青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[386: 381]

>>385
スレヌシ？

[387: 匿名さん]

＞３８５
マンションの場合、正式契約は完成後で
青田売りの法律で禁止されているってのは
当てはまらないのでは？

あくまで予約ですよね。

[388: 378]

>>377さん　>>380さん

>>377 の最初の３行は、表現はともかく、意味するところは「原始的不能であるから
この売買契約は無効である。」としか読み取れません。
そうではないと３７７氏が主張するのであれば、明確な無効原因を示すべきでしょう。

原始的不能は、双務契約の本質から導かれる基本原理で、目的物が物理的に
存在しているかどうかではなく、債務の履行が実現可能かどうかで判断される
ことになります。
売買契約で原始的不能とされる例として、
１．契約時点で、売買の目的物がすでに物理的に消滅しているため引渡しが不可能
２．火星の土地を売るという内容のように目的物は存在するが、事実上、引渡しが
　　不可能
等があります。

手付金の返還をめぐるトラブルがありますが、未完成物件の売買契約は無効であると
するならば、
１．手付金を支払っている場合・・・無条件で返還される。
　　（裁判で決着を付ける場合は、不当利得の返還請求訴訟を起こせばよい。）
２．売買代金を請求された場合・・・支払う必要なし。
　　（裁判で決着を付ける場合は、債務不存在の確認訴訟を起こせばよい。）
となります。

なぜ、このような解決方法をとらないのでしょうか？

[389: 匿名さん]

建設が建物たるに達した時点で、黙示の契約追認に及んでるからだろ。

行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
判例がないのは無効との主張がないから
処分権主義

[390: 匿名さん]

>>385
>売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。

その『共同請負契約』について、単純な質問があります。

①この件において請負契約で処理できるのは基本的に工事費だけだと思うのですが
　ユーザーが負担する全取得費のうち大きなものとして、例えば「土地費」については
　どのように処理する事をお考えですか？
　→共有持分相当額を売買契約で処理する、という方法ぐらいしか思いつかないのですが
　　もしもその前提なら、貴方が言うところの「発注者に近い立場で受ける保護」も
　　事実上無意味になってしまうのでは？

②以前の記述では「工期中の中間代金支払いについては契約で適宜定めれば良い」とされて
　いましたが、常識的に考えればその金額は一般的な売買契約における手附の額よりも
　結果的にははるかに高くなってしまうのではありませんか？
　私が知る限り、分譲マンションの工事において施主の中間支払いが10％程度で済むケースは
　殆どあり得ません。
　「共同請負」とする以上、ユーザーだけが中間払いの責務を免れる訳にはいかない筈ですが
　それこそ購入者としては大変なデメリットといえるのではないでしょうか。
　そのあたりはどのようにお考えですか？

③そもそも、この契約においてユーザーは「購入者」ではなく
　契約上も正式な「発注者」となる事が前提なのですか？
　また、本来は売主となるデベもユーザーと連名で発注者となるのですか？


主張を裏付けるものとして、特に③については明確なビジョンが必要だと思います。
無回答では議論も前に進みません。誠意あるご回答を期待します。

[391: 388]

>>389

>黙示の契約追認
法的な位置付けは？

>行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
売買契約において所有権移転の時期を引渡日と約定しているためです。

[392: 388]

>>389

追加です。

>判例がないのは無効との主張がないから
法律を知る者は、無効主張が認められないことを知っているからです。

[393: 匿名さん]

>>390
土地は、当然売買契約。
建物は完成前は、請負契約。

あとは有効となる契約の中で、契約自由の原則で処理できる問題です。
代金の後先・工事費の出来高うんぬん、しょせん業者の世界です。
取締業法のガイドラインで定められるでしょう。

明確なビジョンについては、マンション建設ごとに特定目的会社（ＳＰＣ）を
設立し発注者となり、従来の青田買いの客は会社に出資していく。
マンション完成の暁には解散し、精算分として区分建物を頂くわけです。

>>391
更改（前段）
最初から無効の契約には約定の効力はありませんよ（後段）

[394: 匿名さん]

＞３９３
青田売り否定の材料が
「現物が無いものの契約は無効」
のみになってしまい苦しすぎませんか？

請負契約にすれば良いとの事ですが
青田売りのデメリットが何１つ解消されないですよね？

逆に新たな問題点が山積みだと思います。
完売前だと売れてない部分の部屋が売れない場合の
リスクをSPCが受け持つ事になり客がリスクを
被る事になりますよね。
青田売りならば自分の契約した部屋のみで良いのが
売れ残りのリスクまで抱える。

