研究学園駅南口に15階建てマンション計画がスタート！
着工は平成26年4月上旬、完成は平成28年3月末日を予定！
所在地：茨城県つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業D21街区
交通:つくばエクスプレス線「研究学園」駅 徒歩3分
売主：タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
旧称：TSUKUBA THE NEXIO PROJECT、（仮称）LEBEN研究学園Ⅱ、（仮称）レーベンつくば研究学園Ⅱ
【タイトルを正式名称へ変更しました。 2014.10.04 管理担当】
[スレ作成日時]2014-03-10 21:58:08
敷地の1/3しかない建築面積からして、機械式駐車場はないでしょう。
3さんは平おきと言いたいのでは？
でも、敷地の形状からして平おきは難しい気がします
意外と高い物件になると思います。
機械式は屋根もないし工作物扱いで
建築面積には含まれないと思いますよ。
自走式立体駐車場の場合は建築物ですので建築面積に加算されるはず。
…ということは、平置きか機械式ということですね。
マンションを建てて、さらに200台の平置き駐車場は無理でしょうから、やはり機械式ということになりそうですね。
がっかり。
このマンションは駅まで徒歩３分が売りなので、多分、都内への通勤者や通学者達をターゲットにしているんじゃないかな。なら始発駅のつくば駅近辺が目途にかなっているかもしれないが、それはそれで多々事情もあるだろうし。
以前、知人が例の三菱系マンションから都内に通勤していたけど、その理由は息子が通う茗溪学園のスクールバスが研究学園駅から出ているというのが主理由だった。父親はTXに座るために早朝発の電車に乗り、都内の喫茶店等でモーニング・サービスを朝食代わりに食していたそうな。その息子もやがて茗溪学園を卒業し、今は筑波大学生だとのこと。筑波大学までは自転車で行けるから、父親の「早朝」努力は実ったということだよね。
15だけど、自分も聞いた話だから詳しいことは分からない。
実際に駐車場の敷地の形状とマンション計画地の形状が明らかに違うみたいなんだよね。
ご近所さんに配布された図面を見せてもらいましたが、何だかギリギリまで使いましたという敷地利用ですね。
今の駐車場を分割した逆Ｌの字（左右が逆）のマンション敷地で、だいたい今の駐車場の2/3くらいになるようです。
人や車の出入りは西側の道路からで、敷地に入った車が135度ターンしてマンションの1階を通過する形になっていました。
既報の通りすべて機械式駐車場で、機械式がジグザグに配置されていて、クランクや車庫入れが苦手な人には気が狂いそうな感じでした。
入口の通路も狭くて、車同士のすれ違いも気を遣いそうですし、人もこの狭い通路を抜ける必要がありそうです。
建物は南東向き板状の14戸×15階-9戸=201戸とのことで、東側はパークハウスさくらレジデンスの西側のすぐ脇という感じです。
1階の部屋には庭がありますが、せっかく調整池に面した土地なのに、庭から正面に見えるのは駐輪場の二段式ラックみたいですね。
敷地に斜めに目いっぱい建物を建ててあり、入りきらない角が削ってあるという有様です。
何もつくばでこんなギリギリのレイアウトにしなくてもいいのにと思いました。
いくら駅前でも、機械式で車を出したと思ったら敷地を出るにも苦労するような物件は嫌ですね。
ここって葛城小になるの？春日は選べないのかな。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14212/14651/014927.html
南東向きですか。
つくば中心部方面を望むような角度ですかね。
一応パークハウスへの配慮があったのでしょうね。
横に14個も並べて南向きだったとしたら
眺望は完全に遮断されるわ騒音の逃げ場もなくなるわで大変なことになると思います。
配慮ではなく、単純に横に並べるより斜めの方が部屋数を増やせるだけだと思います。
敷地の幅いっぱいに使っているので、パークハウスから見た面積は南向きとわらないでしょう。
何故、学区変更が出来るかどうかと思うのでしょう？
確認も何もちゃんと学区変更可能区域の取り扱い終了となっているではありませんか。
こちらの物件の学区は葛城小ですよ。
葛城小の生徒を早く増やして欲しいという強い要望もあり
学区変更可能区域の取り扱いは終了をしているのです。
200戸であれば児童も増えますね。良かったですね。
