イニシア愛宕浜

[愛宕浜住民]

６月下旬販売予定。
契約される方、検討されている方。情報お待ちしております。

[974: 匿名さん]

そら殺到もするでしょうよ

[975: 地元不動産業者さん]

＞そら殺到もするでしょうよ

なぜ私的清算するかというと、資産より債務が多い（債務超過）ということですね。
債務超過になると、上場廃止になります。以前から継続企業として疑義があると
会計監査の会社から付記が求められていました.

ようするに、３月決算をまとめているうちに債務超過がはっきりしたので、いそぎ
なんとかしないといけない、ということでしょう。

通常であれば、会社更生法で管財人をきめて、債権者会議をやって、債務放棄、債務
の割引、株主の減資などで債務超過を解消しますが、会社更生法を申請すると、その
時点で上場廃止になります。

そうすると、現時販売中のマンションは売れなくなりますね。債権スキームがでる
まで会社活動が停止しますので、その間さらに債務が増えていきます.

今回は、私的清算ですから、おもな債権者が同意すればいいわけですが、問題に
なるのは株主がどこまでかぶるのか、ということです。また販売中のマンションがどう
なるのか、も問題でしょうね。おそらく、大手の株主、債権者と調整をやっている
途中で日経にすっぱぬかれたのでしょう。

いったん日経の一面にでかでかとのった以上、納入業者は資材の納入をやめ、あるいは
引き上げされてしまいますので、速めに債権者が同意しないと、大変な混乱になります。
私的清算が決まるまでは、まだ決済されていないものの引き上げや納入停止を
法的に抵抗できないからです。

ですから、日経にでた以上、１、２日中にいやでも債権者は私的整理を決定するか
会社更生法を申請するか、一時の猶予もなくなります。

まあ、違法ではないものの、グレーゾーンの建物をたてて、その販売が一年以上
遅れ、売れ残りが大量にでたのはイニシアが悪いわけで、イニシアの責任であり
どうしようも無いですね。

なお、マンションを買った人間のお金は供託されていて無事のはずですが、さまざまな
サービス、たとえばマンションの管理組合がまだ活動していない時点でのエレベーターの
経費や維持費、掃除費などは止まるので、住んでいるかたがたで払うしかないですね。
その場合、空家の分も当然負担することになります。

[976: 地元不動産業者さん]

問題は、会社更生法の場合は管財人がすべての資産を管理しますから、
債務者はかってに物品の引き上げなどはできませんし、また会社が
原価割れで投売りすることが禁止されます。

しかし、私的清算が確実になった以上、決済されていない納入の停止や引き上げ
は違法ではありませんし、会社価値を毀損するような投売りや資産の散逸を
法的に強制力をもってとめることができないのですね。

あくまでも債権者会議を開いて決めるわけで、どうなるかわかりませんね。

気になるのは、本来３７％の株主であるユニゾンが会社を維持するのか、
解散するのか、売却するのか、見えないところです。財閥系不動産や
メインバンクが決まっていれば、そもそも銀行に優先株を発行して
DES（借金を優先株におきかえる）をやって上場を維持するのが普通ですが、
私的整理で上場を維持するというのが、またまたグレーゾーンです。ようするに
私的整理には何ら法的な強制力も裏付けもない、からです。どうなるか、
まったくわからない。

現時点で金融危機で新たに出資できる方策が無いとしたら、会社の解散整理と
１００％減資に向かう可能性があります。けっして楽観的じゃないですよ。
時期が悪いですから.