駐車場やエントランスなどの共有部分の扱い問題。

土地を分けて売買契約すれば現状の持分ではなく
区画まできちんと分けて契約しなければいけなくなる。

青田売りどころではないデメリットが多数あり
青田売りのデメリットも解消されないのでは
購入者には何１つメリットなく悪改でしかないでしょう。

[395: 匿名さん]

>>394
じゃあ法的瑕疵のあるままでいいと？（回答求む）

売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。
土地はまさに現物出資で証券化するけど。

メリット・デメリットは改善したらいいだけ。
法的瑕疵は一刻も早く解消されたい

[396: 匿名さん]

>>394
デベも応分に出資しているから、売れ残りのリスクは無いんじゃないかな？

[397: 匿名さん]

＞３９５
完成前は、仮契約なり予約って
事にすれば法的瑕疵もなく
現状と同じままでいけるのでは？

契約しだいで幾らでも改善できるって
そんなに簡単だと思いますか？
個人個人が発注者だと、共有部分の意見が分かれた時、
共有部分の持分どうするかなど、
法的問題出てくると思いますが。

そもそも、物が無い契約は無効って論理ですが
土地はあるわけだし、基礎が出来ていれば０では無いし
本当に物が無いものの契約は無効ってのが
当てはまるのか疑問なんですが。

[398: 匿名さん]

>>395
>売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。

出来て無いから青田ごときでもうだうだやってるんだろ？
もっと複雑にしたら購入者はさらにぼったくられるのはみえみえだな。
この手の商売は複雑なほどマージンが取れるからねぇ。
購入者にはちっとも優しくなくなりそう。

[399: 匿名さん]

>>397
仮契約なり予約であれば、手付解除等もありえず、
建物完成前のキャンセルは、全額返還するだけとなりますね。
もちろん損害賠償は別問題として残ります。

昔から法人や組合形式での発注はされており判例・通達の蓄積はありますし、
業界保護・消費者保護は次の段階として、遣り合えば良いのです。
なお法は、基礎段階のものは土地に附合したものとして扱い、建物とは認定しません。

>>398
カラ出資・原野商法にも似た青田売り。
単純構造でも儲かってるようですが

[400: 匿名さん]

＞３９９
仮契約だろうが予約だろうが
その内容に手付けの件が記載されていれば
その内容に付随するでしょう。
キャンセル時０なり１割なりは内容しだい。

何故、予約などではキャンセル料のみ０で
損害賠償のみ有効になると決め付けられるのか疑問です。

キャンセル料０、損害賠償のみ有効って一見購入者に
有利な話ですが、売主はその負担分を販売価格に上乗せするし
購入意思なくても、とりあえず予約してキャンセルすれば
良いって人が増えれば本当に購入意思のある人間には
まったく不利でしかなくなる事は理解できますか？

法人や組合とは、まったく異なりますよね。
法人や組合での発注は、あくまで発注時に
組合なりがすべて揃っていて、組合なりで
計画を立てている場合しか無いです。

マンションの場合、完売時からの発注となってしまいます。
また、共有部分の持分など過去に事例が無い問題が
山積みでしょう。

[401: 匿名さん]

予約であれば不動産売買ではないから手付けとしては預かれないし
（預かったとしてもそれは単なる預かり金）
あと損害賠償部分は一般法理として残るのは当然なんですが・・

有利・不利とか低レベル議論したいなら、もうお付合いしませんよ

[402: 匿名さん]

厳密に言うと青田売りは出資法違反でしょう
業界の自主規制で手付金２割（？）に抑えてますけどね。

[403: 398]

>>399
>単純構造でも儲かってるようですが

そう、それが複雑になればもっと儲けられるって事、業界の方々は。
一般消費者は難しくなればなるほどどっかに頼らざるを得ないから。
今のほうがまだ感覚で理解できると思うぞ、購入者側は。

[404: 匿名さん]

＞４０１
仮契約OR予約の契約内容によっては
預かり金として、またキャンセル料は
別途キャンセル料として契約する事が可能でしょう。

旅行の予約なども一緒ですね
（何日前までは、キャンセル料何割）

有利とか不利が低レベルですか？
そもそも、青田売りが購入者にとって
不利だと言うのがスレの目的では？
購入者にとって１番良い方法で
合法なものが１番なのが当たり前では？

[405: 匿名さん]

キャンセル云々については、説明能力の限界を感じます。
旅行の予約契約と、旅行契約の予約、の違いがわかるでしょうか？

有利不利が低レベルというかイキナリ各論の枝葉に振るから、ネ・・。
法の筋をとおさず、『めんどくさいし今のままでいいーじゃん』では法治国家といえませんね。

>>403
筋を通した上で儲けるのは大いに結構だと思います。
儲けすぎやその被害者を救済する行政規制は別の問題です。