信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

[マンション投資家さん]

現在、天神にワンルームマンションを一戸だけ持っている者ですが、管理会社（マンション販売販売会社の子会社）がひどい会社で賃料を所定日に何の連絡もなく振り込むことが度々ありません。
お陰で、ローン返済が出来ず遅延利息等も払ったりしました。

一戸からでも管理を引き受けてくれる信頼できる会社をご存知でしたらお教えいただけますか。宜しくお願いします。

[141: マンション投資家さん]

１３６です。

すみません。１１年目に入ったのですね。１年間違えました。
１３４さんが、丁度１０年前で１０年後の残債処理の話が無かった。
１３５さんが、今年の秋で残債処理システム有り。
つまり、１９９９年１月以降のオーナー契約者がシステムの対象。
結果として、悲しいかな誰一人としてこの残債処理システムの恩恵に預かっていない
という事ですね。
素晴らしい、○画○産と言いたくなりますね。
ハマったオーナー４０００人。
さー、今後の処理や如何に・・。

[142: サラリーマンさん]

ピュアドームの施工会社は、下記でしたね。

　http://www.ohkusu.co.jp/

私は、メンテナンス会社がどうなるかも気になるとことです。

商法には問題あるにせよ、買取保証の特約について、きっちりと
調査して、管財人がオーナー債権として評価され、公表されることを
期待します。
８７様の言われるように、問題商法を提携ローン会社が知っていたか
どうかですが、私の場合は、別途覚書となっていたので、売買契約書上、
その覚書の存在が告知されていないので、提携ローン会社に覚書の存在
を告知されていないのであれば、契約書のみを見せられた提携ローン
会社の責任はどこまで問えるのかわかりません。

私の場合は、９年前の話ですので詐欺事件には時効で難しいですが、
管財人の公表結果で問題商法が明らかになり、心あるマスコミが動いて
いただくことを期待します。

また、これ以上マンション価値が下がらないように、棟全体の施工
メンテナンスの体制が整うことを期待します。

[143: 匿名さん]

私も契約１年にして倒産された者です

当時、今回の不動産投資に関し全くの無知であったことに深く反省しています。ほんの少し不動産や民事に感して勉強してみたところ、シックス商法には契約自体に宅建業法違反や詐欺的要素が強く、膨大な被害者が存在すると思います。
また、被害者のほとんどが債務の返済意思が強固なそれなりの社会的地位にある人ばかりだと思います。
訴訟について、私が消費者センターに尋ねたところ、単独で金融機関相手に訴訟となれば莫大な訴訟費用を要することになるので、費用対効果を考えた場合お勧めできない。とのことでした。
しかし、被害者が多い場合は、被害者弁護団を立ち上げれば訴訟ができるとのことです。
シックス商法を食い止め、何より私たちのような被害者をこれ以上増やさないためにも債権者集会を待たず早急にシックス商法を受け金融機関と契約したオーナー達が集う必要があるのではないでしょうか。
シックスに限らず、不動産業界が契約に関し宅建業法を守らず無法地帯となっているならば、これを正す良い機会だと思います。

[144: 逃げた鴨]

No.142 by サラリーマンさん

去年の2月ですが10年後の残債買取条件での売り込みがありました。
ワンルーム投資計画自体がバカげているので断ったところ、後日電話があって残債買取を提示してきました。「宝石買戻詐欺のココ山岡みたいになるんじゃないの？」と言ってやりましたが。

少なくとも経営陣は5〜10年将来までの事業計画や予算・資金繰り計画を作成しているはずで、10年前から開始した残債買取が始まるとどうなるのか分かっていたと思います。
まさかサブプライム不況が始まっている中で不動産バブルが発生してアッと言う間に5倍10倍と価値が上がるなんて考えていたわけではないでしょう。
「９年前の話」ではなく「最近の話」の人も多いのではないでしょうか。

[145: マンション投資家さん]

＞＞１４４
いかにも持ってませんよという感じですが、じつは持ってるんですよね？


＞＞１４０にもあるとおり10年後の買い取りなんてあるわけないです。
その辺は営業に突っ込んだら「10年後を目途に」と言ってましたよ。

最初からそんな条件はないと思ってましたよ。


今、ロイズから同じ条件で引き受けるので、もう２件どうですかと言われてますが、なかのひとは同じなので買いません。

[146: 匿名タイ]

