エスリード西宮甲陽園 その２

[物件比較中さん]

エスリード西宮甲陽園の前スレが１０００レスになっていたので、
その２をつくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/257195/
所在地：兵庫県西宮市甲陽園東山町7-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「甲陽園」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：76.15平米～135.55平米
売主・事業主：日本エスリード

物件URL：http://www.eslead.co.jp/house/koyoen/index.html
施工会社：安藤建設株式会社 大阪支店
管理会社：エスリード管理株式会社

[116: 匿名さん]

立地が良ければ営業しなくても売れるよ。
立地の良し悪しは用途次第であり、ここなら病院（ホスピス）、老人ホーム等の場合であれば好立地だが
利便性が求められるマンション用地としては好立地と言い難い。
検討者はバカじゃない。良い物件なら営業に言われるまでもなく、黙って買いますわ。

[117: 匿名さん]

リタイアして悠々自適な方にはよい場所かもしれませんね。
でも実際は人が集まらず、建物もあまりよくないようで苦戦している。
もっと音環境（隣戸や上下階の音）にもっと配慮した造りにしていれば少しは違ったかも・・・
１１６さんのおっしゃる通りだと思います。
『検討者はバカじゃない。良い物件なら営業に言われるまでもなく、黙って買いますわ。』

[118: 匿名さん]

ここにこの規模のマンションを建てようと判断した売主側の選択ミスでしょ。

今の時代どこでも完売するなんて夢の話し。

安くして完売を目指す以外にない！

[119: 匿名さん]

本当この場所はある意味すごく良い立地なのに、全くそぐわない建物を作ってしまったからね。本当に勿体無い。
少々不便でも、ここに住みたい！と思う人はいくらでも呼びこめる立地なのにね。残念すぎる。

[120: 匿名さん]

あと2ヶ月で新築マンションの枠から外れますね。いよいよ公開値引きスタートか！？ 最終的に2割くらい下がれば買う人も出てきそう。

[121: こけし]

去年売り出された西宮のマンションの中ではダントツですから安く帰るといいですね。

[122: 入居済みさん]

シャトルバス何とかしてくれ！

阪急電車の出発音がなるなか到着するのが日常茶飯事だったが、今日は出発後の到着。早朝会議に間に合わなかった。

時刻表の見直し考えるべきだろ！

[123: こけし]

そんな時間ギリギリに到着するような行動パターンを見直したほうが良くないですか？

[124: 入居済みさん]

確実に到着する時間に出勤してます。
そんなバカじゃないわ！

[125: 匿名さん]

ひとつ前のバスに乗ればいいんじゃないですか？

[126: 匿名さん]

歩いたら確実に着きますよ。

[127: こけし]

確実に到着する時間に出勤してるのに、なんで早朝会議に間に合わないの？
渋滞？シャトルバスの走行速度？アクシデント？

[128: 入居済みさん]

シャトルバスの運行時刻の見直しが仇になってますよね。
阪急電車の出発時刻に合わせて時間を変更したばかりに、何時もギリギリで、降りてきた乗客をかき分けて改札口をダッシュで走り抜けてます。私も何度か乗り遅れ、経験していますよ。

[129: 匿名さん]

通勤，通学にバスを使うような土地に住んだから、遅れることになる。仕方ないじゃないですか。

[130: 匿名さん]

シャトルバスの本数が少なく、間隔がかなりあるということでしょうか？
13分なら徒歩でも大丈夫かと思ったのですが、今の季節はひどいことになりそうですね。

[131: 匿名さん]

まあそうなるだろうとは思ってたけど…。予想通り。

[132: 匿名さん]

やはり、支線の電車の本数は少ないのかな？
本線主要駅なら。一本乗り損ねても、すぐに次の電車が来ると思うが。
又、わざわざ、電車の時間に合わせても道路事情の良くない山間部のバスの
到着時間なんて、あてにならないのは判り切ったことではないのか。

[133: こけし]

一時間に６・７本ありますよ

[134: 入居済みさん]

>137さん

1時間に6,7本？時刻表見れば一発で分かる嘘書いてどうするの？貴方は営業マンですか？？

甲陽園行き、一番多い8時代で4本しかないでしょうが。嘘つくのめ大概にしといた方がいいんじゃない。

しかも、営業マンは購入前、毎日運行と言ったけど、これも嘘。土日祝は運休。しかも、お盆休みもありだってさっ。完全に騙されたわ!

