青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[242: 240]

要するに「目先の出費」だけにしか目が向かなくて
総合的な判断が出来ない、ってだけだよ。
で、その責任を売り手に転嫁している。

　リスクは一切背負いたくない。
　競争には参加したくない。
　勉強はしたくない。
　それを回避するためとはいえ出費はしたくない。

・・・・で、行き詰ったら「土建国家」とやらのせいだ、と。（笑）
耐震偽装問題からプロ野球界の不正問題まで持ち出して
支離滅裂もいいところだ。まったく御苦労なことだね。
出来の悪いテレビ番組じゃないんだから。

もう一度言うよ。
客観的視点（視野）を持っていなければ幸せにはなれない。
自分が享受可能なメリットが「見えない」んだからな。

[243: ７８]

まあ、２３９さんにはいろいろ問題点があっても、２２９と違い（おなじひとかもしれませんが）
文で書いていますので、少し追ってみましょう。

＞出来上がった物（マンションを）を吟味して買うのと
＞(計画段階のマンションを）リスク（計画どおりに完成するかのリスク）を負って買うのと
＞どっちが購入者にとって有利なのか？前者が有利に決まってる。
計画のマンションが吟味できないのに、出来上がったマンションの吟味できる理由は？

＞業者が青田買いを推奨するのは売れ残りリスクを減らしたいから。
売れ残りリスクは、売り手だけにかかるわけではありません。
売れ残りの多いマンションを買った住人はどうでしょう？

＞それに踊らされて、バーゲンセールに群がる客のように有り難がっている馬鹿が
＞いるから悪質な土建屋やデベが蔓延ってるんでしょ。
＞我先にいい部屋を押さえようという消費者心理を利用されているだけ。
これは、青田買いの問題ではありません。購入するマンションの評価が正しくできない
人間がわれさきに購入する場合の問題で、完成売りでも同じです。

＞青田売りが行き過ぎるとどうなるか理解できない奴は頭が悪いとしか思えない。
理解できるような説明が全くありません。
この点は、頭が悪いかもしれませんので、説明してください。

＞昨今問題になってる西部球団のルーキーの青田買いも問題になってるが、
＞そもそも青田売り/買いというのはアンフェアでトラブルになり易い。
西武球団の場合は、やってはいけないルールの中でこっそりやっていたのが問題ですね
それがアンフェアだったのではありませんか？

＞青田売りを推奨している購入者の意見はいずれも己のメリットしか考えていないようだね。
アンチ青田売りの方が今までの流れの中で、己のメリットを考えていないとは読み取れません

＞土建国家の未来を憂う話をしたところでこの種の人間には理解不能なのだろう。
土建国家に対してあなたは何かしてますか？理解できるように説明してください
どのように憂いているのでしょう

＞そのうち大きな反動が来るかもね。
青田売りの反動ですか？土建国家の反動ですか？

はっきりいって、契約書も読まず、図面も読まず見た目だけで判断するような
人間がいるから、不正がはびこる・土建国家が成り立つと思います。

[244: 匿名さん]

みんな難しい言葉で色々書いていてすごいなぁと感心しながら最初から読んでたらこんな時間に。。。素人ですが、自分の経験をひとつ。
青田買いで買ったマンションに先月入居しましたが、不満ありません。
出来上がる前から高額な契約をする事に不安が無かったといえば嘘になります。思っていた物と違ったらショックだなと。そうならないように一生懸命色々見たり読んだり出きる事をして納得して申し込んだわけで、そこで「違った！」となってもそれはもう自己責任と覚悟して買いました。
どなたかも言ってましたが、売る側・買う側の両方にメリットデメリット両方存在しているという自覚ももちろんあります。
青田だろうと完成後だろうと構造云々は自分達での判断は結局どこを信用するかの問題だと思います。
内装や間取り変更等自分の「こうしたい！」をリフォームの手間をかけずにできたことも良かったです。少しでも自分の理想に近い形に変えてくれるのだからありがたいとすら思いました。完成後を買う場合は、そういうものだと買って自分で変えるしかないですものね。でも、部屋からの眺めなんかを確認してから買えるのはメリットだと思います。
あとは青田で買う場合、出来上がった部屋には関係者しか出入りしないことも良いと思います。完成後実物を見て購入となると、見に来たたくさんの方が部屋に入る可能性があるわけですよね？人が入れば入るほど汚れていきます。私はその点が嫌で、完成後物件はダメでしたね。
ということで私の場合、完成後物件を買うよりメリット多かったと思っています。わかっていないと怒られそうですが^^;、私は青田で買っても満足できています。
つらつらと書きまして、失礼しました。。。。

[245: 匿名さん]

たかが1か月で自己責任をまっとうできたと考える時点で
あまいあまいごく普通の消費者さんです。
今後も問題ない、とは思いますが。

リフォームうんぬんは共同注文者契約形態をとれば可能ですし
むしろスケルトンで完成とみなす法整備がベスト。

確かに、完成物は見学者が出入りしますが、
その前に工事のため、何百人の男がくわえタバコで出入りしますし、
最初にトイレで大便をしたのもおそらくクロス屋さんでしょう（笑

ともかく、事業者と消費者ではパワーバランスが違いますし、
同一視して、表裏の関係で平等だと主張している方の常識を疑います。

[246: 匿名さん]

＞２４５
売り出しして、すぐ完売すれば
リフォーム云々や共同注文者契約等できるでしょうが
最初の購入者から最後の購入者まで、どんな
人気物件でも契約からローン組まで入れれば
半年くらいかかるでしょう。

完売まで入居待つなんて不可能でしょう。
スケルトンで完成とみなし売り出しても
最初の入居者が入居後もどこかで
内装工事している状態が続くのが
住みやすいと思いますか？