皆さん「残債以上での買取保証」って文言、契約書面にありますか？1年前２室契約したバカな私の時は「誓約書」にそれらしい言葉があり、営業マンに突っ込んだら「会社がつぶれない限り、10年後残債以上での売却は保障です」と言いました（先日確認したらそれすら否定しましたが、ちなみ破産後Ｒ社に移った奴です）

弁護士に確認したら「誓約書としては有効だけど、契約書では無いので、更生ならともかく、破産したんじゃどうしようもない」って言われました。

[147: マンション投資家さん]

各位

シックスにHPをご覧下さい。
管理会社決定です。

[148: 賃貸住まいさん]

弁護士相談に行ってきました。
私の契約では、１０年間の家賃保証とローン返済額と家賃収入の差額を１０年間シックスが負担するというもので、残債処理システム等については分かりませんが…
今日の内容としては、

・シックスがまだ存在しているのであれば取り込みを目的とした投資詐欺を問えるが、破産した今となってはどうしようもない。
・契約から２ヶ月の倒産という点から代表取締役の罪も問えるが、破産したとなっては何も取り戻せないだろう。
・ローン会社に対しては、シックスのこのような販売形態を承知しながらシックスからの恩恵を受けていた可能性は高いが、それを実証するのは難しい。個人的に内容証明を送る等アクションを起こしても無駄だろう。

…などなど、契約２ヶ月で倒産なんていかにも最後に向けての追い込みに使われた訳で、契約内容を見ても詐欺といえるが、現段階ではあくまでもローン会社を訴えるしかないので、難しいという事でした。

同じような境遇にあるオーナーが結託してローン会社の信用問題となる程度に問題を表面化していけば見込みもあるが…。という見解だそうです。

あくまでも今日の弁護士の先生の見解なので、皆様もぜひ法律相談に行かれてはどうですか？シックスと違って本当に無料ですし、契約した時期によって状況は違うようなので…

[149: サラリーマンさん]

新しい管理会社のピュアドームの賃貸価格みました。
家賃保証額と比べて、安いですね。。。

この会社は、シックスサービスの代わりができうような会社か？
疑問です。

シックスサービスの代りは誰がするのか？
管理組合のお金はどうなって、誰が引き継いでいるのか？

まだ、よくわかりませんね。

[150: 匿名希望]

シックスのオーナーは、シックスと家主代行業務を委託した形になっていました。マンション管理業務はシックスサービスが、賃貸管理業務をシックスが行っていたかたちになっています。
今回はアーウィンが賃貸管理業務を譲渡されたものであり、シックスサービスの業務（マンション管理業）継承は行わないと思います。オーナーは多分、家賃の５％位の管理料を支払う事になるんでしょうね。それが嫌ならオーナーが自主管理をして、入居人も自分で探し、もし家賃滞納があれば自分で督促することになるのでしょう。

その他修繕積立金の見直し・マンション管理料が幾らになるか分からないし、保証家賃と実際家賃の差額なんか考えておかないといけないし。

あ〜あ　契約するんじゃなかったと心の奥底から悔んでいます。いまさら遅いけど。

[151: サラリーマンさん]

148 　賃貸住まいさんへ
NO.128です。弁護士相談お疲れ様でした。実際にこの問題を解決するのはなかなか現実問題として、難しいということはわかりました。契約を交わした時期によっても状況が異なると、記載されていました。これは、たぶん昨年秋からの世界的な不況で会社業務が経営者が傾くことを予想できたかどうかが問題になるというかと思います。148の賃貸住まいさんの場合、破産からわずか2ヶ月ということで、経営陣としてはそのような契約が会社の状況から到底無理であったと承知の上で、契約を進めたということで、経営陣の責任を問えると考えています。私も、去年の11月に2件目を同じような条件で持たないかと勧められましたが、これ以上の債務を抱えるのは危険だと思い、断ったのでした。
148　賃貸住まいさんの弁護士との無料相談では、たぶん時間の制約があり10年後の残債処理システムについてについての確認が取れなかったことかと思います。ご心痛かけけ申し訳ありませんでした。
さて、この問題を取り上げたのは、以下のようなことがあったからです。
　シックスが破産する1週間前ぐらいにに、ある不動産関係の営業の方から税金還付が減ってきているでしょうから、物件を売らないかという電話を受けました。この10年後の残渣処理システムのことを話すと、「違法行為だと」話していたのを記憶しています。そのときには取り合わなかったのですが、いざこのような事態にあって考えると、シックスのセールスに回っていた従業員の方は「違法性」を認識しながら契約を取って回っていたのではないかと思ったからです。なぜなら、私の持っている物件の買収を持ちかけた電話の相手は、会社の一営業担当だったからです。また、NO.83さん、136さんの発言にあるように、今年からその処理システムが動き出し、その損益処理が実際に会社経営に重大な影響を及ぼすことは、認識していたはずだからです。
148　賃貸住まいさんの話にありように、1個人がこの問題を解決するのは難しいとことお思います。しかし、この問題をもっと多くの方に共有するためにも、私は来週木曜日に消費者センターに行って相談を持ち掛けるつもりです。こけたままで終わるのは悔しいですし、ワンルームマンションの経営者としては、少しでも負債を減らすように動きたいと思います。じっと我慢しているだけでは何も変わりませんですしね。148　賃貸住まいさん、ありがとうございました。結果については、来週報告したいと思います。

