博多勤務 ＪＲ鹿児島本線で住みやすい場所

[不動産購入勉強中さん]

はじめまして、小学生１人と親の３人家族です。
福岡に最近引越して半年ほどになります。福岡の事はご近所程度しか知りません。
こちらのマンション掲示板にスレをたてさせてもらってよいのか悩みましたが相談にのっていただけたらと思います。

住宅購入に向けてマンション・戸建を検討し、最近は田舎でも戸建にしようか、という話になっております。
勤務先は博多です。福岡はバスの利用が多いと聞いてますが帰宅時間も遅い為、バス通勤はあまり考えておりません。
西鉄は天神と聞いてますので、ＪＲ鹿児島本線　　博多～二日市　もしくは　博多～古賀　を考えてます。

低予算もあり、快速など止まる駅もありますが普通駅になるかと思います。
私もネットで見たり、現地に行ったりと探してはいるのですが・・・・・
ほどよく田舎で環境の良いお勧めの駅、町名、を教えて下さい。
宜しくお願い致します。

[42: 匿名さん]

>>37さんが正しいとしても、
こんなとこでご親切に教えないで、
儲けを独り占めしたらいいのに（笑）

[43: 匿名さん]

>>38～42

自分の住んでいる土地が挙がってないからって噛み付きなさんな。
発言が痛いよ。

[44: 匿名さん]

スレ主の希望は戸建住宅。それを否定し、一方的に駅前マンションの自論ばかり繰り返すから噛み付かれるのは当たり前。　　　　　他のマンション物件のスレで主張すればいいこと。

[45: ４０]

４１さんは３７さんを支持しているのでは？？
ちなみにわたしも読んでみたら賛成派でした。

[46: 匿名さん]

賛成派が多いとして、周知の事実ということになり価格に織り込み済みとなる。
どちらにしろ37は詰まれてますね。

[47: 不動産購入勉強中さん]

スレ主です。

不動産やさんにアドバイスいただいてきました。
春日～太宰府を扱ってる不動産ですが　我が家が希望する物件は少なからずとも無い事もない。という話で少し探してもらえるようにしました。
物件が動くのは9月～ということなのでもう少し様子を見たいと思います。

マンションからの視点や将来を見据えてのご意見、大変参考になりました。
また戸建掲示板の方でスレをたてるかもしれませんが　その時はまたお知らせ致します。
ありがとうございました。

[48: 匿名さん]

17=37です。

これまでの反響を読んで、論点をもう一度整理してみたい。

福岡郊外における住宅不動産取得に対して、
駅前立地を推薦したその理由をもう一度お伝えしたい。

スレ主は、「福岡に最近引っ越し」しており、
「低予算」「博多勤務」「郊外希望」のファミリーである。
また、「戸建」を検討している。

長年、福岡の不動産関連の業界に身を置いている自分としては
おせっかいとは知りつつも、あくまで住宅取得の相談なので、
「儲け」ではなく、損をしにくい不動産取得のいろはの「い」を
自分なりに予想する今後の日本社会と福岡の都市計画を
織り交ぜてアドバイスをした。

「儲けを独り占め」などと、おぞましいことではなく、
親切心と正義感で主張している。
決して押し付けではないので。
最終判断はスレ主に任せる。

また、収入が一般的なサラリーマン家庭にとって、
経済的にバランスが取れた、生涯の資産形成プランを考慮し
以下の結論に達した。

①将来のリスク対応のため、取得不動産の資産性･流動性を考慮。駅近の不動産を取得すべき
②福岡郊外での不動産取得エリアは、諸条件考慮で、都市近隣の東区千早、春日大野城がベスト
③家計ポートフォリオ上、年収600万前後であれば、2000万以下の借入で収める（年収約3倍程度）

③年収約3倍のローンは、手堅過ぎという意見もあろう。

また、未来が分かるなら世界征服？みたいなコメントもあったが、愚かしいとしか言いようが無い。
未来は読むもので、不安定な雇用、食料エネルギー費用の高騰、消費税アップ、少子高齢化、
年金受給問題など、知らぬはず無かろう。この年収3倍は、これら、未来の不安要素が高い
日本のサラリーマン家庭の収支バランスを守る意味で主張している。

