博多勤務 ＪＲ鹿児島本線で住みやすい場所

[不動産購入勉強中さん]

はじめまして、小学生１人と親の３人家族です。
福岡に最近引越して半年ほどになります。福岡の事はご近所程度しか知りません。
こちらのマンション掲示板にスレをたてさせてもらってよいのか悩みましたが相談にのっていただけたらと思います。

住宅購入に向けてマンション・戸建を検討し、最近は田舎でも戸建にしようか、という話になっております。
勤務先は博多です。福岡はバスの利用が多いと聞いてますが帰宅時間も遅い為、バス通勤はあまり考えておりません。
西鉄は天神と聞いてますので、ＪＲ鹿児島本線　　博多～二日市　もしくは　博多～古賀　を考えてます。

低予算もあり、快速など止まる駅もありますが普通駅になるかと思います。
私もネットで見たり、現地に行ったりと探してはいるのですが・・・・・
ほどよく田舎で環境の良いお勧めの駅、町名、を教えて下さい。
宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

私は九産大前→吉塚→千早と住んで来ました。
東区在住なので、博多駅から北のほうでわかる範囲で。
吉塚・箱崎は千早・香椎に比べるとお安いですが、
吉塚は治安が悪い、箱崎は飛行機の音がうるさいです。
九産大前、福工大前は学生が多くて深夜にうるさかったり。
福工大前～古賀は新しい駅が出来る（出来ている）のですが、快速が止まりません。
福工大前より北は先に行くほどたぶん物件は安くなると思います。

[3: 匿名さん]

新幹線を見越して、鳥栖から熊本までの新幹線の駅周辺も検討する価値があると思いますよ。

[4: 匿名さん]

↑遠過ぎ。

[5: 匿名さん]

熊本から博多まで30分かからないですよ。

[6: 周辺住民さん]

古賀－ししぶ－（上府）－福工大前－九産大前－香椎－千早－箱崎－吉塚－博多
博多－竹下－笹原－南福岡－春日－大野城－水城－都府楼南－二日市

低予算でほどよく田舎で環境の良いお勧めの普通停車駅…とありますが、一戸建て・駅近であれば、香椎－大野城はおおむね除外される感じでしょうか。
例えば、ししぶ駅の東口を出たあたりなんてどうでしょうか。

マンションとなると、価格と住環境と駅からの距離でいくらでも選べるとは思いますが、このスレで上位にあがっているのは、
ネクサスリベロ大野城駅前、MJR春日原南町、NEOヒューマインド下大利、
MJRザ千早…（不景気のためか、一昨年と比べて東区、那珂川町激減しましたね）

スレ主さんの条件だと、鹿児島線沿線に限定しない方が、むしろ選択肢が広がっていいかも。
駅近で都心に近くて日当たり良好で閑静で比較的安くて…となると、私なら古賀あたりよりも、MJR原町駅前とかモントーレ ヴェルキューブシティ福岡空港駅とかを先に検討しますね。

参考までに最終電車（バス）の時刻
博多23:35－新幹線－博多南
博多23:45－福北ゆたか線－原町－篠栗
博多00:04－鹿児島線－香椎－福間
博多00:06－地下鉄－天神－筑前前原
博多00:09－地下鉄－福岡空港－徒歩－志免町（モントーレ）
博多00:14－西鉄深夜バス－都市高速－百道浜方面（料金２倍）
博多00:24－鹿児島線－南福岡－原田
博多00:29－西鉄深夜バス－宇美（料金２倍）※JRで宇美へ行くなら23:23が最終　
博多01:17－鹿児島線－南福岡

[7: 匿名さん]

>>06
ＪＲ沿線なら、グランディアソラーレ和白って完売したの？
終電早そうだけど、

[8: 匿名さん]

ゆたか線沿線のJR原町・長者原駅辺りは、戸建・マンションとも手頃でお勧めです。静かな田舎町ですが、博多駅や空港駅、ICからも近いのでとても便利です。賀与丁公園などもあるので、一度下車されて歩いてみると良いと思います。

[9: 匿名さん]

