レーベン研究学園NEXIO

[周辺住民さん]

研究学園駅南口に15階建てマンション計画がスタート！

着工は平成26年4月上旬、完成は平成28年3月末日を予定！

所在地：茨城県つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業D21街区
交通:つくばエクスプレス線「研究学園」駅 徒歩3分

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/
売主：タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
旧称：TSUKUBA THE NEXIO PROJECT、（仮称）LEBEN研究学園Ⅱ、（仮称）レーベンつくば研究学園Ⅱ

【タイトルを正式名称へ変更しました。　　2014.10.04　管理担当】

[121: 匿名さん]

同じだよ。
駐車場代をゼロにして、使う使わないにかかわらず、管理費、修繕積立金に含めて、全住戸から徴収する。
エレベーターも使う頻度にかかわらず、同じ負担を強いている。

[122: 匿名さん]

>>121

同じではない。
駐車場はそのスペースを専用使用しているが、エレベーターは通路や階段と同等で専用使用しているわけではない。
むしろ、専用庭やベランダと同じ。

もし駐車場が過剰なら、例えばトランクルームを造るとか、平置き駐車場に切り替えるとか合理的に敷地を活用できる。
無料駐車場にすると、そのうち車を買うかもしれないとか、お客さんが来た時に使うとか、無駄に借りる人が出てくる。

[123: 匿名さん]

違う視点に展開していますよ。入居者の費用負担の話じゃなかった？

駐車場率が１００％でなかったり、駐車場の出し入れ易さに差が大きかったりして、全入居者が平等でないときは、長期修繕計画の下、修繕費用を含めて駐車場代を徴収すべきなんだろうね。

[124: 匿名さん]

駐車場率が100%だからといって、入居者が100%必要としているとは限らないでしょ。
駐車場に関して全入居者が平等になることなんてあり得ないし、修繕費用を考慮して駐車場代を取らないと、122のように無駄に確保する人が出てきて、住民の負担が結果的に増える。

[125: 匿名さん]

間違っていないと思いますよ。
ただ、駐車場利用者の目線（もしくは、駐車場を使わない人の目線）か、組合運営からの目線かの違いだね。

機械式100％は危険だよね。撤去するにも費用が掛かる。
いっそ、契約者の駐車場申込状況により、最初から機械台数を減らしてもいいんじゃないかな。

良いマンションは良い管理が育てると聞きます。
十分な修繕ができるように、お金の面から、組合の運営は安定してほしいね。
使用率が下がって収入が減ったら、駐車料金上げて対応の繰り返しは、使いにくい機械式離れに拍車がかかるよ。
デススパイラル。
個人的には、駐車場１００％なら、全員平等負担でいいと思う。
使わない人は、駐車場の権利をほかの住民に貸したら、負担減るんじゃない。月1万円とか！

[126: 匿名]

駐車場の詳細です。（先日モデルで聞いてきました。）
4階＆地下一階建て。 B1 500円。 1F 5000円 2F 500円 3F 無料 4F 1000円 です。 1階は、待ち時間がないので高いですが、その他は、最大で2分半程度の待ちが発生するため割安です。 4Fが1000円するのは、車高に制限がないからだそうです。 率直な感想ですが、良心的だと思います。 販売価格もそう思いました。 以上

[127: 匿名さん]

将来のツケを残した駐車場料金の設定が良心的とはとても思えないけどなあ。

使い勝手で料金に差をつけるのは合理的だけど、1階以外は0～1000円／月にしたら、駐車場の設備更新時には修繕積立金に手をつけざるを得ない。
結局、多額の修繕一時金を積まないと満足な修繕はできなくなるよ。

[128: 匿名さん]

７５m2の標準的な修繕費は、月12000円位らしい。
最初、修繕積立基金を払い込むけど、金額は、スタート時の修繕費の5年分程度。
つまり、当初5年の実質修繕費月額は、倍払っているということ。
最終的には、当初修繕費の3倍位になるんじゃないかな？

長期修繕計画を読み解いて下さい。

[129: 組合理事経験者]

管理費と修繕積立金との関係や駐車場収入の扱いを整理しますと、まず、管理組合の年間の収支は管理費収入や駐車場代金等の収入から管理会社に支払う手数料や設備維持費などをひいたものとなります。収支は当然黒字でなければなりません。その黒字分を総会を経て修繕積立金会計へ繰り入れたりします。

修繕積立金会計は３０年程度で起こるであろう大規模修繕のために積み立てます。小規模修繕は管理費扱いです。このMSの場合長期修繕計画に機械駐車場分が組み入れられているようですので、修繕の心配は特にないでしょう。計画は普通５年程度ごとに見直されます。震災のような突発事故があった場合、一般的には臨時徴収したりして積み立て不足にならないようにします。