住宅費用が家計を圧迫すれば、教育格差、夫婦関係の悪化、
老後問題に発展する可能性が高く、楽しい人生を送るはずの
マイホームが家庭崩壊を招く、まさに本末転倒。

また、相続や思いがけない収入は考えに入れていない。

上記を合せて考えると、借入れは1800万。頭金を500万かき集めたとして2300万の資金。
諸経費100万程度を差し引くと、物件価格は2200万程度の物件がスレ主にとって
適当と踏んだ（あくまで予想。年収がもっと高い場合はご容赦願いたい）。

1800万程度の借入れなら、35年変動・もしくは10年固定金利で
ざっくり毎月の返済は5～7万程度。しかもボーナス払いなし。

日常生活で、いざというときの支出に対応できる預貯金（キャッシュ）が確保できるだろう。

もちろん、金利の上昇リスクを考慮し、年間50～100万程度の繰り上げ返済
を実施し、相続等の特別収入があった場合はそれも繰り上げに充てれば
支払い総額を大分抑えることができる当たり前の話。
仮に金利が上昇しても借入額が小さいためそこまでの負担にならないことも重要。

[49: 匿名さん]

さて、ここからが本題。

郊外一戸建てであれば、この予算で千早･春日大野城でも中古
（駅から歩いて20～30分程度） のファミリー物件が見つかる可能性がある。
交通利便性に劣る郊外団地は、老化する団塊世代の売却が進行しているので、
おそらくスレ主はこれを狙っているだろう。

ただ、現在の一般的なサラリーマンの平均年収･雇用環境で、都心通勤圏内に
まともな戸建を建てるのは、相続でもない限り、福岡でも至難の業に近いので
中古を狙うのは当然と言える。

繰り返すが、借金額が多いと、返済期間、金利支払い等家計を圧迫する。
空間が多い一戸建ては、不必要な家財も増え、メンテ費用もかかるので、これら
生活費と共に、将来の教育費や老後資金などもしっかり見極るべきだし、
戸建は、それなりのぜいたく品と肝に銘じて欲しい。

と言う訳で。

スレ主には、資産性・不動産流動性を考え、あくまで、駅前・駅近のマンションを推薦した。
JR西鉄千早駅前、JR春日駅前、JR大野城・西鉄白木原エリアは、駅前環境が
比較的良好で、需要も高い（千早は新築の人気が高い） 。転勤などのライフプラン変更対応、
セキュリティ、利便性に優れ、それぞれ海や大型公園
も近く、日常の買物も便利で、自動車を保有せずとも博多天神の両都心へのアクセスも良いので
経済的と言える上、今後の開発も控え、より良い生活環境が期待でき、
資産性も上がる可能性が高いのがその理由。

当然、資産性が高い物件であれば、信用力も高く、
銀行借り入れもスムーズ。利回りも比例するので
値崩れを起こしにくく、担保価値も高いので役に立つ。

比較的空間が狭いマンションは、無駄な家財を保管できないので
「モノ」を所有できない代わりに、駅前の利便性や都心とのアクセスで
行動範囲と時間を享受することができる。
簡単に言うと、経済的負担のかかるお出かけの回数を増やすことができる。
ずっと家に居れば、出かけたくなるのが人情。家は5年も住めば飽きるし、

住み替えを希望した時に、その願いが叶いやすいと考えた。

以上が自分の主張。

上記を踏まえ、マンションだろうが、戸建だろうが、
スレ主には、次回以降、不動産屋に行った際は機会には是非中古市場中心に検討いただきたい。

中古は相場が基本だが、売主の経済状況や個別事情（売り急ぎなど）で交渉の幅が大きい。
そんな掘り出し物件を探すのが、不動産取得の醍醐味。価格に織り込まれていると決め付ける前に
織り込まれている相手の利幅をいかに、こちらの利益にするか。有利に事を運ぶには情報収集と
仲介業者の関係性しかない。こればかりは頭で考えるだけでは結果は出ない。実際に何度も
不動産屋に足を運び、交渉して欲しい。