エリアもスタイルもまだぶれてますね。迷うなら通勤20分程度のマンションが良いですよ。ただしマンションは駅歩が命。利回りで考えましょう。博多勤務で鹿児島線利用なら、ネクサス大野城、パークハウス春日、MJR春日と千早。郊外ならこの4棟がベスト。騒音、日当たり、近隣施設、校区も比較対象だろうが、それぞれ価格も違うから予算とお好みで。住心地はどっこいどっこい。ただこの4棟、利回りは確実。人気物件かどうかとか素人感覚でなく、マンション選びで大事なのは駅歩。賢く投資しましょう。5年も住めば飽きて、どうせ住み替えたくなるから。その時頼れるのは、駅歩と利回りだけ。適正価格でご購入ください。

[10: 匿名さん]

利回りというか値落ちの予測も販売価格に織り込まれてますよ。
不動産にお買い得はないよ

[11: 不動産購入勉強中さん]

スレ主です。ご意見ありがとうございます。
マンション掲示板なのでマンション寄りの意見が多いと重々承知しております、

将来的には買い換えの予定がない（実際、買えないんですが）ので戸建に固まりつつあります。
福岡・九州マンションの掲示板なのでレスがないようでしたら締めさせていただきます、藁にもすがりたい気持ちをわかっていただければと思います。
また新幹線での通勤も会社からの通勤手当内で収まるとは思えないので考えてないです。(博多南は別ですが）

確かに　ＪＲ鹿児島本線の普通駅になると北は古賀手前の新駅「ししぶ」「下府」、南は「水城」「都府楼南」になってしまいますね。
ししぶ・新駅予定の下府　近辺もわずかながら住宅が建っており現在は何もない所ですが、これからの商業開発が見込まれる事を予測してみるのもいいかもしれませんよね。

ゆたか線の「柚子」「原町」「長者原」「篠栗」や
香椎線の「舞松原」「土井」　「志免」「須恵」あたりも考えたい所ではありますが、私が一番希望している長者原は市内に負けないくらいの価格で・・・・
賀与丁公園もいい所で近くの分譲地も見学してみましたが価格に手が届きそうにありません。
こちらにはまだ住んで間もないので色々と考えてまとまりません。

[12: 匿名さん]

>利回りというか値落ちの予測も販売価格に織り込まれてますよ。

当然。ただ、MJRとパークハウスは価格設定が強気。
MJR一辺倒の浅はかなブランド志向は意味なし。
捨てた方が良い。

つまらない付加価値にお金を使わないこと。

ちなみにこの中では唯一ネクサスだけが値下げしてるので、
中古販売を考えるとお買い得。周辺中古相場と要比較。

＞不動産にお買い得はないよ

そんなことはない。香椎千早と春日大野城はそれぞれ
駅周辺と西鉄沿線の開発（というか環境整備）が進む仮定で
将来の値落ち率が低く流動性が高いと考えれば、お買い得。

くれぐれも、便が少ないローカル駅周辺や
バス通勤のマンションとかに手を出さぬように。
そもそもの資産性がない。

また、あまり高い物件を購入すると
中古購入者も限られることをお忘れなく。
10年後の中古購入者のメイン層は、
堅実な10～20代か、利便性重視の団塊。
今後の中古在庫を考えると、
1000万台～2000万台前半が一番流通する。

あとは購入時に値下げ交渉を。
100万でも50万でも30万でも交渉。
銀行保証金、プラン変更、駐車場、家具なども交渉・節約。
ここでどのくらい節約できるか。
銀行借り入れをどれだけ抑えるか、がミソ。

理想は現在の年収600万程度で2000万以内。
それ以上の物件なら足が出た分の頭金を用意。
ちょっと厳しいが、月々の払いは管理･収税･駐車場込で
7～9万のボーナス払いなし。変動･10年固定で早期返済。

10年後に残債500～800万程度であれば、物件を売却。
追加融資を受けて例えば、海が見える理想の棲家を。
もちろん住み続けてもOK。残債が少ない分、
旅行や買い物、趣味、外食などを余裕で楽しめる。

要は、人生の選択肢を未来に残せる。これが大切。

スレ主の家族は若いので、何があるか分からない。
であれば、流動性が高い資産として住宅を所有するのがベスト。

悪いことは言わない。
利便性・資産性・流動性にこだわって物件を選ぶように。

[13: 匿名さん]