[977: 匿名さん]

間違いコメントやめてね 株主責任をとう手続きしらないだろ

[978: 地元不動産業者さん]

上の私的整理のところで

（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。

とあります。法律用語でわかりにくいのですが、２／３の債権者が合意しなければ不可という
ことです。またたとえ２／３の同意があっても、債務放棄やカットに賛成しない人間から
訴えられることがある、ということです。

また、債務弁済禁止の保全処分が求められない、法的にうらずけが無いということは、特定の
債権者や納入業者だけに、資産を毀損して不公平に支払いが行われることには、訴訟以外に
対抗する方法がない、ということです。

また４）番目は、まだ支払いをうけていない業者が納入した物件については、たとえばかってに
引き上げられても抗弁できない、ということです。マンションで言えば、エアコンとか
エレベーターなどであっても、決済がすんでいなければ、担保権、つまり借金のかたに
引き上げられても抗弁できない、ということですよ。

上に甘いことが書いてありますが、私的整理とは、よくある決して甘い話しではありませんよ。

[979: 匿名さん]

長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^

[980: 地元不動産業者さん]

＞長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^

ねぼけてますか。

そもそも私的整理って、速い話し父さんという意味ですよ。

倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。

減資の割合は、債務超過の具合、また債権者の債権放棄、債務カット、
などによります。

通常は債務超過が大きく、債権者に債務の完全放棄、もしくは大幅なカット
をお願いする場合は、株主にも責任が求められます.減資です。

減資にはいろいろな割合がありますが、要は１００％か、それ以外か、
ということです。

１００％減資なら紙くずです。しかし、99.99%減資なら、まだ期待できる。

いいですか、株式会社や有限会社は、最悪株主は株がゼロになるリスクがあるが、
自分の出資した株（額面）以上の責任を負わない、つまり減資１００％でゼロ
になりますが、それ以上の借金を負わない、それが有限責任ということです。
高校の教科書に書いてないかな.


なにか、ねぼけているひとが多いですね.

[981: 匿名さん]

>>979
何を苛立ってるの？
日経１面に出ちゃった以上、最悪のシナリオを想定して、対処法を考えておいて損はない。
次の一手で出遅れちゃわないように...

[982: 匿名さん]

まあまああ そんなシロウトさんが さわかない さ わ が な い  イチローについて夜中のファミレスで白熱した議論をしている低知識人みたいですね。 みての通りだよ｡

[983: 購入検討中]

え？今掲示板みてビックリしたのですが、イニシア倒産したと言うことですか？
購入を検討していたのですが、やはりやめたほうがよいのでしょうか？？
購入している人、または購入しようとしている人にどのような問題がおきてくるのでしょうか？？詳しい方がおられましたら宜しくお願いします。

[984: 匿名さん]

金融機関の格付が「破綻先」扱いで物件の競売なども行われて、工事、販売活動も中止にむかうらしいよ。。

[985: 匿名さん]

上場廃止だからねぇ。

[986: 購入検討中]

イニシア愛宕浜の販売が中止になるのでしょうか？？購入を検討中でしたのでショックです！！
いつ販売中止になるかはわからないですよね？

[987: 匿名さん]

ならないよ

大幅値引きしてくれるでないの?

[988: 匿名さん]

ここはテキトーな事を書いてる人もいるから、正確な情報が欲しかったら、
直接イニシアに問い合わせたほうがいいと思うよ。

[989: 購入検討中]

大幅値引きありますかねぇ？？どの程度までの値引きか気になるところです。
購入したあとイニシアが破綻したら住民はどのようなとこでデメリットがあるんですか？

[990: 匿名さん]

瑕疵くらいでしょ。埋まってれば。

[991: 匿名さん]

あと20数戸だよ

お早めに!

