レーベン研究学園NEXIO

[周辺住民さん]

研究学園駅南口に15階建てマンション計画がスタート！

着工は平成26年4月上旬、完成は平成28年3月末日を予定！

所在地：茨城県つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業D21街区
交通:つくばエクスプレス線「研究学園」駅 徒歩3分

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/
売主：タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
旧称：TSUKUBA THE NEXIO PROJECT、（仮称）LEBEN研究学園Ⅱ、（仮称）レーベンつくば研究学園Ⅱ

【タイトルを正式名称へ変更しました。　　2014.10.04　管理担当】

[101: 匿名さん]

パークよりは、だいぶ安いからいいかもね。つくば駅のほうが、深刻だよ。

[102: 匿名さん]

.... つくば駅のほうが、深刻だよ ...
意味不明。何がどう深刻なのかな？比較する前提が全然違うんじゃないかな。

[103: 物件比較中さん]

tukuba駅のレーベンよりは、1割以上安いでしょうから、その点はいいですね。

[104: 匿名さん]

パークは大幅値引きして完売したわけで、その時の価格と比べてちっとも安くないんじゃないの？

[105: 匿名さん]

あれで大幅値引きだったの？
つくば市内、半額以下にして売りさばく物件が横行した中
竣工後でも３割引位しか引いてくれんかったけど
しかもモデルルーム使用住戸って名目で

[106: 匿名さん]

駐車場は不便だと思う。
出入りはともかく、車の入れ替えに不便しそう。

売らんかなの精神極まれりのマンションですな。

[107: 匿名さん]

今度はウェリスの残り二棟がライバルになりそう。

[108: 購入経験者さん]

駐車場　月0円～　って宣伝しているけど、全部機械式駐車場でしょう？
それほど修繕積立がしっかりしているわけでもないし、将来絶対苦労します。

敷地内駐車場の賃料を安くしても、良いことは１つもありません。
駐車場がタダと宣伝しているマンションにまともなマンションはありません。

[109: 匿名さん]

駐車場料金を管理費に上乗せするのでしょうかね？

[110: 匿名さん]

管理費から修繕管理費に回すことを前提としているケースもあるようです。
管理費+修繕積立金+駐車場代=ランニングコストがいくらかで負担感を比較することと
長期修繕計画表から先々の管理費、修繕積立金の上昇を読み解くことが必要ですね。

[111: 地元民]

管理費から修繕積立金に回すことが良い事だとは思えないが。
それなら最初から、しかるべき駐車場料金を確保し、その残りを修繕積立金に回す方が得策に思う。
販売上有利に見せてるだけ？後で苦しむのは住民とならないようにデベは考えるべきだね。

[112: 匿名]

http://www.haseko.co.jp/hrf/daikibo/menu/menu_009.php

長谷工リフォームには機械式駐車場廃止の動き。
皮肉。

[113: 匿名さん]

ウェリスより面積は少ないものの間取りは悪くないと思いました。（3LDKでの比較）

[114: 匿名さん]

駐車場料金も修繕積立金も正確に出してほしいです。

[115: 購入検討中さん]

何も言わないのに、30年の長期修繕計画を説明してくれた。
きちんと機械の入れ替え計画も入っていましたので大丈夫なようです。

[116: 匿名さん]

修繕計画についての説明があるのは当たり前
大切なのはその内容にどれだけの現実性と具体性があるのか

[117: 匿名さん]

やっぱり怪しい。
スペースからしても絶対機械式。
なのに、駐車場０円～、って、どうみても客寄せパンダっぽい感じ。

デベのポリシーが問われますな。
さすが売れればいいんでしょマンション。
さすが売らんかなタカラレーベン

[118: 匿名さん]

正直に説明してほしいですよね。妥当な金額設定なら、みんな納得すると思います。ゼロは有り得ない。

[119: 匿名さん]

駐車場率１００％＝全戸平等　なので、管理費に含めようが、駐車場代としてとろうが良いという考え？
将来、駐車場利用率が下がって、当初の収支計画に満たなくなるリスクを、吸収できる？
自動車を使わない家庭は、不利。もっとも、最上階もエレベーターを利用しない2階も管理費同じなのと同じ考え方。

[120: 匿名さん]

エレベーターと機械式駐車場を同列に見るのはナンセンス。維持修繕の桁が違ううえに、用途も全く違う。

[121: 匿名さん]

同じだよ。
駐車場代をゼロにして、使う使わないにかかわらず、管理費、修繕積立金に含めて、全住戸から徴収する。
エレベーターも使う頻度にかかわらず、同じ負担を強いている。

[122: 匿名さん]