みなが事業者と購入者のパワーバランスなんて
考えてるわけではなく、完成済みと青田売りの
メリット＆デメリット比較してメリットが高いと
思っているんでしょう。

うちも売れ残り物件も候補になりましたが
リフォームを１から、オプションも無理
１番は駐車場が機械式の高さ制限あるものしか
残っていなかった、完成済みのデメリットが
決め手でしたよ。

[247: 匿名さん]

自分が選んだ選択は美化したがるもの。参考にならない。
悪い部分も気にしないと自分に言い聞かせるから。
悪い部分を勇気を持ってあえて書いてこそ信頼できる

[248: マンコミュファンさん]

239=245=247なんですかね？

さて「青田買い」か「現物買い」かですが...
「現物買いは確認ができる」といいますが、何がチェックできるか
考えて下さい。

「青田禁止」になったからといって、「販売前の物件」を購入「希望者」
が監理できるとは思えません。現物買いになれば、間取・動線・眺望を
実際の目で確認できますが、眺望を除けば、少々の経験で見ずとも
イメージわくハズです。

「内装済み渡し（ケルトン渡しの逆の意）」のメリットはボリュームによる
工数・資材のディスカウントだと思います。
スケルトン渡しで「内装は自己手配」だと購入者の負担増えることが予想
されます。マニアックな（こだわりのある）方なら嬉しいかもしれませんが
大多数の消費者（購入者）には、大きなメリットにはなりえないのでは？

「スケルトン渡し」の場合、アフター保証どうしますか？
スケルトンで検収した場合、あくまでも業者の責任は構造物であり
たとえば、コンクリの軽微な亀裂（乾燥の段階ででるような一般的
なもの）で壁紙が裂け目ができても、デベはコンクリ部の補修だけ
しか負担しないと思いますよ。

だいたい、スケルトンで引渡された場合、内装の依頼の際には
「完成物での確認」前に契約することは、土建国家の陰謀に
ならないのですかね？

[249: ビジネスマンさん]

>事業者と消費者ではパワーバランスが違いますし、
>同一視して、表裏の関係で平等だと主張している方の常識を疑います。

不動産に限らず商習慣上、売買契約なんて作成者側が有利なのは
公知ではないですかね？
業者（作成者）vs　契約者（購入者）の関係でいけば、作成者の
言いなりになる必要は不動産に限らずないのですが...

締結する予定の契約内容に不満があれば、購入者側も申し入れ
することは可能です。ただし、業者からすれば「契約をここまで
修正してまで売りたいか？」逆に購入者は「こんな契約をして
まで売買契約を締結すべきか？」の判断なのではないですかね？

メリット・デメリットが、表裏一体もしくは、１：１である
必要もなく、パワーバランス的にいえば、業者優位であるかも
しれませんが、行政の指導もあり「購入者が泣き寝入」という
力関係ではないと思いますがね...

さくらのコラムにもありますが、購入者は「青田買い」のメリット
・デメリットを理解した上で、よく契約書を読み、必要に応じて
識者にも相談すれば良いだけでは？

アンチ氏は某政党と一緒で、運用も含めた全体像もなく「ダメ〜　反対！」と
連呼しているだけのようつるけどね。
消費税率upだって、保育園の民間委託だって、理由があってのことでしょう？
その理由を理解して、実現できるであろう解決策があって、はじめて「反対！」
すべきだと個人的に思っています。

アンチ氏には「理由を理解して、実現できるであろう論理的に組まれている解決策」
がないんだよねー

[250: 匿名さん]

論理的であるならば、建築前の売買契約は無効ということで
青田売り問題を解決していくしかないだろうね。
それなら賛成派も反論できない。

民法には特定物売買の場合、物が不存在の場合は無効と規定してあるし
学者も法曹も、青田売りは無効とするのが多数派だしね。

[251: 匿名さん]

自分が買って問題ない例を持ち出す人がいるが、
自分が、『１００回買って』問題ない例じゃないと、参考にならないんだよね。

[252: 匿名さん]

＞２５０
商法に詳しく無いので教えてください。
新車などで発表前に販売開始している
もの（予約扱い？）も違法ですか？

まだ購入車が出来てなく納期が半年なんでのも
物が不存在なので無効とできるのでしょうか？

[253: 匿名さん]

>>252
自動車は工業製品であり、法律的には代替物となりますので有効です。
「車体番号○○○の自動車」と特定する契約ですと、
法律的には不代替物となり無効となるでしょう。
存在しないもの特定して売買する契約することはローマ法以来禁じられてます。
予約の契約自体は問題ありません。

[254: 匿名さん]

＞２５３
その条件だと、建物が建っていて
後は内装のみなんて段階だとOKって事になるのですか？

または、１０階建ての３階までできていたとすれば
３階まではOK？

[255: 匿名さん]

>>254
裁判所や法務局はそれでOKです。

ただしその状態では建築確認検査ができないという変な規制が存在しますので
融資が下りません。

[256: 匿名さん]

>>251
100%悪じゃないって事の例だからいいんじゃね？
何事も見極めてから買いましょうって事だな。

[257: ７８]

ここで、アンチ青田買いさん？さんたち？に質問

結局買えないの？
買って失敗したの？
完成売りを買ったの？
満足できないの？

[258: 匿名さん]

＞２５３
青田売りの法的な問題点上がってますが
マンション契約は完成後だから、
あくまで、マンションも予約じゃないの？

それならば法的な問題点も無いですよね。

[259: ビジネスマンさん]

ググッた範囲では「青田売りが違法」というコメントは見つけられませんでした。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050922A/index.htm

判例もみましたが、↑のURLでもいう
【「リスク開示」や「十分な説明責任」の履行が住宅販売では課題】
なだけだと思いますが...

