青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[22: 13]

そもそも、書き込もうと思った最初の動機は、
スレ主が何にいらつくのかわからないとか、誰にいらついてるの？とかいうのを読んで、
僕はそれはわかるぞと言いたかっただけのはずだったのですが、まあ、それはさておき。

>>20
>なぜ売り側のためのシステムになってるか考えよう！

買い側のためのシステムでは、商売にならないから
でしょうかねえ。
売り側がシステムを作っているから
でしょうか。

もしかして、それが買い側にもありがたいシステムだから（セレクトプラン等）
でしょうか。それもあるかもしれません。

青田売りの買う側のメリットは、注文住宅的に色々いじれるということですね。
それは納得いきました。

売り買い両者にメリットがあり、デメリットは主に買い側にある、
というシステムなんですね。
そして、実物を見てから買いたい人は、いらつくというわけですね。

[23: 13]

>>21
>そんなに気に入らないのであれば、中古を買えば良いのでは？
>無理に新築を買う必要はないですよね。

新築を、実物見てから買いたい人は、どうしたらいいでしょうか。

>>セレクトプランができるとかは、躯体ができて内装工事をする前に売るとか？（これは非現実的だけど）

>意味がわかりません。
>内装ができていない状態で買うのは、「出来上がりを見ずに買う」に該当しないのですか？

該当しますね。躯体ができてから内装ができる前と言ったのは、
外見の実物を見てから買いたいという人を想定していましたね。
内装の出来上がりを見てから買いたいという人には、
このやり方では意味無いですね。


>そもそも、注文生産性というもデル自体が気に入らないのでしょうか。
>スーツをオーダーメードして、注文どおり出来上がってきたけど、
>生地見本でみたのと仕立てたのではイメージが違ったのでキャンセルしたい、
>とか、そういうことですか？

そうですね。その例ではそういうことになると思います。

注文生産で、出来上がってからペナルティ無しでキャンセルしたいというのは、
虫が良いですね。そういうことなんですね。

わかってきた気がします。
注文生産ではない場合に、完成前に買えというのが買う側のメリットが無い
ということですね。きっと。
建売の戸建や、セレクトの選択肢が少ないマンションとかは、
青田で売るなということかな。

その批判がわかるから、マンションの仕様変更の自由度が高くなっていて、
買い側にもメリットが大きくなるようにしてバランスしようとしているというのが、
現在の状況ということですね。

みなさん、色々ありがとうございました。

結局、スレ主のような苛立ちは、どうにかするのは難しい
ということな気がしてきました。

[24: 20]

>>22
はずれ〜
答えは、みんなが買うからさ

買わなけりゃもっとがんばるだろうよ、売り手は。
欲しいものを出来るだけ早く手をつけたいって買主が悪いのさ。

結局自業自得のシステムです。
そしてそうしないと希望のものが買えないのが世の中。
競争率が激しけりゃ激しいほどね。

どう？これ以上のメリットはないでしょ？

ちなみに売れ残ってる物件もたくさんあるから竣工後も選び放題だぞ。
気に入るものがあるかどうかは．．．．だが。

[25: 13]

>>24
なるほど。納得しました。

なお、竣工後も選び放題というのはわかっています。

ちなみに、自分は、今決めないと他の人に買われると思って契約しました。（半年くらい前です）
入居は来月です。今のところ、想像通りに出来上がりつつあります。

[26: 17]

>>25
想像通りのものに出来上がる事を祈ります。

ちなみに、金があればってやつ、キャンセルだけが道ではないよ。
自分でマンション建てればよい。
私の友人は小さいけど大阪の方でそういう事やって最上階を自分の家にしたらしい。
遊びに行ったときに、マンションにしてはおかしなつくりだなって思って色々聞いたら
そういうことだった。

どういう風にするのかは知らないがそういう手もあるらしいよ。
（それこそかなりのお金が必要になるけど）

[27: 匿名さん]

