LEBEN THE TSUKUBA（レーベンザつくば） その２

[周辺住民さん]

LEBEN THE TSUKUBAについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市竹園1丁目3-8（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK・5LDK
面積：75.34平米～100.47平米
売主・販売代理：タカラレーベン
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【一部タイトルを修正しました 2014.9.22　管理担当】

[21: 匿名さん]

そうか！みんな２地区に憧れる外野民だからか！！
あこがれっつうか、ひがみっつうかなのね。

あとは、比較誘導させたい３流営業マンとかww
真剣な購入検討者は惑わされないでね。

[22: 思案中でしたが・・]

最初はこれだっ！と思いました。
でも、共有スペースがありすぎです。
本当に必要なの！？というものばかり。
これらの将来にわたるメンテナンスが管理費や修繕費に
反映されると思うとちょっと・・・です。
それより、駐車場、駐輪場、各居室にもっとお金をかけてほしいです。
これがなければ決断できるのに残念です。

今からでも変更してほしいです。
皆さんはこんなに共有スペースあったほうがいいですか？

[23: 匿名さん]

同じように共有施設を持っているところでも継続している。大規模ならではのメリット。100戸切る位だと無理な話。残念だね。

[24: 匿名さん]

３００戸を超える施設ですからあることのほうが普通でしょう。都内の同程度の戸数マンションに住んでいますが、ジムの利用率はかなり高いですよ。特段贅沢な内容とも思えませんけどね。

共用施設が充実していても戸数が多いため、管理費・修繕積立金等は周辺のマンションと変わらないか少し安いくらいでしょう。駐車場代等も足して合計してみると良いと思います。

[25: 購入検討中さん]

ここは自走式駐車場がデカいんだよな～。高いから様子見てるけど。
機械式を上げて降ろしてが毎日だと相当ストレス。
雨の日に子連れとかだと、ほんと最悪。
今後、つくば駅周辺に建つマンションで自走式ができる可能性はあるんだろか？

[26: 匿名さん]

公務員宿舎跡地なら、自走式駐車場の可能性はあるかもしれませんよ。

毎日車に乗るなら、自走式駐車場がいいですよね。
自走式にいくら払えるかが問題ですが。

[27: 匿名さん]

徒歩で生活が成り立つ立地だから、駐車場を使わない人も出るかな。
2台確保できる可能性もある。
自走式は、ランニングコストが低いのも魅力。30年位はもつでしょう。
機械式と大きな違い。

[28: 入居予定さん]

共用施設もカラオケやジムは魅力的ですけどね。
ラウンジとかはあまり行かなそうですけど・・・。
プールとかがあるわけでもないので、長い目で見ても
そんなにコストがかかるとは思えないですけどね。
ただ、ジムとかは結構混みそうな気がしますね。

[29: 周辺住民さん]

国立社会保障・人口問題研究所が4月11日、『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2014年4月推計）を公表。

世帯数は2035年までに46都道府県で減少を開始。

10年後に世帯数が減少に転じるというのに、そんなことはお構いなしに、首都圏（1都3県）では新築マンションがドンドン供給されている。

[30: 匿名さん]

競合物件が出ましたね。
まさか身内の反乱とは！
昨日の黒田官兵衛の話みたいです。

研究学園駅前の物件は、価格帯、駅近など、ウィルスよりここと競合すると思います。
研究学園駅前の物件を買いたいから、ここの契約解除して欲しい。との声も上がるのでは？
手付金没収無しでです。

[31: 匿名さん]

値段でたんですか？　同使用でも少し安いくらいじゃ競合してるとだれも考えんでしょう。　

[32: 匿名さん]

いや、、十分競合している。
ウェリスとも競合している書き込み多かったでしょ？
ウェリスよりは、研究学園Ⅱの方が、ここと競合度高いと思いますよ
TXはつくば駅からでも座れなくなってきているし、研究学園Ⅱから都内への通勤なら歩く距離が短いから疲れ少ないし、通勤時間もここより１０分は短い。
レーベンさん、何を急いでいるのでしょうか？
消費税率が10%に上がるタイミングをみて早めに動いたのでしょうか？

[33: 物件比較中さん]

気になることがあります。
横長リビングタイプのパイプスペース（ＰＳ）の設置場所ですが、水回りと離れた和室の横にあったりします。
何を流すものなの？
リフォーム時に邪魔にならないですか？

[34: 周辺住民さん]

もう８０％くらい売れたのでしょうかね？

[35: 物件比較中さん]

もう一つ、天井の小梁が部屋の隅ではないところを通っているところが気になっています。
照明の設置場所によって、天井に影ができてしまいます。

[36: 入居予定さん]

