レーベン研究学園NEXIO

[周辺住民さん]

研究学園駅南口に15階建てマンション計画がスタート！

着工は平成26年4月上旬、完成は平成28年3月末日を予定！

所在地：茨城県つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業D21街区
交通:つくばエクスプレス線「研究学園」駅 徒歩3分

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/
売主：タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
旧称：TSUKUBA THE NEXIO PROJECT、（仮称）LEBEN研究学園Ⅱ、（仮称）レーベンつくば研究学園Ⅱ

【タイトルを正式名称へ変更しました。　　2014.10.04　管理担当】

[21: 主婦さん]

ここって、感染したりしないの？
ウイルス仕込まれた画像だったりさあ

[22: 匿名さん]

つくばのレーベンが高いけど自走式で、ここが安いけど機械式で、うまくすみわけできてますね。

[23: 匿名さん]

ご近所さんに配布された図面を見せてもらいましたが、何だかギリギリまで使いましたという敷地利用ですね。

今の駐車場を分割した逆Ｌの字（左右が逆）のマンション敷地で、だいたい今の駐車場の2/3くらいになるようです。
人や車の出入りは西側の道路からで、敷地に入った車が135度ターンしてマンションの1階を通過する形になっていました。
既報の通りすべて機械式駐車場で、機械式がジグザグに配置されていて、クランクや車庫入れが苦手な人には気が狂いそうな感じでした。
入口の通路も狭くて、車同士のすれ違いも気を遣いそうですし、人もこの狭い通路を抜ける必要がありそうです。

建物は南東向き板状の14戸×15階-9戸=201戸とのことで、東側はパークハウスさくらレジデンスの西側のすぐ脇という感じです。
1階の部屋には庭がありますが、せっかく調整池に面した土地なのに、庭から正面に見えるのは駐輪場の二段式ラックみたいですね。
敷地に斜めに目いっぱい建物を建ててあり、入りきらない角が削ってあるという有様です。
何もつくばでこんなギリギリのレイアウトにしなくてもいいのにと思いました。

いくら駅前でも、機械式で車を出したと思ったら敷地を出るにも苦労するような物件は嫌ですね。

[24: 匿名さん]

ここって葛城小になるの？春日は選べないのかな。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14212/14651/014927.html

[25: 匿名さん]

>24
マンションだけに限らずだけど、契約のキャンセルがたくさん出そうだね。
学区変更出来ないなら、キャンセルしてやるーってね。

[26: 物件比較中さん]

南東向きですか。
つくば中心部方面を望むような角度ですかね。
一応パークハウスへの配慮があったのでしょうね。
横に14個も並べて南向きだったとしたら
眺望は完全に遮断されるわ騒音の逃げ場もなくなるわで大変なことになると思います。

[27: 匿名さん]

配慮ではなく、単純に横に並べるより斜めの方が部屋数を増やせるだけだと思います。
敷地の幅いっぱいに使っているので、パークハウスから見た面積は南向きとわらないでしょう。

[28: 27]

変わらないの「変」を間違えて消してしまいました。

[29: 匿名さん]

>25
学区変更ができるか確認もしないで契約する人なんて、相当間が抜けているね。
普通はいないでしょ。

[30: 匿名さん]

何故、学区変更が出来るかどうかと思うのでしょう？
確認も何もちゃんと学区変更可能区域の取り扱い終了となっているではありませんか。
こちらの物件の学区は葛城小ですよ。
葛城小の生徒を早く増やして欲しいという強い要望もあり
学区変更可能区域の取り扱いは終了をしているのです。
200戸であれば児童も増えますね。良かったですね。

[31: 匿名さん]

>>30さん

学区変更は今でも出来ますよ。もちろん以前よりは条件が厳しく原則的に学区変更は不可ですが、条件に合致すれば現在でも学区変更は可能です。具体的条件については教区委員会に確認すれば教えてくれるはずです。

[32: 匿名さん]

そりゃあ取り扱い終了を知らない人もいるだろうし、自分だけ特別に扱ってもらえるという甘い期待をしている人もいるんじゃない？
自分の常識は必ずしも他人の常識じゃないから。

[33: 匿名さん]