いま完成売りをやっているデベってあるのかな？
少なくとも名前の知れたところで完成売りをやっている会社ってないように思うが。
しばらく前までは完成売りと言えば大京が有名だったけど。
完成売りは体力使うもんな。
土地取得→大金を払う→建物完成→工事業者に支払い→販売開始→ようやく資金回収
これが青田売りだと
土地取得→販売開始→一部資金回収→建物完成→買手から残額受領→工事業者に支払い
こっちの方が楽ってことだろうな。だから完成売りは廃れたんだな。
でも欧米では完成売りが常識らしいけどね。

[28: 12]

>>13
ついでに>>スレ主さん

大規模物件で完成売り（棟内モデル）を行なっているケースは確かに少ない。
しかし、仮設モデルと現物との違いを指摘されるトラブルや、完成までの間に
購入者側の都合で解約されるリスクを回避できるという意味では
デベにとっても少なからぬメリットがあるのも事実なので、条件さえ揃えば
（完成売りを）採用しようという動きは今の時代も根強くあるのですよ。
青田売りの方が楽だろう、というご意見もあるようですが決してそんな事はない。
用地確保というハードルだけでも場合によってはとんでもなく高いこともある。
それがコストアップを招くようであれば・・・当然、価格にだって反映されるのですよ。

それでも「青田売り」が採用されて し ま う のは、他の方々も言っているように
間取りや内装材を選べるようにしたり、造り付けの住設や建築工事に絡むような
オプションを用意したり、それこそ今回のような「まっさらの新品」を求める声等々
他でもない「購入者のニーズ」に合わせて販売展開しようとデベが考えるからです。

『そんなのは余計なお節介だ。私は完成品をしっかり目視確認してから買いたい。』
・・・と全ての購入者がそう考えるのであれば、「青田売りのない世の中」は
きっと自然にやって来ます。（法令化しようなんて非効率なアイデアは不要）
少なくとも現時点では、販売ターゲットの意識をそう読むデベは少ないというだけ。

「苛付く」というのが、そういう判断を下しているデベや販社に向けられた感情なら
お門違いじゃないですか？というのが私の質問の主旨です。
システムに向けられた怒りなのだ、という事なら・・・・それも同じ事じゃないでしょうか。
求められているからこそ市場に在るシステムなのであり、それ以外に選択肢が
無いという訳でもない。
「実物を見ずに買うしかない」と感じるという事は即ち、その物件が欲しいから
他の（完成売りをしている）物件には目が向けられない、という事でしょう？

[29: 大手企業サラリーマンさん]

新築を、実物を見てから、尚且つ気に入った部屋を・・・

というのは買主側のわがままだと言うと
きっと反発レスが来るんでしょうね。
既出ですが、同じ理論だとオーダーメイドスーツも
注文住宅もイラつくシステムのはずですよね。
レストランでも「メニューのイメージと違う」
「こういう味とは思わなかった」と怒るのかな？（＾−＾）

[30: ０３]

>>25
＞今のところ、想像通りに出来上がりつつあります。
図面通りに出来上がることはあっても、想像通りかどうかはわかりませんよ。
平面図だけしか通常は示していませんが、
配管図や高さ方向を示した図面も確認された方がいいです。

あと１ヵ月なら、すぐに内覧でしょうから、
どれが正しいかを判断するためにも、竣工予定の図面は必要です。
（契約時のは投入図レベルで、設計変更があっても詳細を知らせてくるのは内覧の前くらいになります。）

>>26
分譲マンションを数年前に青田買いで購入し、
自分で賃貸マンションを最近建てましたので、理解します。

土地を自前で用意（借金無し）すれば、建築費は自宅部分だけで充分です。
うちは賃貸マンションだけを建てましたので、建物は全額借金で建てました。
建築前に、土地に付いていた借金を全額返済しました。

[31: マンコミュファンさん]

＞＞今のところ、想像通りに出来上がりつつあります。
＞図面通りに出来上がることはあっても、想像通りかどうかはわかりませんよ。

不思議なレスだ・・・。

[32: マンコミュファンさん]

>>13

あちこちに書きこんで、忙しいですねw

[33: 近所をよく知る人]

中古を買えばいいだけじゃないか
ガ━━(;゜Д゜)━━ン!!

