信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

[マンション投資家さん]

現在、天神にワンルームマンションを一戸だけ持っている者ですが、管理会社（マンション販売販売会社の子会社）がひどい会社で賃料を所定日に何の連絡もなく振り込むことが度々ありません。
お陰で、ローン返済が出来ず遅延利息等も払ったりしました。

一戸からでも管理を引き受けてくれる信頼できる会社をご存知でしたらお教えいただけますか。宜しくお願いします。

[82: マンション投資家さん]

>>74,77様
私は、１２年近く前ですが、喫茶店でコーヒー飲んで契約。（契約は３回目位）
また、２軒目を勧めに来た時、地元の喫茶店と行きつけの一杯飲み屋。
確かコーヒー代は自分で払ったので、飲み屋で二人で焼酎飲んで焼き鳥
食べて３，５００円位だったでしょうか。ご馳走になりましたが・・。
皆さん、いい思いしましたね。
でも、そこまでするとは・・。断れ無くなりますね。

ところで、「10年後の残債で買い上げ」を実際にやって貰ったオーナーは
いるんですかね？
その上、利子の補填までして貰えれば、ノーリスク。
私だったら、その時点で疑ったと思います。
私もオーナーの一人ですが、目的は高値転売でした・・。
邪な考えだった事がお恥ずかしいです。

[83: 匿名さん]

私は12年ほど前に購入しました。大学の先輩（知らない人でしたが）が同窓生の情報をもとに営業をかけてきました。まあ終わったことなので仕方ないですが、投資用マンションを買うなら、中古を自己資金で、ですね。ところで、敷金の話が出ていますが、私の場合は私に入金され、退去する場合には次の入居者の敷金と相殺してましたよ。しかし、債権者集会、はるか先ですね・・・

[84: 困ったさん]

>>81さん
私もそう思います。
そして解せないのが、いつもは２７日入金だった家賃が、ジャックス代行分だけ何故２３日に繰り上がって入ってるのでしょうか？
なぜ２７日ではないのでしょう？
大勢の入金変更の手続きなんて、そう簡単に出来るものでもないのでは？

債権者集会まで日が長すぎますよね。
しかも平日の昼間だなんて。
オーナーは、「ある程度所得税を払っている人＝社会的にも責任の重い世代」のはず。
平日の昼間に、しかも遠方から行けると思ってるんでしょうか？

数日違いで再生法申請した「栄泉不動産」は、発表からすぐに債権者向けと購入者向けのお詫び文がHPに掲載され、直後の日曜日に「事の経緯をご説明する」という説明会を開いています。
企業規模、破産と再生法、違いはあるといえ、誠意がなさすぎるし、企業レベルが低い。
シックスのHPのQ&Aも、全く心が感じられない。

[85: 匿名さん]

いい勉強になった、と言いたいですが代償は大きいですよね。しかし物件は存在するんですし入居者がいれば家賃は入るんですから（今後は）、前向きに考えるしかないですね。今更ながら、こんなチンケな会社の胡散臭い営業マンの口車に乗った自分が情けないです。数年前からこういう事態をある程度想定しながら、手を打たなかった（資金的にも不可能でしたが・・・）ことも情けない。

[86: マンション投資家さん]

>>84様
今更ですが、シックスのHPの会社概要には「代表者（社長）」の名前が出てきません。
私の記憶が正しければ、最初はあったと思います。
また、組織図なども有りません。
（勿論、非上場なのかも知れませんがIR情報も無し、業績の更新も無し）
その頃から、この会社少し怪しいなと思っておりました。
代表者の名前すら記載されないなんて・・。
その為、私は入金だけは毎月チェックをしておりました。
ローン会社も、少しはその辺りをケアをして貰いたかったです。
Jと言うしっかりしたローン会社が融資をしてくれる会社だからこそと、
信じたオーナーも中には居る事と思います。
（最近は、危ない会社へのローン融資は社会批判にさらされている事は
十二分に承知だったと思います。）
特に、ここ半年程度は自社のリスク回避だけでなく、自社が融資を続けた事が
結果的に債権者を増やした事を、社内のコンプライアンス委員会で取り上げて
欲しいと思います。二度とこんなことが無い様に。
これで「私たちはMUFJです」では、三菱「三綱領」の看板が泣きますね。

[87: 匿名さん]

Ｎｏ７４様と同様、私も９年前に「１０年後に残債額にて処分」条件付（誓約書付）でマンションを購入しました。当時は、残り数戸となったマンションを完売するための『特別条件』という説明を受け、信じて購入しました。同様な条件で購入した方は、Ｎｏ７４様や私、それ以外にも多数いらっしゃるのではないでしょうか？
私の場合は９年前の購入ですが、仮に同様な条件での販売がそれ以前から横行していたのであれば、シックス破綻の本当のところは、この「残債処分問題」であった気がしてなりません。残債で処分（実勢売買価格との差額はシックスが補填）しなければ、詐欺として訴えられ、新聞沙汰にでもなれば、風評からマンション販売どころではないからです。

仮に、多数の契約にこのような特殊な販売条件が付されていたのであれば、提携ローン会社も当然に知っていたに違いありません。また、先行き、行き詰ることが予期されたこのような販売手法に提携ローンを提供し続けたとなれば、詐欺行為の共謀？ではないかとすら思います。（過去、オーナーの中には自己破産・個人民事再生等に至り、ローン会社に、支払額減免等の申入れを行うと共に、同時に、シックスの残債処分特約についても説明していると思われるため）
このような販売条件は、どれほどの販売戸数（オーナー）に付されていたのでしょうか？　また、いつ頃から付けられていたのでしょうか？　
本当のところを知りたいと思い、書込みをさせていただきました。

[88: マンション投資家さん]

>>87様
凄い指摘ポイントですね。
私は、１２年近くになるオーナーですので、「１０年後に残債額にて処分」は契約として有りませんでした。家賃保証のみです。しかし、３年程前の２軒目の売り込みの時は、今はそういうシステム（利子補填も含め）ですとの説明でした。

先程も書きましたが、本当に「１０年後に残債額にて処分」システムの恩恵を受けたオーナーがいたかどうかだと思います。このスレでは、９年目のオーナーさんが何人か居られる様ですが、もし、だれ一人このシステム恩恵に預かっていなければ、まさに計画倒産ですかね。本当に、ローン融資会社の説明が欲しいですね。
融資を続けた事が、この事態を招き、また当初からのオーナー全てに不利益をもたらしたのかも知れません

[89: 匿名さん]

No.87 について
多数の契約にこのような特殊な販売条件が付されていたのであれば、提携ローン会社も『当然に知っていたに違いありません。』
⇒『知っていたのではないか？と思います。』に訂正します。断定はいけないですね。

[90: 困ったさん]

>>87さん
９年前の契約というと、平成１２年契約ですか？
平成１２年が１年目とすると、平成２１年の今年がちょうど１０年目にあたるのでは？
やはり、残債処分問題、破産に大きく関係しているかもしれませんね。

それからNO84の栄泉の説明会は、日曜でなく月・火でした。訂正します(__)

[91: シックスに怒り心頭]

はじめまして。こちらで名前が出たことがあるシックスに怒り心頭です。みなさま同じ気持ちなので似た名前になりますね。よろしくお願いします。
昔、負債を整理する業者に相談持ちかけたことあります。銀行は不良債権の処分に積極的だけど、ジャックスなどのノンバンクはあまりやらないとのことでした。
銀行が貸さないということは投資用ワンルームなんて価値がないということですね。
現金買いしてる方はいいけど、問題なのはローンが残ってること。売却するにしても残債と差がある。
入居者がいるうちはいいけど空室になったり、減収、リストラ、転職で減収などの状況になったらたちまち困窮します。
変動金利なので金利が上がったら払えないとびくびくしてました。
いざ自宅買おうと銀行に融資頼んだら、ワンルーム分は差し引かれます。ワンルーム購入時には営業は何も説明しませんね。
ローン終了時には老朽化した物件が残ってるのだろうかとお寒い限り。
ずっと前に今売却したらいくらかシックスに聞いたところ、折り返し電話とのことでしたが返答なし。すごい会社です。
被害額はかなり大きい。詐欺で立件されたら胸のつかえが取れると思います。