公式には、下記が学区外の許可条件のようですが、他にも条件があるのでしょうか？

http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14212/14263/14304/775/000780.html

[34: 匿名さん]

基本的に現在、春日は越境通学を認めていないですよね。ただし、葛城から春日に移る例外的な条件が学務課から示されていますので、それに合致した人は移る事が可能という事でしょうかね。
「パークハウス（学園南に一棟だけある方）に居住している人」や「兄姉が春日小に在籍（春日中はダメ）している」とかの場合は、越境の申請手続きをすれば例外的に越境が認められます。もちろん申請をしなければそのまま葛城小です。
特に、兄姉が春日小に通っている理由で弟妹が越境を希望して認められている家庭は多いようです。

[35: 匿名さん]

なるほど。すぐ隣に建っているパークハウスさくらレジデンスは例外として認められているのですね。

[36: 匿名]

越境不可になってからの入居になるので
間違いなく葛城小だとおもうのですが。
それで学区変更なんてモラルに反していると、、、。
どうしても通いたい学校があるならその土地で探すしかないですよ。

[37: 物件比較中さん]

葛城小そのものより通学路のほうが気になる。
人通り少なそう。

[38: 匿名さん]

>36

厳しくなっただけで条件に当てはまっていれば認められることには変わらないのに、なぜモラルに反するのでしょうか？

きょうだいと同じ学校に通いたいとか、引っ越してもあと少しだから、元の小学校に通いたいとか考えることがモラルに反するのでしょうか？

[39: 匿名さん]

>37
つくばで人通りが多いところなんて、ほとんどないと思うが。
数年前ならともかく、今は住宅街を抜けていくから、そんなに危険性があるとは思えない。
歩道も完備されているし。
ペデの方が不審者情報が多いのでは？

[40: 匿名]

＞38
ルールをご存じですか？
①兄姉が卒業するまで（中学は規定の学校へ）
②4年生以上は小学校卒業まで
③3年生までは学年が終了するまで
④いじめ
だったとおもいます。
これらはモラルに反してはいないでしょう。
ルールを守っているのですから。

[41: 38]

>40
何か上から目線ですね。
ルールを知っているから書いているのですが。

36は越境せずに本来の学区の学校に行けと書いているように読めます。

[42: 匿名さん]

33によると
8．教育的配慮に関する理由
これは非常に曖昧ですね。これを使って強引に入学させるのはモラルに反しているのでは？

[43: 匿名]

＞38さま

36で記入した者です。
言葉足らずで申し訳ありません。
42さまのとおりです。以前は
８の項目は設けていなかったような？
4月から、指定の学校に通わない新一年生も居るとのこと。
指定の学校に複雑な心境で通わせるご家族を思うと
こちらまでもやもやとしておりました。

[44: 匿名さん]

>>43 さん
>指定の学校に通わない

とは、どこの学校を言っているのでしょうか？
具体的に、どこが指定の学校で、どこに越境？

春日学園については(吾妻などもそうですが)、
学区変更の基準があろうが、学区変更は認められてませんよ。
ですから、34さんが言うような基準に当たらなければ越境出来ません。

逆に、春日学園の児童が、つくば市HPに書かれているような条件で、
例えば作岡小に通うなんてのは可能かもしれませんね。
ですから、具体的にどこの小学校区にも関わらず、
どこに越境したのかを書かなければ話になりません。

もちろん、首長の命令とかなら例外的に春日学園に越境なんてのも
可能とは思いますけどね。

[45: 38]

>42

誰が教育的配慮に関する理由で強引に入学したいと主張しているんですか？
誰も主張してないですよ。

[46: 38]

>43

もやもやするのは自由ですが、このスレで誰も主張してないことをモラルに反すると言われても、唐突過ぎます。

あなたが気にしている事例も、あなたが事情を知らないだけで理由があるかもしれませんよ。

[47: 匿名さん]

計画が下記に出ています。

http://sciencecity.tsukuba.ch/e249805.html

[48: 物件比較中さん]

この図だとさくらレジデンスに西日が当たらなくなる？
またトリッキーな配置ですねえ。
そこまでして戸数を詰め込みたいのか・・・

[49: 匿名さん]

西陽はかえって当たらない方が良いかもです

[50: 匿名]