[135: こけし]

134さん

137ではありませんが私に言ってると思うのでお応えしますが、132さんの流れから電車の本数を書いたのですが。

バスの本数については騙されたというより営業マンの言うことを鵜呑みにしたのがそもそも過ちでしょう。株価が下がったことを証券マンにクレームつけているのと同レベルですわ。状況が変われば変わるものに対して文句をつけてるようでは、自己のリスク管理能力の低さを露呈させているようなもんです。

[136: 匿名さん]

>>134
まあそんなもんでしょうね。

[137: 匿名さん]

皆さんまあまあ、所詮はエスリードなんやし、文句言うたらあかんわ。はじめからリスキーな物件やで。

[138: ご近所さん]

137さんの言うとおり。
135さんの株価と証券マンの関係は、間違いです。証券マンの予測は、あくまで予測ですが、エスリードの営業マンは、口からでまかせです。最近、エスリードから「今でも売れ残っているのは、完成まで販売開始しないとの方針です。」と、言っていました。６０周年記念事業として、あれだけチラシ攻勢を掛けておきながら。あいた口がふさがりません。

[139: 匿名さん]

そんなもんだと思ってました。

[140: 入居済み住民さん]

今後、際限なしの値下げ販売にうってでるんですかね⁈
1期に購入した入居者さん達、怒りが収まらない感じじゃないでしょうかね？

[141: 不動産業者さん]

まもなく完成後、１年になります。値下げしてでも「完売」してしまわないと、エスリードには経費が掛かります。完売するには、「値下げ」しかないでしょ。

[143: 匿名さん]

まだ入居してない部屋が多すぎです。
駐車場収入がは相当不足してるだろうから管理費、修繕費負担が間違いなく上がるぞ！

[144: 匿名さん]

建物周りの敷地がかなり広いようですが、共用部分の面積は固定資産税に関係してくるんでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>144
勉強して下さいね。

[146: 匿名さん]

台風で土砂災害の危険性が高まったためとの避難準備の地域に
甲陽園東山町が入っていますが
このマンションの場所も対象なのですか？

[147: 匿名さん]

ここに限らず、苦楽園～樋之池町、上ヶ原や仁川界隈まで

西宮市北部はほとんど同様に発令されていますね。

[148: 匿名さん]

駅からの距離が遠いですからね。
これで、まずどうするか分かれますよね。
駅から遠くてもリセールを考えないなら、閑静でいい場合もありますが。
ここは、立地は、悪くないと思うのですが。
シャトルバスを有効に使うといいかも。

[149: 匿名さん]

共用施設が豊富ですね
キッズルームは集会所なんですね。おもちゃがあるキッズルームのほうが良かったかなという気がしますね。
シアタールームは利用しなさそうですよね。
ブックラウンジは子供がいる方は勉強できるスペースがあるのはいいですよね
マンション内にコンビニがあるのが便利そうですね

[150: 住まいに詳しい人]

マンション内にコンビニを作らないといけない不便な場所です。その費用は、管理費に反映します。豊富な共用施設についても、その費用は入居者が負担します。

[151: 入居済み住民さん]

>>149

そう思うなら買えば⁈
もれなく値引き販売してくれるから

[152: 匿名さん]

ここ驚くほど売れてないな
どのくらい下げてくれるのかね？

[153: 匿名さん]

>>152
あと5年待てばいいだけだよ。
ここって
会社がシャトルバス経費肩代わり
もうすぐ自治会に移す時期だけど、どうなったんだろう？
どっちにしても
待てば海路。。。
ここだけでなく
阪神間の集合住宅の値は上がらんでしょ。
だって給料が本質で上がらないから。
関東がヤッパリダメで
関西に首都が移れば全然違うけど。それも先のことでしょ。
あったところで。