[34: 匿名]

>あちこちに書きこんで、忙しいですねw

時間を軸にいろいろなスレを見ると面白いですよ。

[35: 匿名さん]

暇なんだなぁ・・・

[36: 匿名さん]

＞少なくとも名前の知れたところで完成売りをやっている会社ってないように思うが

竣工完売をあまり気にしないという噂の、住友不動産の中規模未満の物件では
MR建設の販売経費節減なのかいくつも見かけますよ。
MRの建築費、維持費、要員確保はけっこうなコストが掛かるような気がします。
（さすがにリスクがあるのか、大規模物件の完成売りは知りません）
まあ、完成売りとまでは行かなくても竣工間際に「棟内MR」と称して
完成の早い低層階の実物をMRにしているようです。
大手でも、大京をはじめとして「竣工＝完売」を絶対条件にするデベでは見かけたことはないです。

[37: ０３]

>>31
意味が理解出来ないの？
設計図通りに出来ても、その設計図がちゃんと読めていなければ、
想像と実物はかなり食い違うことも多いということだよ。

それと、平面図だけでは判断出来ない部分も多いから、
必要な図面は、予め閲覧なり貰うなりすべきなんだよ。

更に、途中で設計変更もよくあることなので、
投入図ではなく、内覧前には竣工図も必要だということ。

[38: 匿名はん]

>>37
誰も図面の話なんかしとらんつーことでは？

[39: 13]

>>28 (>>12）
苛付くというのは、そのシステムが合理的で正当でなぜそうなっているかも理解できて、
それでもそれが原因で自分の希望をかなえることができないというイライラ感ではないでしょうか。
そういう意味で、仮にそのイライラ感が、誰か・何かに向けられているとしても、
その誰か・何かが、非合理的だったり正当でなかったりするということではないと思います。
（つまり、非の無いもの・人に対しても、いらつくという感情はありうるということです）

[40: 匿名さん]

>>27
そうそう、高らかに「完成売り」を宣言していたのに
いつの間にかやめちゃってますね。

[41: 匿名さん]

マンションの青田売りって本当に不思議なシステムです。
契約書上は「モデルルーム」「参考設計図」「パンフレット」はどこにも記載されていません。
とすると、何に対して契約をするのですか？？となるわけです。
こんな契約ありえないと思うのですが・・。

[42: 匿名さん]

>何に対して契約をするのですか？？となるわけです。

まったく『となるわけです。』の意味が理解できません。
目の前にモノがあって、触れないと売買契約が結べないとおっしゃってるんでしょうか・・・
生まれてきた時代が遅かったようですね。

[43: 匿名さん]

まったくだ・・・

[44: 近所をよく知る人]

＞契約書上は「モデルルーム」「参考設計図」「パンフレット」はどこにも記載されていません。

図面集は契約書類の一部となっていたよ。
そうじゃないとどんな間取り買ったかわかんないでしょ？
41さんのマンションは不思議な契約形態ですね。

[45: 匿名さん]

>図面集は契約書類の一部となっていたよ。
契約書にはそんな記載どこにもないですけど・・・
騙されたかな!?

[46: 購入経験者さん]

重要事項説明書又は契約図面がありますよ、普通は。
44さんじゃないですが、どんな間取りで何㎡で天井高は何cmで
梁はどうなってて開口部やキッチンの展開図があって共用部の
持分はどうなってて・・・などなど図面もしくは重要事項に
記載されています。
すべて書類によって確認出来ます。
目の前の現物がなくても何ら不便も問題もありません。
42さんの仰るように触れないと買えないんじゃ通販や
注文住宅なども買えませんね。
時代錯誤っぽい。

[47: 匿名さん]

何回か読み直したけど記載されてない、なんか心配になってきた・・・

[48: 匿名さん]

