アイランドタワースカイクラブってどうでしょうか？（３）

[購入検討中さん]

アイランドタワー　スカイクラブについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.island-tower.com/

物件データ：
所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉3-26-32
価格：2080万円-18170万円
間取：2LDK-5LDK
面積：67.46平米-207.39平米

[225: 匿名さん]

助成金等言われていますが、物件の割に価格が安めなのは事実です。アイランドシティの発展に伴い価値が上昇しても固定資産税も上がるかもしれませんね

[226: 匿名さん]

安いかなぁ？
利便性が悪い割には高いと思うんだけど。

[227: 匿名さん]

修繕積立金と管理費が高すぎ！
将来はもっと負担が大きくなるようだし。
建物の価格自体は平均的と思うけど。

[228: 匿名さん]

普通のマンションとは作りが違いますから、そう考えるとむしろ修繕積立金とかは
安いと思いますけどね。逆に今より安いと将来一時金とかが発生しそうで不安です。

[229: 匿名さん]

今の修繕積立金は安すぎだと思いますよ。
絶対追徴来ますよ。

[230: 匿名さん]

>>229
数年おきに段階的に上がっていくのはご存知ですよね？

[232: 匿名さん]

>>229
修繕積み立て基金が他より高額だったから１回目の大規模修繕は何とか大丈夫だと思うよ。

[233: 匿名さん]

長期修繕計画は３０年後まで提示されてるから、２回目もほぼ大丈夫だろう。
問題はそれ以降だ。

[234: 匿名さん]

30年どころか第一回の大規模修繕ですら赤字で一時金が必須ってひどい
計画のマンションも結構ある中、さすがにタワー物件できちんと修繕計画を
立てなければならないのか30年までは赤字・一時金なしで計画を立てている
のは良心的だと思いました。
仮に計画通り行かなくとも一時金は最小限で済むはずです。

[235: 匿名さん]

今後タワーマンションの価値が大暴落するってニュースがネットに書いてあったね。
管理費修繕積立金がネックらしい。

[236: 匿名さん]

>>235
　読みたいのでリンク貼ってください♪

[237: 匿名さん]

>>235
首都圏のタワーはそうでしょうね。隣とお見合いタワーなど立地に問題があるところ
が多かったり、元々の価格が高く売れるって事で割高に設定されていましたから。
福岡でここと同じ仕様のタワーマンションはありませんので、タワーだらけの地域
とは比べられないでしょう。

中古物件を探してみればすぐに分かりますが、ここ程度の管理費・積立金になっている小規模
マンションはゴロゴロありますよ。スケールメリットがありませんので。

[238: 匿名さん]

十把一絡げだな

[239: 匿名さん]

実際、管理費・修繕積立金の額と将来の段階的な負担増を考えて
ここをやめた人は多いと聞きます。
ローンも10年固定とかを薦めてるみたいだし、優遇金利が減った10年後からのローンと
管理費・修繕積立金の合計はすごい増になるし。
そこまでして残りのあまり良くない部屋は買う価値があるかね。
最初の方でAの南向きを買った人はいいんだろうけど＞

[240: 匿名さん]

>>239
残っている部屋が悪いところばかりという訳じゃないと思いますけどね。
価格がサラリーマンでは手が出ない価格帯の割合が多くなってきているだけでしょう。
デベもポンポン売れるとは思っていないようですし、じっくり売っていくんじゃない
ですかね？6000万の物件が5000万になったとしても福岡で手を出せる人はそう多く
ないですから、値引きも効果が薄そうです。

一見、A&B棟の海側が一番良さそうですけど、前に空き地が残っていますから階数や
向きによっては眺望や採光に影響が出る部屋もありそうです。
あまり低い階でなければモデルルームを見ても十分明るいですから、目の前に間違いなく
建物が建たない中央公園側のC棟が南向きに拘らなければねらい目だと思いますね。
これこそ、青田買いの時には手が出しにくかった部屋ですから採光を確認して買えるのは
入居済みの人にはないこれから買う人の特権でしょう。

[241: 匿名さん]

>>236
これですね。

高層タワー型マンション　アキレス腱は大規模修繕費用？
http://news.livedoor.com/article/detail/4050499/

[242: 匿名さん]

>>241
読ませて頂きました。リンクありがとうございました。
タワーは確かに費用がかかると思いますが、リンク先にあった１平米あたりの修繕積立金を
設定している中規模のいわゆる普通のマンションってありますか？異常に安い金額が設定
されている物件が多いので、こっちの方が将来資金不足になるような気がします。