要は、購入者が吟味をする上で「業者から充分に説明（情報）をうけられるか」
であって、違法というような解釈はどこにも見当たりません。

ここの掲示板でも「重要事項説明に記載はあったけどよくきいてなかった」的な
話題が最近ありましたが、問題意識がない購入者が「契約書の内容を軽視」して
いる傾向がありますので、購入者意識改革も必要だと思いますよ。

[260: 購入経験者さん]

>ただしその状態では建築確認検査ができないという変な規制が存在しますので
>融資が下りません。

完全に迷走しとるな…
もはや何を論じているのかすら見失っている。

[261: ビジネスマンさん]

アンチ君へ

完成売りについてのあなたの思うガイドラインを明確に提示して下さい。

①完成売りの定義
　何をもって「完成」と見なすのか？
　-内装まで　or　スケルトン
　-全戸が完成した時点　or　できた部屋から販売可　など
　またスケルトンをもって完成する場合、アフター保証の
　考え方について教えて下さい。


②監理・検査について
　誰の証明をもって「安全な建築物である」ことを購入検討者は
　確認するのか？（青田売りとは直接関係ありませんが、アンチ派で
　「デベの息の掛かった監理者意味ないだろ」があったので）

③青田売りと現物売りと比較しての現物買いのメリットについて
　「眺望が確認できる」「購入する間取ほか外観などを実物で確認できる」
　以外に「購入検討者」にはどんなメリットがありますか？

③青田売りと現物売りと比較しての現物買いデメリットについて
　　メリットだけではないですよね？「購入検討者」にどんなデメリットが
　　ありますか？
　
民法等にも詳しくないので、判り易い・ロジカルな説明をお願いします。
（できればコテハンで...）

[262: 匿名さん]

何が実益かという質問が出てます。
契約が無効となるケースは様々で、代表例として愛人契約・奴隷契約等からは
その実益は推測できると思います。

本件においてそれは法的安定性です。
物権（件ではありません）が存在しない段階で特定物を売買契約の対象とすると
容易に債務不履行（履行不能）となり、減少回復・損害賠償で忙殺されることを
法は予定していないのです。

青田買いの本質は「売買」ではなく「注文」（＝請負）であります。
メリット・デメリットは、売買契約と請負契約の各論の違いであり、
多数されている書籍に譲ることとします

[263: 匿名さん]

各論にレスつけます。

>>257
通常利害関係者のジャッジは忌避されます。
>>258
売買が無効である以上予約も無効です。
現在実務上問題ないのは、無効な売買契約の、黙示の追認が行われているからです。
>>259
行政による消費者保護政策は不可欠ですね。
事後責任型社会の実現のためにも、青田買い問題を整理すべきでしょう
関係ありませんが、損害保険未払いの『会社の』言い訳が、
『約款が複雑でわからなかった』です（笑

[264: 匿名さん]

続きです。
１　上棟でしょう。アフター（＝請負契約の債務不履行）および保証契約は、約款で新たに定めます
２　注文住宅・建売住宅に準じます
３・４　注文主は時系列的には青田売りと同じ段階で契約検討できます

[265: 匿名さん]

>>264
261のようにもっとわかりやすく具体的におねがい
難しい言葉で曖昧なままっぽいんで
264さんの思うところでいいからさ

[266: ビジネスマン]

>>264

マンションの「上棟」ってどの状態なんでしょうかね。
鉄筋にコンクリ流して乾いた状態ですか？サッシ入らず、
床も張っていない状態で良いのですかね？

スケルトン渡しって場合、下階の寝室の上に風呂場が
できてしまうこともあるわけで...んじゃなければ
全戸購入者とプランが決まってからでないと共用設備の
容量も決まらないよね？そして、それをまた制限するために
膨大な規約が必要で、それまた素人には難しくて...

なんかリアリティなくない？^^ゞ

[267: 匿名さん]

>学者も法曹も、青田売りは無効とするのが多数派だしね
>物権（件ではありません）が存在しない段階で特定物を売買契約の
>対象とすると容易に債務不履行（履行不能）となり、減少回復・損害
>賠償で忙殺されることを法は予定していないのです。

途中は必ず迷走するアンチくんも
結局最後はこの記述に戻り、何度も何度も書いてるよね。
具体的に何という学者が青田売りは無効と言ってるの？
実際の判例はどの判例？
青田売りを無効としている書籍ってどれ？
どんだけぐぐっても明確に青田売りを無効としているもの
は見つからないんだけど。
よもやあなたの頭の中にだけある妄想って事はないよね。
学者、判例、書物・・・早く出して。

[268: 匿名さん]

マンション青田売り反対の立場ですが、>>262さんは分かってるようですね。
＞メリット・デメリットは、売買契約と請負契約の各論の違いであり、
＞多数されている書籍に譲ることとします
結局ここに大きな壁があるんですね。
１日見ないうちに業者寄りの頭の悪いレスがたくさんついていますが、
マンション購入のリスクを考える場合、ここが出発点になります。

購入者側がどこまで施工主に近い立場として保護されるような仕組みが
法的に整備できるかどうか、これが問題です。
戸建の例を出したのもそのため。戸建の場合は先のレスのとおり青田売りが厳重にチェック
されています。（正確にいうとこの表現も違うけど実態はニアリイコール）
それに比べてマンションは集合住宅という形態ゆえ、消費者側の法的な保護が軽視
されているということをよく認識すべきでしょうね。
だから、マンション青田売りは買手には不利な売買契約となっているのです。

＞ググッた範囲では「青田売りが違法」というコメントは見つけられませんでした。
そんなの当たり前ですよ。もう少しお勉強して下さい。

[269: 一消費者]

アンチ君や２６８のレスも人の頭の事をとやかく言えるほど
頭が良さそうにはおもえないけど。
むやみに聞きかじりのような法律論振りかざしてるけど
もちろん消費者保護は重要だけれども、消費者が不利だから
といっても別に消費者に特別有利な契約も不必要です。
契約行為はあくまでフィフテイならよしすべきで青田が
消費者不利といってもわずかな勉強による知識で十分カバー
出来る範囲である。
購入者が施工主に近い立場として保護される仕組みが法的に
整備されるべきと書かれていますが、具体的に整備されていない点
はどの辺ですか？
青田で売買代金全額支払いとなれば別ですが、わずかな手付け金で
権利保有出来、また違法建築及び建築確認・設計図書通りの施工で
なければ契約の解除権を有する購入者が著しく法的軽視されている
とも思えませんが。

[270: ビギナーさん]

横からスイマスンが青田売りは日本の風物詩ですか?

