青田売りについて

[匿名さん]

このシステム本当に苛立ちます。
どうにかならないものでしょうか?

[302: 300]

>>301
質問③へのご回答は頂けないのですね？

私は「青田売りに対するアレルギー」そのものを否定する気はありません。
批判意見による刺激も大いに結構だと思っています。
しかし、そのためには議論に耐え得る説得力と、議論に参加する者同士の
真摯な姿勢が不可欠だと考えます。
自身に向けられた質問に対しては「検索すれば解ることだ」とはぐらかす事なく
解り易い言葉を選んで誠実に答えるべきではないかと。
それが無いなら、この議論は「痛みわけ」としてクローズした方が良いと思います。
どちらか一方の意見に絶対的な優位など無い。
双方においてメリットとデメリットがある、というのが最終結論でしょう。

なお「施主」という言葉は戸建住宅に限定されるものではなく
建設事業全般において使われる言葉である事を補足させて頂きます。
マンションの現場において、デベはごく普通に「施主」と呼ばれています。
もちろん、事業主という言葉も場面によって使われるものです。

[303: 302]

>質問③へのご回答は頂けないのですね？

おっと、これは失態・・・。
③の質問は「施工主」の言葉が指す意味によっては回答不要、と
私自身が言っていたのでしたっけね。
大変失礼しました。
でも、それはそれでお訊ねしておきたい気もします。
「購入者が事業主（デベ？）に近い立場として受ける保護」とは何なのか。
・・・まぁ、そこへのコメントは御本人にお任せします。

[304: 匿名さん]

>>302
＞具体的に言うと請負契約の甲のことです。
と書いてます。

＞「購入者が事業主（デベ？）に近い立場として受ける保護」とは何なのか。
３０３さんなりの答えを出してみませんか？
視野狭窄かつ自己都合のレスが多いこの掲示板では議論は不可能ですが、
とても有意義なテーマだと思いますよ。

僭越ではありますが、大きな流れを見て下さい。
何故耐震偽装が起こるのか？建物の品質こそ買主の生命や財産に大きく
影響する重要項目なのに、何故買主が施工品質に直接関与できないのか？
品確法など施行が遅すぎです。
私は「現行の青田売り」は性善説に基づいた時代遅れの販売方法だと考えています。

念のために言っておくと、
＞青田売りに対するアレルギー
は私にはありません。青田売りとは全く利害関係が無い立場の人間ですから。

[305: ビジネスマンさん]

>何故耐震偽装が起こるのか？建物の品質こそ買主の生命や財産に大きく
>影響する重要項目なのに、何故買主が施工品質に直接関与できないのか？
>品確法など施行が遅すぎです。
>私は「現行の青田売り」は性善説に基づいた時代遅れの販売方法だと考えています。

なんかあたかも「青田売り」と「耐震偽装」が関連しているように思えるような
コメントですがよくよく読むとつながっていないんですよね？
まぁ　「現行のマンション完成売り」も性善説に基づいたものなんじゃないかと
思うのですがなぜ「青田売り」だけピックアップなんですかね？

[306: 匿名さん]

>>305
原則性善説を取るフランス民法（＝日本の民法）は例外としていくつかの規定があります。
青田ウリ（＝物権以前の売買契約を否定する原則）のその１つに位置づけられています。

一例として、いわゆる青田会社（＝設立や増資前の会社）の株式の売買を、
厳しく制限する規定などがあげられます。

[307: 匿名さん]

>>306
305は耐震偽装に関する話の流れだと思うがズレてないかい？

[308: 匿名さん]

ズレてるね。

[309: 匿名さん]

耐震偽装にしても契約不履行の一例に過ぎませんよ。
原則どおり注文主の完成物請求で処理したらすっきりしますが、
（売買の）瑕疵担保責任で処理しようとするから複雑になるのです。

[310: 匿名さん]

>>309
ちゃんと理解しよう。
耐震偽装で複雑化してるのは個人の契約云々じゃないよ。
現に、住んじゃっても気づかない人たくさんいたみたいだしね。
その状態で仮に完成物件を販売されてたとしてもはたしてわかるかどうか。。。
根本の問題がずれてます、この件に関しては。

309さん、もし青田じゃない場合どう対応してれば住んでからも気づかないような
ごまかしを見抜けるか教えてもらえます？
現行の完成物件販売上にのっとって。

[311: 308]

>>309
請負契約において発注者は完成物の引渡しを保証されているけれど
「発注者保護」とはそれだけではなく、その完成物に瑕疵があった場合には
一定期間その是正も担保されている、ということも重要な要素なのでは？
そして売買契約における「売主責任」も、根本を辿れば工事請負契約の
瑕疵担保保証を拠り所としているのではないのかな？？