[154: 匿名さん]

芦屋のエスリードも、経費会社持ち期間が終わったらやっぱり、シャトルバス廃止するかどうかって話になって、結局本数減らして有料化してなんとか運行継続になったでしょ。それでも元は取れないだろうから、その後どうなったかは知らないけど。ここは駐車場代も妙に安く設定してあるのが魅力的だけど、結局負担は自分達に返ってきますよね。

[155: 匿名]

環境が良いから
もう少し戸数を減らし、個性を持たせた
建物等で勝負した方が、早くさばけたのかも。
残念です。古くからの市民にはハリハン、つるや、中すみ花壇等の存在は本当に古き良き時だったから。
これから、ここはどうなるの？

[156: 匿名さん]

エスリードじゃなければもっと売れたでしょうね

[157: 匿名さん]

同じエスリードでも伊丹の物件は即完売の勢い。
地名的には、西宮＞＞＞伊丹 なのかもしれませんが、結局は利便性が良い伊丹の物件の方が人気だという事ですね。

[158: 匿名さん]

ブランド思考の強いエリアで受け入れられなかったんでしょうね
あのハードセールスも問題ですね

[159: 匿名さん]

この物件
甲山森林公園の山道から谷越えで、近くに、見えてるよ。
知ってる？他にはっきり見えるのは
神呪寺と、送電の電柱？だけだけど。

[160: 匿名さん]

それがいいんじゃないですか。

[161: 匿名]

マンションギャラリーにも行ったことがないのに、ここの営業さんから自宅に何度か電話がかかってきました。
どこで個人情報仕入れているのでしょう？
手当たり次第だとすれば、あまりにも必死な感じにひいてしまいます。

[162: こけし]

聞けば、業者から名簿を買った、と親切に教えてくれましたよ。

[163: 私にも電話が掛かってきました]

手当たり次第に電話を掛けるのは、エスリードの常套手段です。１００本の電話を掛けて、１本の顧客に話を聞いてもらえれば上出来という考えです。まさに必死の状況ですが、これがエスリードのやり方です。したがって、評判は良くないです。

[165: 匿名]

このご時世に、「業者から名簿を買った」とのうのうと答えるなんて、
全く信用できない会社ですね！
たしかにここ数年で、住宅を検討していたので、そこからの情報なのかもしれません。
ただ、どこもしっかりと「個人情報についての規約」をうたっていただけに、がっかりです。
この業界自体そんなものなのですね。
しかも、一度「もう住宅を購入した」と伝えたはずなのに、数ヶ月後また同じ電話がかかってきました。
どういう管理体制なのでしょう？
ほんと腹がたちます！！

[166: 匿名さん]

エスリードに、管理なんてないです。電話が掛かってくると、毎回毎回けちょんけちょんに言っており、購入意欲が全くないにもかかわらず、数ヵ月後にはまた電話が掛かってきます。

[167: 匿名さん]

>>166
購入意欲というより購入資金？

[169: 匿名さん]

そんな住宅販売の会社はどこにでも沢山あるでしょうね。
どこから調達した情報なんでしょう、私のところにもそういった電話はよく掛かってきます。
毎回、そういうのは断っていますからと、言ってサッサと電話を切ってしまいます。
まあ、営業マニュアルがそんなもんなんでしょうね。

ところで、ここのマンションは売れ行きはどんなもんなんでしょうか。

[170: 匿名]

ここ売れてる？
ん？

[171: 匿名さん]

ほんと、どれだけ売れてるんでしょうね。
第1期1次～第3期3次概要では5戸先着販売となっていて、第4期1次先着順分譲概要には11戸とありますね。
まだ先があるんでしょうか。
第1期からずっと見ているわけではないので、小出しに販売してるのか、残りが少ないのか読めないです。
あとどれくらい残っているのか気になりますね。

[172: 匿名さん]

部屋にムカデ出たみたいですね。
さすがに裏が山だと虫も入って来るのか…ヤダな

[173: 匿名さん]