[271: 匿名さん]

＞違法建築及び建築確認・設計図書通りの施工で
＞なければ契約の解除権を有する購入者が著しく法的軽視されている
＞とも思えませんが。
春だねえ。
似た様な馬鹿がこのスレに多いのには笑える。もうね、説明するのも時間の無駄。

[272: 匿名さん]

>>271
青田じゃない場合の購入者の利益が見えないからだと思うぞ。
青田の問題点はわかるがある程度の回避が可能ならコストが多少なりとも
反映されると言う点がうれしいところだからね。
同じ価格で同じ要求を完成後販売の物件で対応するとは思えないからねぇ。
（現に今でも出来て無いから。必ず断られるし）
どっちが結果的にとくかってのとどっちが安全かってのの選択なんじゃない？

[273: ビジネスマン]

>説明するのも時間の無駄。

貴方達の説明が妄想が前に出すぎて、何度も説明されても
核心に近づかないの気付きませんかね〜？^^ゞ

ところで「マンションの上棟」ってどの状態？ｗ

[274: マンコミュファンさん]

青田売りでは、モデルルーム・パンフ・図面集。人件費などなど無駄な経費がかかり過ぎです。
当然その経費は物件価格に上乗せされているので買い手は確実に損をしています。
本当におかしなシステム？？？

[275: 匿名さん]

＞買い手は確実に損をしています

ははは。
損得勘定でマンション買うのか？
貧乏人の発想だね。

[276: 匿名さん]

>青田売りでは、モデルルーム・パンフ・図面集。人件費などなど無駄な経費がかかり過ぎです。

アンチの人は妄想が過ぎるね。
完成売りだとパンフ、図面集が不要になると思っているのだろうか。
モデルルームを設定せずに来訪者にすべての部屋を自由に見学させると思っているのだろうか。
人件費がかかりすぎるという根拠は何だろう。
中古物件販売との比較と勘違いしているんだろうな。ちょっと可哀想だな。

[277: 技術屋さん]

>>269
>購入者が施工主に近い立場として保護される仕組みが法的に
>整備されるべきと書かれていますが

アンチ氏の言い分としては、「購入者が発注者となれる仕組み」が
必要だという事の様なんですが、私はそこが一番気になりましたね。
本当に購入者はそんな事を望んでいるんでしょうか。
売主としてのリスクとは即ち、「工事発注者としてのリスク」に他ならないと思うのです。

例えば総戸数100戸のマンションを建てると仮定して、アンチ氏の主張通り
購入者の全てが建主になったとします。
その仮定の上で、アンチ氏にお訊ねしたい。（代表して>>268さんにでも）

①彼らは、工事費を施工者にいつ支払うのですか？
　→建物の規模にもよりますが、引渡しまでの間に少なくとも請負金額の10％以上の
　　中間払いが必要になる筈です。
②資金繰りに何かアクシデントがあった時はどうするのですか？
　→タイミングはともかく、何らかの事情で発注者のひとりが工事費を支払えなく
　　なってしまった場合はどうするのですか？

アンチ氏の提案では、こうしたリスクを回避するために本来の売主（＝デベ）も
請負契約に連名させようという様にも読み取れるのですが、それこそ虫のいい話です。
まぁ、発注者の構成がどうであれ、いちど工事請負契約の当事者になってしまえば
こうした「建設資金」に関する事だけではなく、万一の時に契約関係から脱する際の
制約や金銭的負担も大きくなりますよね。
「発注者」と「購入者」とでは、建設事業そのものに対する立場が根本的に異なります。

青田売りと完成売り。
購入者の立場と価値観によって、どちらが適しているかは異なるし
どちらにもメリット・デメリットの両方がある。
・・・そこがどうしても認められないのは何故なんでしょう？

[278: 277]

あ、ついでに。

>>273
アンチ氏を庇う訳ではありませんが
一般的に「マンションの上棟」とは、最上階の躯体立ち上がりが完成した時を指します。
ＲＣ造の建物なら、コンクリートの打設が終わった段階の事です。
棟屋など部分的に未済なところが有ったとしても、例えば先に出た「中間資金」の
支払い条件などにおいて「上棟時」とされている場合は、最上階躯体完了時とイコールです。
公庫の中間資金なんかもそうでしたっけね。

しかしアンチ氏の定義は「上棟時＝完成」として、これを境に売買を良しとするというもの。
>アフター（＝請負契約の債務不履行）および保証契約は、約款で新たに定めます
・・・とありますが（表現はいまひとつ理解しにくいけれど）
これは好意的に解釈すれば、上棟後に何かマズイ事をされてしまった場合の事は
約款で定めて、契約上きちんと担保して貰いましょう、って事だと思います。

・・・私にはまるで理解できない発想ではありますが。

だって「上棟」という状態は、物理的にはあくまで「未完成」なんだもの。
完成品を見ずに先行的にリスクを負うのは購入者にとって不利だ、と主張しながら
「物権の在る状態＝上棟時」とするだけで良しとするのはおかしい。
残りの部分は契約上の文言で保証できる、と言うのであれば
青田売りであってもそれは可能じゃないですか。

