LEBEN THE TSUKUBA（レーベンザつくば） その２

[周辺住民さん]

LEBEN THE TSUKUBAについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市竹園1丁目3-8（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK・5LDK
面積：75.34平米～100.47平米
売主・販売代理：タカラレーベン
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【一部タイトルを修正しました 2014.9.22　管理担当】

[51: 物件比較中さん]

天井の高さの話が出ていますが、このマンションの階高はどれくらいかご存知の方はいらっしゃいますか？

[52: 匿名さん]

最低3メートルないと上級とは言えないんでしょ。室内の小梁も気になるし、高いなりの設計してほしいよな。

[53: 匿名さん]

マンションで最上階以外３Mなんてないでしょう。ここは２重床、２重天井ですからおそらく２M４５から２M５０じゃないの？　それで十分でしょ。

[54: 匿名さん]

天井高じゃなくて、
階高って言ってるから、
3mはあった方が良いと思います。

[55: 物件比較中さん]

51です。返信ありがとうございます。そうですね、54さんのおっしゃるようにコンクリートスラブの部分からどれくらいを各階に使っているのかなと思いました。All Aboutのこの記事（http://allabout.co.jp/gm/gc/26931/）によると3メートル以上とってあるのが望ましいとありますね。52さんのように高いなりの設計を見てみたいですね。53さんもありがとうございました。

[56: 匿名さん]

二重天井、二重床、スラブ厚、それぞれ機能を果たすための階高は最低3m必要と聞いたことがあります。防音を抑えるスラブ厚、最低25cmだそうです。

[57: 匿名さん]

＞二重天井、二重床、スラブ厚、それぞれ機能を果たすための階高は最低3m必要と聞いたことがあります。防音を抑えるスラブ厚、最低25cmだそうです。

この物件の平均階高は3mを切るはずですが、↑の理屈がさっぱり分かりません。

[58: 匿名さん]

3mを切る物件ですね。
ハイグレードではないマンションということです。

[59: 匿名さん]

今月末のオプション会のご案内がきました～。　もっと先だと思っていたので意外でしたね。　売れ行き状況でも聞いてみようっと。　しかしつくばはこの時期の新緑が本当にきれいだなぁ。

[60: 物件比較中さん]

51です。56、57、58さん返信ありがとうございます。

このページ（http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/construction.html）を見るかぎり、ぎりぎり3メートルを切るのかな、という感じですよね。絵が曖昧に描かれているので非常に分かりづらいですね。こうしてハッキリ書かないところを見ると、やっぱり３メートル切るんだろうな、と勘ぐってしまいます。

ただ、横にLL-45と赤い太字で書いてあるので（床材の兼ね合いで、ということでしょうか）、この部分だけを素人が見るとしたら２重床、２重天井であり、遮音性がしっかりしている、という一方的情報に見えますよね。客観的な情報も欲しいところです。LL-40をピラミッドに入れないところなんて微妙ですよね。いろいろ調べてみるとLL-40もLL-45もそんなに変わらないみたいですけど、でもそういうことは素人には分かりません。やっぱりマンションだと音について気になるのでスラブの質なんかについて説明している他サイトもいくつか見てみましたがそれぞれ違う情報でちんぷんかんぷんです。専門の方がいらしたら教えてくださると嬉しいです。

ところで日経電子版のページで見たんですが（http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001015042014...）、このマンション「一等地」「記念碑」「プランがゆったり」とかすごい宣伝文句ですね。４月１４日の段階でもう３分の２が売れてるんですね。あと１００戸くらいということなんででしょうか。この記事のあとにゴールデンウィークがあったからもっと売れている可能性もありますよね。

長文失礼いたしました。

[61: 匿名さん]

階高じゃなくて天井高10フィートないと通常ハイグレードとは言わないでしょう。

[62: 購入経験者さん]

階高がそれほど確保されているわけでもないですし、構造的にはごく普通のマンションで見るべき点はほとんどないと思います。
とはいえ、つくばの中では高級な部類に入るマンションではないかと思います。
やはり都心と違って金持ち人口も少ないので、マーケットを考えるとあまりやたらに高級にもできないのでしょう。

つくばの一等地にできるマンションとスーパーが、レーベンとヨークベニマルというのが微妙ですが、郊外というか一地方都市のマンションだから仕方がないのかもしれません。

でも、坪単価160万円でもう3分の2が売れているなら、だいぶ頑張っている方ではないでしょうか。

[63: 匿名さん]