そりゃあ取り扱い終了を知らない人もいるだろうし、自分だけ特別に扱ってもらえるという甘い期待をしている人もいるんじゃない？
自分の常識は必ずしも他人の常識じゃないから。
公式には、下記が学区外の許可条件のようですが、他にも条件があるのでしょうか？
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14212/14263/14304/775/000780.html
基本的に現在、春日は越境通学を認めていないですよね。ただし、葛城から春日に移る例外的な条件が学務課から示されていますので、それに合致した人は移る事が可能という事でしょうかね。
「パークハウス（学園南に一棟だけある方）に居住している人」や「兄姉が春日小に在籍（春日中はダメ）している」とかの場合は、越境の申請手続きをすれば例外的に越境が認められます。もちろん申請をしなければそのまま葛城小です。
特に、兄姉が春日小に通っている理由で弟妹が越境を希望して認められている家庭は多いようです。
越境不可になってからの入居になるので
間違いなく葛城小だとおもうのですが。
それで学区変更なんてモラルに反していると、、、。
どうしても通いたい学校があるならその土地で探すしかないですよ。
>>43 さん
>指定の学校に通わない
とは、どこの学校を言っているのでしょうか？
具体的に、どこが指定の学校で、どこに越境？
春日学園については(吾妻などもそうですが)、
学区変更の基準があろうが、学区変更は認められてませんよ。
ですから、34さんが言うような基準に当たらなければ越境出来ません。
逆に、春日学園の児童が、つくば市HPに書かれているような条件で、
例えば作岡小に通うなんてのは可能かもしれませんね。
ですから、具体的にどこの小学校区にも関わらず、
どこに越境したのかを書かなければ話になりません。
もちろん、首長の命令とかなら例外的に春日学園に越境なんてのも
可能とは思いますけどね。
概観はどんな風なのでしょう・・・
駅に近いのが売りってだけで個数詰め込んだ普通の四角いタイプですかね？
角を段にしてバルコニーが広いゆとりのある部屋もあるのでしょうか？
他社さんに比べて、その土地にあった住みやすいマンションを提供する力が無いってことですね。儲け主義が表に出るとこういうマンションが増えて困りますね。
この物件の建て方から見えてくるのは、「価格を抑えないとつくばでも売れなくなってきている。」ということかな。
だから、否応なしに、詰め込んで価格を抑えようとしている。
レー様だって、したかぁないでしょう。
ただ、現実離れしたモデルルームやイメージだけ参考にならないＨＰを見ると、感覚のズレを感じますね。
無駄省いて、シンプルな住まいを指向したらいいのに。
民のことより株主のために利益を優先するのが企業でしょ。いかに利益率を高くするかをかんがえていればよい。環境や民のことを考えるのは役所の仕事。企業はボランティア団体ではない。
それは、古い考え方です。
多くの大企業は、多額の社会貢献費用を出しています。
株主だけでなく、幅広い社会貢献も必要ということですかね。
レー様、決算予想の修正を公表しています。売上予想は低下したけど、粗利率が高くなり増益だそうですね。
レーベン研究学園の時に、営業マンに聞いたところ、東側の駐車場はアパートと
セットになっているので、駐車場に何かが建つ可能性は低いって言っていたよ。
建ったのは、その奥の駐車場だけど。
No.82さん、そうそう。
自社のレーベン研究学園より背が高い建物を近くに作って、
つい最近購入してくれた方たちの部屋からの視界をふさいでしまう設計も醜いと思います。
もし自分がレーベン研究学園の購入者だったら怒りますし、購入を後悔しますね。
きっと購入時に説明なんてしないでしょうね。
そんな説明があったら売れないでしょうしね。
売れれば良いのか！？汚い手を使うな！って印象を受けました。
こういうことを平気でする姿勢、きっと顧客との信頼関係なんて無視して利益のことしか頭にないのでしょう。
情報は見に来た人だけにってことなんだろうけど、公開情報がマイナスの情報ばかりだからねぇ。
クルマは週末だけ、普段は電車通勤って人には良い物件かもしれないけど、つくばでは限られているし。
まだ最多価格帯は出ていませんが、やはり、3000万円台後半から4000万円台前半が中心になりそうですね
駅前で少し高めなので、ウェリスとは住み分けができそうです
思ったより価格を抑えているように感じました。
地形は、ひどい袋地なので、土地の買値が低買ったのでしょうか。
将来、建築基準が変わって、建て替えできないとか、問題はないのかな？