というより、上棟を境に契約したと言っても、完成引渡し前であれば「青田売り」ですよね。（笑）
要するにコトバの問題でしか無かったりして。

[279: 匿名さん]

＞購入者が施工主に近い立場として保護される仕組み
とは
＞購入者が発注者となれる仕組み
とイコールではありませんよ。
勝手に誤解して長々と意味の無いレスおつかれさま。

[280: 匿名さん]

では購入者が施工主に近い立場として保護される仕組みを
具体的にご説明下さい。

[281: おっさん]

施工前に全額支払いなら「消費者保護できていない」と言えるかも
しれないけど、手付けは所詮　新築なら5〜10㌫なんでしょう？
さらに、5㌫を超えたら保全措置なら、そんな不利ではないと
思うのですが...

アンチ君の意図がさらに迷走するのでした...

[282: 匿名さん]

>手付けは所詮　新築なら5〜10㌫なんでしょう
充分大金ですよ....

[283: 住まいに詳しい人]

>>282
＞充分大金ですよ....
そうか、大金（おおがね）か。栃木県にあったな。そんな駅。
宝積寺までの縁起切符もあったな。

冗談はともかく
物件価格が５０００万円として、１０％でも５００万円じゃないか。
なにが大金ですか？？？？？？？
前金の保全処置もこうじてもらえる。
売主の引渡し義務から考えるに、はした金だとおもうが。

[284: 匿名さん]

>>283
まずはＨＮの付け方から勉強されたし。

[285: ビジネスマンさん]

「手付金の準備ができず、気に入った青田売り物件が買えずに駄々をこねている」
ってことでこのスレも決着ですかね？(^^ゞ

[286: 匿名さん]

そうあせるな
ビジネスマンさんは青田売り物件買ったの？

[287: ２８３]

>>284
おまえに言われる筋合いは無い。

[288: 277]

>>279
>＞購入者が施工主に近い立場として保護される仕組み
>とは
>＞購入者が発注者となれる仕組み
>とイコールではありませんよ。

なるほどね。
では、まず280さんの問いにお答えを。
私の質問①②はそのまま継続して、貴方にお答え頂きたい。
「意味のないレス」というのは少々つれないんじゃないですかね？

貴方が言う「施工主に近い立場として保護される」という事が実現したとしても
私には先の疑問はそのまま残ります。

①「施工主に近い立場」を得た購入者は、代金をいつ支払うのですか？
②同等の立場にいる複数の購入者のうち、一部が契約を履行できなくなった場合は？

②は少々作文が難しいかも知れませんが、①は簡単にお答えできる筈です。
茶化さないで、誠実なるご返答を。

[289: 匿名さん]

２８８さん
結局２７９なんかには答えられないですよ。
所詮聞きかじりの法律論を脳内で妄想してる
ような奴ですから。
明日くらいには、必死でぐぐって引っ張ってきた
ピントのずれた回答をしてきますよ。

[290: 匿名さん]

>>288
①代金を何時どの程度支払うかは個別の契約内容によるでしょうね。
②売主がいるわけだから契約履行の責務を引き継ぐのが妥当でしょうね
特に難しい話でも無いと思いますが。

[291: 匿名さん]

２８０さんへの
回答はしないの？
出来ないの？

[292: 匿名さん]

回答はしない
過去レスを読んでね

[293: 匿名さん]

出来ない訳ね（＾−＾）

[294: 匿名さん]

青田売りを肯定してるひとは請負契約したことないでしょ。
率直に言うと、そういう人相手に何言ってもダメだと思ってる。
売買も請負も両方やってるとね、こんな下らない当たり前の話には興味が湧かないです。
青田売りマンション乱立が引き起こす国家的損失に興味はあるけどね。
耐震偽装もその一部だと思うしね。
>>285 とか>>293　みたいなレスみると脱力なんだよねー。

[295: 匿名さん]

ほんと、俺も２９４とかのレス見ると脱力なんだよねー
こんな話には興味が湧かないと言っておきながら
ニート野郎みたいにＰＣかじりつき即レスして論点の
ずれたアンチ論を無理矢理展開しまくる。
以前も青田は違法と多数の学者や判例が示していると
書いておきながら、学者の名前や判例事例を質問されると
スルー、２８０さんの質問にも明確に答えない。
過去スレにも答えは出してないよ。あるのは論点のずれた
曖昧理論。
建築請負契約すら本当に把握してるとも思えない。

[296: ビジネスマンさん]

青田売りだったのマンションに住んでて、別荘（土地と建物（注文住宅）は別）を
もっていますが、別に青田売りに何もモヤモヤしませんよｗ
欲しい立地の欲しい間取りが、手に入るなら手付金なんてハシタ金だと
思いますが...