ここは毎月の積立金の他に修繕基金が平均の倍以上ですので、この物件はどちらかと言うと
良心的な設定にしていると思いますね。
239にある通り高めに設定した為に売れなかった事例もあるようですから。
売れた後はしらん！ならば安く設定すれば済む話です。

[243: 匿名さん]

１平米あたり５００円となると８０平米で４万円にもなってしまいます。
普通のマンションで２００円としても８０平米で１６０００円です。
まぁ、初年度からそんな高いところはないでしょうね。

ちなみに私のマンション（中規模１５０戸）は１平米当たり１００円（１～５年間まで）で
計算されているようです。
１０年目から２００円で計算されています。
そう考えたら将来４万円というのもありえる話じゃないでしょうか。

[244: 匿名さん]

タワーと言っても構造によってかなり費用が違ってくるのでは？

足場が高いようですが、バルコニーが全く無いオフィスビルタイプだとリンク先の
記事のようにゴンドラオンリーになりますが、ここはバルコニーに面している部分が
大きいのと面していない部分には足場を作る土台？になりそうなスカイガーデンが
10階おきくらいにありますからその分安くなりそうな気がします。
よくタワマンで使われているタイルも使用していませんから外壁補修はかなり安い
はずです。

個人的にはかなり変わった構造ですけど、後の事まで考えてそうだな～という印象です。
大規模修繕時には現場を見てみたいものです。

[245: 匿名さん]

>>235
要は、渡される書類もよく読まず、将来の資金計画も立てずに買う人が
後で困ることになる、って記事だね。
そりゃ、タワマン、いや住宅に限った話じゃないでしょ。

[246: 匿名さん]

関東圏ではタワーの低層階に住む人は見た目がいいし、ステータスにもなるし値段も安いと
いうことでタワーを買う人が多いらしいですよ。
で、数年後に管理費、修繕積立金が払いきれず滞納／競売となるケースが多いらしい。
そして値段が下がった部屋にさらに低所得層の人がやってきて・・・

の繰り返しになってるところが多いみたいです。
普通のマンションの方が月々の費用が安いから家計の破綻はしにくいらしい。

[247: 匿名さん]

入居当初から「当初の予定以上に」上がってしまったのなら破綻するのは理解できますけど、
中古で購入する人はその既に上がっている管理費を最初から払いますよ。
入居翌月からの支払いすら計算できないような人がローンを組めて購入できるとは
思えませんが・・・。

それに物件価格や管理費が安ければそれに見合った収入の住民が入居する訳です
から、可処分所得における住居費の割合はそんなに変わりません。
破綻する可能性はどっちもどっちでしょう。

[248: 匿名さん]

低層階の転売による入居者が、管理費・修繕積立金の負担に耐えられずに、
滞納者が増えて、（分譲価格の高い高層階と安い低層階の負担が専有部分の面積で
同じ管理費・修繕積立金の負担である為）区分所有関係が崩壊してゆくのだそうです。

なので、あなたみたいに将来を見据えて購入する人ばかりでは無いんでしょうね。
実際リストラや倒産などで、自営の人もサラリーマンの人もローンが大変みたいです。
ここ数ヶ月で裁判所の競売物件が相当増えてますよ。

[249: 匿名さん]

>>248
ここの価格表もらいましたけど、低層階は占有面積が狭い部屋の割合が高いですから
金額自体も抑えられていますよ。同じ間取りが上から下までず～っとあるような物件だと
おっしゃる通りの問題が発生すると思います。金額が上も下も同じになりますから。
逆に管理費が安い物件だと転売によって違う住民層が余計に入ってきやすいと思います。

しかも、中心価格帯から大きく上も下も離れていませんから、似たような経済状況の家の
割合がタワーの割には多そうです。億越えの部屋もありますけど、ほとんどありませんし。
価格表を見る限り、首都圏での失敗を教訓にした感じがします。


リストラや倒産を食らえばここに限らず破綻する人が出るのは当然でしょう。

[250: 匿名さん]

結局「タワーマンションだから」の理由は、大規模修繕の例がまだ少ないってこと？
リスクを考えるのは大事だけど、気にし過ぎると何もできなくなっちゃう。
逆に近い将来、新工法が開発されて、タワーマンションの修繕の方が割安になるかも。
あくまで推測だけどね。

[251: 匿名さん]

大規模修繕の頃は子供も大きくなっているから、引っ越していると思います。そんな人結構いると思います。

[252: 匿名さん]

ここはマンションの価格自体は安いから手が届くと思いきや
修繕積立金と管理費が高いの躊躇するんですよね。
スタートが高いのに将来、低層のマンションより安くなることは
有り得ませんから。