ハイグレードではないですよね。都心なら内廊下やタンクレストイレ、天井高もあと５㎝～１０㎝高く、サッシュももっとワイド仕様ですかね。（その代り半地下や１階も住居だったりしますが）　でも板橋区や足立区では売れないからありません。

私がつくばのマンションに求めるものは必要にして十分な設備、交通の便がよく、学校を含めた公共施設や商業施設が近く、将来にわたり治安が良く、駐車場代を含めた管理費や修繕積立金が適正で、管理に不安がない事です。

確かにここはイニシャルコストは今までより高いように思いますが、今から同じ事をやったら土地も、資材も、人件費も、消費税も上がっていて到底同条件で販売できないでしょう。震災のダメージなどから中古はちょっと・・・。得難い良い物件だと思いますけど。

[64: 購入検討中さん]

竹園２丁目在住者です。
このマンションの周辺の状況について。

これまで実質竹園の生活の中心地だったカスミが改装のため閉じられてから、人の流れが変わったのを実感します。
私の家の買い物はデイズタウンの西友に一時的に移っていますが、同じような家がおおいからか、明らかに前より混んでいますね。
ここにヨークタウンが出来れば形勢逆転は間違いないように思います。
巨大な駐車場があって、クリーニングやら一通りの施設があるような場所になれば、新しい中心地になるのは間違いないでしょう。いままでの客に加えて、このマンションとフージャースのマンションの人が利用するのですから、相当に賑わうこと間違いなしと思います。

逆に、立地の点で西友は大ダメージ、カスミも南大通りから入る客以外はほとんど奪われてしまうのではないかと思います。

[65: 匿名さん]

ごもっともな意見だと思います。ここの販売状況は良好です。ウェリスはかなり苦しんでるようですが。

[66: 匿名さん]

ウェリススレは約１名がデマを流して悦に入っているようだが

[67: 匿名さん]

連休明けのデベさんは、暇なんだね。

[68: 匿名さん]

売れていると書かれていますが、まだ100戸も残っているんだ。
上層階中層階ときて低層階、これからが勝負じゃないですか？

そうそう、HPのhttp://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/construction.htmlに載せている説明、ちゃんとしていましたよ。

[69: 匿名さん]

HPのリンク先が開くようにもう一度載せます。

売れていると書かれていますが、まだ100戸も残っているんだ。
上層階中層階ときて低層階、これからが勝負じゃないですか？

そうそう、HPの http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/construction.html に載せている説明、ちゃんとしていましたよ。

[70: 匿名さん]

ここは低層階が人気でしたよ。

[71: 匿名さん]

それは賢い選択だと思います。
私の自宅は15階ですが、転勤先の社宅は1階。
不思議と地べたを見られる安心感を感じています。

次は戸建てにすると思います。

[72: 匿名さん]

半分以上売れてれば、かなり上出来です。今年中には完売ですね。

[73: 匿名さん]

やっぱり、300戸もあると１年じゃ売り切れないね。上層階が残っているのも時勢なんだろね。まちなかの物件は、いつかは前に建物が建ってしまうリスクがあるから、陽当たりだけは確保出来ればいいと思います。住戸内の設備は充実しているから、他と比べて、ちょっとだけ、満足度高いかな。

[74: 購入検討中さん]

連休中はそこそこ売れたのかな？
なんだかんだで、迷ってるうちに部屋が
なくなっちゃいそうです。

[75: 匿名]

大丈夫よ。

[76: 匿名さん]

すぐになくなるくらいなら、販促かけてから1年近く経った今残っているはずがない。

[77: 匿名さん]

営業時間過ぎたら、擁護する方々が静かになっちゃった。

[78: 匿名さん]

毎週水曜日もけっこう静かだよね。
理由は言わずもがな・・・・・

[79: 匿名さん]

急いで買う程のメリットはありますかね。待ったほうがいろいろ比較的 できていいような気がしてきまし た。

ただ、ほしいタイプは限られるので、情報収集はしましょう。

[80: 匿名さん]

メリットないよ。値下がりを待つのが得策。

[81: 購入検討中さん]

まぁ良い条件の部屋はもうほとんどないと思うけど、
部屋の条件がどこでもいいなら、値下げ待つのがいい。
最悪、このマンションでなくてもいいなら、キャンセル待ちとか。