駐車場は共用施設ですので、用途や形状を大きく変更したりする場合、総会で４分の３以上の賛成が必要となり実際には難しいですよ。エレベーターを使わない１Fに住んでいる方からも同じ割合で管理費を徴収するように、駐車場を使わないからと言っても修繕代は徴収されます。また駐車場代が高くてあいてしまうと組合収入が結局減り、管理費を上げなければならなくなったMSが都内にはたくさんあります。利用者から徴収するのが基本ですが、値付けは長期で考える事となり難しいですよ。

MS購入の際は管理費＋修繕積立金＋駐車場代金　合計で比較検討されるのが良いのではないでしょうか？　　長文で失礼しました。

[130: 匿名さん]

>MS購入の際は管理費＋修繕積立金＋駐車場代金　合計で比較検討されるのが良いのではないでしょうか？　

この合計は、問題を先送りすれば安く設定できますから、修繕計画の内容と金額が十分か検討しなければなりません。
しかし、素人には修繕計画が十分か、また修繕内容に対して費用が十分見込まれているかまではなかなか判断できないのが正直なところです。

ただ、今の駐車場の賃料だと黒字はわずかで修繕積立金に回す分が期待できないでしょうけど、こういうやり方は一般的なのでしょうか？

[131: 匿名さん]

128ですが、129さん、その通りですね。

[132: 匿名さん]

機械式駐車場100%で修繕もろくに積み立てないマンションはリスキーですね。

[133: 組合理事経験者]

修繕積立金をしっかり積み立てるようになったのは比較的最近の事だと思います。１０年ほど前までの投資用マンションで顕著でしたが、利回りを良く見せるため当初の１０年間ぐらいは月に千円程度でその後大幅にアップ。それでも足らず震災もありすぐに直せないところが結構ありました。持ち主が住んでいないのでやりたい放題でしたね。

戸数が少ないMSや築年数が古いMSは積立金不足の可能性が高く、要注意でしょう。修繕積立金の大体の目安というのは、㎡あたりいくら（金額を忘れてしまいました）という考え方方もあるようですが、現在では長期修繕計画に基づき見積もっていますから、そう大きく狂いません。消費税や人件費アップ分は一般的には５年ごとの見直しで検討していくことになります。

駐車場収入の件ですが、勘違いされている方が多いと思いますが、機械式駐車場を採用した場合、都心のように代金を数万円とれるところ以外では、メンテナンス費用がかかりすぎ確実に赤字となります。ですが、都心では車を持つ方が減っていますので、やはり赤字のところが増加しています。問題なのは撤去したくても規約変更等を伴うので総会で４分の３以上の賛成がないとできない点です。

ですので管理費で黒字を計上し修繕積立金に繰り入れる前提ではなく、最初から修繕積立金をしっかり計上しているMSを選択すべきです。管理費にあまり余裕があると往々にして管理会社に甘い内容になりがちですから気をつけたいですね。

[134: 匿名さん]

>>133
別に駐車場だけで採算をとる必要はないけれど、機械駐車場が金食い虫なのがわかっているのに使用料を安くしていて、修繕積立金も並みのマンションですから、危険だと思います。

つくばのマンションであれば、一家に1台は車を持っていますから、5000円くらい駐車場代を取っても埋まるでしょう。

[135: 匿名さん]

0はないよね。5000～6000円はないとさ。

[136: 匿名さん]

5000円の根拠は？

[137: 匿名さん]

修繕積立金は、10年後には3万近くにはなるはず

[138: 匿名さん]

数字も読めない奴の嫌がらせか。

[139: 匿名さん]

>数字も読めない奴の嫌がらせか。

だったら、読み方を教えてあげれば？
教えても結論は変わらないだろうけど。

[140: マンコミュファンさん]

よくあるパターン
１．契約はしたものの自分の選んだ物件が本当に良かったのかわからなくなり、ほかの物件より自分の物件がいいと確認するために、敵対する人。
２．ノウハウ本を読み漁り、俄かに詳しくなったと勘違いして、逆に硬直的になってしまった人。知識を披露したくなる。でも、本の内容がすべてなので、判断の幅はとても狭い人。本も立ち読みだったりして、深く読んでいない。
３．次の物件の準備を始めたデベ担当者。余裕がないことを見透かされますね。

[141: 匿名さん]

修繕積立金急上昇間違いないぞ。

[142: 匿名さん]

多分、デベだな。麩だね。

[143: 匿名さん]