ちなみに、あくまで戸建にこだわるなら
春日大野城は教育環境も割と良く、個人的に大野城市の南が丘～緑ヶ丘
周辺をお勧めする。駅までの距離はあるが、周辺スーパーなど充実している。

ただ、資産価値については断言できない上、建物の老朽化の改修メンテ、
植栽、設備等についての投資も必要で、予算は要上積みなのは言うまでもない。

また、最近開発された上大利地区は特に環境が良いが、
中古はほとんど無く土地も高い。

良い住宅にめぐり合うことを祈っている。

[50: 匿名さん]

>>49さんに質問
よく新聞に折り込んである良質そうな中古戸建って、
三井や住友不動産ら大手の専任が多いですよね？

売主も、200～300万程度は値切られることを想定してると思いますが、
それ以上は、業者が向こうの立場も兼ねている以上困難な気がして・・。　

よろしければ『掘り出し物を見つけるコツ』をお教えください。

[51: 匿名さん]

資産だの、買い替えだの、しつこいおじさんだね。　自分でスレ立てれば。

[52: 匿名さん]

↑こんな奴が不動産買って失敗する典型（笑）。

[53: 匿名さん]

↑残念ながら、空港線沿線の駅近4L購入して、もうすぐ完済です。

[54: 元・大野城駅周辺住民さん]

>>49さんへ

＞JR西鉄千早駅前、JR春日駅前、JR大野城・西鉄白木原エリアは、駅前環境が
比較的良好

私としては千早と春日は何となく分かるのですが、大野城・白木原については
具体的に何が良好とお考えなのですか？

大野城駅前にはコンビニ一軒しかないと上の方にありましたが。
銀行も郵便局もスーパーも病院も市役所もありません（せいぜい白木原駅前にあるのが徒歩圏内）
また南ヶ丘から駅までは（散歩でなく通勤としては）徒歩圏内とは言えないと思いますが、
下大利～南ヶ丘のバスは毎時6～7本ですが
大野城～南ヶ丘のバスは毎時1～2本で最終は21:00
ちなみに駅まで自家用車での送迎は、バス利用者から見れば
バス停に自家用車を止めたり、
ロータリーに入ろうとする車が殺到して、ロータリーから出る車やバスを塞いでしまい、全く動けなくなって
うざいこと極まりなく、ラッシュ時は正直控えてもらいたい。。
50人が1台のバスに乗れば問題ないのに、50人が50台の自家用車で殺到して捌けるわけがないのが
どうしてここらの住民には分からないのか。
（これはどこの駅でも同じでしょうが）

スレ主さんが博多勤務なので推してらっしゃるのは分かりますが、
それを別にすると姪浜、大橋、南福岡、香椎、長者原などは49さんとしてはどうなんですか？
柚須とかだと駅前や駅構内はどうしようもなく狭くしょぼいですが
5分ほど歩けば広大な駐車場を備えた大型店が多数有り
そこに駐車すれば送迎がてらに日常のおおかたの買い物はできると思います。
普通電車だけならゆたか線も鹿児島線も大差なく、千鳥やししぶより博多への通勤はしやすいと思います。

私は49さんを批判とか中傷するつもりはありません。
また大野城駅前に住んでいらっしゃる方々が、満足もしくは納得していらっしゃれば
全く異議を唱えるつもりはありません。
ただ、私なりの意見から、私なりの疑問点を書かせていただきました。
御気分を害されたならお許しください。

[55: 匿名さん]