>>121

同じではない。
駐車場はそのスペースを専用使用しているが、エレベーターは通路や階段と同等で専用使用しているわけではない。
むしろ、専用庭やベランダと同じ。

もし駐車場が過剰なら、例えばトランクルームを造るとか、平置き駐車場に切り替えるとか合理的に敷地を活用できる。
無料駐車場にすると、そのうち車を買うかもしれないとか、お客さんが来た時に使うとか、無駄に借りる人が出てくる。

[123: 匿名さん]

違う視点に展開していますよ。入居者の費用負担の話じゃなかった？

駐車場率が１００％でなかったり、駐車場の出し入れ易さに差が大きかったりして、全入居者が平等でないときは、長期修繕計画の下、修繕費用を含めて駐車場代を徴収すべきなんだろうね。

[124: 匿名さん]

駐車場率が100%だからといって、入居者が100%必要としているとは限らないでしょ。
駐車場に関して全入居者が平等になることなんてあり得ないし、修繕費用を考慮して駐車場代を取らないと、122のように無駄に確保する人が出てきて、住民の負担が結果的に増える。

[125: 匿名さん]

間違っていないと思いますよ。
ただ、駐車場利用者の目線（もしくは、駐車場を使わない人の目線）か、組合運営からの目線かの違いだね。

機械式100％は危険だよね。撤去するにも費用が掛かる。
いっそ、契約者の駐車場申込状況により、最初から機械台数を減らしてもいいんじゃないかな。

良いマンションは良い管理が育てると聞きます。
十分な修繕ができるように、お金の面から、組合の運営は安定してほしいね。
使用率が下がって収入が減ったら、駐車料金上げて対応の繰り返しは、使いにくい機械式離れに拍車がかかるよ。
デススパイラル。
個人的には、駐車場１００％なら、全員平等負担でいいと思う。
使わない人は、駐車場の権利をほかの住民に貸したら、負担減るんじゃない。月1万円とか！

[126: 匿名]

駐車場の詳細です。（先日モデルで聞いてきました。）
4階＆地下一階建て。 B1 500円。 1F 5000円 2F 500円 3F 無料 4F 1000円 です。 1階は、待ち時間がないので高いですが、その他は、最大で2分半程度の待ちが発生するため割安です。 4Fが1000円するのは、車高に制限がないからだそうです。 率直な感想ですが、良心的だと思います。 販売価格もそう思いました。 以上

[127: 匿名さん]

将来のツケを残した駐車場料金の設定が良心的とはとても思えないけどなあ。

使い勝手で料金に差をつけるのは合理的だけど、1階以外は0～1000円／月にしたら、駐車場の設備更新時には修繕積立金に手をつけざるを得ない。
結局、多額の修繕一時金を積まないと満足な修繕はできなくなるよ。

[128: 匿名さん]

７５m2の標準的な修繕費は、月12000円位らしい。
最初、修繕積立基金を払い込むけど、金額は、スタート時の修繕費の5年分程度。
つまり、当初5年の実質修繕費月額は、倍払っているということ。
最終的には、当初修繕費の3倍位になるんじゃないかな？

長期修繕計画を読み解いて下さい。

[129: 組合理事経験者]

管理費と修繕積立金との関係や駐車場収入の扱いを整理しますと、まず、管理組合の年間の収支は管理費収入や駐車場代金等の収入から管理会社に支払う手数料や設備維持費などをひいたものとなります。収支は当然黒字でなければなりません。その黒字分を総会を経て修繕積立金会計へ繰り入れたりします。

修繕積立金会計は３０年程度で起こるであろう大規模修繕のために積み立てます。小規模修繕は管理費扱いです。このMSの場合長期修繕計画に機械駐車場分が組み入れられているようですので、修繕の心配は特にないでしょう。計画は普通５年程度ごとに見直されます。震災のような突発事故があった場合、一般的には臨時徴収したりして積み立て不足にならないようにします。

駐車場は共用施設ですので、用途や形状を大きく変更したりする場合、総会で４分の３以上の賛成が必要となり実際には難しいですよ。エレベーターを使わない１Fに住んでいる方からも同じ割合で管理費を徴収するように、駐車場を使わないからと言っても修繕代は徴収されます。また駐車場代が高くてあいてしまうと組合収入が結局減り、管理費を上げなければならなくなったMSが都内にはたくさんあります。利用者から徴収するのが基本ですが、値付けは長期で考える事となり難しいですよ。

MS購入の際は管理費＋修繕積立金＋駐車場代金　合計で比較検討されるのが良いのではないでしょうか？　　長文で失礼しました。

[130: 匿名さん]