[152: サラリーマンさん]

倒産した会社の面倒までみるかどうかわかりませんが、

　 http://www.kc-s.or.jp/contact/mail.html

というページに投稿してみました

[153: ビギナーさん]

確認できていませんが、マンションの一棟管理は、
コミュニティサービスという会社が請け負うらしいです。

[154: 匿名さん]

シックスの経営に警鐘を鳴らす記事です

http://www.tokyo-keizai.com/i/keisyo.html

[155: 賃貸住まいさん]

教えてください。
私はシックスと契約する際、ローン会社はジャックスのみです。との事だったのですが、案内パンフレットにはジャックス等　と記載されています。皆さんの時はいかがでしたか？契約時期も教えて頂けると助かります。

[156: 近所をよく知る人]

148の弁護士の回答が正解。

消費者団体センターがどうのこうのとか、シックス商法が何たらとか言っている人間は未だ自分が騙されていた事が分っていない（ゆとり世代か？？）

まず、、、
自己破産した会社から何を取れるのか？、ジャックスなどのローン会社も知っていたので請求して減免させる？？、自分は債権者なのか債務者なのか？？

この辺を理解せず、あくまで被害者として騒いでいる人はいつまで経っても自ら解決出来ないでしょうね。

では、逆にシックス商法を表立って訴える事はどうなるか？
①莫大な訴訟費用に見合わない裁判期間とリターン。（破産会社から債権者が取っていった後に貰える物なんてほぼ０（敷金など預けていたのなら別）、良くて民事でジャックス慰謝料程度。）
②マンションの評判が悪くなり借手がいなくなる。
③今まで恩恵を受けてた損益通算部分のカラクリがバレて、自ら追徴課税を受ける。

私に言わせれば、リスクばかりで訴えるメリットなんて皆無です。
今は新しい管理会社を見つけるかアーウィンに任せるかして、早く買主を見つけて手放す事が賢明です。繰上返済と共に借換えで一月辺りの返済額を大きく減らし自分の生活の基礎を大事にすべきです。

間違っても、せめてあと１０年だけ〜２０年だけ〜賃貸でペイをしたいと思わないように。（３５年ローンの元利均等の内訳・１Ｒマンションの価値の減少率からすれば蟻地獄です）

[157: のり]

No.129 by 契約済みさん　

その会社は、「確定申告」までやってくれるのでしょうか？
素人ではできない確定申告を行うことで、オーナーへの信頼へつなげ、次の「もう一件！」または、「新たな紹介者紹介」へとつなげていっている商法だと思いますが・・・
「確定申告」をするからうちの管理会社へ、はまた１室持たされそうで安心できません。
シックスと同じような、立てながら管理する会社でも良質な管理会社はあるのでしょうかね？
「ロイズ」はシックスの残党ばかりですから信用できませんが。

皆さん、いかがでしょう？

[158: マンション投資家さん]

＞＞１５６様

前にも借り換えの話がありましたが、資産価値の下がったマンションで
借り換え可能ですか？それとも、マンションに関係無く一般の借入ですか？
数年前、ある金融機関（銀行）に、不動産ローンの借り換えを打診しましたが
相手にされませんでした。