[92: マンション投資家さん]

昨年、シックスからの家賃入金額が急に1万円減り、問い合わせたら「築年数が経ってきたので、相場と比較して家賃を下げた」と言われました。
こっちだってローンの返済があるのに、何の相談もなく勝手に家賃減らされたら困ります。
抗議しようと思っていた矢先、入金が滞りはじめ倒産。
入居者が居るので、いまさら家賃を上げる事なんてできません。
家賃改定、これまで皆さんはどのようになされてきましたか？
ちゃんと相談の上でしたか？

昨年秋から、ピュアドームシリーズのマンション関連で、ネット上に出ている広告（中古マンション販売・賃貸広告の両方）をブックマークしていましたが、倒産したいま、殆どが削除されています。
混乱している現状、暫くの間、ピュアドームシリーズ関係の新規入居募集は停止しているのでしょうか？
だとしたら、今　空室の物件は、一体いつになれば取引再開されるのでしょう？

それから、もう1点。
私が契約している２室は、ともに入居者からの「共益費」がありません。
その分が、私たちの支払っている「管理費」だったのでしょうか？
ピュアドームシリーズ、全て「共益費」なしなのでしょうか？
こんな状況になったのだから、共益費を頂いて、少しなりとも管理費に補てんしたい・・・・・。

[93: シックスに怒り心頭]

マンション投資家さま

家賃値下げ相談なんて全くなかったです。
一方的にいくら下がりますとの報告だけです。
敷金も何か月分になりますと向こうの言い値状態。
入居申込書に家賃額と敷金額書いてて、入居者さまのサインと拇印がありました。
申込書もらってない方は、金額が違うのではと疑ってます。

[94: 匿名さん]

結局、3月分家賃（2月に入居者から支払われるもの）は、このままにしていても、全額、新管理会社経由で受領出来るんでしょうか？
シックスの専用電話では「管財人の先生が決まってからの話」と言われていたのですが。
どなたか、管財人弁護士の専用電話（シックスのQ&Aに掲載）に連絡された方、おられませんか？

[95: サラリーマンさん]

No.94 by 匿名さんへ
破産管財人には電話を入れたほうがいいと思います。オーナーであれば、シックスに対する債権者となる可能性が高いからです。自分の名前、住居地等が正確に記載されているかどうか確認しておくべきです。電話をすると、債権者となる方の人数が多いため、返答まで数日かかると思います。なお、今後のこともありますから、そのときに質問されるのもいいかと思います。事務所の人の電話での対応はとてもよかったですよ。

[96: 匿名]

ワンルームの需要が一番多いこの時期に、募集出来ないのは痛いでしょうね。ワンルームの場合、この時期逃すと平気で一年は借り手が付きませんから。しかもシックスが危ないという噂は以前からあったので、お客様には紹介出来ない状態だったので。倒産に限らず、敷金を返さない等で借り主から一番最初にクレームがくるのは客付けした業者です。紹介したんだからちゃんと責任を取れという事になります。お客様はお宅を信用して、契約したのだから、管理会社に掛け合えとなります。トラブル回避の為には問題になりそうな会社の物件は紹介しません。

[97: 匿名さん]

>>95さん
有難うございます。早速電話してみます。
質問したいことを、まとめておこうと思います・・・未確定なことの方が多いでしょうが。
オーナー向け、入居者様向け、どれぞれにもっとQ&Aを充実させて掲載してくれたら、問い合わせ電話も減るだろうと思うのですが。

とにかく、債権者集会よりも、いまは早く次の管理会社が決まってほしいです。

>>96さん
そうですか、やっぱり噂があったのですね。
「この時期逃すと・・・」本当にそうですね。
私の物件周囲は専門学校が多いので、新入学の時期を逃すと痛いです。
３月は退去者も増える時期ですから、ぜひ早急に管理会社決定して欲しいです。

[98: 匿名はん]

＞＞94　
まずは入居者の家賃支払形態を知る事が重要です。
①最近（この２〜３年）シックスは入居申込者に対し、信販会社（ジャックス等）カードを作成さ　せ、そのカードで家賃決済を条件としている事が多いようです。
②①同様ですが、地場銀行の収納代行会社による口座振替で家賃を収納している場合もあります。
③シックスの口座に直接振込させる場合

上記3パターンが混在しているようです。
私の所有する２室は①のパターンであったので、信販会社（ジャックス）に問い合わせたところ
「今月（2月27日）から請求はしない。その旨を来週あたりから入居者に文書で通知する」と言ってました。

＞＞95
どういう意図か知りませんが、不安を煽るな発言は止めてほしいものですね。

[99: 匿名はん]

９８です。

失礼しました。
９６＞＞への発言です。
どういう意図か知りませんが、不安を煽るな様な発言は止めてほしいものですね。

[100: 匿名]

>>９８ ９６ですが９５さんが不安を煽っているとは考えづらいので、私の発言に対してだと思います。私は賃貸の世界に１４年いますので、事実を申し上げただけです。ピュアドームの良い所は、管理人がしっかりしていた事で、遠方から物件を探しに来ている学生さんや親御さんから安心出来ると言われる事が多かったです。家賃保証が無くなる事で、空室になってローンの支払のみで苦しむのは最悪の事態だと気になっての発言です。このスレはシックスのオーナーだけの為だと考えていらっしゃる方がいるとするなら、残念な事です。

[101: 匿名]

>>９９ ９６と１００です。入れ違いになったようですね。先程も申し上げた通り、家賃保証が無くなれば、真っ先にしないといけないのは、入居者の確保です。善意での発言のつもりだったのですが、がっかりです。まさかシックスが自ら、入居者を探していたと勘違いされていませんか？ピュアシティという直営の客付け店舗があった事もありましたが、ＰＤの客付けを行って来たのは、市中の不動産屋ですよ。

[102: 匿名さん]

９４・９７です

９８さん
情報有難うございます。
３パターンあるのですか、知りませんでした。
次から次に　色んな不安要素が浮かび落ち着かない気持ちですが、こうして自分の知らない情報をお話し頂けると心強く思います。
私は２室中１室は①のようですが、もう１室のほうは不明です。
やはり、入居者の方と連絡を取って、家賃支払い形体を確認した方がよさそうですね。
また、私が不安を吐露したばかりに、さらに皆さんの不安を招いてしまって申し訳ありません。
今後とも、色々教えてください。

９６さん
会社がこんなことになり「これまでキチンと管理されていたのだろうか」と心配になっておりました中での「ピュアドームは管理人がしっかりしていて・・・」というお話、嬉しく拝見しました。
今後、しっかりとした管理会社に業務が継承され、また９６さん始め多くの不動産屋さんから「ピュアドームはおススメ物件」と思っていただけるような良いマンションになってくれたらいいなと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。

[103: 夢破れたサラリーマン]

５年前に購入、大濠に２件持つオーナーです。

そろそろマイホームと思い、銀行に資金調達依頼しましたが、すべてＮＧでした。
銀行からは、拒否理由は個人情報から言えないとのことでしたが、誰かさんが言われてた
「銀行は、マンション経営には融資しない・・・」から、マンション融資が拒否理由かな？
一応、シックスの営業に確認しましたが、いままでそんな事例はないとことでしたが・・・。