概観はどんな風なのでしょう・・・
駅に近いのが売りってだけで個数詰め込んだ普通の四角いタイプですかね？
角を段にしてバルコニーが広いゆとりのある部屋もあるのでしょうか？

[51: 匿名]

断面とか見た感じでは豆腐ですね。

[52: 匿名]

豆腐ですか～
14戸×15階-9戸=201戸
の-9戸は１階ですか？
庭付き5戸？

[53: 匿名]

1階が8戸、西の妻側が吹き抜けで1戸です。1階は6戸。

[54: 匿名さん]

吹き抜けといえば聞こえはいいですが、建物の下を車が通り抜けるために、２階分のクリアランスが必要ということでしょうね。

[55: 買い換え検討中]

また、パンフレット送ってきたよ。
しつこいね。
よほど売れてないんだろね。
まぁ、駅から遠いから、しかたないかもね。

[56: 匿名さん]

もうパンフレットを送ってきたのか、早いねw

[57: 匿名さん]

>>55
この物件、駅から近いのにw

[58: 買い換え検討中]

パンフ送ってきたのはウェリスだた　orz

[59: 匿名]

ここって45mに抑えて15階建てって言う設定だから直床なのかな。

[60: 匿名さん]

高さ50mだから、二重床じゃないかな。

[61: 匿名さん]

建物45m、その上に太陽光パネル5mで、計50m？

[62: 匿名さん]

建築物の高さに太陽光パネルは含まれるものなのですか？

[63: 購入検討中さん]

含まれます

[64: 匿名さん]

含まれないと思うけどね。

屋上に出る出入り口だけの部分なんかも含まれないと思ったけど・・・

[65: 匿名さん]

図面を見るに含まれているようです

[66: 匿名]

含まれないよ。建物じゃ無いから。

[67: ご近所さん]

>>65さんが正解です。
図面では、太陽光パネルまでの高さとなっています。

[68: 匿名さん]

６４です。

私が書いたのは建築基準法上の高さ制限の話です。

二重床二重天井だと良いですね・・・

[69: 匿名]

>67

断面図は太陽光を含んでいるけど日影図は含んでないんだよ。もし含んでいたら屋上部分の影はもっとフラットじゃなきゃおかしい。

まあ、どっちでもいいけど建物が整然と並んでいるところに押し込みましたまみたいな配置は景観が壊れるな。

[70: 匿名]

タカラレーベンの物件情報のサイトに、
（仮称）LEBEN研究学園Ⅱ物件ページが追加されていますが、
マンション概観の絵がないので景観がはっきりしませんね。

[71: 匿名さん]

詳細情報はまだ出ませんね。

[72: 匿名さん]

ここは駐車場が致命的。
茨城県内、特につくば周辺は車を使えるとスゴく便利に生活出来る道路状況だから、なおさらそう思う。
>23
の方の言う通り。

別の所だけど、TX開通後に完成前直ぐ完売したマンションは、
朝の機械式駐車場渋滞が嫌で入居後の直ぐに、何軒か売りに出た位だし。

車を重視しない人にはいいとは思う。
だがそれって、つくばに住む意味が半分以上無くなる。

[73: 匿名]

他社さんに比べて、その土地にあった住みやすいマンションを提供する力が無いってことですね。儲け主義が表に出るとこういうマンションが増えて困りますね。

[74: 周りから]

そのとおりだと思います。
よくこんな狭いところにギチギチに建てようとするのか、不思議です。
機械式駐車場もギチギチ
車の入れ替えもギチギチ
スペースもギチギチ

街づくりへの哲学のカケラも感じられないですね。
タカラレーベン

[75: 物件比較中さん]

この物件の建て方から見えてくるのは、「価格を抑えないとつくばでも売れなくなってきている。」ということかな。
だから、否応なしに、詰め込んで価格を抑えようとしている。

レー様だって、したかぁないでしょう。

ただ、現実離れしたモデルルームやイメージだけ参考にならないＨＰを見ると、感覚のズレを感じますね。
無駄省いて、シンプルな住まいを指向したらいいのに。

[76: 匿名さん]

民のことより株主のために利益を優先するのが企業でしょ。いかに利益率を高くするかをかんがえていればよい。環境や民のことを考えるのは役所の仕事。企業はボランティア団体ではない。