スケールメリット、小規模より、規模の大きなマンションのほうが各住戸当たりの管理費は低くなるようです。
例えば、清掃業務の金額は、清掃する広さが広いほどたかくなる。同じ面積を清掃するなら支える入居者が多いほうが一人当たりの負担は少なくなる。低層で、敷地が大きい物件は高くなるということですね。

[144: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。

[145: 匿名さん]

駅近は、譲れない。
気になるのは、南側にマンションが建たないかというこどだね。

[146: 匿名さん]

南側には既に賃貸マンションが建っているけど。

[147: 匿名さん]

しかも南側は調整池だし

[148: 匿名さん]

しかし、駅近に調整池なんて、もったいないね。将来、開発することになるんだろう。つくばは、懐が深い。

[149: 匿名さん]

調整池ではなく調節池で、河川区域だから開発されることはないよ。

[150: 匿名さん]

隣接地の地盤は大丈夫？
軟弱じゃない？液状化するとか？
低層階は、虫が多かったりしない？

[151: 匿名]

機械式だと駐車できる車両の規定はどうなるんでしょうか？
総重量2t超えはダメですかね？セレナとかミニバンはダメかな？

[152: 匿名さん]

機械式はセレナなどは無理だと思いますよ。車の車種は限定されてしまいますよね。
コストコまで自転車で６分ですか（笑）でも自転車で行く人は少ないのではないかな。
ま、これだけ近いとそんなに貯め買いなどしないから自転車で十分なのかな。
イーアスつくばも徒歩圏内だしお買い物も便利でいいですね。
イーアスつくばは北関東最大のショッピングセンターなんですよね。

[153: 申込予定さん]

家庭排水は調整池にながれこむよ。人もどんどん増えるし・・・。

[154: 匿名さん]

>家庭排水は調整池にながれこむよ。人もどんどん増えるし・・・。

どんだけ無知なんだよ。この地区は100%下水道があるのに、家庭排水なんか流れ込まないよ。

[155: 周辺住民さん]

>イーアスつくばは北関東最大のショッピングセンターなんですよね。

イーアスはオープン当時から、「北関東最大級」を自称していて、最大ではありませんでした。
今はイオンモールもあちこちにできたから、最大とは程遠いです。

最大でなくても大きいことには変わりませんけれどね。

[156: 匿名さん]

最大「級」だから、最大じゃなくてもうそじゃないんだろう。

[157: 匿名さん]

誰もうそと指摘している人はいないと思うけど。

[158: 物件比較中さん]

ttp://www.jcsc.or.jp/data/pdf/list_of_shopping_centers.pdf
一応このソースでは北関東3県では最大ですけどね。
でも最近内原が増床したので今は内原かな？

[159: 匿名さん]

ショッピングセンターの大小を争ったってww
それよか自分の生活に合う店があるかの方が大切ですね
個人的にはクイーンズ伊勢丹とか成城石井とかが欲しい

[160: 匿名さん]

成城石井はいいですね、自分はいつもは使わないですが
近くにあるとありがたいですね。

[161: 匿名さん]

しっかし南側にこんな安普請マンションが建っちゃって（しかも斜めに）、
北側のパークハウス住民が可哀相だな。。。

[162: 匿名さん]

レーベンつくばとウェリスと競合してるけど、最も駅から近いという点では有利ですね。パークハウス住人は我慢してもらうしかないです。

[163: 匿名さん]

抵抗せずに計画通り地主が土地を売却すれば
もともとあそこにはパークハウスが建つ予定だった訳だし
そんなに気にしてないんじゃない？
にしても地主は売り時を間違えたよね、どんだけ損しただろうね

[164: 匿名さん]

質問ですが、なぜ安普請なのですか？

[165: 匿名さん]

パークハウスとの差ってことじゃない？

[166: 匿名さん]

パークハウスは「三菱地所」の物件であるだけでなく、
「三菱地所設計」が設計を担当してる。
これ、実はスゴいこと。

合併前後合わせても地所設計が担当したマンションは少ない。
一流立地の高級物件だけ。
おそらく茨城県、というか郊外のマンションでは研究学園が最初で最後。

販売は苦労したけれど、
パークハウスは永遠にエリアナンバーワンでしょう。

タカラレーベン？なにそれ？

[167: 匿名さん]

なるほど。
ディベロッパーのネームバリューの差を
安普請と例えているんですね。
まあ、パークハウスがエリアナンバーワンで
構わないので、あまりレーベンの事をけなさない方が
良いですよ。
これから、住む方もいることですし。

[168: 匿名さん]

>>167

166さんか言ってるのはネームバリューじゃなくてグレードの話だと思いますが。
　

[169: 匿名さん]