銀行から融資いただけず思案しているところに今回のシックスの破産劇。
踏んだり蹴ったりで、夢破れたりです。

いっそ福岡の自分のマンションで暮らそうかと思ったりしてますが。
ワンルームではね・・・・。

今頃になってこの契約及び自分の行動に悔いております。女房に”本当にごめんなさい”です。
こうなれば、”宝クジ”しかないかなって・・・。

契約額13,000,000円−マンション資産額7,000,000円???=6,000,000円
シックスさん６百万円を返して！

暗い話しですみませんが、どこかで発散したく！

[104: マンション投資家さん]

>>103さん

え？２室で１３００万円ですか？
うちのマンションは、どれも１室１５００万円くらいですが。
それとも、かなり値引きがあったのでしょうか？
ちなみにうちは、２室で２８００万円です（涙）
残債２２００万です（号泣）

[105: 匿名さん]

ワンルームのオーナーでも、年収次第では融資通りますよ。
ネックは、シックスのマンションオーナーってことじゃないかと思います。
永続的に家賃が入る見込みが薄いってことの総合的判断か返済負担オーバー。
ちなみにどこの銀行がダメだったんですか？

[106: 匿名さん]

シックスのマンションオーナーていう事でローンがはねられる事はないのではないですか？
ローン契約してるのはオーナーと銀行や信販会社でしょ？
つまり住宅ローンの申し込みした場合、個人情報を照会しても信販もしくは銀行の保証会社のデータが出るだけなので投資物件の販売会社がどこかまではわからんはずですよ
はねられるとすれば投資マンションの借入れの返済状況が悪いか、今回の住宅ローンまで含めての年収に対しての返済比率の問題と思いますよ

銀行が住宅ローン審査する場合は投資マンションを保有してても家賃がどうとかはあまり問題にしてないように聞きました(空室になった場合は他の収入から補填しないといけないから　また家賃保証があっても保証してる不動産会社が破綻することもあるでしょ)

ちなみに年収500万前後の方で既に2000万以上のローンがあれば、住宅ローンが借りれる金額はかなり少なくなる1000〜1500万程度しか借りれないと思います
但し、別に車や電化製品のローンがあれば住宅ローンを組むのは更に難しいと思いますよ

[107: 夢破れたサラリーマン]

★マンション投資家さん

　　すみません。×２です。
　　見積り書には、16,000,000円から3,000,000値引きで13,000,000円です。
　　同じく22,000,000円くらい残債がありますよ。

★匿名さんへ

　三井住友、りそな、地方銀行、ろうきんです。
　それなりの収入はありますが、やはりネックはシックスのマンションオーナーですかね？？
　審査機関３社に確認にいきましたが、明確な回答は得られませんでした。

[108: マンション投資家さん]

>>103様
私は、通りました。
もう１０年前ですが・・。
ジャックスの借り入れが1,410万円で、自宅の借り入れ3,100万円でした。
マンション購入２年後でした。
1,410万円ジャックスから借り入れしましたが、１２年後の現在で360万円
しか元本減っていません。１年半程前、150万円繰り上げをして、まだ
900万円残っています。（後16年。２年期間短縮）
皆さん、ローン返済表を見られていますか？
最初のうちは、利息・保険料で支払いの殆どが消えています。
15年後位でやっと、返済の半分が元本に回る計算です。
今、金利4.4％程度で借り入れていますので、計算しましたら完済まで
利息だけで更に、370万円程度払う事になります。
つまり、まだ1,270万円残っている計算です。
恐ろしい。
兎に角、繰上げを進めて元本を減らすことを考えます。

[109: 麻生の麻は大麻の麻]

不動産屋さんによると、

管理会社は、年１回のオーナーへの賃貸状況の報告義務があるようですが、
そのような報告書をみたことがありません。

ご存知の方、教えてください

[110: 匿名くん]

みなさんに取り急ぎご連絡です。
本日シックスから連絡があり管理会社は、
ロイスコーポレーション
という会社に決定したとのことでした。
シックスからの連絡なので信用には値しませんが、取り急ぎご報告します。
しかし、この会社旧シックスの営業マンから設立された会社だということでが・・。(:_;)
みなさん、いかがされますか？

[111: マンション投資家さん]

ロイズコーポレーションかな

[112: 匿名さん]

うちにはなんの連絡もないですが、シックスのオーナー
すべての管理会社がロイズになるんでしょうか・・・？

不動産など、全くの無知で今回の件を受け、なにをしていいか
まったくわかりません・・・。

[113: サラリーマンさん]

マンション管理は、まとめて誰かがやっていただかないと、
戸別の対応は難しいのでは？
ロイズコーポレーションが引き受けていただけただけでも、
有難いとするかどうかは、難しい判断ですね。

ロイズコーポレーションの評価はするとして、管理会社は
きちんとしたところを選任していただかないと、
転売するにも、継続して保持するにも、マンション価格や
家賃相場に影響しますからね。

[114: 匿名さん]

ＣＩＣやＣＢＣ、全銀連などに照会して他にローン出た場合は、償還表を提出してくれと言われますので、どこのマンションかわかりますよ。口頭で聞き出す場合もありますし。
ローンの金額と信販会社（ジャックスとか東芝クレジットとかオリックス）で投資マンションを所有しているのは明白だし。
シックスに詳しくないんで、わかりませんが、家賃保証等がされている場合、その保証先が破たん・又は破綻の危険性がある場合は、重要な審査判断になりえます。
シックスオーナーだから住宅ローンは組めないってことはないですがギリの線だと厳しい感じです。

夢破れたサラリーマンさん

そこそこのご年収があるなら都市銀行のもうひとつのメガバンクに出してみるのも手だと思います。不動産投資をしていても比較的緩い審査してるんで。
たくさん事前審査だされてるから照会履歴が出ますので、２〜３か月空けた方がいいと思いますが。
ダメならフラット３５でどうぞ！

[115: 匿名さん]

ロイズコーポレーションで、こんなサイトみつけました。

http://ameblo.jp/royze612/entry-10192416791.html#main

[116: 匿名くん]

111
はっきりと聞き取れなかったのですが、
ロイズコーポレーション
が正解だと思います。
訂正致します。

112
順次連絡している。とのことですが、シックスなので当然信用に値しません。
シックスが管理している物件は、すべてロイズに業務移管されることになると思いますが、詳細は破産管財人から書面で郵送するそうです・・。
しかし、業務移管と言っても会社はシックスの社員で構成(シックス退職後の就職先？)されているみたいなので、名前が変わっただけみたいですよ。

[117: 匿名くん]

追伸
シックスからの連絡では、シックスの営業マンが引き続きロイズで管理する
とのことでした。

[118: 夢破れたサラリーマン]

>>114 匿名さま

いろいろとサポートありがとうございます。

銀行に融資依頼したのが昨年の４月ごろですから、もしかしてその頃から
シックスってすでに資金繰りがやばかったのかな？

ただ、現状ではあまりこれ以上の融資はしたくなく（気持ち的にも）、
今後の市場等をみて判断したいと思います。
ありがとうございます。

[119: 匿名さん]

ロイズが新しい管理会社になるとの情報がありますが、シックスの元社員が多い会社は信用できません。この業界に限らず、破綻した会社の社員が設立した会社はまた同じことを繰り返すという事例が多いですよね。自分が所有する戸室は他の管理会社を探します。

[120: マンション投資家さん]

>>119様
まあ、そうですよね。
でも、自分に買わせた営業マンがまだ居たら、お話したいですね。
本当にシックスからの人たち多かったら、厚顔無恥というより、
この恥し・・・、ですね。

ア○は、ア○生むですか。
情けない

[121: マンション投資家さん]