不便過ぎる駐車場がHPの何処にも書かれていない。
あんな駐車場なら事前に公表しといた方が良いだろ。
モデルルーム行って模型見て驚愕！！ってことになりそう。
ＨＰによると、2,900万円台～5,900万円台ですか。
けっこう、リーズナブルな価格設定をしてくるかも。
もっとも駐車場が使いづらいとか、割り引いてこれかな？
レーベンリヴァーレ竹園と同じくらいの価格設定？
駅前には違いないけど、あの敷地形状で北側の月極め駐車場に何か建ったら鬱陶しいことこの上ないなー。
車庫入れを一発で決める自信がある人だけが買わないと、毎日駐車場渋滞しそう。
問題はエレベータが二基なのと、柱がほとんどアウトフレームじゃない事じゃないですかね？
平米に対して狭く感じますよ、だったらTheつくばのが良いような。
あれで大幅値引きだったの？
つくば市内、半額以下にして売りさばく物件が横行した中
竣工後でも３割引位しか引いてくれんかったけど
しかもモデルルーム使用住戸って名目で
駐車場 月0円～ って宣伝しているけど、全部機械式駐車場でしょう？
それほど修繕積立がしっかりしているわけでもないし、将来絶対苦労します。
敷地内駐車場の賃料を安くしても、良いことは１つもありません。
駐車場がタダと宣伝しているマンションにまともなマンションはありません。
管理費から修繕管理費に回すことを前提としているケースもあるようです。
管理費+修繕積立金+駐車場代=ランニングコストがいくらかで負担感を比較することと
長期修繕計画表から先々の管理費、修繕積立金の上昇を読み解くことが必要ですね。
管理費から修繕積立金に回すことが良い事だとは思えないが。
それなら最初から、しかるべき駐車場料金を確保し、その残りを修繕積立金に回す方が得策に思う。
販売上有利に見せてるだけ？後で苦しむのは住民とならないようにデベは考えるべきだね。
http://www.haseko.co.jp/hrf/daikibo/menu/menu_009.php
長谷工リフォームには機械式駐車場廃止の動き。
皮肉。
駐車場率１００％＝全戸平等 なので、管理費に含めようが、駐車場代としてとろうが良いという考え？
将来、駐車場利用率が下がって、当初の収支計画に満たなくなるリスクを、吸収できる？
自動車を使わない家庭は、不利。もっとも、最上階もエレベーターを利用しない2階も管理費同じなのと同じ考え方。
同じだよ。
駐車場代をゼロにして、使う使わないにかかわらず、管理費、修繕積立金に含めて、全住戸から徴収する。
エレベーターも使う頻度にかかわらず、同じ負担を強いている。
違う視点に展開していますよ。入居者の費用負担の話じゃなかった？
駐車場率が１００％でなかったり、駐車場の出し入れ易さに差が大きかったりして、全入居者が平等でないときは、長期修繕計画の下、修繕費用を含めて駐車場代を徴収すべきなんだろうね。
駐車場率が100%だからといって、入居者が100%必要としているとは限らないでしょ。
駐車場に関して全入居者が平等になることなんてあり得ないし、修繕費用を考慮して駐車場代を取らないと、122のように無駄に確保する人が出てきて、住民の負担が結果的に増える。
間違っていないと思いますよ。
ただ、駐車場利用者の目線（もしくは、駐車場を使わない人の目線）か、組合運営からの目線かの違いだね。
機械式100％は危険だよね。撤去するにも費用が掛かる。
いっそ、契約者の駐車場申込状況により、最初から機械台数を減らしてもいいんじゃないかな。
良いマンションは良い管理が育てると聞きます。
十分な修繕ができるように、お金の面から、組合の運営は安定してほしいね。
使用率が下がって収入が減ったら、駐車料金上げて対応の繰り返しは、使いにくい機械式離れに拍車がかかるよ。
デススパイラル。
個人的には、駐車場１００％なら、全員平等負担でいいと思う。
使わない人は、駐車場の権利をほかの住民に貸したら、負担減るんじゃない。月1万円とか！
駐車場の詳細です。（先日モデルで聞いてきました。）
4階＆地下一階建て。 B1 500円。 1F 5000円 2F 500円 3F 無料 4F 1000円 です。 1階は、待ち時間がないので高いですが、その他は、最大で2分半程度の待ちが発生するため割安です。 4Fが1000円するのは、車高に制限がないからだそうです。 率直な感想ですが、良心的だと思います。 販売価格もそう思いました。 以上
将来のツケを残した駐車場料金の設定が良心的とはとても思えないけどなあ。
使い勝手で料金に差をつけるのは合理的だけど、1階以外は0～1000円／月にしたら、駐車場の設備更新時には修繕積立金に手をつけざるを得ない。