この物件のHP、なかなか読み応えがあっていい。
構造、設備他の説明！他の物件も真似てほしい。

[170: 匿名さん]

>169
そうですか？
通常の物件では当たり前すぎて宣伝すらしないこと（法律で義務化されていることも含む）をずらずら並べているだけだと思いましたけど。

それより、慣れない英語を使うのはやめた方がいいと思いました。

基礎を"basic"と訳しているのは失笑ものです。（"foundation"が正しい）
それこそ「基礎」的な間違いだろ！とツッコミたくなります。

[171: 匿名さん]

配水管の点検口とかないマンション多いよ。スラブの強度、階高、設備、後付けできないものを比較してみて。

[172: 購入検討中さん]

研究学園駅南口のレーベンは、
サイエンス通りから見るとベランダが
両端にせり上がって、湾曲して見えますね。
何とも落ち着かないデザインです。

ＮＥＸＩＯはどうでしょうか。

[173: 匿名さん]

ここのHPの記載内容は、物件の評価証明書の評価項目に対する対応ぶりが書かれている。点検口があるなしで評価は一段階変わる。派手なHPの部分は嫌だけど、会社の取り組みとしては◎
それに、コンクリートの強度によって地震保険負担が割り引きになる。

[174: 匿名さん]

排水管の点検口すら開いていないマンションなんて今時あるのでしょうか？
そんな欠陥マンションと比較しても仕方がないと思います。

[175: 匿名さん]

物件比較中なら確認してみたら如何？

[176: 購入経験者さん]

今まで見た物件では当たり前のように点検口がついていたし、
わざわざ宣伝もしていなかったよ。

レーベンでは画期的なことなのか？

[177: 匿名さん]

>172

私も感じてました。
バルコニーのデザインなのでしょうけど、妙ですよね。
はやくこのマンションで隠れてくれないかと。

こっちも２層ごとにチグハグなデザインではありますが・・・。

[178: 検討中の奥さま]

竹園に建設中のレーベンの住民サイトにて、ビルトイン食器洗い機を自分で取り付け予定という方々がいらっしゃいました。こちらの皆様はどうなさいますか?今時、付いてないのもナンセンスですわよね？

[179: 匿名さん]

後付けできないディスポーザーがあるじゃないか。

食洗機は、少人数で必要とししなかったり、もっと容量の大きいものが必要な人がいたるするんですよ。
オプションも有りと思います。

[180: 匿名さん]

近辺はここ数年教育熱心なご家庭が多く引っ越ししてくる事で
有名みたいですね。都内の方がいいのではないかななんて思ってしまいますが、
環境の事なども考えると近辺の人気がある様です。都内へでるのにも
つくばエクスプレスを利用すればすぐですから、通学も都内の学校も全然
行かれますものね。ただつくばエクスプレスの混雑の中を子供を通わすのは
ちょっと考えてしまいますが。

[181: ﾏﾏさん]

春日小中→竹園高→筑波大
このコースだと東京までいかなくても、まあ良いかな?と考えます。

[182: 匿名]

ここは、葛城小区

[183: 匿名さん]

それかなりネックだよね

[184: 匿名さん]

知人が、TXで都内の大学に子供を通わせているが、交通費が高くて大変って言ってました。確かにTXの運賃って高いよね。

[185: 匿名さん]

新しく学園の杜に学校ができたら、その新設校に通えますかね？

[186: 周辺住民さん]

残念ながら通えません。
葛城小学区は今後も変更の予定はありません。

[187: 匿名さん]

葛城小いきたくない

[188: マミー]

青葉台小はいかが？駅前にスクールバスが来ますわよ。

[189: 検討中の奥さま]

このあたり、中学校は手代木中学校の学区みたいね。
うちの子は現在春日小に通ってるのに、このままだと春日中ではなく手代木中へ行くことになるの？
小学校は卒業式もアルバムもないのよ。

[190: 匿名さん]

迷いますよね。

[191: 匿名ママ]

青葉台初等部は学費いくらくらいでしょう？

[192: 匿名さん]

>>191
ネットで調べなよ。
その方が正確ですよ。

[193: 匿名ママ]

ネットで調べても最近の学校のせいか
なかなか出てきません。
ご存じなら、と思ったまでです。

[194: ご近所さん]

>>189

偽物は、消えてください。
春日小に通っているのに途中から手代木中に変わるわけないでしょう。

[195: 検討中の奥さま]

あら、大丈夫なの？
こちらのマンションは葛城小→手代木中の学区と市役所hpにあったもので心配でした。
小学校卒業まではそのまま通えても中学校は正規の所へ行って、とあったのよ。
一貫校だから特例なのかしら?
教育委員会て聞こうかしら。

[196: 匿名]

検討中の奥さま

その通りですよ。
卒業、もしくは学年によっては新年度より
正規の学校に通うことになるのです。
貴女が正解です。
現在春日に通っている児童の中にも
葛城小や手代木中に移動予定者がいるのです。

[197: 検討中の奥さま]

春日中の方が近いのにおかしいわよね？
春日は小学校卒業式も小学校卒アルも中学校入学式もないのよ。
一貫校のメリットは余りないけど、何故人気なのかしらね？
学校は近くがいいし、皆と別れがたいし、転校したくないわ～!

