信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

[マンション投資家さん]

現在、天神にワンルームマンションを一戸だけ持っている者ですが、管理会社（マンション販売販売会社の子会社）がひどい会社で賃料を所定日に何の連絡もなく振り込むことが度々ありません。
お陰で、ローン返済が出来ず遅延利息等も払ったりしました。

一戸からでも管理を引き受けてくれる信頼できる会社をご存知でしたらお教えいただけますか。宜しくお願いします。

[21: マンション投資家さん]

>>20
如何せん、何もオーナーは何も出来ない状況なのですかね。
兎に角、破産管財人が決まるまで待つということでしょうか。
でも、我慢も二ヶ月位が限度かと思いますが。
出来るだけ、皆さんと情報交換したいと思います。
宜しくお願いします。

[22: 匿名さん]

そうですね。こういう事例はあまりないでしょうから、どうすればいいのか、情報をお持ちの方にはいろいろと情報提供をお願いしたいと思います。破産管財人が決まっても、このご時勢ですから管理業務を一括して引き受ける業者が出てくるか分かりませんよね。各所有区分は夫々が管理会社を決めればいいでしょうが、共有部分はどうなるのか不安ですね。共有部分の管理業者が決まらなければいろいろ不都合が生じて居住者が逃げる可能性もありますし・・・

[23: 匿名さん]

>>18
リンク先の情報は、全て推測の域を出ません。
結局、今後どうなるかは、今のところ誰にも判らないわけです。
すぐに管理会社を変更し、その後「やっぱり管財人から提示された事業継承会社の方が良かった」となっても、再度の変更は、また入居者に迷惑がかかります。

色々考えましたが、とりあえず上記の方たちも仰るように、管財人が決まり継承会社が選定されるまで、待ってみようかと思います。
この掲示板をしらないオーナーも沢山居るでしょう。
どこか情報共有できる掲示板や、単独スレが出来ればいいですね。

[24: 小心者２号]

はじめまして私もシックスマンションオーナです。ピュアドームグランディ博多とピュアドームサウスイースト天神に１戸づつ持っています。昨年１１月頃１０月分の家賃が未入金に気づき何度も何度もシックスに電話したのですが、その時は家賃送金システムの不具合のため手処理に時間がかかってご迷惑をかけていますとのことでした。（嘘だったのですね）１２月になってやっと２ヶ月分入金されたものの１２月から未納です。１２月１７日付けでシックスの鱒渕社長の公印付のお詫びの手紙がきましたが、中身は家賃送金システム不具合、３８００件中８００件の解析に時間がかかり・・・と嘘っぱちの文書（怒）その後はシックスからは音沙汰なし。
どうしようもなく７年ほど前にシックスにいた人に連絡し（当時その人からマンションを進められたのですが）何とかしてくれと依頼。その人は現在他のマンション会社におり今から私の代理人として動いてくれることになりました。（委任状を書き、今後の家賃を差し押さえてもらうようにしています。）未納分の家賃は、管財人が決まり次第請求することになると思うのですが、いつになるのでしょうね。

[25: 小心者２号]

Ｎｏ１９のレスに「すぐにでも入居者に連絡して家賃入金をやめてもらう」とありますが、入居者がどなたかもわかりません。この場合マンションまで出向いて説明するしか方法はないですよね。

[26: マンション投資家さん]

>>24
私に来た手紙は違いましたね。
弊社・社内管理の不行き届きと社員教育の不行き届きでした。
二枚（三枚舌）ですかね。
3,800件ですか。供給4,500件との話でしたので、複数の所有者も
含めて4,000オーナーかなと思っておりましたが、大体当たりでしたか。
オーナーさんそれぞれ頭金の入れ方は違うと思いますが、１２年超オーナーの
私でも後900万円位残っています。これは途中で資金注入有りです。
まだ、16年有り。困ったもんです。
皆さん、どうされていますか？
複数の所有者の方、資金計画はどうされていましたか？

[27: 匿名さん]

オーナーの妻です。
10年前に、夫が秘密で契約。
バレて以来「倒産したらどうするのっ！」と、シックスはいつもケンカのタネでした。

>>２６
資本注入＝繰り上げ返済　ですよね？
無知でお恥ずかしいのですが、経営を赤字にして税金の還付を受けるのが目的の投資マンションでも、
繰り上げ返済して、ローン年数を軽くする方がいいのですか？

それから、ネットをウロウロしていたら、シックスは秋ごろから、退去者への敷金支払をしていないケースもあるとか。
その場合、オーナーへ請求されるのでしょうか？
それとも、退去者もシックスの債権者になるのでしょうか？
これ以上負担が増えるなんて〜！

[28: マンション投資家さん]