共用施設の利用率はどの程度でしょうか？
ゲストルームは時に人気があるときとそうでない時の差が出そうだなと感じていて
使いたい時に使えるのかな？？？という思いもあります。
キッズルームは子ども達にはいいですね。
雨の日もそうですが、猛暑の時で外遊びが危険な時にはいいと思いますよ。

[174: 匿名さん]

月末までに申し込みをすると
魅力的な特典があるという事ですが
いったいなんなのだろうか。

オプション系のサービスだったり
する可能性もあるのですかね？

ママ応援をかなり前面に出しています。
キッズルームもあるので
子育て世代が中心ターゲットかな。

[175: 匿名さん]

月末で、販売開始１年なので、投売りバーゲン開始でしょ。

[177: 匿名さん]

>>172

自然が周りに残り
いいですね。皮肉ではないです。
でも
足腰か、タクシー代が
小遣いではないと、ちょっと。
タクシー代といっても、大手病院までは
高いですよね。西宮は大型病院が
浜側、住民の呼び名ですが、にあるので
山手は病気をこじらせると、大変です。
自分で運転して病院行けてる間は
大病とは言えませんもんね。
近くて、渡辺病院か芦屋病院。でも
大手術等々は兵庫県か兵庫医大が圧倒的でしょう。

[178: 匿名さん]

>>177
足腰に死ぬまで自信あるか
が抜けました。

[179: 検討]

購入を検討していますが、売れていない場合管理費負担とかはどうなるんでしょうか？

[180: こけてぃっしゅ]

色んな意味でそろそろそろ買い時ですよ。自然環境と利便と眺望がバランス良い好物件です。バスがあるので通勤買い物も苦になりませんね

[181: 匿名さん]

>>180
こけしさん、買う？いよいよ。
喜んでるのは、甲陽園駅前タクシー。

週末近くなると、夜間一時間当たり平均8回
駅とその辺りの集合住宅間往復してて
儲かってそうで、幸せそうな雰囲気の車に
乗り合わせた。

[182: 匿名さん]

バスってあの、一時間一本の阪神バス？
凄い頼れる存在だね。
あとは今後自己負担になる専用バスでしょ。
便利！

[183: こけてぃっしゅ]

専用バスってなんて贅沢なんでしょうね！ セレブ感溢れますね。駅で下車する時は羨望の眼差しで見られるのでしょうね。きちんとした格好しておかなくっちゃ。

[184: 匿名さん]

シャトルバスはあるのはいいなと思います。
途中の停留所で止まることなくダイレクトに駅に行けるという点では時間的にもいいのではないか。
シャトルバスが事情で仮に更新されないとしてもとりあえずは路線バスの充実はあるから駅までの足が即座に亡くなるという訳ではないです。
公式サイトで自転車でのアクセスの所は行きやすいところはあまり多くないのかなと感じました。自転車で20分って結構な距離？

[185: 匿名さん]

このマンションは、外観デザインが素敵です。好きな感じですね。
手入れがされている前提で、屋上庭園があるのも魅力です。
屋上からの眺望が一番、良いですしリフレッシュできる空間になりそう。
あと子供がいる場合は、キッズルームは、やはり必須かな。

[186: 匿名さん]

>手入れ次第

これを考えると庭園といえど管理しやすい程度の植栽が良いのでしょうね。
それと季節感が欲しいかな、私なら。

欲をいえば庭園面積自体をもう少し広くしても良かったのかなと思わなくないです。
植栽は最低限で空を眺めるための広大な敷地というイメージになってこれも魅力にはなったのかも(でももしかして面積の制限とか事情があったのかな、、)。

[187: 匿名さん]

チラシ入ってあけどようけ売れ残ってる。

[188: 匿名さん]

高い。遠い。

[189: 匿名さん]

おまけに、デベが信用できない。

[190: 匿名さん]

寒い。買い物出来ない。飯食うとこない。

[191: 匿名さん]

残りは何戸ぐらいなのでしょうか？
駅は近くはないですが、シャトルバスもあるし、まだ歩ける距離ですよね。
スーパーは買い物に行けば荷物が多くなるので、車で数分の距離に何件かあれば良いと思います。

