博多勤務 ＪＲ鹿児島本線で住みやすい場所

[不動産購入勉強中さん]

はじめまして、小学生１人と親の３人家族です。
福岡に最近引越して半年ほどになります。福岡の事はご近所程度しか知りません。
こちらのマンション掲示板にスレをたてさせてもらってよいのか悩みましたが相談にのっていただけたらと思います。

住宅購入に向けてマンション・戸建を検討し、最近は田舎でも戸建にしようか、という話になっております。
勤務先は博多です。福岡はバスの利用が多いと聞いてますが帰宅時間も遅い為、バス通勤はあまり考えておりません。
西鉄は天神と聞いてますので、ＪＲ鹿児島本線　　博多～二日市　もしくは　博多～古賀　を考えてます。

低予算もあり、快速など止まる駅もありますが普通駅になるかと思います。
私もネットで見たり、現地に行ったりと探してはいるのですが・・・・・
ほどよく田舎で環境の良いお勧めの駅、町名、を教えて下さい。
宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

私は九産大前→吉塚→千早と住んで来ました。
東区在住なので、博多駅から北のほうでわかる範囲で。
吉塚・箱崎は千早・香椎に比べるとお安いですが、
吉塚は治安が悪い、箱崎は飛行機の音がうるさいです。
九産大前、福工大前は学生が多くて深夜にうるさかったり。
福工大前～古賀は新しい駅が出来る（出来ている）のですが、快速が止まりません。
福工大前より北は先に行くほどたぶん物件は安くなると思います。

[3: 匿名さん]

新幹線を見越して、鳥栖から熊本までの新幹線の駅周辺も検討する価値があると思いますよ。

[4: 匿名さん]

↑遠過ぎ。

[5: 匿名さん]

熊本から博多まで30分かからないですよ。

[6: 周辺住民さん]

古賀－ししぶ－（上府）－福工大前－九産大前－香椎－千早－箱崎－吉塚－博多
博多－竹下－笹原－南福岡－春日－大野城－水城－都府楼南－二日市

低予算でほどよく田舎で環境の良いお勧めの普通停車駅…とありますが、一戸建て・駅近であれば、香椎－大野城はおおむね除外される感じでしょうか。
例えば、ししぶ駅の東口を出たあたりなんてどうでしょうか。

マンションとなると、価格と住環境と駅からの距離でいくらでも選べるとは思いますが、このスレで上位にあがっているのは、
ネクサスリベロ大野城駅前、MJR春日原南町、NEOヒューマインド下大利、
MJRザ千早…（不景気のためか、一昨年と比べて東区、那珂川町激減しましたね）

スレ主さんの条件だと、鹿児島線沿線に限定しない方が、むしろ選択肢が広がっていいかも。
駅近で都心に近くて日当たり良好で閑静で比較的安くて…となると、私なら古賀あたりよりも、MJR原町駅前とかモントーレ ヴェルキューブシティ福岡空港駅とかを先に検討しますね。

参考までに最終電車（バス）の時刻
博多23:35－新幹線－博多南
博多23:45－福北ゆたか線－原町－篠栗
博多00:04－鹿児島線－香椎－福間
博多00:06－地下鉄－天神－筑前前原
博多00:09－地下鉄－福岡空港－徒歩－志免町（モントーレ）
博多00:14－西鉄深夜バス－都市高速－百道浜方面（料金２倍）
博多00:24－鹿児島線－南福岡－原田
博多00:29－西鉄深夜バス－宇美（料金２倍）※JRで宇美へ行くなら23:23が最終　
博多01:17－鹿児島線－南福岡

[7: 匿名さん]

>>06
ＪＲ沿線なら、グランディアソラーレ和白って完売したの？
終電早そうだけど、

[8: 匿名さん]

ゆたか線沿線のJR原町・長者原駅辺りは、戸建・マンションとも手頃でお勧めです。静かな田舎町ですが、博多駅や空港駅、ICからも近いのでとても便利です。賀与丁公園などもあるので、一度下車されて歩いてみると良いと思います。

[9: 匿名さん]

エリアもスタイルもまだぶれてますね。迷うなら通勤20分程度のマンションが良いですよ。ただしマンションは駅歩が命。利回りで考えましょう。博多勤務で鹿児島線利用なら、ネクサス大野城、パークハウス春日、MJR春日と千早。郊外ならこの4棟がベスト。騒音、日当たり、近隣施設、校区も比較対象だろうが、それぞれ価格も違うから予算とお好みで。住心地はどっこいどっこい。ただこの4棟、利回りは確実。人気物件かどうかとか素人感覚でなく、マンション選びで大事なのは駅歩。賢く投資しましょう。5年も住めば飽きて、どうせ住み替えたくなるから。その時頼れるのは、駅歩と利回りだけ。適正価格でご購入ください。