私は、今回の件で自分の部屋の家賃状況・管理状況がはっきりしたら、ローン
残債の1/3程度繰上げをして月々の払いを減らします。（期間据え置き）
今後は、当然家賃も下がるでしょうから、それに備えます。
幸いな事（？）に利子補填も受けておりませんから、毎月２万千５円程度の持ち出し
をしております。その範囲程度で、暫く維持できるなら当座それで引っ張る
予定です。これなら、現状の生活レベルを維持できます。
途中、繰上げ返済を進め、５年後位で二束三文も覚悟の上で売却し、シックス
の件からは、手を引きたいと考えております。

確かに、１５６さんが書かれているように、急に今月からローンが減額されたり
すぐにシックスが詐欺（？）で告発される事はないと思います。至急に、自分なりの
防衛手段を考え、実行することが肝要と考えています。

ところでアーウィンの件、２月６日に全ての書類がわたっている様ですね。確定申告
資料も含め・・。勿論、詳細の内容が近々に送られてくる様ですので、色々と検討
しますが今後の手続きを考えると、仕方ないのかぁとも少し思っています。

＞＞１５７様
今回を契機に、確定申告は自分でなさる事をお薦めします。
自分で作成すれば、ローンの内容（返済予定表）や、原価償却，管理費等の把握が
出来、今後還付金については幾らぐらい還付されるかの目安になるかと思いますので、
今後の返済計画にも役にたつと思います。
私は、毎年シュミレーションをしておりましたので、途中で怖くなり繰り上げ等を
しておりました。

[159: ビギナーさん]

税理士に確定申告を依頼すると、安くても３万円程度らいいです。

簡保の宿が二束三文で売却される話がありますが、不当商法かどうかは
わかりませんが、シックスが破綻して、多数のオーナーが損切り安売り
して、その恩恵で、いい買いものをする人が生み出されるのは、明らか
ですね。

[160: 賃貸住まいさん]

>>156
もちろん騙された事は分かっていますよ。そして再三、ローン会社と戦うと書いているつもりですが…
まず、154さんの情報にもあるように既にシックス商法に関してはカラクリがバレて、追徴課税を受けています。シックスが立て替えて支払をしていたからオーナーは分からなかっただけでは？それにマンションの評判は既にガタ落ち、今後も福岡に有り余る物件の入居者確保でどういう状況になるかは想像出来るでしょう？入居者が1社のみで部屋探しをする事はあまりないですよ。

シックス商法は詐欺（の疑い？）ですから割賦販売法の適応の可能性があるという事です。ですから提携ローン会社がジャックスのみになった時期が知りたいのです。詳しくはこちらをご参考にして下さい。

http://w-jimusho.com/shiharaiteishi.html

[161: 困った妻]

賃貸管理会社をどこにするか、私はまだ最終決定していませんが、「ワンルームマンション投資会社」だけは、絶対契約しないつもりでした。
シックスのような事になっても困りますし、やはり「自社竣工物件」がある会社は、そちらを優先して入居者募集するだろうと思うからです。
まだアーウィンにするかは決めていませんが、HPによると現在２０００戸の管理とのこと。
ピュアドームシリーズ４５００戸を請け負う事によって、ピュアドームを主軸に頑張ってくれる会社になればいいなと思います。

シックスの破産申請後、確定申告は自分で！と思い、かなり勉強しました。
保有する２室で契約時期が異なり、減価償却法も２室で違なるため（平成１０年４月が分岐点）最初は戸惑いましたが、ネットで調べたり地域の確定申告受付センターの相談窓口で税理士さんに相談に乗って頂いたりしながら、やっと理解する事が出来ました。
主婦の私でも理解できたので、皆さんも大丈夫ですよ。
ぜひ過去の申告書控えをじっくりご覧になって、取り組んでみてください。

>>160さん
個人が所有する物件の税務調査はシックスでなくオーナーに問い合わせが入ります。
分からないうちにシックスが立て替え払いをという事は、あり得ません。

余談ですが、破産後すぐに消費生活センターに電話相談したところ「申請人弁護士さんが、そのまま管財人になられるようですよ。これまでも業務上のお取引があった先生で、よそから管財人を連れてくるよりスムーズだからという事でしょう。」と聞いていました。
管財人の先生が違っていてちょっと驚きました。

[162: 匿名さん]

Ｎｏ１５８さんのアドバイスの通り、今日の朝から過去の確定申告資料を引っ張り出して分析を行いました。数字の仕組みはほぼ理解できました。家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが・・以前おまかせにしていたら国税監査でチェックをうけ追徴課税をうけました。面倒なのでそんな目にはもう会いたくありません。