この会社の名前で検索したら、あるブログが出てきて、
社長についてこう書いてありました。

＞社長はハンパではないです。
＞Ｍ社長と兄弟分ですから。

Ｍ社長って・・・Ｍ社長って・・・
まさか・・・(＠_＠;)

[122: マンション投資家さん]

>>121様
貧乏人（私含め）は、いつも食い物にされる・・ですかね。
昔の、山林詐欺なみかな

[123: 匿名くん]

マンション投資家さん非常にありがたい情報ありがとうございます

[124: 賃貸住まいさん]

私は契約してすぐに破産された愚かな購入者です。1度も家賃収入・確定申告のおいしいところを味わうことなく負債だけを抱えてしまいました。現在、消費者センターに相談中です。（厳密には私の妻がですが・・）全国各地の市区にあるそうなので皆さんも相談してみてはいかがですか？1回の時間制限はありますが、無料で対応してくれる弁護士さんも紹介してくれます。

皆さんも感じているでしょうが、詐欺の可能性は高いとの事で、ほんの少しですが希望の光が見えつつあります。交渉の可能性ありだそうです。黙って結果を待っているよりもまずは専門家に相談すべきです。私は福岡ではありませんが、私の相談した所ではこういった相談が増える事で返済額の減額等の可能性も見つかってくるのでは？と言われました。ちなみに私はローン会社の方と戦うつもりです。金曜は妻が、土曜は夫婦で相談に行ってきます。

皆さんも書類一式揃えて消費者センターに行ってみませんか？こういう時はマンパワーより、マスの力が大切だそうです。泣き寝入りせずに力を合わせませんか？

[125: 匿名さん]

賃貸住まいさん

続報教えてください。

[126: 匿名さん]

ロイズの件、シックスコールセンターに電話しましたが「管理候補社を選任中であり、まだ決まっていない」との事でした。

[127: のり]

賃貸住まいさん。私も２件もつものです。

そのお話、大変興味があり、対抗しうる策としては、とても現実的です！！

ここに集まる方、その方の周りにもたくさんの騙されたオーナーがいます。
ぜひぜひ、マスとなって対抗しましょう！

その後のお話を教えてください。
そしてあちこちで大きな問題として「ジャックスへ減額」させましょう。

[128: サラリーマンさん]

No.124 by 賃貸住まいさんへ
書き込まれた内容について教えてください。
消費者相談センターで問題となった事項は、具体的に何を指しているのでしょうか。
私が考えるに、シックスから提示された誓約書のなかの
販売条件の中で、
甲が実行日より10年以降を目処に本物件の売却を希望する場合乙は残債価格以上に・・・
をさしているのででしょうか。

[129: 契約済みさん]

今日、ジャックスさんから紹介頂いた中央区舞鶴にある管理会社Ｉに行って来ましたがすごく感じが良かったです。
前記板でジャックスさん紹介なら何か裏があるのではとの意見がありましたが、以前何件かジャックスさんからお客をＦ社長が紹介頂いて、その時の対応が良かったのと、業界で堅実な経営をしていて安心できるからとジャックスから紹介頂いているとの事でした。
今回借上げ契約を一般契約に変更条件がつきましたが借上げは管理会社にとっては今時すべきでない理由をきちんと説明頂きました。
シックスが破綻した理由も解った気がします。やはり長く管理を任せられる会社が必要だと今回痛感しました。

たまたまだそうですが、破産介在人の弁護士もその管理会社の顧問をしているそうで今後も何かあったら素早く対応頂けるようです。

応対した社員も非常に感じが良くて早速2物件管理変更してきました。

出来れば社名を出したかったのですが一気に依頼を受けても小さな会社なので対応が大変なのでとの回答も気に入りました。
なんでもＯＫで安易に受ける会社ではまたシックスと同じでしょうから。

[130: シックスに怒り心頭]

私も消費者センターへ電話しました。
今回の件は黙ってられません。
契約時に戻れるなら屈強な男性10人雇って力づくで自分を止めてます。
自分が大人しく我慢せず騒いでたら、後の被害は出なかったかもと
反省してます。
しかしローン返済の日々長かった。これからも・・・。

[131: 匿名さん]

ロイズは元シックスの人が作った会社らしいですから、
元シックスの社員ばかりだと思いますよ。

ちなみにロイズは、家賃保証しないと言ってましたよ。

[132: シックスのマンション投資家さん]

九州経済を扱うHPで、「鱒渕社長は、投資マンション会社で培ったノウハウを生かしシックスを設立」とありました。
そういう経営者って多いんですね、この業界。
ロイズの社長も、会社設立３年で、自社分譲マンションを何棟も建て、年収数億？数十億？ブログにありました。
凄いですね。

[133: 匿名さん]

Ｎｏ87です。
繰り返しになりますが『１０年後に残債額にて処分（甲が実行日より10年以降を目処に本物件の売却を希望する場合、乙は残債価格以上に・・・）』　マンション投資家さんによれば、１２年前はこのような特約はなかった。しかし、３年前はそれが普通、当たり前の販売トーク・手法だったということかと思います。

「数年後（＝10年）に、必ず購入価格（＝残債）以上で第三者に転売する（＝処分する）ので、この価格で購入しても損はさせない。」この仕組みは、今から１２年前に山一證券が倒産（廃業）に至った「飛ばし」と同じ仕組みです。山一は、転売先が見つけられず倒産に至りました。そして、投資家も転売してもらえず損失を被りました。
しかし、当時と違うのは、この仕組みは既に山一の時に世間で否定され、コンプライアンス上も容認できないものとして、金融機関を含む識者に認識されたということです。（私も今でこそ、このようなこと書けますが、1週間前までは無知でした。）

もっと簡単に書きます。シックスの提携ローン会社（名称はご存知ですね）は、以前からこの販売手法を知っていた可能性が高いのではないか？　ということです。特に数が多ければ、氾濫していたのであれば、その可能性は大です。
ローン会社にしてみればシックスは超お得意先です。１戸当り1000万円として4500戸、ローン総額は450億円、利息だけでも４％とした場合、年18億円になります。
社会的に許されない販売手法だと知っていても、止められない、おいしい提携先（融資先）であった可能性が高いと思うのです。
ローン会社が以前から知っていたことがはっきりすれば、それは反社会的手法をとるマンション販売会社に協力していたということです。世間的には当然として、ローン会社の社内コンプライアンス規定からも容認できない、むしろ担当者・部門は処分されるべき、そういう類のものと思います。
この『残債処分特約』の誓約書は、いつから、どれほど氾濫していたのか？　また、実際に残債額にて処分をしてもらった方がいらっしゃるのか？　書込みをお願いします。
因みに、私は今年の冬に購入後10年目を迎えます。残債額での処分を申し入れるつもりでしたが、その前にこのような状況に至ってしまいました。
No128さん同様、消費者センターに相談するにしても、この辺りがポイントになってくるのではないかと思います。

[134: のんさん]

１月に１１年目を向かえたオーナーです。私の時は、１０年後の残債ウンヌンの話はありませんでした。再生の道を選ばなかったのもこれで分かりますね。

[135: 匿名]

NO87さん
うちの場合も　今年の秋で１０年で買い取りの約束をしていました。
１０年目に確実に買取してもらうように消費者センターに相談していた矢先にシックス倒産となりました。消費者センターにローン会社に責任はないか相談しましたが　１０年もたっているので難しいと言われてしましました。　しかし　NO87さんが言うように　ジャックスがまずいが貸していたのが判明すれば　ぜひ協力してローンの減額という形に持っていきたいです。その後の情報お願いいたします。

[136: マンション投資家さん]