駅近がどうのというのは不動産屋の理屈です。
どの物件も仲介報酬は同じですから、できるだけ短期で楽して儲けたいのです。

リゾートや極端な間取りは別ですが、
通常の市内物件であれば、それだけで流動性はあります。

そしてあらゆる要素が価格に織り込まれ取引が成立します。
不動産にお買い得はありません。

[14: 匿名さん]

↑もっと不動産を勉強するように。
不動産屋の理屈ではなく、不動産鑑定上の理屈。
ちなみに、スレ主は鹿児島本線沿線希望。

[15: 匿名さん]

>>12さんは不動産屋に騙されてますよ。
>>14がおおむね正しい。

”駅近がお得”ならみんなそうしますし。
駅近のセールスポイントを価格に入れて強気に出ないお人よしの売主はいません。
すべては値段なりです。

[16: 匿名さん]

戸建ての程々田舎を希望なのに、春日や千早の駅近物件紹介してどうするん？　完全にぶれてます。

[17: 匿名さん]

12=14なんですが…。

福岡郊外の一般的な住宅の不動産取引について。

そのほとんどがサラリーマン家庭だとして、
毎日の通勤･子供の通学は非常に重要。
また日常の買物等の利便性が高い。

であれば、駅前･駅近に越したことはない。
つまり「住んで良し」

今後は少子高齢化に伴い、住居はさらに利便性重視傾向。
自動車を保有しない家庭の増加、運転できない老齢家庭の増加で、
駅前物件以外の中古マンションは人口減に伴い資産価値が急落する。

よって、将来的には駅前･駅近物件の資産価値が下がりにくいのは明白。
もちろん、どの駅でも良いわけでなく、2011年開業の新博多駅から、
また繁華街天神へのアクセスが10～20分程度の駅で、急行･快速が停車する駅が競争力に勝る。
であれば、上記を踏まえ、香椎千早か春日大野城が好ましい（しかも近隣も整備予定）。
なので、需要が高く流動性が高い（あくまで郊外の話。市内はまた別だが、地下鉄沿線が
流動性・資産性が高いのは言うまでもない）。

つまり「売って良し」

さらに、交通利便性が高い駅前物件は、法人対象賃貸としても需要が高く利回りも良い。

つまり「貸して良し」

駅前・駅近は不動産屋の屁理屈ではなく、れっきとした市場原理。
不動産は金融商品と同じ側面を持っていることをお忘れなく。

では、その分駅近物件の価格も高いと考えるのであれば
どれだけ安く仕入れるかを検討すべき。

新価格物件、価格交渉、築浅中古など。
あらゆる手段を使って、しぶとくそれなりの物件を見つけてください。

個別事象を捉えれば、眺望とか間取りとか様々な検討事項があるでしょうが
マンションの購入原則は、駅歩！立地！。

[18: 匿名さん]

＞では、その分駅近物件の価格も高いと考えるのであれば
＞どれだけ安く仕入れるかを検討すべき。

安く売ってくれるお人よしが、どこにいるんですか？？？
マンションの購入原則は、駅歩！立地！だとして、　それは全て価格に反映されるでしょう？

[19: 匿名さん]

マンション自体の設備と周辺環境もお忘れなく

個人的には駅から徒歩10分までなら考えますがそれ以外はね...
駅といってもド田舎の駅も却下

[20: 匿名さん]

勝手にやっとれ！

[21: 不動産経営者]

