損害賠償で清算されるのみに存在する契約に過ぎない。
このような契約を認めることは法の安定を著しく欠く行為であり認められない。

マンションの青田売りにおいては、同種・同価値の物を双方追認して提供し治癒されるが
引渡し時における新たな契約と見るべきでしょう。
法務省においてもこの法理は厳格に解釈され、法務局の売買日は、引渡し日が記載される。
金融庁においても、建前物件を担保に融資することは銀行実務では皆無である。

法学者・行政・金融実務においてこのように否定され、
他の法規・例えば新株発行時における発行前の株式売買が厳格に規制される等、
青田売りは禁止され、原則どおり注文契約として処理されたい。
なお宅建行法ごとき取締法規は、保護法益がちがうもので問題にする場面ではない。

[378: 372]

>>377

原始的不能（実現不可能）による無効をいっているのですか？
そうであるならば、民法の知識が不足しています。
回答のやり直しを求めます。

[379: 匿名さん]

青田売りで反応する人って、結局消費者運動とか眉をひそめたいだけかな？
ネットの世界では多いね。

ネットの中だけでは、官僚・既得権大企業の論理吐いて、勝ち組ぶりたいのかな？
自分も正直になれば良いのにね。

[380: 匿名さん]

>>378
原始的不能とは違うだろ。
>>377は「目的物が不存在」の場合を言ってる。
あなたが反証するなら売買の目的物が売買の対象物に足るだけの
存在物であることを説明すべきじゃないの？

[381: 匿名さん]

青田禁止になった場合に、今と同等の価格である程度色とか間取りタイプ（セレクトプラン？）
とか自分の好みに合わせて作ってもらう方法ってどうすれば可能なのだろうか？
ぼったくってるからそのマージン削れって話は無しにして。。。
（それは別の問題だから青田じゃなくなっても同じだと思うし）

民法よりもそっちの方が知りたい。

[382: 匿名さん]

>あなたが反証するなら売買の目的物が売買の対象物に足るだけの
>存在物であることを説明すべきじゃないの？

誰も訊いちゃいないのに「売買の対象足り得ない」と主張し続けている人が
その根拠を先に示すべきだと思うんですけどね。どう考えても。

僕等は法律の専門家ではないので解り易い言葉で教えてくれませんか？
「そんな事も解らないのか」と茶化さないでさ。

[383: 匿名さん]

そんな事も解らないのか…
少しは考えろよ

[384: 匿名さん]

>>383
よく中途半端に知識不足で説明しきれない時に使うよね。。。。その言い方。

[385: 匿名さん]

>>381
売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。
注文住宅と同じですね。

ここで問題となっているのは目的物が存在しない段階での売買は、
本来法律で禁止されているのに、マンション業界ではそれが
まかり通っている件についてなのです。

[386: 381]

>>385
スレヌシ？

[387: 匿名さん]

＞３８５
マンションの場合、正式契約は完成後で
青田売りの法律で禁止されているってのは
当てはまらないのでは？

あくまで予約ですよね。

[388: 378]

>>377さん　>>380さん

>>377 の最初の３行は、表現はともかく、意味するところは「原始的不能であるから
この売買契約は無効である。」としか読み取れません。
そうではないと３７７氏が主張するのであれば、明確な無効原因を示すべきでしょう。

原始的不能は、双務契約の本質から導かれる基本原理で、目的物が物理的に
存在しているかどうかではなく、債務の履行が実現可能かどうかで判断される
ことになります。
売買契約で原始的不能とされる例として、
１．契約時点で、売買の目的物がすでに物理的に消滅しているため引渡しが不可能
２．火星の土地を売るという内容のように目的物は存在するが、事実上、引渡しが
　　不可能
等があります。

手付金の返還をめぐるトラブルがありますが、未完成物件の売買契約は無効であると
するならば、
１．手付金を支払っている場合・・・無条件で返還される。
　　（裁判で決着を付ける場合は、不当利得の返還請求訴訟を起こせばよい。）
２．売買代金を請求された場合・・・支払う必要なし。
　　（裁判で決着を付ける場合は、債務不存在の確認訴訟を起こせばよい。）
となります。