＞＞133,134様
正確に言いますと、購入時期は１９９７年６月。１３４様より、半年早い位です。
今では、１０年超ですので、残債での購入システムがあれば、当然残債で
処分です。
例えば、１３３さんが、１９９９年の１２月（冬という事ですので）購入。
１３４さんが、１９９８年１月購入でシステム無し。
今から１０年前ですと、１９９９年の１月。
と言う事は、１９９８年１月以降（１３４さん以降）から１９９９年の１月
の間に購入された方が残債処理システムを行使した、若しくは行使する権利が
あった可能性があるという事になります。
最大でも、この権利を行使できたのは１９９８年の一年間の購入者のみとなります。
開始が更に遅ければ（１９９８年の４月以降とか）、わずか半年。
自分の例で考えますと、例えば１９９８年に１４００万円借金し、ローン３０年では、
まだ、１１００万円程度残債が残っていると思います。
調べたところでは、１０年超の物件は　福岡では例の丸美倒産時に、ある程度の
物件が売りに出され、金額は相当下がっているとの事。金額をここで書くと風評の流布に
なりそうなので書きませんが、自分で調べて下さい。驚きます。
つまり、このシステムの権利をオーナーさんが行使され始めると、今後毎月の様に
巨額の損失（例えば、毎月３０軒で、残債との差が５００万だったとします。
すると、毎月１億５千万円の損失処理です。因みに例えの５００万が多いか少ないか
調べて見て下さい）が、発生します。
どんな頑張っても、会社が持つとは思えません。このシステムをすぐ止めたとしても、
契約上、最低１０年は続く。しかも１０年超の物件のみが対象だから、資産価値は低い、
１０年程度では、ローンの残債は大して減っていない。（上のレスにも書かれておられましたが、
借金ををして利息を一杯払えば、それが還付金で戻ってきますとの説明では、最初からフルローンでローンを組んで、途中繰上げ等で元本を減らしている方は少ないと思います）
ローンの残債と、資産価値の差をシックスが埋めるとすると、どう考えても成立しない
ビジネスと思いますね。
昨年は、途中・途中で金融機関を交えた再建計画の話し合いがあった筈でしょうから、
債権者集会の時、この件について聞いて見たいものです。
私は、参加する積もりはありませんが・・。

[137: 賃貸住まいさん]

１２４の賃貸住まいです。
ご返事遅くなってすみません。毎日、朝早くから夜遅くまで仕事なので・・・
本日、11時から消費者センターで紹介してもらった無料相談弁護士とのアポなので、帰宅次第、状況を書き込ませて頂きます。毎回の面会時間が限られているので少しずつしか話は進んでいきませんが、戦える余地があるのは間違いないようです。まだはっきり決めていませんが、私は本格的に弁護士と契約して戦う予定です。皆さんにも可能な限り情報は発信させて頂きます。行ってきます。

[138: 匿名さん]

ロイズの社長は元シックスです。

[139: のんさん]

134です。購入時期は、1999年1月です。ですから11年目に入ったわけです。同時期に購入された方は私と同じ内容の契約であれば、残債処理システムを行使出来た人はいないと思います。

[140: 匿名さん]

つか、常識で考えても10年で転売とかないよね。

こちらはだまされたふりはしてましたが。

[141: マンション投資家さん]

１３６です。

すみません。１１年目に入ったのですね。１年間違えました。
１３４さんが、丁度１０年前で１０年後の残債処理の話が無かった。
１３５さんが、今年の秋で残債処理システム有り。
つまり、１９９９年１月以降のオーナー契約者がシステムの対象。
結果として、悲しいかな誰一人としてこの残債処理システムの恩恵に預かっていない
という事ですね。
素晴らしい、○画○産と言いたくなりますね。
ハマったオーナー４０００人。
さー、今後の処理や如何に・・。

[142: サラリーマンさん]

ピュアドームの施工会社は、下記でしたね。

　http://www.ohkusu.co.jp/

私は、メンテナンス会社がどうなるかも気になるとことです。

商法には問題あるにせよ、買取保証の特約について、きっちりと
調査して、管財人がオーナー債権として評価され、公表されることを
期待します。
８７様の言われるように、問題商法を提携ローン会社が知っていたか
どうかですが、私の場合は、別途覚書となっていたので、売買契約書上、
その覚書の存在が告知されていないので、提携ローン会社に覚書の存在
を告知されていないのであれば、契約書のみを見せられた提携ローン
会社の責任はどこまで問えるのかわかりません。

私の場合は、９年前の話ですので詐欺事件には時効で難しいですが、
管財人の公表結果で問題商法が明らかになり、心あるマスコミが動いて
いただくことを期待します。

また、これ以上マンション価値が下がらないように、棟全体の施工
メンテナンスの体制が整うことを期待します。

[143: 匿名さん]

私も契約１年にして倒産された者です

当時、今回の不動産投資に関し全くの無知であったことに深く反省しています。ほんの少し不動産や民事に感して勉強してみたところ、シックス商法には契約自体に宅建業法違反や詐欺的要素が強く、膨大な被害者が存在すると思います。
また、被害者のほとんどが債務の返済意思が強固なそれなりの社会的地位にある人ばかりだと思います。
訴訟について、私が消費者センターに尋ねたところ、単独で金融機関相手に訴訟となれば莫大な訴訟費用を要することになるので、費用対効果を考えた場合お勧めできない。とのことでした。
しかし、被害者が多い場合は、被害者弁護団を立ち上げれば訴訟ができるとのことです。
シックス商法を食い止め、何より私たちのような被害者をこれ以上増やさないためにも債権者集会を待たず早急にシックス商法を受け金融機関と契約したオーナー達が集う必要があるのではないでしょうか。
シックスに限らず、不動産業界が契約に関し宅建業法を守らず無法地帯となっているならば、これを正す良い機会だと思います。

[144: 逃げた鴨]

No.142 by サラリーマンさん

去年の2月ですが10年後の残債買取条件での売り込みがありました。
ワンルーム投資計画自体がバカげているので断ったところ、後日電話があって残債買取を提示してきました。「宝石買戻詐欺のココ山岡みたいになるんじゃないの？」と言ってやりましたが。

少なくとも経営陣は5〜10年将来までの事業計画や予算・資金繰り計画を作成しているはずで、10年前から開始した残債買取が始まるとどうなるのか分かっていたと思います。
まさかサブプライム不況が始まっている中で不動産バブルが発生してアッと言う間に5倍10倍と価値が上がるなんて考えていたわけではないでしょう。
「９年前の話」ではなく「最近の話」の人も多いのではないでしょうか。

[145: マンション投資家さん]

＞＞１４４
いかにも持ってませんよという感じですが、じつは持ってるんですよね？


＞＞１４０にもあるとおり10年後の買い取りなんてあるわけないです。
その辺は営業に突っ込んだら「10年後を目途に」と言ってましたよ。

最初からそんな条件はないと思ってましたよ。


今、ロイズから同じ条件で引き受けるので、もう２件どうですかと言われてますが、なかのひとは同じなので買いません。

[146: 匿名タイ]

皆さん「残債以上での買取保証」って文言、契約書面にありますか？1年前２室契約したバカな私の時は「誓約書」にそれらしい言葉があり、営業マンに突っ込んだら「会社がつぶれない限り、10年後残債以上での売却は保障です」と言いました（先日確認したらそれすら否定しましたが、ちなみ破産後Ｒ社に移った奴です）

弁護士に確認したら「誓約書としては有効だけど、契約書では無いので、更生ならともかく、破産したんじゃどうしようもない」って言われました。

[147: マンション投資家さん]

各位

シックスにHPをご覧下さい。
管理会社決定です。

[148: 賃貸住まいさん]