[992: 匿名さん]

お早めにっ！って、倒産しかけで値引きもそんなにしてくれないなら誰も買わないんでわ？？

もしかして991さんはイニシアの方だとか？

[993: 匿名さん]

２割引いてくれたら考えるけど、どうかな～？？

[994: 匿名さん]

詳しく書いておられてどこが正解でどこが間違いかアタシは指摘しきらんけれども、
これだけは言える。

このスレでそんな細かいこと求めてる人はおらん。
要はどうなるとや？　ということ。

>倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。
突っ込んだ方が間違いやったとしても、こんな風に熱くならんでよか。
みんな冷ややかに見とうよ。

[995: 匿名さん]

買ってる人は冷ややかとはいかんけどね。

父さん！倒産どうなん？

[996: 匿名さん]

倒産しないでしょ
倒産してもこの会社残るでしょ
株主や銀行関係者ならともかく 私的整理なら
清算には向かわないはず最悪,民事再生だろうねまず購入者には不利益ないと思うけど･･･
気に入ったなら購入すればいいし･･･
日経の一面を持参して値引き交渉するのも面白いとおもうけど･･･
特にイニシア愛宕浜は
八割は売れてるみたいだし、万が一破綻～清算に向かっても管理組合も立ち上がったし 瑕疵の問題以外不安はない
アフターはコスモスイニシアが清算しないかぎり大丈夫と思うよ

[997: 匿名さん]

コスモスイニシアの株価、急騰してるね。

[998: 匿名さん]

借りた金を返さないなんて許されるの？

うちもローンや管理費を滞納しようかしら。

[999: 匿名さん]

やっぱり逝きましたか。

[1000: 匿名さん]

いいかげんに現実をみようよ

[1001: 匿名さん]

IR出ましたね
私的整理の概要が･･･
なんだか既に出来レースな気がする

銀行･株主に債権放棄させて
どこかの大手がバックアップしそうな気が･･･

少なくとも一年は延命したと思われる

頑張ってコスモスイニシア

[1002: 匿名さん]

イニシア愛宕浜も、管理組合が立ち上がった（管理費等が住民側に戻った）ようだし
とりあえず良かったね。
あとは管理組合の頑張り次第だね。

[1003: 匿名さん]

どうなるのかなぁ～～？？

[1004: いつか買いたいさん]

コスモスイニシア、再建へ私的整理
　ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。

　コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約2000億円の有利子負債が重荷になっている。

いってしまいました。。。。。

[1005: 匿名さん]

おまいさん 馬鹿じゃあない よくなるんだよ。

[1006: 匿名はん]

＞取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。

手形の不渡りと同じ、今後どうなるかは別としてこれの世間での呼び名は「倒産」以外ありえんだろ！

[1007: 申込予定さん]

これから、購入しようとしていたものですが、どういった不利益がありますか。教えてください。

[1008: 私も購入予定]

わたしも購入を考えているので教えてください！やはり購入止めたほうがよいでしょうか？

[1009: 契約済みさん]

。倒産した場合の不利益は①構造に重大な瑕疵があった場合は構造部分の保証がなくなる可能性が高い。
　　　　　　　　　　　あとは破綻するかもっていつも心配しないといけないこと。
　　　　　　　　　　　心配性の方は買わないほうが安心だが、他にはそんなに心配あるかな？
　　　　　　　　　　　ここ１年で多数のマンションデベが倒産してます、これからも体力のない先は
　　　　　　　　　　　危ない状況は続きます。倒産リスクを読込んだ上で価格と立地や設備や雰囲気が
　　　　　　　　　　　気に入ったら買ったらよいとはお思います。私は私的整理前にリスクを知った上で
　　　　　　　　　　　納得して買いましたが・・・実際私的整理に入ったときはドッキリしたかな。
　　　　　　　　　　　どちらにしても自己責任で判断するしかないと思います。
　　　　　　　　　　　いつが買い時かなんて誰にもわかりませんよね。
　　　　　　　　　　　心配な人は鉄道系か財閥系のデベマンションの方が安心かも？

[1010: 検討しすぎた者]

ここの購入を検討しすぎた結果今一歩踏み切れず現在、保留中です
バルコニーが大通りに面している点と価格帯が若干気になりました
住人の方は実際騒音はきになりますか？
また、4月の上旬くらいにＭＲ見学に行ったのですが、また値下げされているのですか？

[1011: 匿名さん]