なぜ、このような解決方法をとらないのでしょうか？

[389: 匿名さん]

建設が建物たるに達した時点で、黙示の契約追認に及んでるからだろ。

行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
判例がないのは無効との主張がないから
処分権主義

[390: 匿名さん]

>>385
>売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。

その『共同請負契約』について、単純な質問があります。

①この件において請負契約で処理できるのは基本的に工事費だけだと思うのですが
　ユーザーが負担する全取得費のうち大きなものとして、例えば「土地費」については
　どのように処理する事をお考えですか？
　→共有持分相当額を売買契約で処理する、という方法ぐらいしか思いつかないのですが
　　もしもその前提なら、貴方が言うところの「発注者に近い立場で受ける保護」も
　　事実上無意味になってしまうのでは？

②以前の記述では「工期中の中間代金支払いについては契約で適宜定めれば良い」とされて
　いましたが、常識的に考えればその金額は一般的な売買契約における手附の額よりも
　結果的にははるかに高くなってしまうのではありませんか？
　私が知る限り、分譲マンションの工事において施主の中間支払いが10％程度で済むケースは
　殆どあり得ません。
　「共同請負」とする以上、ユーザーだけが中間払いの責務を免れる訳にはいかない筈ですが
　それこそ購入者としては大変なデメリットといえるのではないでしょうか。
　そのあたりはどのようにお考えですか？

③そもそも、この契約においてユーザーは「購入者」ではなく
　契約上も正式な「発注者」となる事が前提なのですか？
　また、本来は売主となるデベもユーザーと連名で発注者となるのですか？


主張を裏付けるものとして、特に③については明確なビジョンが必要だと思います。
無回答では議論も前に進みません。誠意あるご回答を期待します。

[391: 388]

>>389

>黙示の契約追認
法的な位置付けは？

>行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
売買契約において所有権移転の時期を引渡日と約定しているためです。

[392: 388]

>>389

追加です。

>判例がないのは無効との主張がないから
法律を知る者は、無効主張が認められないことを知っているからです。

[393: 匿名さん]

>>390
土地は、当然売買契約。
建物は完成前は、請負契約。

あとは有効となる契約の中で、契約自由の原則で処理できる問題です。
代金の後先・工事費の出来高うんぬん、しょせん業者の世界です。
取締業法のガイドラインで定められるでしょう。

明確なビジョンについては、マンション建設ごとに特定目的会社（ＳＰＣ）を
設立し発注者となり、従来の青田買いの客は会社に出資していく。
マンション完成の暁には解散し、精算分として区分建物を頂くわけです。

>>391
更改（前段）
最初から無効の契約には約定の効力はありませんよ（後段）

[394: 匿名さん]

＞３９３
青田売り否定の材料が
「現物が無いものの契約は無効」
のみになってしまい苦しすぎませんか？

請負契約にすれば良いとの事ですが
青田売りのデメリットが何１つ解消されないですよね？

逆に新たな問題点が山積みだと思います。
完売前だと売れてない部分の部屋が売れない場合の
リスクをSPCが受け持つ事になり客がリスクを
被る事になりますよね。
青田売りならば自分の契約した部屋のみで良いのが
売れ残りのリスクまで抱える。

駐車場やエントランスなどの共有部分の扱い問題。

土地を分けて売買契約すれば現状の持分ではなく
区画まできちんと分けて契約しなければいけなくなる。

青田売りどころではないデメリットが多数あり
青田売りのデメリットも解消されないのでは
購入者には何１つメリットなく悪改でしかないでしょう。

[395: 匿名さん]

>>394
じゃあ法的瑕疵のあるままでいいと？（回答求む）

売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。
土地はまさに現物出資で証券化するけど。

メリット・デメリットは改善したらいいだけ。
法的瑕疵は一刻も早く解消されたい