[253: 匿名さん]

>>252
「高い」修繕積立金は、ある意味良心的と言えるのでは？
無計画に低く設定され、後で大幅アップせざるを得ないマンションよりはね。
何度も値上げされた挙げ句、当初の5倍以上に跳ね上がった例もある。
このマンションは、30年後まで修繕収支計画が示されている。

[254: 匿名さん]

修繕計画はあくまでも計画だから、早く完売しないと厳しくなりますね。

修繕計画は完売状態での集まった金額で算出するので、このままで行くと金額が上がるかもしれませんね。

[255: 匿名さん]

>>254
計画書見れば分かりますけど、すぐに完売しないと危ないようなギリギリの計画に
なっていませんので、ご安心を。
さすがに福岡で上層階の価格に手が出せる人がそんなにたくさんいるとはデベも
最初から考えてなかったのでしょう。営業からは1～2年程度で完売するのが目標
だと聞きました。

同時期に発売されたよく比較される百道～愛宕浜エリアの物件と比べても健闘して
いる販売状況だと思います。

[256: 匿名さん]

>>252
>>253
管理費は別として修繕費は全然高くないですよ。
むしろタワーにしたら安いくらいです。

計画はあくまでも”案”なので、予定通りにいっていないところも
相当数あります。　さらにタワーなので、実際にいくらかかるかわからない
状態です。ここは世界初の３棟連結タワーなのでより一層大規模修繕にいくら
かかるかわからないでしょうね。

>>254
空室の分はデベが支払うので問題ないですよ。
ただ駐車場の収入は計画より少ないかも知れませんが。

[257: 匿名さん]

>>255
1~2年って、冷静に考えると随分アバウトな販売計画だよなあ、、、。

[258: 匿名さん]

>>257
MRへ行って○月○日までに完売する計画です！とか聞いたことないです。
竣工後半年をメドにとか今年度中にはとかは聞きますが・・・。
本当の計画はMRには他社の偵察とかもありますから具体的に言わないでしょう。

[260: 匿名さん]

>>255　百道、愛宕エリアと比較になりません。
交通、近辺施設、何一つ比較にならないじゃないですか
別物ですよ！
比較になるのは海に近いところだけ。

[261: 匿名さん]

>>260
その比べ物にならないエリアに建っているイニシアやヴァークスは苦戦しているようですね。
立地が劣っているのにこれら以上に販売していますから、そうなると健闘どころか大健闘という
事になりますね。

[262: 匿名さん]

営業マンの熱の入れようが違います。営業マンが大健闘しています。

[263: サラリーマンさん]

大健闘？？じゃあこんなとこまで出てこないで下さい。

[264: 匿名さん]

このスレにはここが売れては困る人がたくさん来ているようですね。
デベが逝ったりしたら大喜びしそうだ・・・。

[265: 匿名さん]

営業マンさん、逝くんですか？

[266: 匿名さん]

>>262
熱の入れようが違う営業が大健闘して結果が残り125戸と言うことですよね。

[267: 競合物件]

一般的に入居を開始したマンションには訪問販売（悪質なものがほとんど）があるとされていますが、高級感のある【アイランドタワースカイクラブ】でも訪問販売（悪質なものがほとんど）があるのでしょうか？？？

[268: 匿名さん]

いくら引いてくれますか 二割ならかいますけど

[269: 匿名さん]

住民版におゆきなさい。

[270: 匿名さん]

テレビで特集やってるけど
エレベータのボタンが映ってて1階〜42階まであったけど
低層階、中層階、高層階専用エレベータになってないとあれ高層階の人ストレスになるんじゃない？
朝の出勤時とか特に。

[271: 匿名さん]

セレブ階優先です。

[272: 入居済み住民さん]

>>270
ここのエレベータは住居用ではメーカー最速クラスが入ってます。九州か西日本最速
だったはずです。だいたい1F当たり1秒の速度です。
基本的に1Fとちょうど真ん中の21Fで待機しています。
21F→40Fで20秒以下、1Fにあったとしても40Fまで40秒ですが、これを速い or 遅い
と取るかで判断が分かれると思います。

少なくとも私は制御も良く、ストレスに感じた事はありません。
ここのエレベータに乗ると速いと思っていた会社のエレベータの遅さを感じるように
なってしまったくらいです。

[273: 匿名さん]

>>266
約7割売れてますから大健闘かはともかく健闘では？
レスに出ているだいたい同時期に竣工したイニシア愛宕浜やヴァークスは5割も
売れていないようですから。

[274: 匿名さん]

キャッシュバックと値引きは違うのですか？税金とか考えたら値引きの方が有難い。