>>294
青田売りと耐震偽装は関係なく、根源は「監理の仕組み」の問題でしょう？
完成でも、青田でも「耐震偽装」される可能性ありますよ。

なんか一見わかっちゃった風に専門用語ならべて煙にまこうとしても
そういう超越しちゃった論理展開は、人に理解をえられないのだと
わかるべきですよ^^

[297: 大家です]

>>284
＞青田売りを肯定してるひとは請負契約したことないでしょ。
自宅は青田売りマンション。
今までに土地を手当てして、その後に集合住宅２棟建てたけど、
こっちは「青田」マンションじゃなくて、
数社にプランださせて、建築請負契約、
設計監理も業者まかせにせず、ある程度自分でやった。

２８６さんも書いているように、
欲しい立地の欲しい間取りが、手に入るなら手付金なんてハシタ金。
うちは手附で６００万円ほどを入居の９ヵ月前に払いました。

[298: 匿名さん]

本当に学習能力がないんだねー
耐震偽装の根源が青田売りという
とんでも理論を前から何度も書き込んで
その都度突っ込まれてるのに
まだ言ってるのか。
理解力あるのか？
おまえ大丈夫か？

[299: 匿名さん]

>>294
会社に言われるまま業務をこなしてるって感じだね。
一つ質問だが完成済み物件購入する時どこまでチェックするの？

[300: 277=288]

>>290
ご解答ありがとうございます。

ここでひとつ気付いた事があるのですが、おっしゃっている「施工主」とは
もしかするとゼネコンや工務店の事を指しているのですか？
私の感覚では施工主とはあくまで「施主」の事を指す言葉であり
マンション建設においては事業主、すなわち売主＝デベロッパの事です。
どちらの用法が正しいかは（ググれば両方出てくるので）さておき
貴方のご意見が「施工主＝工事請負者」という前提の下ならば
ここで第三の質問があります。

③「購入者が施工主（施工者）に近い立場として受ける保護」とは
　具体的にどのような事ですか？

ご面倒かとは思いますが、建設的な議論のためには何卒ご協力を。
（もしも上記が私の思い違いで、「施工主＝施主」という前提ならばご回答は不要です）

[301: 290]

＞建設的な議論のためには何卒ご協力を。
同じくそれを望んでます。
ご指摘のとおり施工主という表現は曖昧でした。
戸建の場合は施主という言い方がほとんどだと思いますが、
このスレはマンションということで使い分けをしていました。
事業主と言ったほうが良かったでしょうか。
具体的に言うと請負契約の甲のことです。

３００さん
マンションサイトで青田売り批判はちょっと刺激が強すぎたような気がします。
そこは反省しています。ご丁寧なレス感謝。

[302: 300]

>>301
質問③へのご回答は頂けないのですね？

私は「青田売りに対するアレルギー」そのものを否定する気はありません。
批判意見による刺激も大いに結構だと思っています。
しかし、そのためには議論に耐え得る説得力と、議論に参加する者同士の
真摯な姿勢が不可欠だと考えます。
自身に向けられた質問に対しては「検索すれば解ることだ」とはぐらかす事なく
解り易い言葉を選んで誠実に答えるべきではないかと。
それが無いなら、この議論は「痛みわけ」としてクローズした方が良いと思います。
どちらか一方の意見に絶対的な優位など無い。
双方においてメリットとデメリットがある、というのが最終結論でしょう。

なお「施主」という言葉は戸建住宅に限定されるものではなく
建設事業全般において使われる言葉である事を補足させて頂きます。
マンションの現場において、デベはごく普通に「施主」と呼ばれています。
もちろん、事業主という言葉も場面によって使われるものです。

[303: 302]

>質問③へのご回答は頂けないのですね？

おっと、これは失態・・・。
③の質問は「施工主」の言葉が指す意味によっては回答不要、と
私自身が言っていたのでしたっけね。
大変失礼しました。
でも、それはそれでお訊ねしておきたい気もします。
「購入者が事業主（デベ？）に近い立場として受ける保護」とは何なのか。
・・・まぁ、そこへのコメントは御本人にお任せします。

[304: 匿名さん]

>>302
＞具体的に言うと請負契約の甲のことです。
と書いてます。

＞「購入者が事業主（デベ？）に近い立場として受ける保護」とは何なのか。
３０３さんなりの答えを出してみませんか？
視野狭窄かつ自己都合のレスが多いこの掲示板では議論は不可能ですが、
とても有意義なテーマだと思いますよ。

僭越ではありますが、大きな流れを見て下さい。
何故耐震偽装が起こるのか？建物の品質こそ買主の生命や財産に大きく
影響する重要項目なのに、何故買主が施工品質に直接関与できないのか？
品確法など施行が遅すぎです。
私は「現行の青田売り」は性善説に基づいた時代遅れの販売方法だと考えています。

念のために言っておくと、
＞青田売りに対するアレルギー
は私にはありません。青田売りとは全く利害関係が無い立場の人間ですから。

[305: ビジネスマンさん]

>何故耐震偽装が起こるのか？建物の品質こそ買主の生命や財産に大きく
>影響する重要項目なのに、何故買主が施工品質に直接関与できないのか？
>品確法など施行が遅すぎです。
>私は「現行の青田売り」は性善説に基づいた時代遅れの販売方法だと考えています。

なんかあたかも「青田売り」と「耐震偽装」が関連しているように思えるような
コメントですがよくよく読むとつながっていないんですよね？
まぁ　「現行のマンション完成売り」も性善説に基づいたものなんじゃないかと
思うのですがなぜ「青田売り」だけピックアップなんですかね？

[306: 匿名さん]

>>305
原則性善説を取るフランス民法（＝日本の民法）は例外としていくつかの規定があります。
青田ウリ（＝物権以前の売買契約を否定する原則）のその１つに位置づけられています。

一例として、いわゆる青田会社（＝設立や増資前の会社）の株式の売買を、
厳しく制限する規定などがあげられます。

[307: 匿名さん]

>>306
305は耐震偽装に関する話の流れだと思うがズレてないかい？

[308: 匿名さん]

ズレてるね。

[309: 匿名さん]

耐震偽装にしても契約不履行の一例に過ぎませんよ。
原則どおり注文主の完成物請求で処理したらすっきりしますが、
（売買の）瑕疵担保責任で処理しようとするから複雑になるのです。

[310: 匿名さん]

>>309
ちゃんと理解しよう。
耐震偽装で複雑化してるのは個人の契約云々じゃないよ。
現に、住んじゃっても気づかない人たくさんいたみたいだしね。
その状態で仮に完成物件を販売されてたとしてもはたしてわかるかどうか。。。
根本の問題がずれてます、この件に関しては。