＞17さん18さんのお話を伺って、話題がずれるのを承知で一言すみません。私は、不動産経営をしている者です。18さんがおっしゃるように。売主も商売ですから、お人よしはいません。でも、本来の資産価値以上の価格を付けた物件は割とあります。つまり吹っかけてるんですね。昨今の値引き合戦はその化けの皮が剥がれた結果です。私の経験から言うと、新築の値引き交渉は営業をいじめ抜いて上司と相談させること。友人知人にデベ勤務の人物（できれば役職付）を見付けて交渉しましょう。安くなります。中古であれば、厳密に言えば売主さんの経済状況や人格に依ってかなり値付けが変わりますから、仲介業者を味方に付けて交渉させましょう。安くなりますよ。これは戸建ても同じ。高い買い物ですから自分で汗をかいてください。結果は出ます。スレッド主さんがまだお若く、福岡をよくご存知ないのであれば、不動産はローカル性が高い資産ですからゆっくりお考えになって下さい。福岡市内中心部のマンションは高く、郊外をご希望で、周辺環境やお子様の校区などをお考えなら、皆さんがおっしゃるように鹿児島線沿いで西鉄電車も使えるの千早地区、春日大野城地区しか資産形勢できる土地は無いと断言致します。仮に駅前でなくても、今からなら周辺でもお探しになるべきと思います。ただし、申し上げたように多少の価格交渉をしないと御予算との兼ね合いもあるでしょうね。不動産はローカル性が高いと申し上げましたが、いくら駅に近くても、ここには書き込めないいわくつきの土地もありますから、千早や春日大野城以外を検討であれば、できれば現地確認に加えて、仲介不動産でいろいろお聞きになられると良いと思いますよ。長くなってすみません。

[22: 匿名さん]

価値観は人それぞれ。駅前の狭いマンションより、多少郊外でも静かで広い戸建てを求める人もいるよ。

[23: 匿名さん]

宗像市の東郷駅がいいよ。鹿児島線の快速で座って通勤できます
自由が丘あたりに区画の広い注文中古が安く出てます

宗像高校をはじめ教育水準が高い地域です

[24: 匿名さん]

スレ主さんの考えてらしゃる地域で一言。

ゆたか線の朝の通勤は、時間帯によっては長者原あたりからは乗れないくらいに満員で、
以前須恵に住んでて長者原乗換えをしていた頃はひどい目に遭ってました。
長者原は人口が増えているようですから余計ですね。

なので個人的には、電車の乗り継ぎなども考えて、
ししぶ・下府 ＞ 舞松原・土井 ＞ 長者原 ＞ 志免・須恵
ですね。

[25: 匿名さん]

私もファミリーで一戸建を郊外で希望しています。今は夫婦二人で南福岡の分譲マンション暮らしなのですが、子供が生まれたら売却して引越しを考えてます。このスレ大変役に立ってます。マンションは価格改訂で随分安くなりましたが、戸建てはそこまで無いですよね。上の方推薦の宗像は正直気になりました。自分の年収（650万）だと建売になるでしょうから、広々開放感の家は無理ですね。やはり今のマンションに住み続けるしか無いんでしょうか？確かにマンションはセキュリティと利便性は良いんですけどねえ。

[26: 匿名さん]

福岡市郊外でも、JR駅から徒歩圏内の新築一戸建は見つかったとしても、間違いなく高いでしょう。乗り換え無しのパークアンドライドで、駅から車で10分以内位のエリアで探してみてはいかがでしょうか。宗像、新宮、古賀、粕屋、篠栗など。

[27: 匿名さん]

>>23
自由ヶ丘の最寄駅は赤間駅です。
東郷ならば日の里になります。

赤間駅も快速＆特急停車駅な上に普通と快速の連絡駅でもあります。
宗像市で考えるならば、東郷よりは赤間の方が便利だと思います。
ゆめタウンやくりえいと宗像という複合商業施設も近くにあって便利です。

[28: 匿名さん]

私はNo17さんの意見に賛同いたします。それで質問ですが、MJR千早でも西側鉄道側（防音サッシ）なら2000万代でありますがどう考えますか？

[29: 匿名さん]

そんな騒々しくて、狭っ苦しいマンションには住めません。

[30: 匿名さん]

No29です。私は客観的に考察できるNo17さんNo21さんの意見を聞きたいのです。

[31: 匿名さん]

ここは不動産鑑定のスレではないよ。

[32: 匿名さん]

スレ主さんが>>11で買い換え予定無し、一戸建て、第一希望が「長者原」だが価格が高すぎると書いているのに
その直後に>>12、>>14、>>17　…それらのレスは不動産鑑定における一般論としては一理あるかもしれないが、
話が噛み合っていない。
だから>>13、>>16、>>20の様なレスが付く。