あなたの意見では、何故そこがクッキリ分けて考えられてしまってるのだろう。
売主が瑕疵について責任をとるのは、施工者がそれに責任をとるという
約束があってこその事だよね。
売主がいざという時にケツをまくるかもしれない、という事を怖れるのなら
あなたが言うようなやり方（購入者が直接発注者に近い立場を得る）でも
そのリスクは拭えない、って事になるんじゃないのか？

回答くれるなら解り易い言葉でプリーズ。

[312: 匿名さん]

>>310
耐震偽装問題は売主・買主だけでなく、社会まで巻き込んだ問題です。
青田売りは禁止して、完成前の販売は請負契約とし、権利義務を明確化すべきなのです。

契約上の権利ではなく物権固有の権利（自分の物を自分で調べることが
出来るのは当たり前ですね。）なら偽装や貸しをしらべやすいでしょう。

流通する前の株を売買するのは法で厳しく規制されていますが、
流通する前の株の発行に出資するのは原則自由であることに、ちょうど似ています。

[313: ビジネスマンさん]

「耐震偽装」は

①デベロッパと業者（施工者＋設計者）の関係
②審査（監理・検査）の仕組と内容
③補償の問題（購入者を二重、三重に守る仕組みの要整備）

などであり、「土建国家体質への批判」の一例ならわかるけど
販売時期（青田売り・完成売り）と耐震偽装とは直接的には
関係ないと思いますが...orz

[314: 310]

>>312
構造計算を偽装された場合、素人がどのように判断しろと？
自分で調べる限度を超えてるのがこの問題だったと思うが、それすら判断できない
のでしょうか？
構造計算をぱっと見て理解できるとは312さんはかなり精通した方なのでしょうが
一般人にそれは不可能じゃない？

[315: ビジネスマンさん]

-上棟を持って完成
-監理・監査は購入者にて実施　

だとすると、314さんのおっしゃるとおり購入者の
知識も必要となるし、コスト負担も大きいくなるのでは？

アンチ氏の考える運用を想像するに、
【上棟】
①　上棟の状態で販売を開始
②　全戸販売が完了
③　管理組合（契約者の団体）設立
④　組合として検査会社を選定→検査実施
⑤　検査報告→組合としての引渡しの合意
⑥　上棟状態での支払実行
【共用部施工】
⑦　組合での共用部の内装および設備内容のの検討→スペック確定
⑧　組合として外壁・共用部の施工業者選定→施工実施
⑨　共用部の施工完了→組合としての引渡しの合意
⑩　共用部の支払実行
【専用部の内装工事】　　　　　　　　　　　　　　【管理内容の決定】
⑪　専用部の内装ルールの設定（組合）　　　　　　⑪管理委託内容の決定（組合）
⑫　専用部の内装施工（各所有者毎）　　　　　　　⑫管理会社の選定→契約

小規模コーポラティブハウスでもないと実現難しくないですかね？
リアリティないと思うのですが...

[316: 匿名さん]

>315
契約するごとに、従来の手付金に変わる出資金を出してもらって、
共同注文者として鋭意施行していくだけ。
どうして上棟に拘るのか理解できない。

[317: ビジネスマンさん]

>>316

>どうして上棟に拘るのか理解できない。

「何を持って完成？」ってきいたら「上棟」って答えたからだよｗ

>契約するごとに、従来の手付金に変わる出資金を出してもらって、
>共同注文者として鋭意施行していくだけ。

①主語がないので日本語として理解できません。
②完成売りって施工終わってるのでないの？

あ〜　意味不明...

[318: 匿名さん]

ビジネスマンって民法知らなくてもなれるの？

[319: 匿名さん]

青田売り->買主のチェック不可->第三者監理も不可->デベの言いなり->隠れた瑕疵
->資産価値下落->瑕疵隠蔽->業者喜ぶ->景気ちょっと上がる->土建屋保護->青田売り->

[320: 匿名さん]

>>319
>買主のチェック不可->第三者監理も不可->デベの言いなり

上手いこと言ってるつもりが馬鹿を晒してる、って事が判らんのかな・・・。
売りのタイミングにかかわらず、買い主は建物の完成をチェックする機会はきちんと与えられている。
それが実質的な「購入者保護」に繋がるかどうかは、チェックそのものの内容による。
工事中の監理を直接できない、という点については完成売りだって同じだ。
それに、第三者監理が徹底されていないという場合、デベはむしろ被害を受ける側だよ。
監理とは工事発注者を保護する事を目的とする業務だろうに・・・・。
いったい何をどう勉強すれば、ここまでトチ狂った感覚が身につくんだろう？
訊かれた事にはまともに答えられないみたいだし。
ずっと読んでて思うけど、皆さんもよく懲りずに相手してますな。

[321: 匿名さん]

>>319
青田じゃなくても成り立つんだけど。。。