弁護士相談に行ってきました。
私の契約では、１０年間の家賃保証とローン返済額と家賃収入の差額を１０年間シックスが負担するというもので、残債処理システム等については分かりませんが…
今日の内容としては、

・シックスがまだ存在しているのであれば取り込みを目的とした投資詐欺を問えるが、破産した今となってはどうしようもない。
・契約から２ヶ月の倒産という点から代表取締役の罪も問えるが、破産したとなっては何も取り戻せないだろう。
・ローン会社に対しては、シックスのこのような販売形態を承知しながらシックスからの恩恵を受けていた可能性は高いが、それを実証するのは難しい。個人的に内容証明を送る等アクションを起こしても無駄だろう。

…などなど、契約２ヶ月で倒産なんていかにも最後に向けての追い込みに使われた訳で、契約内容を見ても詐欺といえるが、現段階ではあくまでもローン会社を訴えるしかないので、難しいという事でした。

同じような境遇にあるオーナーが結託してローン会社の信用問題となる程度に問題を表面化していけば見込みもあるが…。という見解だそうです。

あくまでも今日の弁護士の先生の見解なので、皆様もぜひ法律相談に行かれてはどうですか？シックスと違って本当に無料ですし、契約した時期によって状況は違うようなので…

[149: サラリーマンさん]

新しい管理会社のピュアドームの賃貸価格みました。
家賃保証額と比べて、安いですね。。。

この会社は、シックスサービスの代わりができうような会社か？
疑問です。

シックスサービスの代りは誰がするのか？
管理組合のお金はどうなって、誰が引き継いでいるのか？

まだ、よくわかりませんね。

[150: 匿名希望]

シックスのオーナーは、シックスと家主代行業務を委託した形になっていました。マンション管理業務はシックスサービスが、賃貸管理業務をシックスが行っていたかたちになっています。
今回はアーウィンが賃貸管理業務を譲渡されたものであり、シックスサービスの業務（マンション管理業）継承は行わないと思います。オーナーは多分、家賃の５％位の管理料を支払う事になるんでしょうね。それが嫌ならオーナーが自主管理をして、入居人も自分で探し、もし家賃滞納があれば自分で督促することになるのでしょう。

その他修繕積立金の見直し・マンション管理料が幾らになるか分からないし、保証家賃と実際家賃の差額なんか考えておかないといけないし。

あ〜あ　契約するんじゃなかったと心の奥底から悔んでいます。いまさら遅いけど。

[151: サラリーマンさん]

148 　賃貸住まいさんへ
NO.128です。弁護士相談お疲れ様でした。実際にこの問題を解決するのはなかなか現実問題として、難しいということはわかりました。契約を交わした時期によっても状況が異なると、記載されていました。これは、たぶん昨年秋からの世界的な不況で会社業務が経営者が傾くことを予想できたかどうかが問題になるというかと思います。148の賃貸住まいさんの場合、破産からわずか2ヶ月ということで、経営陣としてはそのような契約が会社の状況から到底無理であったと承知の上で、契約を進めたということで、経営陣の責任を問えると考えています。私も、去年の11月に2件目を同じような条件で持たないかと勧められましたが、これ以上の債務を抱えるのは危険だと思い、断ったのでした。
148　賃貸住まいさんの弁護士との無料相談では、たぶん時間の制約があり10年後の残債処理システムについてについての確認が取れなかったことかと思います。ご心痛かけけ申し訳ありませんでした。
さて、この問題を取り上げたのは、以下のようなことがあったからです。
　シックスが破産する1週間前ぐらいにに、ある不動産関係の営業の方から税金還付が減ってきているでしょうから、物件を売らないかという電話を受けました。この10年後の残渣処理システムのことを話すと、「違法行為だと」話していたのを記憶しています。そのときには取り合わなかったのですが、いざこのような事態にあって考えると、シックスのセールスに回っていた従業員の方は「違法性」を認識しながら契約を取って回っていたのではないかと思ったからです。なぜなら、私の持っている物件の買収を持ちかけた電話の相手は、会社の一営業担当だったからです。また、NO.83さん、136さんの発言にあるように、今年からその処理システムが動き出し、その損益処理が実際に会社経営に重大な影響を及ぼすことは、認識していたはずだからです。
148　賃貸住まいさんの話にありように、1個人がこの問題を解決するのは難しいとことお思います。しかし、この問題をもっと多くの方に共有するためにも、私は来週木曜日に消費者センターに行って相談を持ち掛けるつもりです。こけたままで終わるのは悔しいですし、ワンルームマンションの経営者としては、少しでも負債を減らすように動きたいと思います。じっと我慢しているだけでは何も変わりませんですしね。148　賃貸住まいさん、ありがとうございました。結果については、来週報告したいと思います。

[152: サラリーマンさん]

倒産した会社の面倒までみるかどうかわかりませんが、

　 http://www.kc-s.or.jp/contact/mail.html

というページに投稿してみました

[153: ビギナーさん]

確認できていませんが、マンションの一棟管理は、
コミュニティサービスという会社が請け負うらしいです。

[154: 匿名さん]

シックスの経営に警鐘を鳴らす記事です

http://www.tokyo-keizai.com/i/keisyo.html

[155: 賃貸住まいさん]

教えてください。
私はシックスと契約する際、ローン会社はジャックスのみです。との事だったのですが、案内パンフレットにはジャックス等　と記載されています。皆さんの時はいかがでしたか？契約時期も教えて頂けると助かります。

[156: 近所をよく知る人]

148の弁護士の回答が正解。

消費者団体センターがどうのこうのとか、シックス商法が何たらとか言っている人間は未だ自分が騙されていた事が分っていない（ゆとり世代か？？）

まず、、、
自己破産した会社から何を取れるのか？、ジャックスなどのローン会社も知っていたので請求して減免させる？？、自分は債権者なのか債務者なのか？？

この辺を理解せず、あくまで被害者として騒いでいる人はいつまで経っても自ら解決出来ないでしょうね。

では、逆にシックス商法を表立って訴える事はどうなるか？
①莫大な訴訟費用に見合わない裁判期間とリターン。（破産会社から債権者が取っていった後に貰える物なんてほぼ０（敷金など預けていたのなら別）、良くて民事でジャックス慰謝料程度。）
②マンションの評判が悪くなり借手がいなくなる。
③今まで恩恵を受けてた損益通算部分のカラクリがバレて、自ら追徴課税を受ける。

私に言わせれば、リスクばかりで訴えるメリットなんて皆無です。
今は新しい管理会社を見つけるかアーウィンに任せるかして、早く買主を見つけて手放す事が賢明です。繰上返済と共に借換えで一月辺りの返済額を大きく減らし自分の生活の基礎を大事にすべきです。

間違っても、せめてあと１０年だけ〜２０年だけ〜賃貸でペイをしたいと思わないように。（３５年ローンの元利均等の内訳・１Ｒマンションの価値の減少率からすれば蟻地獄です）

[157: のり]

No.129 by 契約済みさん　

その会社は、「確定申告」までやってくれるのでしょうか？
素人ではできない確定申告を行うことで、オーナーへの信頼へつなげ、次の「もう一件！」または、「新たな紹介者紹介」へとつなげていっている商法だと思いますが・・・
「確定申告」をするからうちの管理会社へ、はまた１室持たされそうで安心できません。
シックスと同じような、立てながら管理する会社でも良質な管理会社はあるのでしょうかね？
「ロイズ」はシックスの残党ばかりですから信用できませんが。

皆さん、いかがでしょう？

[158: マンション投資家さん]

＞＞１５６様

前にも借り換えの話がありましたが、資産価値の下がったマンションで
借り換え可能ですか？それとも、マンションに関係無く一般の借入ですか？
数年前、ある金融機関（銀行）に、不動産ローンの借り換えを打診しましたが
相手にされませんでした。