駅近駅近と言っているが、
スレ主さんの勤務地が、たまたま博多（駅前？）であるからJR沿線の駅近希望、というのであって、
もし勤務地が百道浜なら、自宅～天神～都市高～百道浜を直通で結ぶ西鉄バス沿線も有力だし、
福岡インター近くの運送会社や大型商業施設なら車通勤だろうから、通勤に関する限り駅近は関係ない。
サラリーマンは皆、電車で都心に通勤するとは限らないし、
ましてや高校・大学は郊外に立地するものも多い。

非日常の買い物ならともかく、日常の買い物には駅近は関係ない。
例えば、春日原駅と柚須駅近くにはサティがあるが、
下大利駅前の商店街はさびれ、大野城駅前に到ってはコンビニ一軒あるだけ。
いまどき各個人にとって有用な商業施設は駅前にあるとは限らない。
日常の買い物の利便性は、自宅と商業施設との距離やアクセスの問題であって、自宅と駅との距離は直接関係ない。
日常の買い物ですら、わさわざ電車に乗って出かけるなら別ですが。

スレ主さんに限らず、ライフスタイルは人それぞれであって、
その人に駅近マンションが適しているかとは限らないし、
その人が駅近マンションを気に入るとも限らない。
「駅近物件は資産価値が高い」と不動産屋がどれだけ勧めても、スレ主さんにとって価値ある不動産でなければ意味がない。

「不動産屋にとって駅近物件の取引は、利幅が高いという点で魅力的だ。」>>17の要旨はそれだけ。

スレ主さんは駅近でも低予算でほどよく田舎で環境の良い立地をお探しなんでしょ？
>>6-8、>>22-27のようなレスを返すのが適切でしょう。

[33: 匿名さん]

No32さんみたいに、人の意見に上から目線で論じてもかまいませんが、あなたの意見を聞かせてください。わたしは色々な意見が聞けて楽しみにしてましたが‥

[34: 不動産購入勉強中さん]

スレ主です。ご意見ありがとうございます。
マンションに関してあまり勉強していないのでレスは出来ませんが、マンション側のご意見も大変参考になる部分はあります。

自分で汗をかいてください、と >>No.21 不動産経営者さんが言われる通りです。

こちらに引っ越す前から探し始め、最初は市内で買える範囲のマンション・建売を見学、見学とみてまわったのですが　場所が良ければぎゅうぎゅうの土地＋建物・・・・土地が広ければ建物悪し・・・と　当時の我が家の希望に当てはまるものは1軒か2軒、　即断できればよかったのですがなぜか出来ませんでした。
これもご縁がなかったのだと諦め現在に至ります。
大体ではありますが　資金面、土地の広さ、建物、も固まりつつあります。建売から注文になる事も予測しています。
両親や親類関係がこちらに居れば　土地の場所もこだわりをもって探す事もできると思いますが・・・・

宗像（赤間・東郷）も程よく田舎で環境的にも住みやすそうな所なのですが、帰宅時間が遅い時は車で通勤する事も多々あり、負担が無い程度であればいいのですが・・・
駅近くといってもマンションのような利便性を求めてはいませんので、徒歩20分内、30分だと自転車、も考えてます。

皆さんのレスも拝見し、もう少し頑張ろうという気持ちになりましたので　本日は不動産やさんに足を運んでアドバイスを受けてみます。
またお知らせ致します。

[35: 匿名さん]

駅近くで低価格の一戸建をお探しなら、東福間はどうですか？駅から徒歩5分～10分で2000万円位の物件をいくつかありました。ただ郊外の分、車はどうしても必要ですが。急がれないなら福間駅前はどうでしょう？快速で博多駅まで20分で行けますし、海あり山あり自然がいっぱいですよ。今駅前は、大開発中です。

[36: 匿名さん]

子どもがいるんだし、どうせ痛むから中古がいいよ。
東区の青葉台・香椎台・美和台・鷹見台あたりでも2500位であるから

[37: 匿名さん]