17=37=48、49です。

＞NO50

希望エリアを決める。
特定のマンションを数件見つける（駅近10分以内、築10年以内、最低75平米3LDK以上で検討）。
仲介業者は数件回り、とにかくあらゆる側面からの情報を収集。
仲介業者との関係性を良好に築いて該当物件の過去取引事例を参考に相場と予算を比較。
部屋の空きが出たら即連絡をもらうよう指示（担当と担当の直属の上司両方に）。
仲介業者から売主情報（家族構成、売りに出した理由）をチェック。
現地は平日と週末の昼と夜で確認。
日当たり、眺望、騒音、間取り変更のしやすさ、天井高、梁、段差、設備をチェック。
共用やバルコニーのプライベート性、壁面タイルの質と量を確認。
売り手に買手情報を開示し、買手の信用度と安全性をアッピール。
予算を提示して、妥協せずに交渉。クレームも辞さない。
仲介業者にどちらを向いて仕事をする方が得かを考えさせる。

自分は不動産業界勤務なので、
裏の人間関係、取引関係を使って
ぎりぎりまで追い詰める。

＞NO51

スレ主に向けてのレスなのでご容赦願いたい。

＞NO52

そんなことを言ってはいけない。品のない誹謗中傷はやめろ。

＞NO53

築年数と価格は存じ上げないが、
空港線駅近4Lは正しい選択。
完済とはすばらしい。おめでとう。

＞NO５４

白木原～大野城エリアは、JR西鉄のダブルアクセスの割に
価格帯がリーズナブルで中古市場として取引の引き合いが強い。
高価な春日駅前の環境が近隣で、平地続き。校区も悪くない。JRは快速も停車する。
白木原側は、下大利駅前の再開発との連動性も期待できる。

姪浜駅前も良いと思う。JR主要幹線が通っていないので外した。
大橋も良い街だが、西鉄利用のみのため外した。
香椎と南福岡は、駅前環境が雑然としすぎて、ファミリー向きではないと判断した。
長者原等ゆたか線も悪くないが、JR便が少ないのと天神へのアクセスが悪いのがネック。

南ヶ丘は指摘の通りバス便の利便性が難点。
JRの踏み切りや、大野城駅までのアクセスが悪い。
ただ、スレ主が自転車利用の可能性を示唆していたので、
周辺の買い物環境を含め、不動産価格帯を勘案して推薦した。

[56: 匿名さん]

そんな買う気満々だとふっかけられるだけじゃんw

[57: 匿名さん]

>>55
駅近は『売ってよし』なんだから、そんな面倒い客は避けて別の人と商談するんじゃないですか？矛盾してますよ。

[58: 匿名さん]

＞56、57

買う気を見せるのは本気で交渉テーブルに付くことを示す。

あくまで売主には表向きフェアにことが進んでいるように運ぶのがテクニック。真剣な顧客であることが大切だ。

矛盾していて当たり前。売る側に立てば、売る側の論理ややり方がある。古今東西商売とはそういうもの。睨み合いだ。冷やかしならともかく、本気でその物件を狙うなら、他との交渉を封じるため真剣に接する。優良物件は売主も物件に愛着を持っているケースが多い。買手の人格、勤め先、家族構成、マナー、見た目、生活水準、考え方等を比較されることも冗談じゃなくある。取引に様々な人間性が影響する不動産取引は、だからこそ面白い。

[59: 匿名さん]

付け加えるが、一番不幸なのは、そんな売買の交渉機会が無い物件を取得してしまうことだ。

[60: 匿名さん]

結局お人好しの相手方がいることが前提なんだね（笑）

[61: 匿名さん]

確かにお人よしであれば有り難い。しかし妥協できるぎりぎりまで追い詰めるのは良いが、とどめを指すのは買手も控えるべき。

自分は最終交渉の段階で最終価格より少し高く買って、売主との蟠りを取り除くことにしている。購入した物件は大切に使っている。

売主がプロなら、交渉は決裂することもある。

素人はまず仲介業者とお友達になって学ぶと良い。宅建を取得しても良かろう。リートを運用資産に組み入れるのも一興。不動産は奥が深い。

ギャンブル性が高く、情報量が少ない取引だからこそ、スレ主のような若いファミリーはよく考え、少額の取引から始めることを勧めた。