[82: 匿名さん]

全部完成まであと１年２か月ほどあるけど、それまで待つの？　

[83: 匿名さん]

完成してから買えばいいんじゃない？

[84: 物件比較中さん]

売り手市場なんでしょうか。
値下がりなんてしそうにないんですけど。
待ってもいいけどオプションとか選べませんね。
月曜日も静かですね。

[85: 匿名さん]

レーベン２にだいぶもってかれてるのかな

[86: 物件比較中さん]

レーベン2の掲示板にも誰もいないみたいです。
都会と違ってつくばじゃ絶対数がいないということでしょうか。

[87: 匿名さん]

物件概要をチェックしているけど、いつも販売戸数が未定？つまり、次の販売時期まで水面下で集めた希望者の数だけ販売しているように思いますね。販売開始前には販売戸数を開示しないのは違法？だったような気がする。詳しい人、いませんか？

[88: ビギナーさん]

研究学園のレーベンも前面が遊水地で開けていて魅力的ですね
開放感がある。

値段によっては、こちらもいいなと思っています。

[89: 物件比較中さん]

モデルルームに行った時は第２期の第３次は２２戸と言っていたような気がします。

[90: 購入検討中さん]

研究学園のレーベンは、駐車場が詰め込み過ぎ。
あれでは、奥の方に割り当てられたら、朝は出庫待ちで大渋滞間違いなし。

景色はいつか気にならなくなるけど、車通勤なら駐車場が致命的欠点になる。
駐車場はこちらの方がよい。
値段はかなり高いだろうけど。

[91: 匿名]

機械式駐車場の維持費は馬鹿にならないもんな。
奥サマも子供の送り迎え大変だろ。

[92: 匿名さん]

とりあえず、研究学園２待ちです。相乗効果？でここの関係者価格が下がらないかと期待しています。

[93: 匿名さん]

とりあえず、研究学園２待ちです。相乗効果？でここの価格が下がらないかと期待しています。

[94: 物件比較中さん]

そうですよね。ここは価格が問題なんですよね。
でも営業マンの方は第３期は値上げをしろと上から言われていると言ってましたよ。
単なる心理作戦なんでしょうか。

[95: 匿名さん]

単なる心理作戦だと思います。

[96: 匿名さん]

値下げ確実ですね。

[97: 匿名さん]

レーベンさん内部で大変そうだね。

営業の愚痴が垣間見られます。

[98: 匿名さん]

こちらは、もう値下げするしかないよね。２は後だしだから、有利です。

[99: 匿名さん]

モデルハウス行ってきました。80パーセントは売れて、秋には完売では？との営業の方の話でした。価格もかなり強気で、びっくりしています・・・

[100: 契約済みさん]

購入したフロアより階下のフロアが値上げされてる！
どんなに願っても値下げは無いと考えたほうがいいかも
値下げを待つなら中古待ちですね

[101: 匿名さん]

昨年9月に訪問した時に比べ、同じ部屋で5パーセント近く値上げしていました。需要があれば値上がりするのは理屈でわかっていても、言われるがままにもてあそばされているような気がしますね。

[102: 匿名さん]

デベ情報ですね。
値上げしたいみたいです。
早く買ってあげてね。

[103: 物件比較中さん]

競合物件がないのでデベの強気はある意味、当然かも。
官舎跡マンションが販売される３～５年後を期待しましょう。

[104: 匿名さん]

つくばでは、官舎の処分時期に合わせて新規物件が計画される。立地もわかりやすい。
マンション購入計画がしやすいです。

物価が上昇時期は、実際よりも高くなっているもの。
景気が下がる時は、実際よりも安くなっていることが多い。

[105: 購入検討中さん]

春にモデルルーム行ったときも、上からは値上げ圧力があるって営業が言ってたからな。
ホントかどうかは知らんけど。
競合もあるけど資材の値上がりとかそのあたりが関係してんじゃない？
とりあえず条件がいい部屋が売れてるのは間違いなさそうだったな。
南と西の棟はほとんど選べない。

[106: 匿名さん]

金持ちじゃないと買えないようになりましたね。

[107: 匿名さん]

残りものには福パターンじゃなくて、早い者勝ちだったようですね。　

[108: 匿名さん]

>>101
消費税増税分でしょ。

[109: 匿名さん]