[163: 困った妻]

>>162さん
＞家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが
私も、同じ点について確定申告センター（地域の）の税理士さんに相談し回答を得ました。
責任が持てないので、ここでは公表しませんが、ちゃんと教えてもらえますのでお問い合わせされてみてはと思います。

[164: 匿名さん]

全体のオーナー数で、このブログの視聴率はいくらぐらいなのでしょう？

債権者集会には参加されない方が多いと思われますが、それが粛々と
議事進行されれば、大口の債権者の意見が反映された内容になるでしょう。

３月決算会社の決算発表が５月末ごろなので、マスメディアも、多くの
倒産の話題の中、４ヶ月前の破産会社の債権者集会を取り上げるのか
どうかも疑問です。

詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが、
オーナーとの申合せに応ずるべく頑張ったが、経営環境が悪くなって、
経営者もろとも破産せざるえなかったと言い切られると、それを覆す
証拠を捜索するのは、刑事事件にならない限りは、難しいでしょうね。

[165: 困ったさん]

皆さん

「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」では、その他の仲間が検索し難いでしょうから、新しいスレ如何でしょう？

新スレ「シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42129/

[166: 近所をよく知る人]

>>160

156ですが、残念ながら割賦販売法は不動産は対象にならないと思います。
（消費者保護の観点からの判例はあるみたいですが…）

http://www.sangiin.go.jp/japanese/annai/kounyu/20060407/2006040768.pdf
（3ページ目を参照下さい）

既に経済産業省から割賦販売法の一部改正案が出ていますが、こちらでも不動産は明記されていないと思います。（時間があれば読んで下さい）
http://www.meti.go.jp/press/20080307003/20080307003.html

ただ不動産が当てはまったとしても、この場合は上記のように「住居者利益」から消費者保護を盾に取らなければ争えないと思います…割賦販売法上で訴える場合、契約者が賃貸し借主から家賃収入を得るという事が「契約者の商行為に当てはまらない事」という法律の例外部分に当てはまるでしょうね。

どちらにしても最初のリンクページ内のように、ジャックスがシックスとかなり密接に詐欺を計画していたという事を立証しない限り難しいでしょう。
つまり156に戻りますが、膨大な裁判費用と時間が必要であり、民事上の慰謝料位が妥当な線と思われます。

[167: 匿名さん]

新スレと　どちらに書いていいのか分からないのですが、とりあえずご連絡。
建物管理の会社も決まったようです。
http://www.community-service.co.jp/

[168: 小心者２号]

→No.164
詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが・・

私もピュアドームオーナーで家賃未納が12月からない状況です。
9月10月分も滞っていたのでシックスに何度も電話しやっと12月19日に2ヶ月分の入金がありました。
それと同時期に、シックスの鱒渕社長名で「お詫び」の書面が届きました。
内容は「家賃送金システム」の不具合で8月以降の家賃送金が大幅に遅れることとなったこと
のお詫びであり、経営状況悪化の話は全くありませんでした。これは騙すことの意図があったと
言えないでしょうか？私はこの書面をもって訴えてようと思いますが、皆さんどう思います？

[169: 匿名さん]

>>168

詐欺の要件は満たしません。

いまのところの話では、12月末現在の販売件数は12件ほどらしく、その段階で2億円ほど資金調達はできていたことになっています。

1月に入り販売件数も伸びず、さらにローン会社から提携打ち切りの通達後、自己破産を決断したとなっているようなので、12月末段階での書面送付の時点では支払いの意志も能力もあったことになります。

[170: 小心者２号]

→１６９
詐欺にはあたりませんかね・・・

ところで　私の知り合いで昨日、福岡地方裁判所から破産に関する通知が届いた人がいます。
（私は今単身赴任中ですので、我が家に届いたかどうか確認できていませんが・・）
内容は、
シックスには現在のところ殆ど資産がなく、新たな資産が見つからない限り、破産廃止決定と
なり、破産債権は消滅するとのことです。
そのため現時点では破産債権届けを裁判所に提出する必要はないとのことです。
また、破産債権届けの提出必要が出てきた場合は裁判所から通知があるとのことです。
平たく言えば、シックスには金がないので、我々の債権（家賃）は会社消滅と共に消滅
するから（株式会社の有限責任）、特に何もする必要がないよとのありがたい通知らしい
ですが（怒）　　どなたか通知が届いた方　上記のような内容でしたでしょうか？