厳密には契約書や重説上には細かい記載は無いんじゃない？
図面集はパンフレベルと同じだが（設計図書と違うから）、実際の効力は大きいと思うけどね。
当然契約書には図面集へのリンクも記載がないとこはほとんどだと思う。
タイプや面積はあるけど。

[49: 匿名さん]

>>46
契約の内容は書面で確認できる、という点はその通りだと思いますが
重説や添付図には「すべてが表現されている」という訳ではありません。
細かい寸法や納まりなどは、実際には施工図レベルまで詰められていても
完成に至るまでの間に変わる可能性があるので、敢えて記載されていない事も多いです。
（実際、変更があったところで問題になる程の事ではない事が多い様ですが）

要は、契約者自身が契約前に何処まで細かいところまで拘るか、という事に
尽きるのではないかと思います。
重説の内容や細かさも時代によって変わってきていますが、昨今のスタンダード的な
書式は、購入者のそうした「拘り」が反映されているのだと言えると思います。

[50: 匿名はん]

だから、見て買いたい人は見てから買えば良いし、見なくても良い人は今の販売形式のまま青田売りでもなんとでも言われる方法で買えば良いよ。

[51: ０３]

>>50
現物を見て買いたい人と、図面もろくに見ない（読めない）で買う人だけじゃないの。
図面（不足している図面は、頼めば見せてくれます。）や
周辺も含めた都市計画を現物は出来ていなくとも、事前に知ることは出来ます。

各部屋の日照ばかりでなく、風や雨の状況まで、ある程度判断できるんです。

[52: 匿名はん]

>風や雨の状況まで、ある程度判断できるんです。

凄いですね・・・

[53: 匿名さん]

>>51
揚げ足をとる訳ではないけれど
「都市計画」の内容は建物の完・未完には元々関係ないわな。

[54: 契約済みさん]

>>52
雨は知りませんが、ビル風がどうなるかのシミュレート結果は見せてもらった記憶があります。

[55: 通りすがり]

>>52

別に凄くないですよ・・・

[56: 土地勘無しさん]

いや、すごいよ

[57: ０３]

現実にうちのマンションでは、風と雨の吹き込みが大きな問題になっています。
非難階段などの仕様も見て、
周辺高層住宅の冬至の日差しが影響しない階の物件を２年前に購入・入居しました。

やはり、予想通りにうちの階の上の階で大問題になって、
風除け対策で悩んでいます。
管理組合さんに対策の提案を、自らしております。

[58: ０３]

>>54
風のシミュレーションはある程度は妥当な結果が出るんだけど、
前提条件がどうかで、かなり異なる評価になります。

うちのマンションの場合は、南向きと東向きのＬ字形。
冬の北風や、寒冷前線通過の際の吹き込みが、方位的に問題になるのです。

結果、南向きと東向きの結節点では、
ボイド（吹き抜け空間）は有効に機能して、
東向きと南向きの間から風が抜けることはかなりの緩和がされました。

上の階では東向き住戸が無く、当然ボイドの影響も無いため、
むき出しのエレベーターホールから共用通路への通路部分は、
風と雨のメインロードになってしまいました。

[59: 匿名はん]

>風や雨の状況まで、ある程度判断できるんです。
いや、いや、本当に凄い。

[60: 匿名さん]

青田売りのメリットはカラーセレクト・OP設定が出来ることぐらいです。

[61: 購入経験者さん]

>>60

要するに売り手には都合が良く、購入者側にはメリット無いんですよね。

[62: 購入経験者さん]

>>61
まったくその通りでしょう。

買い手も青田買いだから、人気の部屋の倍率が低くなるわけじゃなし。
青田売りをやめれば実物を見て買うのだから、思い違いによる落胆もないでしょう。

青田買いした契約者さんで
図面の点線が梁のしるし、CHが天井高だと素人で理解して完成を想像できる人は少ないでしょう、
それに問題なのは、二次元の平面図だけで、立面図を配布しないことかな？
キッチンの幅、洗面所の幅、風呂桶の幅、カウンター収納の奥行きを正確に言える人は
何％いることやら。（もらった図面の縮尺が1/100ならいいんだけど・・）