みなさん意外と細かい箇所まできにされるんですね。
私はそのような箇所にはまったく気がつきませんでした。

[37: 物件比較中さん]

気になりますよ。長く住む内に間取りの変更もするだろうし、「マンションのこんなところに注意！」なんて見ると…。
気にしすぎると、いつまでもマンションは買えないのでしょうね。

[38: 購入検討中さん]

東棟の一誠商事のビル横の駐車場はなにが立つんですかね？
できれば一誠商事ビル位で勘弁してほしいです。
敷地いっぱいにマンションが立つと、眺望が
ゼロになってしまいまいます。
ま、仕方ないですがね。

[39: 周辺住民さん]

>>38 [東棟の一誠商事のビル横の駐車場はなにが立つんですかね？ ]

別のマンションが建つ可能性は否定できないのでは、私はここはパスしました。
ミオカステーロつくばの東向きの部屋は、道路の反対側に壁のようなレーベンが建ったために、つらいものがあると思いますよ。

[40: 匿名さん]

商業地区の宿命です。
眺望より、利便性を買うのが商業地区。
最初から諦めていますよ。

[41: 匿名さん]

眺望を気にされるなら上層階なら大丈夫じゃないかな。土地の大きさから高いの建てるとコスト高であいませんから。　オフィスビルなら駐車場が取れないとアウトですしね。　

[42: 匿名さん]

まだ、上層階残ってたの！

[43: 購入検討中さん]

今日通りかかったら、隣のヨークベニマルが敷地造成してた。
いざ造成してる土地を見ると、ものすごい広さだった。

調べてみたら、「ヨークタウンつくば竹園」とのこと。
http://www.pref.ibaraki.jp/bukyoku/syoukou/shoryu/daiten/51/yorktownTS...

駐車場が319台！！！

あのあたりは今まで竹園カスミ＋西友が生命線だったと思うけど、
これは雰囲気がガラッと変わりそうな感じ。
レーベンにとってもプラスなんじゃないだろか。

[44: 匿名さん]

ヨークベニマルとあと1店舗は何が入るのだろうか？

[45: 購入検討中さん]

もう高層階はないですかね？
一度マンションギャラリーに顔を出して見ます。

[46: 匿名さん]

スーパーマーケットに来る人の視線が気になりませんか。

[47: 購入検討中さん]

予想ですが誰も見てないと思います。
自分が思うほど他人は見てないものです。

[48: 匿名さん]

誰もみてませんから

[49: 周辺住民さん]

壁に耳有り、障子に目有り。
見ている人は見ているものです。

[50: 物件比較中さん]

中心地のスーパーでも大駐車場の準備するのがつくばらしいですね。西武、イオンとのバランスが崩れないといいのですが・・・。

[51: 物件比較中さん]

天井の高さの話が出ていますが、このマンションの階高はどれくらいかご存知の方はいらっしゃいますか？

[52: 匿名さん]

最低3メートルないと上級とは言えないんでしょ。室内の小梁も気になるし、高いなりの設計してほしいよな。

[53: 匿名さん]

マンションで最上階以外３Mなんてないでしょう。ここは２重床、２重天井ですからおそらく２M４５から２M５０じゃないの？　それで十分でしょ。

[54: 匿名さん]

天井高じゃなくて、
階高って言ってるから、
3mはあった方が良いと思います。

[55: 物件比較中さん]

51です。返信ありがとうございます。そうですね、54さんのおっしゃるようにコンクリートスラブの部分からどれくらいを各階に使っているのかなと思いました。All Aboutのこの記事（http://allabout.co.jp/gm/gc/26931/）によると3メートル以上とってあるのが望ましいとありますね。52さんのように高いなりの設計を見てみたいですね。53さんもありがとうございました。

[56: 匿名さん]

二重天井、二重床、スラブ厚、それぞれ機能を果たすための階高は最低3m必要と聞いたことがあります。防音を抑えるスラブ厚、最低25cmだそうです。

[57: 匿名さん]

＞二重天井、二重床、スラブ厚、それぞれ機能を果たすための階高は最低3m必要と聞いたことがあります。防音を抑えるスラブ厚、最低25cmだそうです。

この物件の平均階高は3mを切るはずですが、↑の理屈がさっぱり分かりません。

[58: 匿名さん]

3mを切る物件ですね。
ハイグレードではないマンションということです。

[59: 匿名さん]

今月末のオプション会のご案内がきました～。　もっと先だと思っていたので意外でしたね。　売れ行き状況でも聞いてみようっと。　しかしつくばはこの時期の新緑が本当にきれいだなぁ。

[60: 物件比較中さん]