>>108
消費税は建物にしかかからないし、引き渡し時点での税率が適用される。

[110: 匿名さん]

周辺土地時価は、1.3%上昇しています。

[111: 匿名さん]

オリンピックバブルでさらに高騰確実
官舎跡マンションもバブル化必至

[112: 匿名さん]

そんなにニーズありますか？

[113: 物件比較中さん]

値段なんて、需要と供給のバランスが大きく影響しますからねぇ。
大量供給されちゃうと、どうしても下降するでしょう。

[114: 購入検討中さん]

なんだかんだ言っても、しっかり売り切れるのでニーズはあるんでしょうね。
やはり駅近は魅力ですよね。
つくば駅周辺は賃貸比率が高そうだから、それなりにニーズもあるのかも。
人の出入りもそこそこあるし。
どちらにせよ、魅力的です。でも、高くて私は買えそうにない・・・。

[115: 物件比較中さん]

この物件は売り切れるでしょうね。
なんといっても官舎の廃止による需要増があるから。

[116: 物件比較中さん]

資材費、工賃がずいぶん上がっているようなので
もう新築は買えませんね。

[117: 匿名さん]

買い控えしている人なのか買えない傍観者なのか分からないが必死すぎるｗｗｗ
購入を考えている人は価格が上昇する前に決めたほうがいいですよ
私は現状では手が届かないのでこの物件なら値下げするのを待ちますが・・・汗

[118: 匿名さん]

値下げまちします。

[119: 匿名さん]

竹園３丁目に出来る（と思われる）マンションを待ってみては？
ただ、おそらく駐車場が自走式じゃないと思うが、
その分安いかも。戸数は小規模で100戸以下だと思う。

[120: 匿名さん]

駅から離れるし、そもそも安く作れないんじゃない？　消費税もまた上がりそうだし・・・

[121: ご近所さん]

>115

　高額だし、第一期入居が宿舎退去期限より
後なので、当方は諦めました。

[122: 匿名さん]

ここより先に入居できるのは、ウェリスか、中古ですね。
賃貸で物件の待ちですか？

[123: ご近所さん]

>122

　知り合いで早目に動いているのは、この機にと言うことか
建売戸建てに移ったのもいますし、身軽な世帯は賃貸に
移ったのも多いです。
　賃貸で新物件を待つ途はありますが、引越を重ねるのもつらいし、
中古マンションが第一選択です。

　

[124: 購入検討中さん]

駅周辺の中古は、このレーベンの前のやつを除いて、震災物件。
さらに、これからは駅周辺に新築マンションと戸建てがしばらく供給される予定。
そんな中で誰が中古買うんだろか。

[125: サラリーマンさん]

震災がらみもそうだけど、その前に中古マンションと今のマンションでは、
スペックが全然違う。
やはりそこが一番でかいのでは？

[126: 物件比較中さん]

どうスペックが違うのですか？
一番のポイントは何でしょうか？

[127: ご近所さん]

>124

　震災物件はそれなりに廉価だと思います。
　新築分譲マンション、新築戸建て、賃貸、
それぞれ検討しましたが、時期とか当方が
住居に求めるものを勘案すると、中古マンションに
なったという次第です。

[128: 匿名さん]

賢い買い物だと思うよ。ビンテージ物件を含めていろんな分譲マンションの賃貸に住んできたけど、中古物件もいいもんだよ。安くつく、現品が見られる、古めの設備も味が出てくる。震災物件と卑下しなさんな。

[129: 匿名さん]

震災による影響がどの程度であったかはわからないよ。管理組合が実際にした対応は壊れた個所の修繕だけで、ほぼ目視のみと言っていいと思います。専有部分の老朽化などどうにでもなる部分ですが、共用部分は修繕積立金問題に発展します。

震災後デべと揉めたマンションはこの辺でも複数あるし、修繕代金を別途集めたところも多くありました。大抵修繕積立金は大規模修繕前後に一気に上がる設定になっていますので、どの程度上がるのかを知っておく必要があります。

少なくとも震災によるダメージ、種々のコストアップ、消費税アップなどは計画されていませんでしたから、積立金見直しは必須です。中古を買うとき積み立て不足物件を買うと苦労しますよ。戸数が少ないマンションは要注意です。

[130: 購入検討中さん]

126
スペックの違いについて。水回り、キッチンの仕様。
あれ、これくらいかな？思ったほどないかもしれないですね。

[131: 匿名さん]