[171: 匿名さん]

小心者２号様
お知り合いの方と、同様の通知書が届きました。
確かに、現段階で債権調査は行わない（返すお金が無いから金額を申し出る必要もない）との事でした。
声を上げることも出来ないないなんて酷い話ですね。
家賃にしろ修繕積立金にしろ、シックスの運転資金ではなく、単なる預かり金であったはず。
転用しても罰せられないのでしょうか。

私は、弁護士相談を予約しています。
たとえダメでも、悔いを残さぬよう行動するつもりです。
まずは、地域の弁護士相談会や消費生活センターへの相談等から始めましょう。
そして、他のオーナーの利益になると思われる情報があれば、ここで共有していきましょう。

新管理会社さんが、ＨＰから逐一情報をＵＰしてくれるので、状況が解り有り難く思います。
コミュニティサービスの管理費も気になるところです。

[172: 匿名さん]

>>171

債権者をみていると、消費税などの税金も滞納していますね。。。

　税金
　預り金
　建設会社への未納金

何がどのように配当されかわかりませんが、債権額の案分とならば、
どれだけオーナーに戻るのやら。
やはり、債権者集会で主張すべきものは主張して、違法債権は優先
配当していただかないといけないのですよね。

円天、丸美、シックス、組織犯罪処罰法違反（組織的詐欺）が成立
すれば、被害者も納得できるところですが、法律の専門家ではない
ので、どのように行動すればいいのか途方にくれるのが現状です。

[173: 匿名さん]

本日、福岡の仕事が早めに終わったので、マンションに行ってみました。

今月初めに管理費用を払っているのに、管理人がいません。
どういうことでしょう？
管理業務は続けるので、管理費用を徴収したというシックスの
話は、どこにいったのでしょうかね。

[174: 匿名さん]

>>171

コミュニティサービスの管理費、気になりますよね。

福岡の不動産屋さんに今の管理費用みせると、少し安めですね
と言われました。
この場に及んでは、持ち逃げされず、別用途に使いこまれず、
真っ当な管理をしていただけるのであれば、オーナーとしては、
少し高めの価格でも納得しますが。。。

[175: 匿名さん]

>>170

まさに、同じ文面がきています。

会社や役員個人に隠し財産がなければ、みんなが破産申告しているので
どうしようもないでしょう。
税金も滞納しているようだし、空の金庫をハイエナが舐めまわす債権者集会
となるでしょうか。
管財人が全うに調査されて、金庫は空だといわれるのであれば、今の破産法
上は、どうしようもないですかね。

でも、その調査ができているのなら、なぜ債権者集会が３ヶ月後なのか？
ほとぼりが覚めるのを待っているのか？
３ヶ月決算の発表時期に、こっそり開こうとしてるのか？

[176: 匿名さん]

本日、入居者から退去連絡がきました。

シックスに連絡すると、「次の管理会社が責任を持ってします」と言われました。
「それで、敷金や現状復帰の処理もしていただけるのですか？」と聞くと、
「それは、破産手続き中ですので。」という回答でした。

結局、「現入居者の敷金や解約引、現状復帰のコストは、オーナーさんの方で
よろしくお願いします」というのが、シックスさんの回答ですね。

正式な回答書面が来るのを待ちますが、破産後、入居者が退去される初めての
ケースでしょうか？

[177: 匿名さん]

税金、給与、抵当権のついた債権が多額なので、一般債権者まで配分されるお金が無い・・・従って、調査不要なのでしょうね。
入居者から預かった家賃は、本来手を付けてはならないもの。
しかも、２月分は破産申し立て直前に入居者から払い込まれたお金。
運転資金に使って、なぜ罰せられないのでしょうか？

それから、ジャックス経由で収納されている家賃（２月分）だけ、通常振り込み日より４日繰り上げて、まるで破産申請に間に合わせるかのように入金されたのはなぜなのでしょう？


賃貸管理費に関して言えば、シックスは安かったですね。
「賃料の５％」が主流ですが、シックスは１０００円でしたから。
仮に「家賃5万円」としても、これまでシックスで１０００円だったのが、アーウィンなら２５００円。

[178: マンション投資家さん]

>>176様
どの様なルートで、入居者の方から御連絡有りましたか？
私は、入居者の方を直接知りません。
また、入居者の方も直接オーナーの私を知らないと思います。
管理会社を既に変更されましたか？

[179: 匿名さん]