[63: ０３]

>>62
＞二次元の平面図だけで、立面図を配布しないことかな？
わからないことがあるのは当然です。
理解したければ、必要な図面を要求するんです。

「何がどうわからない。」かを説明すれば、
それがわかる図面は出してくれます。
立面図だけじゃ、わからんことが多いよ。
配管図や配線図も必要だと思うけど。

[64: 匿名さん]

立面図じゃなくて「展開図」だよ。

[65: 匿名さん]

>素人で理解して完成を想像できる人は少ないでしょう

そりゃ勉強が足りないか、文字通り「想像力」が足りないだけですよ。
そういう人は現物を見て購入したところで、今度は家具や照明を入れたり
実際に入居したりした時に、どのみちガッカリする事になる。

カラーセレクトやオプションが有ることを「それだけ」と片付けてしまえる人には
どんなに説明しても解らない事だと思うけれど、マンション購入という
自由度の低い選択のなかで、少しでも自分の希望に合った買い物を
したいという顧客心理がある以上、青田売りが「絶対的に売り手優遇」
などという事はないんです。
それに、青田売りをやめたら「競争」はより激化してしまいますよ。
デベが市場のニーズを１００％把握できて、それにピッタリ対応した
物件を供給できれば話は別ですが、事実上ムリでしょう？

[66: 匿名さん]

青田売りがなくなれば多少購入者に有利になる程度でしょう。
肝心な施工内容は躯体の中に隠れて見えないのです。
この問題を解決する事の方が大切ですよね。
業者が青田売りするなら、引き換え条件として購入者側が雇った
設計施工の検査官を派遣できるようなシステムにならなりと不公平ですね。
戸建なら可能なのにね。現行はマンション購入者側があまりにも不利です。

[67: 匿名さん]

>>66
本来の工事監理者や施工者サイドの現場管理者と
「購入者が雇った検査官」と、何が違うと言うんだ？
デベやゼネコンがそこまで信用ならないならマンションなんて買わなきゃいい。
詐欺師か泥棒くらいにしか思えない者を相手に契約して、その動向を見張るために
新たに「第三者」を雇う。・・・・アホらしい。
その第三者の信頼性を測る目を持っているなら、最初から信頼できるデベやゼネコンを
選択して、そこが造ったマンションを買えばいいのに。
本末転倒。問題にすべき事を見失ってますな。

[68: 匿名さん]

なくならないでしょ。
だって苛立たないもん。

[69: 匿名さん]

>>67
しょうがないよ、この世の中、変な物件多すぎるんだから
（ここなら絶対大丈夫ってとこがあればいいんだけどね）

[70: 購入検討中さん]

青田売りは契約したときからコストダウンが始まらないよう、詳しい仕様書を添付する制度的な義務を課すことが必要です。
詳しい設計図書があって、第三者管理ができれば、購入者に有利な方法に一変します。

[71: 匿名さん]

>>70
「詳しい仕様書」ってのは、一般的な重説に添付されているようなものではなくて
例えば使用建材や設備機器のメーカー、品番まで明記させろって事？
鉄骨やＰＣ部材の工場、生コン会社まで指定させるとか？
現場の実行予算レベルでのコスト監視が目的でやろうという話なら
それぐらいまで突き詰めなければ意味がないよ。

で、そんな事までしなければ契約できないというのであれば
青田売りかどうかに関係なく、同じことを前提にしなければならないのでは？
完成売り物件だって、販売価格の内訳として工事費がどのくらいなのかとか
設計図書に記載されている仕様と実物との間に差はないかとか
青田売りの場合とまったく同じように確認しなければ
貴方が主張している「義務」としての効力は成さないと思う。

「青田売りは不当で不公平だ。やるなら相応のシステムを導入しろ。
それが出来ないなら大人しく完成売りにしろ。」
・・・・と主張した結果、本当に完成売りだけの市場になったとしたら
貴方はモデルルーム（現物）を見て、どういう判断の下に契約を決断するんでしょうね。