私は、今回の件で自分の部屋の家賃状況・管理状況がはっきりしたら、ローン
残債の1/3程度繰上げをして月々の払いを減らします。（期間据え置き）
今後は、当然家賃も下がるでしょうから、それに備えます。
幸いな事（？）に利子補填も受けておりませんから、毎月２万千５円程度の持ち出し
をしております。その範囲程度で、暫く維持できるなら当座それで引っ張る
予定です。これなら、現状の生活レベルを維持できます。
途中、繰上げ返済を進め、５年後位で二束三文も覚悟の上で売却し、シックス
の件からは、手を引きたいと考えております。

確かに、１５６さんが書かれているように、急に今月からローンが減額されたり
すぐにシックスが詐欺（？）で告発される事はないと思います。至急に、自分なりの
防衛手段を考え、実行することが肝要と考えています。

ところでアーウィンの件、２月６日に全ての書類がわたっている様ですね。確定申告
資料も含め・・。勿論、詳細の内容が近々に送られてくる様ですので、色々と検討
しますが今後の手続きを考えると、仕方ないのかぁとも少し思っています。

＞＞１５７様
今回を契機に、確定申告は自分でなさる事をお薦めします。
自分で作成すれば、ローンの内容（返済予定表）や、原価償却，管理費等の把握が
出来、今後還付金については幾らぐらい還付されるかの目安になるかと思いますので、
今後の返済計画にも役にたつと思います。
私は、毎年シュミレーションをしておりましたので、途中で怖くなり繰り上げ等を
しておりました。

[159: ビギナーさん]

税理士に確定申告を依頼すると、安くても３万円程度らいいです。

簡保の宿が二束三文で売却される話がありますが、不当商法かどうかは
わかりませんが、シックスが破綻して、多数のオーナーが損切り安売り
して、その恩恵で、いい買いものをする人が生み出されるのは、明らか
ですね。

[160: 賃貸住まいさん]

>>156
もちろん騙された事は分かっていますよ。そして再三、ローン会社と戦うと書いているつもりですが…
まず、154さんの情報にもあるように既にシックス商法に関してはカラクリがバレて、追徴課税を受けています。シックスが立て替えて支払をしていたからオーナーは分からなかっただけでは？それにマンションの評判は既にガタ落ち、今後も福岡に有り余る物件の入居者確保でどういう状況になるかは想像出来るでしょう？入居者が1社のみで部屋探しをする事はあまりないですよ。

シックス商法は詐欺（の疑い？）ですから割賦販売法の適応の可能性があるという事です。ですから提携ローン会社がジャックスのみになった時期が知りたいのです。詳しくはこちらをご参考にして下さい。

http://w-jimusho.com/shiharaiteishi.html

[161: 困った妻]

賃貸管理会社をどこにするか、私はまだ最終決定していませんが、「ワンルームマンション投資会社」だけは、絶対契約しないつもりでした。
シックスのような事になっても困りますし、やはり「自社竣工物件」がある会社は、そちらを優先して入居者募集するだろうと思うからです。
まだアーウィンにするかは決めていませんが、HPによると現在２０００戸の管理とのこと。
ピュアドームシリーズ４５００戸を請け負う事によって、ピュアドームを主軸に頑張ってくれる会社になればいいなと思います。

シックスの破産申請後、確定申告は自分で！と思い、かなり勉強しました。
保有する２室で契約時期が異なり、減価償却法も２室で違なるため（平成１０年４月が分岐点）最初は戸惑いましたが、ネットで調べたり地域の確定申告受付センターの相談窓口で税理士さんに相談に乗って頂いたりしながら、やっと理解する事が出来ました。
主婦の私でも理解できたので、皆さんも大丈夫ですよ。
ぜひ過去の申告書控えをじっくりご覧になって、取り組んでみてください。

>>160さん
個人が所有する物件の税務調査はシックスでなくオーナーに問い合わせが入ります。
分からないうちにシックスが立て替え払いをという事は、あり得ません。

余談ですが、破産後すぐに消費生活センターに電話相談したところ「申請人弁護士さんが、そのまま管財人になられるようですよ。これまでも業務上のお取引があった先生で、よそから管財人を連れてくるよりスムーズだからという事でしょう。」と聞いていました。
管財人の先生が違っていてちょっと驚きました。

[162: 匿名さん]

Ｎｏ１５８さんのアドバイスの通り、今日の朝から過去の確定申告資料を引っ張り出して分析を行いました。数字の仕組みはほぼ理解できました。家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが・・以前おまかせにしていたら国税監査でチェックをうけ追徴課税をうけました。面倒なのでそんな目にはもう会いたくありません。

[163: 困った妻]

>>162さん
＞家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが
私も、同じ点について確定申告センター（地域の）の税理士さんに相談し回答を得ました。
責任が持てないので、ここでは公表しませんが、ちゃんと教えてもらえますのでお問い合わせされてみてはと思います。

[164: 匿名さん]

全体のオーナー数で、このブログの視聴率はいくらぐらいなのでしょう？

債権者集会には参加されない方が多いと思われますが、それが粛々と
議事進行されれば、大口の債権者の意見が反映された内容になるでしょう。

３月決算会社の決算発表が５月末ごろなので、マスメディアも、多くの
倒産の話題の中、４ヶ月前の破産会社の債権者集会を取り上げるのか
どうかも疑問です。

詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが、
オーナーとの申合せに応ずるべく頑張ったが、経営環境が悪くなって、
経営者もろとも破産せざるえなかったと言い切られると、それを覆す
証拠を捜索するのは、刑事事件にならない限りは、難しいでしょうね。

[165: 困ったさん]

皆さん

「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」では、その他の仲間が検索し難いでしょうから、新しいスレ如何でしょう？

新スレ「シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42129/

[166: 近所をよく知る人]

>>160

156ですが、残念ながら割賦販売法は不動産は対象にならないと思います。
（消費者保護の観点からの判例はあるみたいですが…）

http://www.sangiin.go.jp/japanese/annai/kounyu/20060407/2006040768.pdf
（3ページ目を参照下さい）

既に経済産業省から割賦販売法の一部改正案が出ていますが、こちらでも不動産は明記されていないと思います。（時間があれば読んで下さい）
http://www.meti.go.jp/press/20080307003/20080307003.html

ただ不動産が当てはまったとしても、この場合は上記のように「住居者利益」から消費者保護を盾に取らなければ争えないと思います…割賦販売法上で訴える場合、契約者が賃貸し借主から家賃収入を得るという事が「契約者の商行為に当てはまらない事」という法律の例外部分に当てはまるでしょうね。

どちらにしても最初のリンクページ内のように、ジャックスがシックスとかなり密接に詐欺を計画していたという事を立証しない限り難しいでしょう。
つまり156に戻りますが、膨大な裁判費用と時間が必要であり、民事上の慰謝料位が妥当な線と思われます。

[167: 匿名さん]

新スレと　どちらに書いていいのか分からないのですが、とりあえずご連絡。
建物管理の会社も決まったようです。
http://www.community-service.co.jp/

[168: 小心者２号]

→No.164
詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが・・

私もピュアドームオーナーで家賃未納が12月からない状況です。
9月10月分も滞っていたのでシックスに何度も電話しやっと12月19日に2ヶ月分の入金がありました。
それと同時期に、シックスの鱒渕社長名で「お詫び」の書面が届きました。
内容は「家賃送金システム」の不具合で8月以降の家賃送金が大幅に遅れることとなったこと
のお詫びであり、経営状況悪化の話は全くありませんでした。これは騙すことの意図があったと
言えないでしょうか？私はこの書面をもって訴えてようと思いますが、皆さんどう思います？