>>178さん

家賃保証がないと、通常の不動産のように入居者情報を
シックスは開示しましたね。

家賃保証がある物件は、入居者はわからないですね。
私の場合は、家賃保証がある物件では、私とシックスの間では、
シックスが賃借人で、シックスの社員寮として利用している
と聞いていましたので、入居者には無頓着でした。

このブログをみて、シックスの２枚舌３枚舌があるようで、
実態が分かって、本当に不安です。

[180: 匿名さん]

シックス管財人との契約？により、マンション管理は㈱コミュニティサービス、
賃貸管理は㈱アーウィン（ドリームステージ）ということになったようですが。
ほとんどのオーナーは、この会社と契約されるのでしょうか。
複数の会社から書類が送られたり、電話がきたりしていますが、まだ考慮中です。
それぞれのオーナーが個別に契約した場合、今後の管理等に支障は出ないのでしょうか。

[181: 匿名さん]

>>180さん

エレベータなど、マンション一棟管理は、コミュニティサービスにような
専門業者でないと難しいでしょうね。
管財人さんの目利きを信頼するしかないように思います。

アーウィンの仕事は、アーウィンでなくてもできますが、アーウィンが
契約者には、

　　損害を被った既存入居者の敷金を準備します。
　　既存入居者の退去時の現状回復費用を準備します。
　　シックスと同じく、家賃保証額をｘｘ年間は継承します
　　シックスと同じく、ｘｘ年後の残債保証をします
　　管理手数料を、ｘｘ年間は無償にします

といったような　特別条項をつけるのであれば検討しますが、
そうでなければ、多くの不動産の一つととらえればいいでしょう。
# アーウィンには、契約者の総取の目論見がありますが、
　オーナーには、管財人の方針に従う義務はありません。

なお、アーウィンには、保証会社と組んだ「不払い家賃の補填」とか、
いくらの金額はわかりませんが、「空室時の家賃保証」のオプション
サービスはあるようです。
これらは、家賃と保証料の兼ねあいもあるので、シックスのように
まったく無償で、このようなオプションサービスがつくとは
思いませんが。。。

[182: 匿名さん]

>>180
建物管理契約は、コミュニティサービスと結ぶよりほか有りません。
コミュニティサービスは、共有部分の保守を行います。
マンション全体の大規模改修や、エレベーター、通路、エントランス等の整備ですね。
賃貸管理契約は、アーウィンに限らず、各オーナーが自由に決められます。
家賃管理、空室時の営業活動、入退去時の立ち会い、退去後の原状回復工事等を行います。
アーウィンの場合、原状回復工事はアーウィンの業者に任せても良いし、オーナーが独自で他の業者を利用してもいいとのことでした。

個人で、別の賃貸管理会社と契約しても大きな問題はないと思います。
ピュアドームシリーズの管理を請け負うことで、アーウィンの管理戸数が２０００戸→８０００戸になると聞いているので、「ピュアドーム通」として頑張ってくれるのでは？と期待し、私はアーウィンと契約しようと思っています。

丸美の場合は、「指定賃貸管理会社と契約したら、敷金の○％をみる」という条件があったようですね。
まあ、どの賃貸管理会社もシックスほどの条件を出してくるわけはありませんね。
だって、シックスは新築マンション販売でガッポリ儲けた上でのあの保証だったのですから。

[183: マンション投資家さん]

まあ、シックスは破産した会社。
その事業の継続会社にシックス並み、若しくはそれ以上の条件を求めても
難しいのでは？（継続会社とシックスに何の関係も無いとして）
詐欺であるとか、詐欺の立件は出来ないとか色々とご意見が出ていますが
判断は司法が下す事。法曹関係でない方が色々と判例を持ち出して、断定
するのも如何なものかと・・。

アーウィンさんのHPには、「物件戸数6,000戸、約3,000人程のオーナー様」と
有りますが、一人平均２戸。（驚き）
一戸目で甘い汁吸わせて、二戸目は契約楽なリピーター。
最近得た話では、オーナーの中には公務員の中でも特に堅い仕事の方や、
法曹関係、半公務員扱いの民間企業の方が多数（どれくらいか知りませんが）
いらっしゃるとの事。
詳しい方は、もしかして法曹関係ですか？
でも、平均２戸とは、３戸以上持っていらっしゃるオーナーさんもそれなりに
おられそうですね。
私は古いオーナーですが、全うな商売をしてくれていれば、こんな事にならな
かったと思っています。
途中で、結果的にオーナーさんを甘い汁（利息無料・１０年後買取）で誘い
自滅したようにしか思えません。本当に、残念です。
私は、投資としてある程度のリスク・持ち出し等は覚悟しておりました。