結局、多額の修繕一時金を積まないと満足な修繕はできなくなるよ。
７５m2の標準的な修繕費は、月12000円位らしい。
最初、修繕積立基金を払い込むけど、金額は、スタート時の修繕費の5年分程度。
つまり、当初5年の実質修繕費月額は、倍払っているということ。
最終的には、当初修繕費の3倍位になるんじゃないかな？
長期修繕計画を読み解いて下さい。
管理費と修繕積立金との関係や駐車場収入の扱いを整理しますと、まず、管理組合の年間の収支は管理費収入や駐車場代金等の収入から管理会社に支払う手数料や設備維持費などをひいたものとなります。収支は当然黒字でなければなりません。その黒字分を総会を経て修繕積立金会計へ繰り入れたりします。
修繕積立金会計は３０年程度で起こるであろう大規模修繕のために積み立てます。小規模修繕は管理費扱いです。このMSの場合長期修繕計画に機械駐車場分が組み入れられているようですので、修繕の心配は特にないでしょう。計画は普通５年程度ごとに見直されます。震災のような突発事故があった場合、一般的には臨時徴収したりして積み立て不足にならないようにします。
駐車場は共用施設ですので、用途や形状を大きく変更したりする場合、総会で４分の３以上の賛成が必要となり実際には難しいですよ。エレベーターを使わない１Fに住んでいる方からも同じ割合で管理費を徴収するように、駐車場を使わないからと言っても修繕代は徴収されます。また駐車場代が高くてあいてしまうと組合収入が結局減り、管理費を上げなければならなくなったMSが都内にはたくさんあります。利用者から徴収するのが基本ですが、値付けは長期で考える事となり難しいですよ。
MS購入の際は管理費＋修繕積立金＋駐車場代金 合計で比較検討されるのが良いのではないでしょうか？ 長文で失礼しました。
>MS購入の際は管理費＋修繕積立金＋駐車場代金 合計で比較検討されるのが良いのではないでしょうか？
この合計は、問題を先送りすれば安く設定できますから、修繕計画の内容と金額が十分か検討しなければなりません。
しかし、素人には修繕計画が十分か、また修繕内容に対して費用が十分見込まれているかまではなかなか判断できないのが正直なところです。
ただ、今の駐車場の賃料だと黒字はわずかで修繕積立金に回す分が期待できないでしょうけど、こういうやり方は一般的なのでしょうか？
修繕積立金をしっかり積み立てるようになったのは比較的最近の事だと思います。１０年ほど前までの投資用マンションで顕著でしたが、利回りを良く見せるため当初の１０年間ぐらいは月に千円程度でその後大幅にアップ。それでも足らず震災もありすぐに直せないところが結構ありました。持ち主が住んでいないのでやりたい放題でしたね。
戸数が少ないMSや築年数が古いMSは積立金不足の可能性が高く、要注意でしょう。修繕積立金の大体の目安というのは、㎡あたりいくら（金額を忘れてしまいました）という考え方方もあるようですが、現在では長期修繕計画に基づき見積もっていますから、そう大きく狂いません。消費税や人件費アップ分は一般的には５年ごとの見直しで検討していくことになります。
駐車場収入の件ですが、勘違いされている方が多いと思いますが、機械式駐車場を採用した場合、都心のように代金を数万円とれるところ以外では、メンテナンス費用がかかりすぎ確実に赤字となります。ですが、都心では車を持つ方が減っていますので、やはり赤字のところが増加しています。問題なのは撤去したくても規約変更等を伴うので総会で４分の３以上の賛成がないとできない点です。
ですので管理費で黒字を計上し修繕積立金に繰り入れる前提ではなく、最初から修繕積立金をしっかり計上しているMSを選択すべきです。管理費にあまり余裕があると往々にして管理会社に甘い内容になりがちですから気をつけたいですね。
よくあるパターン
１．契約はしたものの自分の選んだ物件が本当に良かったのかわからなくなり、ほかの物件より自分の物件がいいと確認するために、敵対する人。
２．ノウハウ本を読み漁り、俄かに詳しくなったと勘違いして、逆に硬直的になってしまった人。知識を披露したくなる。でも、本の内容がすべてなので、判断の幅はとても狭い人。本も立ち読みだったりして、深く読んでいない。
３．次の物件の準備を始めたデベ担当者。余裕がないことを見透かされますね。
スケールメリット、小規模より、規模の大きなマンションのほうが各住戸当たりの管理費は低くなるようです。
例えば、清掃業務の金額は、清掃する広さが広いほどたかくなる。同じ面積を清掃するなら支える入居者が多いほうが一人当たりの負担は少なくなる。低層で、敷地が大きい物件は高くなるということですね。