309さん、もし青田じゃない場合どう対応してれば住んでからも気づかないような
ごまかしを見抜けるか教えてもらえます？
現行の完成物件販売上にのっとって。

[311: 308]

>>309
請負契約において発注者は完成物の引渡しを保証されているけれど
「発注者保護」とはそれだけではなく、その完成物に瑕疵があった場合には
一定期間その是正も担保されている、ということも重要な要素なのでは？
そして売買契約における「売主責任」も、根本を辿れば工事請負契約の
瑕疵担保保証を拠り所としているのではないのかな？？

あなたの意見では、何故そこがクッキリ分けて考えられてしまってるのだろう。
売主が瑕疵について責任をとるのは、施工者がそれに責任をとるという
約束があってこその事だよね。
売主がいざという時にケツをまくるかもしれない、という事を怖れるのなら
あなたが言うようなやり方（購入者が直接発注者に近い立場を得る）でも
そのリスクは拭えない、って事になるんじゃないのか？

回答くれるなら解り易い言葉でプリーズ。

[312: 匿名さん]

>>310
耐震偽装問題は売主・買主だけでなく、社会まで巻き込んだ問題です。
青田売りは禁止して、完成前の販売は請負契約とし、権利義務を明確化すべきなのです。

契約上の権利ではなく物権固有の権利（自分の物を自分で調べることが
出来るのは当たり前ですね。）なら偽装や貸しをしらべやすいでしょう。

流通する前の株を売買するのは法で厳しく規制されていますが、
流通する前の株の発行に出資するのは原則自由であることに、ちょうど似ています。

[313: ビジネスマンさん]

「耐震偽装」は

①デベロッパと業者（施工者＋設計者）の関係
②審査（監理・検査）の仕組と内容
③補償の問題（購入者を二重、三重に守る仕組みの要整備）

などであり、「土建国家体質への批判」の一例ならわかるけど
販売時期（青田売り・完成売り）と耐震偽装とは直接的には
関係ないと思いますが...orz

[314: 310]

>>312
構造計算を偽装された場合、素人がどのように判断しろと？
自分で調べる限度を超えてるのがこの問題だったと思うが、それすら判断できない
のでしょうか？
構造計算をぱっと見て理解できるとは312さんはかなり精通した方なのでしょうが
一般人にそれは不可能じゃない？

[315: ビジネスマンさん]

-上棟を持って完成
-監理・監査は購入者にて実施　

だとすると、314さんのおっしゃるとおり購入者の
知識も必要となるし、コスト負担も大きいくなるのでは？

アンチ氏の考える運用を想像するに、
【上棟】
①　上棟の状態で販売を開始
②　全戸販売が完了
③　管理組合（契約者の団体）設立
④　組合として検査会社を選定→検査実施
⑤　検査報告→組合としての引渡しの合意
⑥　上棟状態での支払実行
【共用部施工】
⑦　組合での共用部の内装および設備内容のの検討→スペック確定
⑧　組合として外壁・共用部の施工業者選定→施工実施
⑨　共用部の施工完了→組合としての引渡しの合意
⑩　共用部の支払実行
【専用部の内装工事】　　　　　　　　　　　　　　【管理内容の決定】
⑪　専用部の内装ルールの設定（組合）　　　　　　⑪管理委託内容の決定（組合）
⑫　専用部の内装施工（各所有者毎）　　　　　　　⑫管理会社の選定→契約

小規模コーポラティブハウスでもないと実現難しくないですかね？
リアリティないと思うのですが...

[316: 匿名さん]

>315
契約するごとに、従来の手付金に変わる出資金を出してもらって、
共同注文者として鋭意施行していくだけ。
どうして上棟に拘るのか理解できない。

[317: ビジネスマンさん]

>>316

>どうして上棟に拘るのか理解できない。

「何を持って完成？」ってきいたら「上棟」って答えたからだよｗ

>契約するごとに、従来の手付金に変わる出資金を出してもらって、
>共同注文者として鋭意施行していくだけ。

①主語がないので日本語として理解できません。
②完成売りって施工終わってるのでないの？

あ〜　意味不明...

[318: 匿名さん]

ビジネスマンって民法知らなくてもなれるの？

[319: 匿名さん]

青田売り->買主のチェック不可->第三者監理も不可->デベの言いなり->隠れた瑕疵
->資産価値下落->瑕疵隠蔽->業者喜ぶ->景気ちょっと上がる->土建屋保護->青田売り->

[320: 匿名さん]

>>319
>買主のチェック不可->第三者監理も不可->デベの言いなり

上手いこと言ってるつもりが馬鹿を晒してる、って事が判らんのかな・・・。
売りのタイミングにかかわらず、買い主は建物の完成をチェックする機会はきちんと与えられている。
それが実質的な「購入者保護」に繋がるかどうかは、チェックそのものの内容による。
工事中の監理を直接できない、という点については完成売りだって同じだ。
それに、第三者監理が徹底されていないという場合、デベはむしろ被害を受ける側だよ。
監理とは工事発注者を保護する事を目的とする業務だろうに・・・・。
いったい何をどう勉強すれば、ここまでトチ狂った感覚が身につくんだろう？
訊かれた事にはまともに答えられないみたいだし。
ずっと読んでて思うけど、皆さんもよく懲りずに相手してますな。

[321: 匿名さん]

>>319
青田じゃなくても成り立つんだけど。。。

[322: 匿名さん]

要するに「土建屋憎し」が先に立ってるだけなんだな。
何が有ったか知らんけど、中途半端に大風呂敷拡げるからストレス溜め込むんだ。

[326: 会社員]