[77: 匿名さん]

それは、古い考え方です。
多くの大企業は、多額の社会貢献費用を出しています。
株主だけでなく、幅広い社会貢献も必要ということですかね。

レー様、決算予想の修正を公表しています。売上予想は低下したけど、粗利率が高くなり増益だそうですね。

[78: 匿名さん]

それは余裕のある大企業の考え方です。
まずは利益です。余裕があれば社会貢献。
まあ余裕があっても社会貢献しない企業もありますがね。

[79: 匿名さん]

社会貢献も出来ない企業はもはや不必要な存在。
企業利益のみを考えた結果、利益を失い淘汰されればよい。

[80: 匿名さん]

ゴールデンウイークからモデルルーム始まりますね。

[81: 匿名さん]

確かに企業は利益を出すことが大事。

でも、不動産業は「街」づくりにもかかわる面があるのだから、今回のような詰め込みスタイルはつくばには合わないと思う。
儲け主義、タカラレーベン。

[82: 匿名]

レーベン研究学園の東向きも
かわいそうに。
まさか、レーベンⅡにふさがれるとはね。
酷い仕打ちだよ，タカラレーベン。

[83: 匿名さん]

レーベン研究学園の時に、営業マンに聞いたところ、東側の駐車場はアパートと
セットになっているので、駐車場に何かが建つ可能性は低いって言っていたよ。
建ったのは、その奥の駐車場だけど。

[84: 匿名]

No.82さん、そうそう。
自社のレーベン研究学園より背が高い建物を近くに作って、
つい最近購入してくれた方たちの部屋からの視界をふさいでしまう設計も醜いと思います。
もし自分がレーベン研究学園の購入者だったら怒りますし、購入を後悔しますね。
きっと購入時に説明なんてしないでしょうね。
そんな説明があったら売れないでしょうしね。
売れれば良いのか！？汚い手を使うな！って印象を受けました。
こういうことを平気でする姿勢、きっと顧客との信頼関係なんて無視して利益のことしか頭にないのでしょう。

[85: 匿名さん]

つくばの物件の多くは、長谷工絡みだろ。
長谷工が裏で形振り構わず荒らしているんだよ。
自分では分譲せず、売れ残りリスクを取らずに上前撥ねている印象。
駄目だ

[86: 購入経験者さん]

過疎ってねぇ。
不人気なの？

[87: 匿名さん]

情報は見に来た人だけにってことなんだろうけど、公開情報がマイナスの情報ばかりだからねぇ。
クルマは週末だけ、普段は電車通勤って人には良い物件かもしれないけど、つくばでは限られているし。

[88: ご近所さん]

駅前だしそこそこ売れそうだけどな。

[89: 匿名さん]

つくば駅じゃないとダメだって、つくばのレーベンさんでは、盛り上がっていたけど…

[90: 匿名さん]

レーベンどうしのつぶしあいですね。

[91: 匿名さん]

価格出ましたよ。

[92: 匿名さん]

まだ最多価格帯は出ていませんが、やはり、3000万円台後半から4000万円台前半が中心になりそうですね

駅前で少し高めなので、ウェリスとは住み分けができそうです

[93: 匿名さん]

思ったより価格を抑えているように感じました。
地形は、ひどい袋地なので、土地の買値が低買ったのでしょうか。
将来、建築基準が変わって、建て替えできないとか、問題はないのかな？

[94: 匿名さん]

管理費や修繕積み立て費は、お隣のパークハウスよりかなりおやすめでしょうか？

[95: 匿名さん]

不便過ぎる駐車場がHPの何処にも書かれていない。
あんな駐車場なら事前に公表しといた方が良いだろ。
モデルルーム行って模型見て驚愕！！ってことになりそう。

[96: 物件比較中さん]

ＨＰによると、2,900万円台～5,900万円台ですか。
けっこう、リーズナブルな価格設定をしてくるかも。

もっとも駐車場が使いづらいとか、割り引いてこれかな？

[97: 匿名さん]

レーベンリヴァーレ竹園と同じくらいの価格設定？
駅前には違いないけど、あの敷地形状で北側の月極め駐車場に何か建ったら鬱陶しいことこの上ないなー。

車庫入れを一発で決める自信がある人だけが買わないと、毎日駐車場渋滞しそう。

[98: 匿名さん]