[169: 匿名さん]

>>168

詐欺の要件は満たしません。

いまのところの話では、12月末現在の販売件数は12件ほどらしく、その段階で2億円ほど資金調達はできていたことになっています。

1月に入り販売件数も伸びず、さらにローン会社から提携打ち切りの通達後、自己破産を決断したとなっているようなので、12月末段階での書面送付の時点では支払いの意志も能力もあったことになります。

[170: 小心者２号]

→１６９
詐欺にはあたりませんかね・・・

ところで　私の知り合いで昨日、福岡地方裁判所から破産に関する通知が届いた人がいます。
（私は今単身赴任中ですので、我が家に届いたかどうか確認できていませんが・・）
内容は、
シックスには現在のところ殆ど資産がなく、新たな資産が見つからない限り、破産廃止決定と
なり、破産債権は消滅するとのことです。
そのため現時点では破産債権届けを裁判所に提出する必要はないとのことです。
また、破産債権届けの提出必要が出てきた場合は裁判所から通知があるとのことです。
平たく言えば、シックスには金がないので、我々の債権（家賃）は会社消滅と共に消滅
するから（株式会社の有限責任）、特に何もする必要がないよとのありがたい通知らしい
ですが（怒）　　どなたか通知が届いた方　上記のような内容でしたでしょうか？

[171: 匿名さん]

小心者２号様
お知り合いの方と、同様の通知書が届きました。
確かに、現段階で債権調査は行わない（返すお金が無いから金額を申し出る必要もない）との事でした。
声を上げることも出来ないないなんて酷い話ですね。
家賃にしろ修繕積立金にしろ、シックスの運転資金ではなく、単なる預かり金であったはず。
転用しても罰せられないのでしょうか。

私は、弁護士相談を予約しています。
たとえダメでも、悔いを残さぬよう行動するつもりです。
まずは、地域の弁護士相談会や消費生活センターへの相談等から始めましょう。
そして、他のオーナーの利益になると思われる情報があれば、ここで共有していきましょう。

新管理会社さんが、ＨＰから逐一情報をＵＰしてくれるので、状況が解り有り難く思います。
コミュニティサービスの管理費も気になるところです。

[172: 匿名さん]

>>171

債権者をみていると、消費税などの税金も滞納していますね。。。

　税金
　預り金
　建設会社への未納金

何がどのように配当されかわかりませんが、債権額の案分とならば、
どれだけオーナーに戻るのやら。
やはり、債権者集会で主張すべきものは主張して、違法債権は優先
配当していただかないといけないのですよね。

円天、丸美、シックス、組織犯罪処罰法違反（組織的詐欺）が成立
すれば、被害者も納得できるところですが、法律の専門家ではない
ので、どのように行動すればいいのか途方にくれるのが現状です。

[173: 匿名さん]

本日、福岡の仕事が早めに終わったので、マンションに行ってみました。

今月初めに管理費用を払っているのに、管理人がいません。
どういうことでしょう？
管理業務は続けるので、管理費用を徴収したというシックスの
話は、どこにいったのでしょうかね。

[174: 匿名さん]

>>171

コミュニティサービスの管理費、気になりますよね。

福岡の不動産屋さんに今の管理費用みせると、少し安めですね
と言われました。
この場に及んでは、持ち逃げされず、別用途に使いこまれず、
真っ当な管理をしていただけるのであれば、オーナーとしては、
少し高めの価格でも納得しますが。。。

[175: 匿名さん]

>>170

まさに、同じ文面がきています。

会社や役員個人に隠し財産がなければ、みんなが破産申告しているので
どうしようもないでしょう。
税金も滞納しているようだし、空の金庫をハイエナが舐めまわす債権者集会
となるでしょうか。
管財人が全うに調査されて、金庫は空だといわれるのであれば、今の破産法
上は、どうしようもないですかね。

でも、その調査ができているのなら、なぜ債権者集会が３ヶ月後なのか？
ほとぼりが覚めるのを待っているのか？
３ヶ月決算の発表時期に、こっそり開こうとしてるのか？

[176: 匿名さん]

本日、入居者から退去連絡がきました。

シックスに連絡すると、「次の管理会社が責任を持ってします」と言われました。
「それで、敷金や現状復帰の処理もしていただけるのですか？」と聞くと、
「それは、破産手続き中ですので。」という回答でした。

結局、「現入居者の敷金や解約引、現状復帰のコストは、オーナーさんの方で
よろしくお願いします」というのが、シックスさんの回答ですね。

正式な回答書面が来るのを待ちますが、破産後、入居者が退去される初めての
ケースでしょうか？

[177: 匿名さん]

税金、給与、抵当権のついた債権が多額なので、一般債権者まで配分されるお金が無い・・・従って、調査不要なのでしょうね。
入居者から預かった家賃は、本来手を付けてはならないもの。
しかも、２月分は破産申し立て直前に入居者から払い込まれたお金。
運転資金に使って、なぜ罰せられないのでしょうか？

それから、ジャックス経由で収納されている家賃（２月分）だけ、通常振り込み日より４日繰り上げて、まるで破産申請に間に合わせるかのように入金されたのはなぜなのでしょう？


賃貸管理費に関して言えば、シックスは安かったですね。
「賃料の５％」が主流ですが、シックスは１０００円でしたから。
仮に「家賃5万円」としても、これまでシックスで１０００円だったのが、アーウィンなら２５００円。

[178: マンション投資家さん]

>>176様
どの様なルートで、入居者の方から御連絡有りましたか？
私は、入居者の方を直接知りません。
また、入居者の方も直接オーナーの私を知らないと思います。
管理会社を既に変更されましたか？

[179: 匿名さん]

>>178さん

家賃保証がないと、通常の不動産のように入居者情報を
シックスは開示しましたね。

家賃保証がある物件は、入居者はわからないですね。
私の場合は、家賃保証がある物件では、私とシックスの間では、
シックスが賃借人で、シックスの社員寮として利用している
と聞いていましたので、入居者には無頓着でした。

このブログをみて、シックスの２枚舌３枚舌があるようで、
実態が分かって、本当に不安です。

[180: 匿名さん]

シックス管財人との契約？により、マンション管理は㈱コミュニティサービス、
賃貸管理は㈱アーウィン（ドリームステージ）ということになったようですが。
ほとんどのオーナーは、この会社と契約されるのでしょうか。
複数の会社から書類が送られたり、電話がきたりしていますが、まだ考慮中です。
それぞれのオーナーが個別に契約した場合、今後の管理等に支障は出ないのでしょうか。

[181: 匿名さん]

>>180さん

エレベータなど、マンション一棟管理は、コミュニティサービスにような
専門業者でないと難しいでしょうね。
管財人さんの目利きを信頼するしかないように思います。

アーウィンの仕事は、アーウィンでなくてもできますが、アーウィンが
契約者には、

　　損害を被った既存入居者の敷金を準備します。
　　既存入居者の退去時の現状回復費用を準備します。
　　シックスと同じく、家賃保証額をｘｘ年間は継承します
　　シックスと同じく、ｘｘ年後の残債保証をします
　　管理手数料を、ｘｘ年間は無償にします

といったような　特別条項をつけるのであれば検討しますが、
そうでなければ、多くの不動産の一つととらえればいいでしょう。
# アーウィンには、契約者の総取の目論見がありますが、
　オーナーには、管財人の方針に従う義務はありません。

なお、アーウィンには、保証会社と組んだ「不払い家賃の補填」とか、
いくらの金額はわかりませんが、「空室時の家賃保証」のオプション
サービスはあるようです。
これらは、家賃と保証料の兼ねあいもあるので、シックスのように
まったく無償で、このようなオプションサービスがつくとは
思いませんが。。。