モデルルーム行った時、窓閉めていたら騒音は気にならない程度ですが、バイクや救急車の音はきになりましたよ。窓開けっ放しだとテレビとか聞こえずらいかも･･･
価格は今の状況からして値下げしてるのでは？？
私も検討中ですが、その２つの点で見送られたのですか？ほかにも見送られた理由がおありならお聞かせください！ぜひ参考にしたいので。

[1012: 検討しすぎた者]

私が見送りにしたところはやはり騒音が気になったためなのですが、1011さんの検討されているポイントは何でしょうか？
こちらも参考にしたいので是非よろしくお願いします

[1013: 匿名さん]

やはり騒音が気になられたのですね。。。私は今住んでいるところも騒音はするので、愛宕の物件を見たとき、騒音はそこまで気にならない程度でしたが、そこは個人差がありますからね！！私が気にいったところははやり間取りですかね！！収納が多い事とやはり値段です。最初の定価では手が届かない感じですが、今なら手が届く感じですごく迷ってます。

倒産の問題もありますし、どうしたらいいのか毎日悩んでますよ(泣

[1014: 再検討しているもの]

一度、購入を見送ったのですが再度購入を検討しています
理由としては、やはり間取りと、立地条件、価格帯とのバランスが良いと考えたからです
倒産の件などもありますが、どうなんでしょうかね？

[1015: 契約済みさん]

ギリギリ価格に手が届いたので私は買いました。
それでも原あたりのマンションよりは正直値引きも少なく多少割高でしたが・・・
立地と設備と雰囲気が気に入ってます。
姪浜近辺のマンションではお買い得感はると思います。
私的整理に入ってるので瑕疵保証の心配はありますが、管理組合も立ち上がってる
のでその他のことは気にしてません。
南向きは道路沿いなので雨の日などは窓をあけてると時間帯によっては気になりますが
閉めれば静かです。東側の場合は音はしませんしずかなものです。
人によって価値観は違うのでわかりませんが、愛宕浜界隈の雰囲気がすきな方には悪くない
とおもいます。実際、私が検討してた１月よりは部屋は少なくなってますね。

[1016: 匿名さん]

一日中部屋にいるのではないので騒音は気にしていません｡ 環境抜群で楽しい生活がおくれているこのマンションを買えたことに感謝しております。

[1017: 匿名さん]

1013さんへ
毎日悩んでおられるとの事でしたが、その後どうなりました？
私も最終的な決断をするところまできているのですが、1013サンの動向が気になってしま
い・・・よかったらどうされたかお聞かせ下さい

[1018: 契約済みさん]

近所の某物件より気に入って契約しました。
色んな問題に関しては自己責任での判断になりますが、物件の造りや資産価値、居住イメージを考えて決定しました。
タイルの使い方（玄関側までちゃんと貼ってて吹き付けではない）等を参考に細部までチェックしたりしました。
すべての仕様が一番と言う訳ではないですが、平均以上の造りはしてますし施工の粗も少ないように思えます。
変に促進する訳ではありませんが、自分もここでの意見は参考にさせてもらったので感想を述べました。

[1019: 匿名さん]

夜の騒音はどうでしょうか？
窓を開けて寝れますか？

[1020: 名無し]

先週から入居しました。
住んでみるとますますいい街だなと思うようになりました。
中学生も小学生も挨拶してくれるし、夜は静かだし、何より風が通るのが気に入っています。
ただ1つだけ問題があるとすると、ヤッパリバス本数の少なさです。
子供がいない夫婦ですんでいますので、アクセスは良いほうがいいのですが、
環境に惚れて購入したので、アクセスは妥協点の1つです。
毎日、海が見えて、夜にはマリノアの観覧車の明かりを見ながらビールを飲む・・・。
贅沢な時間が流れています。

[1021: 匿名さん]

自己満足？

[1022: 匿名さん]

他に何があるの？
自分が良ければそれでいいでしょ！

[1023: 匿名さん]