>>27
そうです。繰上げ返済です。
ローンの金利見直し時期（５年毎）の時、１％程度金利が
上昇した為、返済額・期間減少の為繰上げしました。
今思えば、期間はそのままの方が良かったかも。
暫く待って、進展が無い様でしたら、再度資本注入かなと
思っております。
家のローンも有り大変です。ただ、幸い家のローンは金利ゼロと
なっているので、金利見合いで資本をまわすかなと思って
おります。

[29: 匿名さん]

>>24
あと１６年ですか〜いいですね、うちは２０年です（涙）。

シックスは２００８年３月期に最高売上高を記録してるんですよね？
契約したてのオーナーも大変ですが、この御時世、昔より大幅に値引きされていたかもしれませんね。
最高売上高を記録した翌期に、破産だなんて。
不況や法改正が恨めしいです。

[30: 匿名さん]

↑
>>24ではなく　>>26でした　
訂正します

[31: 匿名さん]

６年前に、会社の先輩に誘われて悩みに悩んだ結果平尾に１部屋を購入。毎月キチンと家賃も入り節税効果もあるので、その３年後営業マンに勧められるまま２部屋目を。残債額は退職金でも賄えないっ・・。感覚がマヒしてましたね。自宅のローンもあるし子供は大学入学だし。自ら捲いたタネとはいえ妻にも言えず、仕事も手に付かず寝れない日々が続いている。何から手をつけたらいいのか・・・・。

[32: マンション投資家さん]

>>27
結局、税金の還付額とローンの利子とのバランスです。
私の場合、個人持ち出しが約23,000円/月と固定資産代で年間約32万円。
還付が10万円弱でした。合計年間22万円の持ち出し。住民税の減額も
あるので、実際はもう少し少ないですが。
不動産投資ローンは、利子が高いので計算したら、収入の大半は利子の
支払いに使われている感じです。
ローン残高が多い・残り年数が長ければ、殆ど利子代、場合によっては
利子補填している感じです。（自宅のローンも基本は一緒ですが）
ローンの利率が上がった時、ローン会社にタダで儲けさせるのも癪に
なり、一部繰上げしました。また、30年も同じ家賃収入が入るとは
考えられないので、まだ資産として価値が有り、収入のあるうちにローン
だけは軽くしておこうと思ったからです。
１２年前、今の様にインターネットでの情報検索が容易なら、決して
購入していなかっただろうなと思います。
個人の結論としては、部屋だけのオーナーなら投資用マンションは結局
損をすると思います。建屋は痛むし古くなれば家賃は安くなる、最悪
入居者無しになる可能性もあります。一棟丸々所有していれば、最後は
土地だけは残りますが、共有所有ではそれも大した事にはなりません。
悔しいですが、いい勉強になりました。

>>31
皆さん、大体似たような年齢なのですね。
私も大学生（私立・工学部）、高校生２人の３人子供がいます。
高専の４年になる娘は、下宿したいと言うし（既に手付け支払い済み）
私立の工学部は授業料高いし、更にこんな話で酒も不味いです。

まあ、前向きに考えれば、株と違い　不動産（資産)は現存している、
今のところ入居者もいると言うことで、破産管財人に早く家賃の保全を
依頼する（実行してもらう）ということでしょうか。

[33: 麻生の麻は大麻の麻]

名もない債権者各位

シックスから連絡がないのに、見知らぬ不動産会社から連絡が多いですね。
長崎の某不動産から、解除文書付きできたのはびっくりしました。
個人情報はダダ漏れ、便乗商法のオンパレードっていうかんじですね。

１０年保管すれば残債買取の覚書も紙屑ですわ。詐欺だったとしても、時効ですね。
絶妙のタイミングで倒産されました。
DM してきた数件の不動産屋に当時の売買価格を言ったら、えらい高い買い物されましたねと、
他人事のようにいわれました。
シックスと提携していたローン会社と２０年間も付き合う？ぞっとします。

　いま入居している人の敷金は、退去時に誰が返すのでしょうか？
　共益費の中のマンション保全の積立金は残っているのでしょうか？
　１０年維持したら残債買取の覚書は、本当に紙切れなのでしょうか？

いろんな疑問もでてきますし、入居者も振り込め詐欺の温床となっているようです。
「シックスハウス症候群」とは、このことかむしれません。

福岡出身の麻生総理は、このようなセーフティネットをどう考えているのか？

[34: 匿名さん]

>>32
御親切に教えていただき、有難うございます。
利子を経費計上して還付金を増やすより、繰り上げ返済の方がいいということですよね。
それは、所得税の額に関らず、オーナーの誰にも当てはまることでしょうか？

>>31
私の夫も隠していました。
聞いた時はショックでしたが、やはり知って良かったと思います。
もし、隠し通せない金額なら、今後の見通しが立ち、心も落ち着いた時点で、
奥様にお話され、経済的な協力を求めてはと思います。
夫の落ち込んだ姿は、妻をもっと不安にさせますよ。
良く寝てよく食べて、元気でお仕事してくださいね！