[198: 匿名さん]

ただ新しいからじゃないの？
古くてボロいからか葛城小学校に行きたくないんでしょ？

[199: 匿名さん]

学区の運用は、そんなに硬直的なのですか？
学年によっては、卒業までは在学できるみたいですが、それ以外は一切だめですか。

[200: ご近所さん]

自作自演ご苦労さん

[201: 匿名]

自作自演って誰に言ってるの？

学区変更はかなり難しいとききました。
春日から葛城に移りたいと言っても
学務課でもうけてある条件をクリアしないと
変更はできないのです。

[202: 匿名さん]

情報が間違いだらけで面白いです (笑

[203: 匿名さん]

市役所のホームページの内容しか知らない時点で部外者であることがバレバレですよ。
ホームページに書いてあるのは、これから入学や転校する人のルールです。

今在籍している児童・生徒は入った時のルールによります。

[204: 匿名]

引っ越ししたら学区変更に決まってるのではないの？
4年生であれば卒業までとあるけど、中学は指定校となっている。
ここのマンション2年後くらいなんでしょ？

[205: 匿名さん]

わざわざ学区外のマンションを買わなければ良いだけ
ウェリスなら春日だし

[206: 匿名さん]

そうですね。。。駅からちょっと遠いけど、ウェリスなら春日学園か、新設校に行けますもんね。
しかし近隣のマンションが春日なのに、こっちは葛城だなんて、なんだかなーー

[207: 匿名さん]

フーざけた奴ら。
見苦しいと読んでいる人は思うでしょう。品がない。

[208: 匿名さん]

もう１つ。
見苦しい書き込み手が、フー関係者なら毎回のことだから分かるけど、もし、入居予定の方々だったら、同じマンションに住みたくない。噛みつかれそう。他の善良な方々に迷惑かけませんか。？

[209: 匿名さん]

駅近で春日学区のパークハウスまたはサーパスの中古を買うのがいいかも。

[210: 匿名さん]

確かに、ウェリスよりは、いいでしょう^^
生徒数増加に耐えられない学校の教育が充実し続けるとは思えないです。

つくばの冬、1日の最低平均気温は氷点下です。東京からつくばに移られる方には堪えるかもしれません。風も強く体感気温は厳寒。TX通勤者は、駅近くでないと厳しいんじゃないですか。

[211: 匿名さん]

生徒数増加に耐えられないから、新しい小中一貫校が研究学園北部にできるんですよね

しかし、こんなにマンションとか戸建がたつのに、葛城小の児童数予測は数年後も各学年1クラスしかないんですね

[212: 匿名さん]

葛城小はもともとの学校規模が小さいから仕方ないのです。生徒増やしてクラス増やしたくても校舎が小さいんだから。現地見れば一目瞭然。

[213: 匿名さん]

>210
そうそう、最低気温-8℃くらいになるからね。

[214: 匿名さん]

そんなに寒いの？雪は？

[215: 匿名さん]

雪は降らない。冬の晴天率はかなり高く、放射冷却から朝の冷え込みが強い。クルマのフロントガラスには霜、解けるまで直ぐには出られないから、駅までクルマで送りますなんて簡単には行かない。忙しい朝はムリだね。

[216: 匿名さん]

このマンションで駅までわざわざ車で送る人もいないでしょう。

[217: 周辺住民さん]

北海道程ではない。

[218: 匿名さん]

フロントガラスの霜なんて霜取りで削ればすぐ取れる
それも嫌ならエンジンスターター使えば問題なしです

[219: 匿名さん]

>213
適当なこと言ってるんじゃないよ。
-1度くらいでしょ（笑）

放射冷却が強い反面、雨が降ると気温はそこまで下がらない。
都内で雪が降っているのに茨城県南では雨なんてことはざらにある。

[220: 匿名さん]

つくば市の平均最低気温　12月－0.9℃　1月－3.2℃　2月－2.2℃
つくば市の日平均気温　　12月＋5.0℃　1月＋2.7℃　2月＋3.7℃
結構寒い。