17です。反響があったので、私なりの意見を書く。スレ主さんはかなり具体的にご自身のライフスタイルを絞れてきたようなので、もう一息でしょう。ただ主張を通すが、博多勤務であれば、郊外一戸建てであれ博多まで通勤20～30分程度の駅近であることが資産形成上有利であることは間違いない。予算もあろうが、ここは一つ頑張っていただきたい。理由は簡単。人生プランに置いてライフスタイル変更は必定だからだ。住み替えの可能性や換金性の道を自ら閉ざすのは愚かしい。老後まで住み続けるにせよ、セキュリティと利便性を求めマンションに住み替えるにせよ、高齢者専用施設に入るにせよ、不動産鑑定の一般常識に照らし、資産性、流動性を考慮するのは、様々なデータが示す生活リスクが高い今後の日本社会をリアルに想像すれば、自ずとご理解いただけると思っている。また、厳しい雇用環境の中、ローンを抱えながら、進学や老後資金を蓄え、少しでも余裕を感じる生活を送るには、高額の不動産購入をどうクリアするかに掛かっている。賃貸の選択肢もあろうが、転勤リスクが無いなら、団信加入の安心と低金利、住宅減税の天祐で購入はまず正解。銀行借り入れも35年返済が可能な30代であれば大丈夫。あとは、①どれだけ資産価値が高い不動産を②どう安く取得するか。①は総合的に通勤利便性が良い鹿児島線沿い。出来れば周辺環境、校区を考慮。さらに天神終着の西鉄利用可であれば鉄板。②は誰かも書いていた通り価格交渉と業者の徹底活用、お勧めは中古市場。全て当たり前だが、この当たり前をスルーしてブランドなど無駄な付加価値に大金を叩く人間がいかに多いか。これらの理由で東区千早か春日大野城を推薦した。32の意見についてはコメントする気も起きないが、駅近物件の取引は不動産屋にとって利幅が高いのではなく、売主にとって有利の間違い。不動産屋の利幅は変わらない。スレ主のことを考えると、ミスが少ない不動産購入を勧めるのが１番親身と思い、レスを返したつもりだったので些か心外だ。スレ主が百道やインター近くに勤務なら別のアドバイスをするまで。博多天神は九州のオフィス集積で、どう考えてもアクセスが良い郊外ならば分母ニーズも高い。例えスレ主の勤務先が百道やインター付近に変わって引越しが与儀なくなっても、ニーズが高く売り抜けたり、賃貸が付きやすい駅前駅近が良いだろうことが何故理解できないのか。その反対は難しい。簡単なことだ。これだって立派なライフプランの変更と言える。スレ主は博多勤務というのはある意味条件が良いし、もちろん郊外でなく市内希望なら地下鉄沿線を勧める。それも空港線＞七隈線。さらに突っ込むとビジネス街としての百道は鉄道インフラがないぶん、オフィス集積としても博多天神に競争力で劣る。あくまで九州福岡のビジネスの中心は博多天神でこの流れを覆すは今の段階で不可能なのは明白。買い物に関しても、日常であれば24時間スーパーや病院、郵便局、役所があれば問題なかろう。非日常？の買い物は週末に百貨店やモールに出掛ければ良い訳だし、ネットショッピングの需要も増加の一途。それよりも大型整備公園がある立地の方が高齢化社会は避けて通れず、必ず子育てや健康管理上価値がある。私が勧めたエリアにあるアイランドシティ中央公園や春日公園がそれ。また、千早や春日大野城は地域整備が進んでいる。香椎千早と春日原～下大利の将来性も考え合わせて勧めさせてもらったまで。以上、これらのエリアを推薦理由をご理解いただければうれしい。最後にMJR千早の質問に関しては、西向でもなるべく高層階で主要バルコニーがロータリー側なら買って良し。昼過ぎには日も差し込み、防音サッシなら生活環境のベースは大丈夫。あとは出来るだけ価格を抑える努力のみ。ただロイヤルアーク跡のマンションや周辺中古もしっかり検討した上での話。無駄な資金を使わぬように。

[38: 匿名さん]

>>37
そんな誰でも思い付くようなことは、最終的に価格に織り込まれますよ。
不動産を言い値で買う人はいませんし、いまどき新築でも価格は交渉します。
未来がわかるなら世界の征服者になれますね（笑

[39: 匿名さん]

不動産屋かマンションオタクによる都会志向の価値観の押しつけに過ぎない。

[40: 匿名さん]