>MS購入の際は管理費＋修繕積立金＋駐車場代金　合計で比較検討されるのが良いのではないでしょうか？　

この合計は、問題を先送りすれば安く設定できますから、修繕計画の内容と金額が十分か検討しなければなりません。
しかし、素人には修繕計画が十分か、また修繕内容に対して費用が十分見込まれているかまではなかなか判断できないのが正直なところです。

ただ、今の駐車場の賃料だと黒字はわずかで修繕積立金に回す分が期待できないでしょうけど、こういうやり方は一般的なのでしょうか？

[131: 匿名さん]

128ですが、129さん、その通りですね。

[132: 匿名さん]

機械式駐車場100%で修繕もろくに積み立てないマンションはリスキーですね。

[133: 組合理事経験者]

修繕積立金をしっかり積み立てるようになったのは比較的最近の事だと思います。１０年ほど前までの投資用マンションで顕著でしたが、利回りを良く見せるため当初の１０年間ぐらいは月に千円程度でその後大幅にアップ。それでも足らず震災もありすぐに直せないところが結構ありました。持ち主が住んでいないのでやりたい放題でしたね。

戸数が少ないMSや築年数が古いMSは積立金不足の可能性が高く、要注意でしょう。修繕積立金の大体の目安というのは、㎡あたりいくら（金額を忘れてしまいました）という考え方方もあるようですが、現在では長期修繕計画に基づき見積もっていますから、そう大きく狂いません。消費税や人件費アップ分は一般的には５年ごとの見直しで検討していくことになります。

駐車場収入の件ですが、勘違いされている方が多いと思いますが、機械式駐車場を採用した場合、都心のように代金を数万円とれるところ以外では、メンテナンス費用がかかりすぎ確実に赤字となります。ですが、都心では車を持つ方が減っていますので、やはり赤字のところが増加しています。問題なのは撤去したくても規約変更等を伴うので総会で４分の３以上の賛成がないとできない点です。

ですので管理費で黒字を計上し修繕積立金に繰り入れる前提ではなく、最初から修繕積立金をしっかり計上しているMSを選択すべきです。管理費にあまり余裕があると往々にして管理会社に甘い内容になりがちですから気をつけたいですね。

[134: 匿名さん]

>>133
別に駐車場だけで採算をとる必要はないけれど、機械駐車場が金食い虫なのがわかっているのに使用料を安くしていて、修繕積立金も並みのマンションですから、危険だと思います。

つくばのマンションであれば、一家に1台は車を持っていますから、5000円くらい駐車場代を取っても埋まるでしょう。

[135: 匿名さん]

0はないよね。5000～6000円はないとさ。

[136: 匿名さん]

5000円の根拠は？

[137: 匿名さん]

修繕積立金は、10年後には3万近くにはなるはず

[138: 匿名さん]

数字も読めない奴の嫌がらせか。

[139: 匿名さん]

>数字も読めない奴の嫌がらせか。

だったら、読み方を教えてあげれば？
教えても結論は変わらないだろうけど。

[140: マンコミュファンさん]

よくあるパターン
１．契約はしたものの自分の選んだ物件が本当に良かったのかわからなくなり、ほかの物件より自分の物件がいいと確認するために、敵対する人。
２．ノウハウ本を読み漁り、俄かに詳しくなったと勘違いして、逆に硬直的になってしまった人。知識を披露したくなる。でも、本の内容がすべてなので、判断の幅はとても狭い人。本も立ち読みだったりして、深く読んでいない。
３．次の物件の準備を始めたデベ担当者。余裕がないことを見透かされますね。

[141: 匿名さん]

修繕積立金急上昇間違いないぞ。

[142: 匿名さん]

多分、デベだな。麩だね。

[143: 匿名さん]

スケールメリット、小規模より、規模の大きなマンションのほうが各住戸当たりの管理費は低くなるようです。
例えば、清掃業務の金額は、清掃する広さが広いほどたかくなる。同じ面積を清掃するなら支える入居者が多いほうが一人当たりの負担は少なくなる。低層で、敷地が大きい物件は高くなるということですね。

[144: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。

[145: 匿名さん]

駅近は、譲れない。
気になるのは、南側にマンションが建たないかというこどだね。

[146: 匿名さん]

南側には既に賃貸マンションが建っているけど。

[147: 匿名さん]

しかも南側は調整池だし

[148: 匿名さん]

しかし、駅近に調整池なんて、もったいないね。将来、開発することになるんだろう。つくばは、懐が深い。

[149: 匿名さん]

調整池ではなく調節池で、河川区域だから開発されることはないよ。

[150: 匿名さん]

隣接地の地盤は大丈夫？
軟弱じゃない？液状化するとか？
低層階は、虫が多かったりしない？