ここにきて、値上げに走っているのは、当初計画よりも物価上昇が大きくなったことと、元々、物価上昇分を吸収する粗利が薄かったってこと？
「お値段以上、ニトリ」じゃないけど、良いものを価格を抑えて販売してたということ？早期販売できれば、販売コスト抑えられるとも踏んでいたんじゃないかな。

そう考えると、お得感がある物件？

[132: 物件比較中さん]

「元々、物価上昇分を吸収する粗利が薄かったってこと？ 」

マンション建設の原価は、契約時に決まっていますから、デベにとって建材や人件費の上昇は関係ないはずです。
市場全体が上昇しているのなら、それに便乗して値上げするのは、
普通にやっていることではないかと。
その逆もありますよね。パークハウスみたいに。

[133: 匿名さん]

通常は、請負契約時に、工事代金も決まっているだろう。
悲鳴が、請け負った建設業者から出ているんじゃないかな。
もう続けられませんなんてことになると困るしね。

[134: 物件比較中さん]

>>133

粗悪な材料を使ったり、手抜きしてコストを下げることがないように祈るしかないですね。
それでなくてもマンション建設は利益が薄いらしいから。

[135: 購入検討中さん]

今の世の中鉄筋も生コンも粗悪なものなんてないよ。
変なもの使えば会社が吹き飛ぶほどの損害がでるからね。

[136: 匿名さん]

今の時代、手抜きなんかできないよね。信用していいと思います。

[137: 匿名さん]

なんでそんなに必死に擁護しているのでしょうか。
最近、販売前、販売後に欠陥が明らかになるケースが続出しています。
氷山の一角とみていいと思います。

[138: 匿名さん]

ここだけじゃなく、すべての建設中の物件は、コストとの戦いで苦労しているはず。

多国籍、外国人労働者を使いきれるかどうかで、物件の出来が違う。
心配は残ります。

[139: 購入検討中さん]

欠陥を怖がってたら不動産なんて買えない。法的な知識を固めて粛々と然るべき手続きを取ればいい。デベにとっても、欠陥が公になってメディアに騒がれでもしたら、一発アウトな時代だから、きっちり業者を引き締めてもらうしかない。

[140: 匿名さん]

西向き、東向きのルームプランのほうが、南向きよりも丁寧な間取りだね。
四隅アウトポール、ポーチも広め。
朝寝室に陽が差す西向きがいいかな。正確には、西南西ですね。

[141: 契約済みさん]

原価が決まっている部分に専有部分の内装工事や設備工事はふくまれるのかな？　先月無償セレクト会があったけど、そこで間取りや色を決めましたから、そこからの発注じゃないかと思います。　うちは３LDKを２LDKに変更してもらいました。

営業の方ではなかったので最近の売行きはわからないそうですが、すさまじく忙しいそうで、もうそんなに残っていないんじゃないかと言っていましたね。　

[142: 匿名さん]

>>160
西から陽が昇るのか？

[143: 物件比較中さん]

主採光面が西だと、寝室は東側になる場合が多い、ということでしょ。

[144: 匿名さん]

>>141

残りは２〜３割らしいです。
秋には完売予定らしいですよ。

[145: 匿名さん]

NO,160さ~ん、NO,142さんから、「陽が西から昇るのか」と、質問が来てますよ！

アウトポールか、室内にコンクリート柱がせり出しているとでは、実際の部屋の広さは大きく違いますね。
それだけでなく、ポーチの余裕度も変わってきます。

ウェリスは、せり出し物件ですね。２㎡くらいだけれど、坪単価１３０万円としても、価格の影響は８０万円位でしょうか。

[146: いつか買いたいさん]

結局のところ、あと何個なんでしょうか？
誰かわかりますか？
他力本願ですんません。

[147: 物件比較中さん]

残り100は切ったと聞いております。

[148: 匿名さん]

まだ、だいぶ残ってるんですね。
やはりなかなか売り切れにはならないんですね。

[149: 匿名さん]

消費税アップしたから、これからかなり厳しそうだね

[150: 物件検討中]

7月より価格が残りの各戸50～100万上がるそうです。残り戸数が100戸を切りこのままでは冬まで待たず全戸売れてしまいそうなので、販売をのばすためとか。
角部屋は３棟とも抽選戸数も入れのこり10戸程度の様子。