＞３７さん

人に読ませたいなら改行は必須ですよ！
書き込みをわけてでも。
仕事のメールだったら怒られるよ。

[41: 匿名さん]

>>37

その通りだと思う。

[42: 匿名さん]

>>37さんが正しいとしても、
こんなとこでご親切に教えないで、
儲けを独り占めしたらいいのに（笑）

[43: 匿名さん]

>>38～42

自分の住んでいる土地が挙がってないからって噛み付きなさんな。
発言が痛いよ。

[44: 匿名さん]

スレ主の希望は戸建住宅。それを否定し、一方的に駅前マンションの自論ばかり繰り返すから噛み付かれるのは当たり前。　　　　　他のマンション物件のスレで主張すればいいこと。

[45: ４０]

４１さんは３７さんを支持しているのでは？？
ちなみにわたしも読んでみたら賛成派でした。

[46: 匿名さん]

賛成派が多いとして、周知の事実ということになり価格に織り込み済みとなる。
どちらにしろ37は詰まれてますね。

[47: 不動産購入勉強中さん]

スレ主です。

不動産やさんにアドバイスいただいてきました。
春日～太宰府を扱ってる不動産ですが　我が家が希望する物件は少なからずとも無い事もない。という話で少し探してもらえるようにしました。
物件が動くのは9月～ということなのでもう少し様子を見たいと思います。

マンションからの視点や将来を見据えてのご意見、大変参考になりました。
また戸建掲示板の方でスレをたてるかもしれませんが　その時はまたお知らせ致します。
ありがとうございました。

[48: 匿名さん]

17=37です。

これまでの反響を読んで、論点をもう一度整理してみたい。

福岡郊外における住宅不動産取得に対して、
駅前立地を推薦したその理由をもう一度お伝えしたい。

スレ主は、「福岡に最近引っ越し」しており、
「低予算」「博多勤務」「郊外希望」のファミリーである。
また、「戸建」を検討している。

長年、福岡の不動産関連の業界に身を置いている自分としては
おせっかいとは知りつつも、あくまで住宅取得の相談なので、
「儲け」ではなく、損をしにくい不動産取得のいろはの「い」を
自分なりに予想する今後の日本社会と福岡の都市計画を
織り交ぜてアドバイスをした。

「儲けを独り占め」などと、おぞましいことではなく、
親切心と正義感で主張している。
決して押し付けではないので。
最終判断はスレ主に任せる。

また、収入が一般的なサラリーマン家庭にとって、
経済的にバランスが取れた、生涯の資産形成プランを考慮し
以下の結論に達した。

①将来のリスク対応のため、取得不動産の資産性･流動性を考慮。駅近の不動産を取得すべき
②福岡郊外での不動産取得エリアは、諸条件考慮で、都市近隣の東区千早、春日大野城がベスト
③家計ポートフォリオ上、年収600万前後であれば、2000万以下の借入で収める（年収約3倍程度）

③年収約3倍のローンは、手堅過ぎという意見もあろう。

また、未来が分かるなら世界征服？みたいなコメントもあったが、愚かしいとしか言いようが無い。
未来は読むもので、不安定な雇用、食料エネルギー費用の高騰、消費税アップ、少子高齢化、
年金受給問題など、知らぬはず無かろう。この年収3倍は、これら、未来の不安要素が高い
日本のサラリーマン家庭の収支バランスを守る意味で主張している。

住宅費用が家計を圧迫すれば、教育格差、夫婦関係の悪化、
老後問題に発展する可能性が高く、楽しい人生を送るはずの
マイホームが家庭崩壊を招く、まさに本末転倒。

また、相続や思いがけない収入は考えに入れていない。

上記を合せて考えると、借入れは1800万。頭金を500万かき集めたとして2300万の資金。
諸経費100万程度を差し引くと、物件価格は2200万程度の物件がスレ主にとって
適当と踏んだ（あくまで予想。年収がもっと高い場合はご容赦願いたい）。