[184: のんさん]

確定申告の時期となりましたが、皆さんは如何しますか。今年からは自分でやるつもりですが、素朴な疑問があります。教えてください。送金延滞分を収入金額に入れるか、入れないのかという点です。アーウィンのＨＰの確定申告についてを見ると、収入金額に入れて、シックスの破産確定後、来年の申告時に費用として出すとなっています。会計事務所が記載した内容だから間違いないと思うのですが、確定申告はその年の収支を見るわけだから、貰ってもいない家賃を貰ったように記載するのは抵抗があります。来年、確定した費用で出せば、結局いっしょかもしれませんが、来年のことはわからないわけです。貸倒金であれば、破産がまだ確定していないため、半分を貸倒金として費用勘定にできますが、貸倒金相当額を収入金額には入れないと思うですね。ご存知の方、教えてください。

[185: 匿名さん]

>>184
私はアーウィンと別の税理士に問い合わせましたが、やはり入居者が居るのなら、たとえ未収であっても「収入」に入れるそうです。
確定申告については、こちらの素人集団に聞くより、最寄りの確定申告相談窓口にお尋ねになるほうが確実ですよ。

[186: シックスオーナー]

私はさっさと賃貸業者探して契約しました。入居者へも連絡済みです。

管財人にその旨を連絡しようとしたら、電話がいつも話し中。
そこで文書にしてＦＡＸで送信しました。

多額のローン組むのに遠方だからと物件を見たこともない。
自分がオーナーなのに自覚がなかった。

自宅買うときはしっかり研究しました。
おかげで自宅は売却しても値崩れしてない、賃貸に出せば
ローンの倍の家賃が取れる物件を買いました。
人生無駄な経験はないものです。

破産通知書が来て馬鹿らしくなりました。
すぐにお金が戻ってくるものでないから期待してない。
無くしたお金は稼げばいい。
やっとそう思えるようになりました。

[187: それぞれの後悔]

１０年くらい前に友人がシックスの投資マンションを購入すると聞き、自宅まで出向いてやめるべきだと説得しました。家賃保証や自己資金ゼロだとか、およそ不動産業界の常識では考えられないことばかりを聞いていましたので、そんなうまい話が世の中にあるはずがないと自分なりに力説したつもりでした。結局、説得は受け入れてもらえず、友人は物件を二つ購入したらしいのですが、今回のことは相当落ち込んでいるようです。先日友人の奥さんから「何故、もっと強くとめてくれなかったのか」と長々の恨み節を聞かさせました。もっと強く言えたかなぁ・・・。

[188: もうどうしていいのやら]

＞＞　１８６　シックスオーナー様
管理会社を既にご契約ということで、それは、アーウィン以外なのでしょうか？
他の管理会社なのでしょうか？　決められた選定理由を差し支えなければお教えください。
自分も、管理会社を決めて前に進みたいと思っているのですが、遠方のうえ、なかなか決定する
材料がないものですみませんがお願い致します。

[189: マンション投資家さん]

建屋管理会社は、皆バラバラと言う訳には行かないですね。
家賃管理会社は、皆さんの好みで可能ということですよね。（アーウィンさんのＨＰには
破産管理人の先生から指定されているので、自社以外は無いとような事を書いていますけど）
私は、数件の不動屋さんにお手数をお掛けしましたが、契約書・条件等を送付して
貰いました。今は、アーウィンさん待ちです。
弁護士先生の選定であること、入居者情報等全ての書類が一度アーウィンさんに譲渡
される事を考えると、積極的選択になるかどうかは分かりませんが、当座致し方無し
かなと考えています。
皆さん、どう思いますか？

[190: 匿名さん]

>>189
賃貸管理会社を比較検討されているのですね。
手数料、営業力（店舗型か）、ネットでの広告宣伝力、会社の信用度、提携している保証会社の信用度・・・私は、その程度を考えていますが、他にどのような所がポイントでしょうか？
家賃保証については、あまり家主にメリットが無い（その分、負担も多い）ようにネットで見ましたので、私はお願いする意思が今のところなく、あまり重く考えていませんが、どうでしょう？