[192: 匿名さん]

またここの営業マンから押売りの電話ありました。
以前「もう他で契約済みです」と伝えたのに…！！
管理がなってないのと、しつこい営業電話でエスリード自体の評価は最悪になりました。

[193: 匿名さん]

エスリードは、しつこい。生活に不便。イノシシしか買わん、。と、いっても、しばらくすると、また電話が掛かってくる。イノシシさんの電話番号知らんのか？

[194: 匿名さん]

駅前に阪急オアシスもできるようで、ますます発展していくので、ここは買いでしょう。

[195: 匿名さん]

では、早くイノシシさんに連絡しないと逃げてしまいますよ！

[196: 匿名さん]

オアシス完成後は資産価値が上がるので、投資目的の購入も増えそうですね

[197: 購入検討中さん]

>>196
でもあの距離と坂道なので資産価値に
影響があるとはとても思えません…

[198: 匿名さん]

ここは投資目的で買う人はいない。
買う人がいるとすれば、売る事を全く考えていない人のみ。

下落の激しいマンションの条件として、
１、郊外物件である
２、駅から遠い（ここはそれに加えて坂道）
３、規模の大きいマンション

私は初期にこのスレで買う事を勧めなかったけど、「甲陽園は西宮七園」云々と反論していた人は
買ったのかな？

売る事がなければ損をする事もないけど。

[199: ご近所さん]

>>196
阪急オアシスができると、資産価値があがるという根拠が判らない。単なるスーパーマーケットができて資産価値があがるほど僻地なのか。阪急オアシスができて資産価値があがった例を示してください。

[200: 匿名さん]

みんな営業に釣られすぎw

[202: 匿名さん]

>>199
あなたに先を読む力があるのですか？
あなたの人生においてすでに起きた兆しから先を読んで資産を増やした例を示してください。

[203: 匿名さん]

＞＞２０２
外野から失礼するけど、質問してる人間に逆質問してどうするの？
答えられないなら黙っている事やね。
オアシスがマンション近隣に出来るなら多少良くなるが、
駅近くなら寂しい駅が多少マシになるぐらいの事ではないの？

[204: 匿名さん]

>>203
答える義務はないでしょう。
あなたこそ黙っていれば良いでしょう。
このマンションの素晴らしさをどうしても認めたくない理由がおありなのでしょうね。

[205: 匿名さん]

>>204
このマンションが素晴らしいのであれば即完売するはずですが、販売開始後１年が経過するのに山ほど残っているのはどう説明するのですか。

[206: 匿名さん]

>>205
山ほどとは具体的にどれぐらいですか？

[207: 匿名さん]

エスリードから「新築マンションのご案内」て電話かかってきたけど、築後いつまでが新築扱いになるんでしたっけ？

[209: 匿名さん]

>>208
いくらですか？3届かないくらい？

[210: 匿名さん]

>>209
4に届いてますね。
中古物件ということと売れ残りを考えても
あと3位じゃないと厳しそうですね。
事情は分かりませんが売主さんはお気の毒に…

[211: 匿名さん]

その中古物件の成約価格がこの物件の実力と言う事やね。
ただし案外、成約価格は表に出てこないもの。
不動産相場なんていい加減もので、所詮は売買事例が基本ベース、
安値取引は隠したがるよ。（相場が崩れるのを避けるため）

素人はチラシに出てる価格が相場だと勘違いする人が多いな。

尚、２０７さんの疑問だが、完成後一年経てば新築物件と謳う事は出来ないですよ。

[212: 匿名さん]

中古で2千万くらいなら買いだけどねー

[213: 匿名さん]

戸数が多いとはいえ、１年以上過ぎてもまだ２〜３割くらいは残っている感じ?
住んでいる側からすれば、価値も下がってしまうと早く完売してほしいところ。
値引きをしてでも早く売り切ってほしいよね。

[214: 匿名さん]

今日、ポストにまたチラシ入ってました。
グレードアップモデルルーム6タイプ公開
だそうです。買わないけど。