機械式はセレナなどは無理だと思いますよ。車の車種は限定されてしまいますよね。
コストコまで自転車で６分ですか（笑）でも自転車で行く人は少ないのではないかな。
ま、これだけ近いとそんなに貯め買いなどしないから自転車で十分なのかな。
イーアスつくばも徒歩圏内だしお買い物も便利でいいですね。
イーアスつくばは北関東最大のショッピングセンターなんですよね。
>家庭排水は調整池にながれこむよ。人もどんどん増えるし・・・。
どんだけ無知なんだよ。この地区は100%下水道があるのに、家庭排水なんか流れ込まないよ。
>イーアスつくばは北関東最大のショッピングセンターなんですよね。
イーアスはオープン当時から、「北関東最大級」を自称していて、最大ではありませんでした。
今はイオンモールもあちこちにできたから、最大とは程遠いです。
最大でなくても大きいことには変わりませんけれどね。
ttp://www.jcsc.or.jp/data/pdf/list_of_shopping_centers.pdf
一応このソースでは北関東3県では最大ですけどね。
でも最近内原が増床したので今は内原かな？
ショッピングセンターの大小を争ったってww
それよか自分の生活に合う店があるかの方が大切ですね
個人的にはクイーンズ伊勢丹とか成城石井とかが欲しい
抵抗せずに計画通り地主が土地を売却すれば
もともとあそこにはパークハウスが建つ予定だった訳だし
そんなに気にしてないんじゃない？
にしても地主は売り時を間違えたよね、どんだけ損しただろうね
なるほど。
ディベロッパーのネームバリューの差を
安普請と例えているんですね。
まあ、パークハウスがエリアナンバーワンで
構わないので、あまりレーベンの事をけなさない方が
良いですよ。
これから、住む方もいることですし。
研究学園駅南口のレーベンは、
サイエンス通りから見るとベランダが
両端にせり上がって、湾曲して見えますね。
何とも落ち着かないデザインです。
ＮＥＸＩＯはどうでしょうか。
ここのHPの記載内容は、物件の評価証明書の評価項目に対する対応ぶりが書かれている。点検口があるなしで評価は一段階変わる。派手なHPの部分は嫌だけど、会社の取り組みとしては◎
それに、コンクリートの強度によって地震保険負担が割り引きになる。
竹園に建設中のレーベンの住民サイトにて、ビルトイン食器洗い機を自分で取り付け予定という方々がいらっしゃいました。こちらの皆様はどうなさいますか?今時、付いてないのもナンセンスですわよね？
後付けできないディスポーザーがあるじゃないか。
食洗機は、少人数で必要とししなかったり、もっと容量の大きいものが必要な人がいたるするんですよ。
オプションも有りと思います。
このあたり、中学校は手代木中学校の学区みたいね。
うちの子は現在春日小に通ってるのに、このままだと春日中ではなく手代木中へ行くことになるの？
小学校は卒業式もアルバムもないのよ。
あら、大丈夫なの？
こちらのマンションは葛城小→手代木中の学区と市役所hpにあったもので心配でした。
小学校卒業まではそのまま通えても中学校は正規の所へ行って、とあったのよ。
一貫校だから特例なのかしら?
教育委員会て聞こうかしら。
検討中の奥さま
その通りですよ。
卒業、もしくは学年によっては新年度より
正規の学校に通うことになるのです。
貴女が正解です。
現在春日に通っている児童の中にも
葛城小や手代木中に移動予定者がいるのです。
春日中の方が近いのにおかしいわよね？
春日は小学校卒業式も小学校卒アルも中学校入学式もないのよ。
一貫校のメリットは余りないけど、何故人気なのかしらね？
学校は近くがいいし、皆と別れがたいし、転校したくないわ～!
[レーベン研究学園NEXIO]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか？
投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます（Twitterの投票機能と同様です）。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
|
2900万円台～5200万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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63.8m2～80.4m2 |
|
総戸数 138戸 |