[10: 匿名さん]

利回りというか値落ちの予測も販売価格に織り込まれてますよ。
不動産にお買い得はないよ

[11: 不動産購入勉強中さん]

スレ主です。ご意見ありがとうございます。
マンション掲示板なのでマンション寄りの意見が多いと重々承知しております、

将来的には買い換えの予定がない（実際、買えないんですが）ので戸建に固まりつつあります。
福岡・九州マンションの掲示板なのでレスがないようでしたら締めさせていただきます、藁にもすがりたい気持ちをわかっていただければと思います。
また新幹線での通勤も会社からの通勤手当内で収まるとは思えないので考えてないです。(博多南は別ですが）

確かに　ＪＲ鹿児島本線の普通駅になると北は古賀手前の新駅「ししぶ」「下府」、南は「水城」「都府楼南」になってしまいますね。
ししぶ・新駅予定の下府　近辺もわずかながら住宅が建っており現在は何もない所ですが、これからの商業開発が見込まれる事を予測してみるのもいいかもしれませんよね。

ゆたか線の「柚子」「原町」「長者原」「篠栗」や
香椎線の「舞松原」「土井」　「志免」「須恵」あたりも考えたい所ではありますが、私が一番希望している長者原は市内に負けないくらいの価格で・・・・
賀与丁公園もいい所で近くの分譲地も見学してみましたが価格に手が届きそうにありません。
こちらにはまだ住んで間もないので色々と考えてまとまりません。

[12: 匿名さん]

>利回りというか値落ちの予測も販売価格に織り込まれてますよ。

当然。ただ、MJRとパークハウスは価格設定が強気。
MJR一辺倒の浅はかなブランド志向は意味なし。
捨てた方が良い。

つまらない付加価値にお金を使わないこと。

ちなみにこの中では唯一ネクサスだけが値下げしてるので、
中古販売を考えるとお買い得。周辺中古相場と要比較。

＞不動産にお買い得はないよ

そんなことはない。香椎千早と春日大野城はそれぞれ
駅周辺と西鉄沿線の開発（というか環境整備）が進む仮定で
将来の値落ち率が低く流動性が高いと考えれば、お買い得。

くれぐれも、便が少ないローカル駅周辺や
バス通勤のマンションとかに手を出さぬように。
そもそもの資産性がない。

また、あまり高い物件を購入すると
中古購入者も限られることをお忘れなく。
10年後の中古購入者のメイン層は、
堅実な10～20代か、利便性重視の団塊。
今後の中古在庫を考えると、
1000万台～2000万台前半が一番流通する。

あとは購入時に値下げ交渉を。
100万でも50万でも30万でも交渉。
銀行保証金、プラン変更、駐車場、家具なども交渉・節約。
ここでどのくらい節約できるか。
銀行借り入れをどれだけ抑えるか、がミソ。

理想は現在の年収600万程度で2000万以内。
それ以上の物件なら足が出た分の頭金を用意。
ちょっと厳しいが、月々の払いは管理･収税･駐車場込で
7～9万のボーナス払いなし。変動･10年固定で早期返済。

10年後に残債500～800万程度であれば、物件を売却。
追加融資を受けて例えば、海が見える理想の棲家を。
もちろん住み続けてもOK。残債が少ない分、
旅行や買い物、趣味、外食などを余裕で楽しめる。

要は、人生の選択肢を未来に残せる。これが大切。

スレ主の家族は若いので、何があるか分からない。
であれば、流動性が高い資産として住宅を所有するのがベスト。

悪いことは言わない。
利便性・資産性・流動性にこだわって物件を選ぶように。

[13: 匿名さん]

駅近がどうのというのは不動産屋の理屈です。
どの物件も仲介報酬は同じですから、できるだけ短期で楽して儲けたいのです。

リゾートや極端な間取りは別ですが、
通常の市内物件であれば、それだけで流動性はあります。

そしてあらゆる要素が価格に織り込まれ取引が成立します。
不動産にお買い得はありません。

[14: 匿名さん]

↑もっと不動産を勉強するように。
不動産屋の理屈ではなく、不動産鑑定上の理屈。
ちなみに、スレ主は鹿児島本線沿線希望。

[15: 匿名さん]