>>325
契約がらみはリーガルが絡むから民法云々ってそんなに厳密な話として
普通は営業＆技術等は知識的に薄くても成り立つと思う。
世の中的にそんなに詳しく知ってるビジネスマンはいないと思うぞ。
もっと別の事を学んだ方が実益になるから。
（仕事的に経験した部分は知識として持ち合わせると思うが）

[327: ７８]

申し訳ありません。
論点がずれていっているように思います。
IT業界はどうでもいいでしょ？お互いに、歩み寄ることが重要ですよね。
まず、アンチ青田売りの方は、買う側にとって不確定要素が多い
建ててもいない物件の販売が問題だとおっしゃっているように思います。

また、青田売りOKの方は、青田売りのほうが変更が可能だし、建築物の
チェックも十分できる。

ここで、双方とも建物の確認が十分に必要との共通点があるのに、
対立する必要があるでしょうか？

要するに、十分チェックをどの容易にしたらよいかのほうが
重要ではありませんか?

[328: 匿名さん]

＞要するに、十分チェックをどの容易にしたらよいかのほうが
＞重要ではありませんか?
ここは同意ですが、
＞まず、アンチ青田売りの方は、買う側にとって不確定要素が多い
＞建ててもいない物件の販売が問題だとおっしゃっているように思います。
ここは違います。
現状の青田売りでは不確定要素に関する買手のリスク保証が充分で無いと言うことです。

[330: 匿名さん]

>>328
>ここは違います。

どこがどう違うのか判らん。

[331: 匿名さん]

物件もないのに重説だけで契約するなんて本当に無能がやることですね。

[332: 住まいに詳しい人]

>>331
あなたが無能ですよ。
完成していないと「物件も無い」のですか？

[333: 購入経験者さん]

確かに今入居しているMSの内装等の仕上げのクオリティーだったら、
契約前に確認できていたら購入しなかったと思う。でも標準仕様の
ままであっても購入しなかったと思うんで、やっぱりどっちも一長一短という程度。
自分にはある程度好みが反映できた青田売りの方がメリットが多かったかな。
運がそこそこ良かっただけかもしれないが。

[334: 匿名さん]

>>332
ほぼ完成していないと物権も無い　これ民法の常識。

アンチ青田売りの主張は、青田売りは法的に問題があるから、
注文契約（請負契約）にしなさいということ。

請負契約も変更が可能だし、青田売り以上に建築物のチェックもできる。
つまり今の青田売りより不利益はない。
いまの青田売りで十分でないリスク負担を明確化するだけ
別に、買い手寄りでも売り手よりでもないんだよ。

[335: 匿名さん]

＞３３４さん
以下の２点について、簡潔明瞭に説明していただけませんか？

＞ほぼ完成していないと物権も無い　これ民法の常識。
１．どのような法理に基づくのか？

＞青田売りは法的に問題があるから〜
２．未完成物件の売買（青田売り）が無効であるとするならば、
　　宅建業法第三十三条の二の規定はどのように解釈するのか？

[336: ３３２]

>>334
「物件」と「物権」は全く意味が違います。
なぜ、言葉を置き換えたんですか？
３３１投稿では「物件」と書かれていますよ。

それと、建物は確かに建物としての「物権」にはなっていませんが、
土地の方は「物権」になっています。

[337: 匿名さん]

青田売りというのは、何でもそうだが
売る側はインモラルになり易く（契約取るまでが勝負）、
買い手側は検討不足かつ情報不足でハイリスクになる。
青田売りによる売り手側のデメリットって何？実は、なんにも無い。
結局、青田売りは買手だけが損をする。

[338: 匿名さん]

>>337
悪いけど、もう捨て台詞は聞き飽きたよ。
これ以上恥をかきたくなかったらsageてくれんかな。
スレタイ自体にも問題があったと思うけれど
不毛な議論にしかなってないスレッドは目障りだ。

[339: 匿名さん]

>>337
説得力０っぽい．．．
青田がいいとはいわんが買い手のメリットも語らんようじゃ逆にマイナスだな。
（青田で満足してるって発言がいくつかある中で都合の悪い発言を完全無視ってのは
　偏りまくりってやつだな）

[340: 匿名くん]

>>334
注文契約（請負契約）とはどんな契約形態なのですか？

購入者（注文主）、デベ（事業主）、ゼンコン（施工者）との関係で表すと

①購入者（注文主）はデベ（事業主）に対する注文主となるのですか？
　⇒この場合、デベ（事業主）はゼネコン（施工者）に外注となる。

②購入者（注文者）はゼネコン（施工者）に対する注文主となるのですか？
　⇒デベ（事業主）と何らかの契約を結び、デベ（事業主）と共に注文主になる

「注文主となると購入者のリスクがＵＰする」と思うのですが、契約形態が見えないので
教えて頂けませんか？

[341: 匿名さん]

>>340
おそらく、①と②のどちらでもないのでしょう。

これまでアンチ氏から出された関連意見を整理してみると
■購入者は発注者（※彼は「施工主」と表現）に近い立場として保護されるべき。
　（→278-279参照）
■あくまで「売主」という立場で関わる者が存在する仕組みである。
　（→288-290参照）
■請負契約における代金支払いに関する全責任は、上記「売主」が負う。
　（同上参照）

つまり、購入者はあくまで購入者という立場のままで
「発注者に近い立場で保護を受けるべきだ」、と言うのがアンチ氏の主張のようです。
では、その「発注者に近い立場で受ける」とは具体的にどのような事柄を指すのか。
・・これについては、今までも多くの人が問い掛けてはきているのですが
残念ながら明確な回答は未だ得られていません。
私もそこは知りたかったので、以前同じ質問をした事があるのですが
「あなたなりの答えを出してみませんか？」と言われて終わってしまいました。（＾＾；）