管理費の中に修繕積立金も入ってましたよね。
大規模改修・・・将来の取り壊し・・・
ローン以外にも、出費が出てくるのでしょうか。
こうなると、早く手放したくなりますが
皆さんは、売却の予定ありますか？

[35: マンション投資家さん]

>>33
何時から知りませんが、１０年後の残債買取もやっていた様ですね。
３年位前に、２軒目を勧められた時そういう話をしていました。
一瞬、どうしようかとも思いましたが、もしシックスに何かあった
場合、唯の紙屑になると思い止めました。
また、ローンの利子補填もやっていたのでは？そんな話もしていた
様な気がします。
どちらにしても、管理会社が決まらないと何もできない、わからない
状況ですね。私も、これ以上の持ち出しを心配しております。

>>34
勿論、他の項目（修理費等）と併せ、幾ら還付されるかがポイントです。
私の場合、年数も経ち減価償却も少なくなってきましたので、これ以上の
還付が望めそうにないからです。
一度、シックスから来た確定申告書の中身を確認されたら如何でしょうか。
一つだけシックスに感謝していることは、それまで税金納付についてまるで
関心ありませんでした（サラリーマンですので）が、毎年送られてくる
確定申告書を自分なりにエクセル等でシュミレーションして、税金に関心を
持った事でした。

実は、数年前ローンを借り換ようと思い、ある金融機関で物件評価
して貰った事があります。結論は断られました。
この金融機関は、預金の残高とローンの残高の差額にのみ金利が発生
するというローンを持っていて、自宅のローンもここに借り換えました。
不動産ローンでも、同様のローンを持っていたので相談した結果が
上記です。
２軒目を勧めて来た時、「今売れば幾らですか？」と聞いたら、
金融機関評価の倍の価格を言っていました。
これも、２軒目購入を止めた理由です。当然、知っていた筈ですから。
ですから、今売却してもかなりのローン残債が残るなという感じです。
税理士じゃないので間違っているかも知れませんが、確か取得後８年か
それ以上経過してから売却した場合、購入時との差額（売却損）を
３年間所得と相殺できたのではないかと思います。
詳しい方、お教え下さい。
売却、私も考えましたがこれもかなり覚悟いるなという感じです。
最悪、早めの損切りも必要かもしれませんが・・。

[36: マンション投資家さん]

35です。

ジャックスでも、相談に乗ってくれるとの事ですので、
取り敢えず連絡してみます。
どなたか連絡されましたか？

[37: 麻生の麻は大麻の麻]

４０００オーナーとして、７万円の家賃で、ひと月２憶８千万円の被害。
４８００戸として、およそ１０万円の敷金踏み倒しで、４憶８千万円の被害。

　http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4384.html

名もない債権者を考慮すれば、こんな順位ではないはず。
詐欺まがいとは言わないまでも、無茶な営業を奨励した社長には、
マスコミの前にでて、謝罪してほしいものだ。

生活給付金は何の足しにもならないし、不動産価格も下落してるし、
ＤＭ送ってくる不動産業者もオーナーの心理的弱みにつけ込む
便乗商法にもみえるし、ましてや、福岡に行くにも家賃並みの
交通費が往復でかかるし、弱り目に祟り目です。

[38: 匿名さん]

>>37
その被害額だけでなく、さらに修繕積立金も入りますね
我が家の場合、管理費の中に毎月１２００円の修繕積立金が含まれていました。
いま１０年超なので、15万円くらいの修繕積立金はあったはず。
今後の改修工事が心配です。

オーナーの事を考え、販売したマンションへの愛着があるなら、せめて管理のシックスサービスだけでも残してほしかったし、破産以前に民事再生法等で再建を目指してほしかった。
破産の場合、債権者は訴訟を起こせないし
債権の優先順位は、１位が税金、２位が社員給与、その後、一般債権者だとか。
とても期待できるものではありません。

やっと通じた専用電話でも、こちらからの問いには合致しない返答をまくしたてるだけで
いかにもマニュアルを読んでるような対応。がっかりしました。

[39: 匿名さん]

>>35さん

AllAboutというサイトで、専門家がワンルームマンションの売却に関連して、以下のようなことを書いていました。
↓
2004年度の税制改正で、土地・建物の売却損は、給与所得等との損益通算や翌年以降の繰越控除が認められなくなっており、居住用の土地・建物とは税務上の取扱いが異なっています。

３５さんが仰っているのが、この事なら
損益通算はできないのかもしれませんが・・・

[40: マンション投資家さん]

>>39さん
御指摘、有難う御座います。
確かに、居住用以外は損益通算できないようですね。
いやー、少しでも回収できるかと思いましたが、それも無理か。
参りました。
少しづづ、ローンの繰上げを進めて、家賃収入で頑張れるだけ
頑張って、二束三文で売却しかありませんかね。
怨むよ、シックス。