こんな人ばっかし　住んでるよ。

[1024: 匿名さん]

やっぱり、実際に住んでいる人の意見は、具体的で参考になりますね。

[1025: 匿名さん]

入居者だけど･･･
最近 女性の営業の人がいなくない？
やはりリストラしたのかな･･･

[1026: 姪浜在住です]

よくマリナ通りを通るのでマンションを見かけますが、マンションが建ってから戸建の日当たり悪そうに感じます。
建つ前から反対運動が盛んだったので建設はしないのかなと思ってました。

子供がいらっしゃる方でしたら学校の問題もありますし、あのマンションは辞めたほうが・・・

[1027: 匿名さん]

自分がよければの人が、たくさん住んでいるって本当？

[1028: 匿名さん]

女性の営業さんいなくなったの？
ここの男性の営業は最悪だよ？
勉強してないのが丸見え！

[1029: 匿名さん]

使える奴は、さっさと見切りをつけて、他に行っちゃったんじゃないの？

[1030: 匿名さん]

早く辞めないと退職金貰えないかも知れないし・・・

[1031: 匿名さん]

>1028
どこ見てんの？
女性も勉強してなかったじゃんｗ

[1032: 地元不動産業者さん]

入居率は80％くらいでしょうか
契約済みを含めた販売率は90％程度　かな

広告ではかなりの値下げです。西区では有数の希少ものですし今が最後の買いどきのようなきがしますけど

周辺地域とのいざこざが販売不振の最大の原因なんですが、最近ではこの販売会社の経営問題のほうが
大きかったような気がします。

今となっては、どちらもそれほど騒ぐような話ではなかったわけで、希望物件を安く買えた人は
宝くじに当たったようなもんですね。

ここの販売員が大幅に減ったという話とおりならば、ここの販売はおおむね完了ということでしょう。

最近ジョイントが倒れたようだけど、こことの違いは、やっている業務の違いです。
この会社は大丈夫でしょう。

やっぱり買いだな。

[1033: 匿名さん]

じゃ　買えば

[1034: 匿名さん]

自己責任でネ。

[1035: 匿名さん]

普通の人なら自己責任なのではないか

[1036: 匿名さん]

1032＞＞
はイニシア関係の人？

[1037: 匿名さん]

金を借りることの難しさ、 それだけだよ ここの会社はその点賢いんだわ 潰れている会社はその点に不慣れだったようだ

[1038: 匿名さん]

たしかに販売員がいない

[1039: 匿名さん]

確かに、女性社員からの営業電話が急に無くなったなあ～。

[1040: 匿名さん]

残りはいくつありますか 何割り引き?ですか

[1041: 匿名さん]

トータルでたぶん赤字ですよね？
結局住民の意見聞いて事業諦めればよかっかね。

[1042: 匿名さん]

いまどき黒字のところあります?

[1043: 匿名さん]

住民の要求はマンション自体がダメでタウンハウスでしたよね。
あれじゃあ、マンションと比べて余計に赤字だったでしょう。
リーマンショックさえなければここまで苦戦はしなかったと思いますね。

[1044: 匿名さん]

反対運動さえなければリーマンショック前のピークに竣工・売り切れたでしょ。
結局、欲をかいて損した業者の自業自得です。

[1045: 匿名さん]

近くの反対運動がなかったほぼ同時期のヴァークスも売れ残っているし、リーマンの影響が大きいでしょう。早く売り出しができたので、今ほど値引きしなくても良かったかもしれませんが・・・。

反対した住民も1戸当たり相当な金額を設定しなければ利益が出ないような対案ではなくて、高さや建物の配置方法の変更など現実的な対応をした方が結果として良かったと思います。値引きが大きくなれば今までとは違う層が地域に入ってくるでしょうし、本当に損をするのは反対した住民でしょう。

[1046: 匿名さん]

所詮は田舎の物件

[1047: 匿名さん]