>>12さんは不動産屋に騙されてますよ。
>>14がおおむね正しい。

”駅近がお得”ならみんなそうしますし。
駅近のセールスポイントを価格に入れて強気に出ないお人よしの売主はいません。
すべては値段なりです。

[16: 匿名さん]

戸建ての程々田舎を希望なのに、春日や千早の駅近物件紹介してどうするん？　完全にぶれてます。

[17: 匿名さん]

12=14なんですが…。

福岡郊外の一般的な住宅の不動産取引について。

そのほとんどがサラリーマン家庭だとして、
毎日の通勤･子供の通学は非常に重要。
また日常の買物等の利便性が高い。

であれば、駅前･駅近に越したことはない。
つまり「住んで良し」

今後は少子高齢化に伴い、住居はさらに利便性重視傾向。
自動車を保有しない家庭の増加、運転できない老齢家庭の増加で、
駅前物件以外の中古マンションは人口減に伴い資産価値が急落する。

よって、将来的には駅前･駅近物件の資産価値が下がりにくいのは明白。
もちろん、どの駅でも良いわけでなく、2011年開業の新博多駅から、
また繁華街天神へのアクセスが10～20分程度の駅で、急行･快速が停車する駅が競争力に勝る。
であれば、上記を踏まえ、香椎千早か春日大野城が好ましい（しかも近隣も整備予定）。
なので、需要が高く流動性が高い（あくまで郊外の話。市内はまた別だが、地下鉄沿線が
流動性・資産性が高いのは言うまでもない）。

つまり「売って良し」

さらに、交通利便性が高い駅前物件は、法人対象賃貸としても需要が高く利回りも良い。

つまり「貸して良し」

駅前・駅近は不動産屋の屁理屈ではなく、れっきとした市場原理。
不動産は金融商品と同じ側面を持っていることをお忘れなく。

では、その分駅近物件の価格も高いと考えるのであれば
どれだけ安く仕入れるかを検討すべき。

新価格物件、価格交渉、築浅中古など。
あらゆる手段を使って、しぶとくそれなりの物件を見つけてください。

個別事象を捉えれば、眺望とか間取りとか様々な検討事項があるでしょうが
マンションの購入原則は、駅歩！立地！。

[18: 匿名さん]

＞では、その分駅近物件の価格も高いと考えるのであれば
＞どれだけ安く仕入れるかを検討すべき。

安く売ってくれるお人よしが、どこにいるんですか？？？
マンションの購入原則は、駅歩！立地！だとして、　それは全て価格に反映されるでしょう？

[19: 匿名さん]

マンション自体の設備と周辺環境もお忘れなく

個人的には駅から徒歩10分までなら考えますがそれ以外はね...
駅といってもド田舎の駅も却下

[20: 匿名さん]

勝手にやっとれ！

[21: 不動産経営者]

＞17さん18さんのお話を伺って、話題がずれるのを承知で一言すみません。私は、不動産経営をしている者です。18さんがおっしゃるように。売主も商売ですから、お人よしはいません。でも、本来の資産価値以上の価格を付けた物件は割とあります。つまり吹っかけてるんですね。昨今の値引き合戦はその化けの皮が剥がれた結果です。私の経験から言うと、新築の値引き交渉は営業をいじめ抜いて上司と相談させること。友人知人にデベ勤務の人物（できれば役職付）を見付けて交渉しましょう。安くなります。中古であれば、厳密に言えば売主さんの経済状況や人格に依ってかなり値付けが変わりますから、仲介業者を味方に付けて交渉させましょう。安くなりますよ。これは戸建ても同じ。高い買い物ですから自分で汗をかいてください。結果は出ます。スレッド主さんがまだお若く、福岡をよくご存知ないのであれば、不動産はローカル性が高い資産ですからゆっくりお考えになって下さい。福岡市内中心部のマンションは高く、郊外をご希望で、周辺環境やお子様の校区などをお考えなら、皆さんがおっしゃるように鹿児島線沿いで西鉄電車も使えるの千早地区、春日大野城地区しか資産形勢できる土地は無いと断言致します。仮に駅前でなくても、今からなら周辺でもお探しになるべきと思います。ただし、申し上げたように多少の価格交渉をしないと御予算との兼ね合いもあるでしょうね。不動産はローカル性が高いと申し上げましたが、いくら駅に近くても、ここには書き込めないいわくつきの土地もありますから、千早や春日大野城以外を検討であれば、できれば現地確認に加えて、仲介不動産でいろいろお聞きになられると良いと思いますよ。長くなってすみません。