1800万程度の借入れなら、35年変動・もしくは10年固定金利で
ざっくり毎月の返済は5～7万程度。しかもボーナス払いなし。

日常生活で、いざというときの支出に対応できる預貯金（キャッシュ）が確保できるだろう。

もちろん、金利の上昇リスクを考慮し、年間50～100万程度の繰り上げ返済
を実施し、相続等の特別収入があった場合はそれも繰り上げに充てれば
支払い総額を大分抑えることができる当たり前の話。
仮に金利が上昇しても借入額が小さいためそこまでの負担にならないことも重要。

[49: 匿名さん]

さて、ここからが本題。

郊外一戸建てであれば、この予算で千早･春日大野城でも中古
（駅から歩いて20～30分程度） のファミリー物件が見つかる可能性がある。
交通利便性に劣る郊外団地は、老化する団塊世代の売却が進行しているので、
おそらくスレ主はこれを狙っているだろう。

ただ、現在の一般的なサラリーマンの平均年収･雇用環境で、都心通勤圏内に
まともな戸建を建てるのは、相続でもない限り、福岡でも至難の業に近いので
中古を狙うのは当然と言える。

繰り返すが、借金額が多いと、返済期間、金利支払い等家計を圧迫する。
空間が多い一戸建ては、不必要な家財も増え、メンテ費用もかかるので、これら
生活費と共に、将来の教育費や老後資金などもしっかり見極るべきだし、
戸建は、それなりのぜいたく品と肝に銘じて欲しい。

と言う訳で。

スレ主には、資産性・不動産流動性を考え、あくまで、駅前・駅近のマンションを推薦した。
JR西鉄千早駅前、JR春日駅前、JR大野城・西鉄白木原エリアは、駅前環境が
比較的良好で、需要も高い（千早は新築の人気が高い） 。転勤などのライフプラン変更対応、
セキュリティ、利便性に優れ、それぞれ海や大型公園
も近く、日常の買物も便利で、自動車を保有せずとも博多天神の両都心へのアクセスも良いので
経済的と言える上、今後の開発も控え、より良い生活環境が期待でき、
資産性も上がる可能性が高いのがその理由。

当然、資産性が高い物件であれば、信用力も高く、
銀行借り入れもスムーズ。利回りも比例するので
値崩れを起こしにくく、担保価値も高いので役に立つ。

比較的空間が狭いマンションは、無駄な家財を保管できないので
「モノ」を所有できない代わりに、駅前の利便性や都心とのアクセスで
行動範囲と時間を享受することができる。
簡単に言うと、経済的負担のかかるお出かけの回数を増やすことができる。
ずっと家に居れば、出かけたくなるのが人情。家は5年も住めば飽きるし、

住み替えを希望した時に、その願いが叶いやすいと考えた。

以上が自分の主張。

上記を踏まえ、マンションだろうが、戸建だろうが、
スレ主には、次回以降、不動産屋に行った際は機会には是非中古市場中心に検討いただきたい。

中古は相場が基本だが、売主の経済状況や個別事情（売り急ぎなど）で交渉の幅が大きい。
そんな掘り出し物件を探すのが、不動産取得の醍醐味。価格に織り込まれていると決め付ける前に
織り込まれている相手の利幅をいかに、こちらの利益にするか。有利に事を運ぶには情報収集と
仲介業者の関係性しかない。こればかりは頭で考えるだけでは結果は出ない。実際に何度も
不動産屋に足を運び、交渉して欲しい。

ちなみに、あくまで戸建にこだわるなら
春日大野城は教育環境も割と良く、個人的に大野城市の南が丘～緑ヶ丘
周辺をお勧めする。駅までの距離はあるが、周辺スーパーなど充実している。

ただ、資産価値については断言できない上、建物の老朽化の改修メンテ、
植栽、設備等についての投資も必要で、予算は要上積みなのは言うまでもない。

また、最近開発された上大利地区は特に環境が良いが、
中古はほとんど無く土地も高い。

良い住宅にめぐり合うことを祈っている。

[50: 匿名さん]

>>49さんに質問
よく新聞に折り込んである良質そうな中古戸建って、
三井や住友不動産ら大手の専任が多いですよね？

売主も、200～300万程度は値切られることを想定してると思いますが、
それ以上は、業者が向こうの立場も兼ねている以上困難な気がして・・。　

よろしければ『掘り出し物を見つけるコツ』をお教えください。