欲張りな業者が住民のアドバイスを無視して大損したでござるの巻

[1048: 匿名さん]

座布団１枚！

[1049: 匿名さん]

座布団没収！

[1050: 住人です]

駐車場の車を見ますと明らかに所得の高い層が暮らしていることがうかがえます。 挨拶もみなさん丁寧ですし 子どももよく躾られているようです。

[1051: 匿名さん]

軽もあるでよ。

[1052: 匿名さん]

駐車場を見る限りでは、ほぼ完売に近いようだけど…

[1053: 匿名さん]

九割だろね 安心だわ

[1054: 匿名はん]

ここは丁寧に施工されているのだろうか・・・

[1055: 匿名さん]

普通に作られていると思います。これから建設されるものは要注意です。

[1056: 匿名さん]

普通に造ってなければ問題でしょ！
それよりも完売が早いかイニシア早いかの問題では？

[1057: 匿名さん]

普通に売れています。世の中平均並に売れ残りが出ています｡

[1058: 購入検討中さん]

アフターが、心配ですが？

[1059: 購入検討中２]

現在の販売価格はまだ１割引だけですか？それだと諸経費が別に掛かるんですね。
２割引まで行かないんですか？
いくら割引かレスが無いようですが？
２割引き情報があればすぐに契約しに行くんですが？
情報をお願いします。

[1060: 購入検討中さん]

２割引きなら私も購入したいです。
誰か知ってる方教えてください。

[1061: 匿名さん]

このクラスのマンションは一割少しが限界です。7000千万円とかの都心ものでようやく二割可能になります｡販売価格と底地の値段をみると限界割引がある程度わかります。

[1062: 地元不動産業者さん]

>限界割引がある程度わかります。

限界値引きなんか、倒産した会社には無いね。私的整理というのは倒産と同意。
早く流動化（換金）しないと金利がかさむし、そのうち中古扱いになるから野菜と
同じ。それが急に入居者が増えた理由だろう。それにしても、この建物本当に場違い
なところにたっているなあ。マリノア大橋から走ってくると、本当に場違い。さらに
倒産会社の物件だと思うと一生の買い物としてはちょっとなあ。周囲のことを気に
しない人なら安い買い物だが子供がいるとちょっと売りづらい。

[1063: 匿名さん]

あの辺の戸建はもう古いから子供は成人してるのでは？

[1064: 匿名さん]

場違いって なんのことなのかな? 書き込みの雰囲気からして暴走族なのかしら?

[1065: 匿名さん]

「建つはずのないところに建つはずのないものが建っている」という違和感のことじゃない？

[1066: 匿名さん]

まさか

[1067: 購入検討中さん]

営業の人、給料満額出てるのかなあ？

[1068: 住人です]

マリノア方面からみると綺麗な外観がみられます。部屋からは夜景がたいへん綺麗です 海中の道路の街灯や海岸の夜景も素晴らしいものがあります。 百道浜のマンションのようにブランド化すると期待しています

[1069: 匿名さん]

歩合給は当然支払われます。固定給は低いから問題なく支払われます。

[1070: 匿名さん]

>>1068
また出たなぁ！
「わがだけよければ」星人！

[1071: 匿名さん]

住人です
コスモスイニシアから
手紙が入っていました
残り戸数
114戸中
30戸
（契約済み未入居13）
未契約戸数17戸だそうです
おそらく2割引はありません
よくて一割強でしょう
ここはかなり固定資産税高い･･･

[1072: 匿名さん]

固定給そんなに低いのですか？かわいそうですね。

[1073: 匿名さん]

イニシア愛宕浜は、100年に1度の不況と言われる中、順調に売れているようですね。
周辺の戸建住宅を見ても判るように、ここは高級住宅地という訳ではありませんので、
百道浜のようにブランド化する事はないと思いますが、その分背伸びする必要のない、
落ち着いた環境の良いエリアだと思いますよ。