51です。56、57、58さん返信ありがとうございます。

このページ（http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/construction.html）を見るかぎり、ぎりぎり3メートルを切るのかな、という感じですよね。絵が曖昧に描かれているので非常に分かりづらいですね。こうしてハッキリ書かないところを見ると、やっぱり３メートル切るんだろうな、と勘ぐってしまいます。

ただ、横にLL-45と赤い太字で書いてあるので（床材の兼ね合いで、ということでしょうか）、この部分だけを素人が見るとしたら２重床、２重天井であり、遮音性がしっかりしている、という一方的情報に見えますよね。客観的な情報も欲しいところです。LL-40をピラミッドに入れないところなんて微妙ですよね。いろいろ調べてみるとLL-40もLL-45もそんなに変わらないみたいですけど、でもそういうことは素人には分かりません。やっぱりマンションだと音について気になるのでスラブの質なんかについて説明している他サイトもいくつか見てみましたがそれぞれ違う情報でちんぷんかんぷんです。専門の方がいらしたら教えてくださると嬉しいです。

ところで日経電子版のページで見たんですが（http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001015042014...）、このマンション「一等地」「記念碑」「プランがゆったり」とかすごい宣伝文句ですね。４月１４日の段階でもう３分の２が売れてるんですね。あと１００戸くらいということなんででしょうか。この記事のあとにゴールデンウィークがあったからもっと売れている可能性もありますよね。

長文失礼いたしました。

[61: 匿名さん]

階高じゃなくて天井高10フィートないと通常ハイグレードとは言わないでしょう。

[62: 購入経験者さん]

階高がそれほど確保されているわけでもないですし、構造的にはごく普通のマンションで見るべき点はほとんどないと思います。
とはいえ、つくばの中では高級な部類に入るマンションではないかと思います。
やはり都心と違って金持ち人口も少ないので、マーケットを考えるとあまりやたらに高級にもできないのでしょう。

つくばの一等地にできるマンションとスーパーが、レーベンとヨークベニマルというのが微妙ですが、郊外というか一地方都市のマンションだから仕方がないのかもしれません。

でも、坪単価160万円でもう3分の2が売れているなら、だいぶ頑張っている方ではないでしょうか。

[63: 匿名さん]

ハイグレードではないですよね。都心なら内廊下やタンクレストイレ、天井高もあと５㎝～１０㎝高く、サッシュももっとワイド仕様ですかね。（その代り半地下や１階も住居だったりしますが）　でも板橋区や足立区では売れないからありません。

私がつくばのマンションに求めるものは必要にして十分な設備、交通の便がよく、学校を含めた公共施設や商業施設が近く、将来にわたり治安が良く、駐車場代を含めた管理費や修繕積立金が適正で、管理に不安がない事です。

確かにここはイニシャルコストは今までより高いように思いますが、今から同じ事をやったら土地も、資材も、人件費も、消費税も上がっていて到底同条件で販売できないでしょう。震災のダメージなどから中古はちょっと・・・。得難い良い物件だと思いますけど。

[64: 購入検討中さん]

竹園２丁目在住者です。
このマンションの周辺の状況について。

これまで実質竹園の生活の中心地だったカスミが改装のため閉じられてから、人の流れが変わったのを実感します。
私の家の買い物はデイズタウンの西友に一時的に移っていますが、同じような家がおおいからか、明らかに前より混んでいますね。
ここにヨークタウンが出来れば形勢逆転は間違いないように思います。
巨大な駐車場があって、クリーニングやら一通りの施設があるような場所になれば、新しい中心地になるのは間違いないでしょう。いままでの客に加えて、このマンションとフージャースのマンションの人が利用するのですから、相当に賑わうこと間違いなしと思います。

逆に、立地の点で西友は大ダメージ、カスミも南大通りから入る客以外はほとんど奪われてしまうのではないかと思います。

[65: 匿名さん]

ごもっともな意見だと思います。ここの販売状況は良好です。ウェリスはかなり苦しんでるようですが。

[66: 匿名さん]

ウェリススレは約１名がデマを流して悦に入っているようだが

[67: 匿名さん]

連休明けのデベさんは、暇なんだね。

[68: 匿名さん]

売れていると書かれていますが、まだ100戸も残っているんだ。
上層階中層階ときて低層階、これからが勝負じゃないですか？

そうそう、HPのhttp://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/construction.htmlに載せている説明、ちゃんとしていましたよ。

[69: 匿名さん]

HPのリンク先が開くようにもう一度載せます。

売れていると書かれていますが、まだ100戸も残っているんだ。
上層階中層階ときて低層階、これからが勝負じゃないですか？

そうそう、HPの http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/construction.html に載せている説明、ちゃんとしていましたよ。

[70: 匿名さん]

ここは低層階が人気でしたよ。