問題はエレベータが二基なのと、柱がほとんどアウトフレームじゃない事じゃないですかね？
平米に対して狭く感じますよ、だったらTheつくばのが良いような。

[99: 匿名さん]

the つくばの方が、いいですね。
中身の充実度から、そう思います。

[100: 匿名さん]

となりのパークと比べられそう

[101: 匿名さん]

パークよりは、だいぶ安いからいいかもね。つくば駅のほうが、深刻だよ。

[102: 匿名さん]

.... つくば駅のほうが、深刻だよ ...
意味不明。何がどう深刻なのかな？比較する前提が全然違うんじゃないかな。

[103: 物件比較中さん]

tukuba駅のレーベンよりは、1割以上安いでしょうから、その点はいいですね。

[104: 匿名さん]

パークは大幅値引きして完売したわけで、その時の価格と比べてちっとも安くないんじゃないの？

[105: 匿名さん]

あれで大幅値引きだったの？
つくば市内、半額以下にして売りさばく物件が横行した中
竣工後でも３割引位しか引いてくれんかったけど
しかもモデルルーム使用住戸って名目で

[106: 匿名さん]

駐車場は不便だと思う。
出入りはともかく、車の入れ替えに不便しそう。

売らんかなの精神極まれりのマンションですな。

[107: 匿名さん]

今度はウェリスの残り二棟がライバルになりそう。

[108: 購入経験者さん]

駐車場　月0円～　って宣伝しているけど、全部機械式駐車場でしょう？
それほど修繕積立がしっかりしているわけでもないし、将来絶対苦労します。

敷地内駐車場の賃料を安くしても、良いことは１つもありません。
駐車場がタダと宣伝しているマンションにまともなマンションはありません。

[109: 匿名さん]

駐車場料金を管理費に上乗せするのでしょうかね？

[110: 匿名さん]

管理費から修繕管理費に回すことを前提としているケースもあるようです。
管理費+修繕積立金+駐車場代=ランニングコストがいくらかで負担感を比較することと
長期修繕計画表から先々の管理費、修繕積立金の上昇を読み解くことが必要ですね。

[111: 地元民]

管理費から修繕積立金に回すことが良い事だとは思えないが。
それなら最初から、しかるべき駐車場料金を確保し、その残りを修繕積立金に回す方が得策に思う。
販売上有利に見せてるだけ？後で苦しむのは住民とならないようにデベは考えるべきだね。

[112: 匿名]

http://www.haseko.co.jp/hrf/daikibo/menu/menu_009.php

長谷工リフォームには機械式駐車場廃止の動き。
皮肉。

[113: 匿名さん]

ウェリスより面積は少ないものの間取りは悪くないと思いました。（3LDKでの比較）

[114: 匿名さん]

駐車場料金も修繕積立金も正確に出してほしいです。

[115: 購入検討中さん]

何も言わないのに、30年の長期修繕計画を説明してくれた。
きちんと機械の入れ替え計画も入っていましたので大丈夫なようです。

[116: 匿名さん]

修繕計画についての説明があるのは当たり前
大切なのはその内容にどれだけの現実性と具体性があるのか

[117: 匿名さん]

やっぱり怪しい。
スペースからしても絶対機械式。
なのに、駐車場０円～、って、どうみても客寄せパンダっぽい感じ。

デベのポリシーが問われますな。
さすが売れればいいんでしょマンション。
さすが売らんかなタカラレーベン

[118: 匿名さん]

正直に説明してほしいですよね。妥当な金額設定なら、みんな納得すると思います。ゼロは有り得ない。

[119: 匿名さん]

駐車場率１００％＝全戸平等　なので、管理費に含めようが、駐車場代としてとろうが良いという考え？
将来、駐車場利用率が下がって、当初の収支計画に満たなくなるリスクを、吸収できる？
自動車を使わない家庭は、不利。もっとも、最上階もエレベーターを利用しない2階も管理費同じなのと同じ考え方。

[120: 匿名さん]

エレベーターと機械式駐車場を同列に見るのはナンセンス。維持修繕の桁が違ううえに、用途も全く違う。