<住民板>シティタワーズ豊洲ザ・シンボル パート6

[マンション住民さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 契約者限定スレッドです。
パート6となりました。

こちらは住民板ですので、契約後の方、入居予定の方のみ利用可です。

前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/
前々スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168598/

比較検討中の方はマンション検討版へどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163587/

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番36（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩7分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩9分
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
物件URL：http://www.ct-toyosu.com/

[601: 住民板ユーザーさん2]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[602: eマンションさん]

>>600 マンション住民さん
どうなったんですか？
何か変更ありましたっけ？

[603: 居住者]

６００さん
重説は購入時の物件説明資料です。よって、新築販売時に購入した方と中古で購入した方、または竣工後しばらくして購入した方、或いは新築時の販売代理は住友ですが違う不動産業者の媒介で購入した方、それぞれ重説は違います。そもそも重説は宅建業法でその目的物の販売を売主として又は代理媒介（一般的には仲介といいます）する場合に、その「仲介業者」が調査作成し購入者に説明する書類です。同じ書式の重説を使いまわしている業者は少なくないですが、あくまで売買発生時の状況を「宅建業者が取引士をして」調査作成するものです。（因みに私は宅地建物取引士です。）
別の角度で言えば、購入する時点で調査作成するものですから購入時以降の未来を約束するものではありません。
仮に、あなたが重説に拘り疑義があるのであれば、その重説を作成し説明した宅建業者に相談するのが筋ではないでしょうかね。施主には何ら関係ない話です。

[604: 居住者]

書き忘れましたが、
重説を読め。とのことですが、603の書き込みのとおり、竣工から相当期間経過したした物件について、当時の重説を読む必要は「全く」必要ないですね。
因みに、私は竣工時、住友さんから購入してますから。

[605: 住民板ユーザーさん2]

600様は便所の落書きではなく説明責任を果たしてくださいね。

[606: 居住者]

管理組合についてコメントしたいと思います。
マンションの管理組合について、関係の深い法律に区分所有法という法律があります。
区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」且つ「議決権の過半数」の賛成で可決することが出来るとしています。
一方で仮に、この区分所有者の可決によって決定した内容も、区分所有法に抵触する、或いは区分所有者に不利益を及ぼす内容のものは無効と解されます。
この区分所有法に基づく「議決権の定義」は、「区分所有者」です。
区分所有者というのは、不動産登記簿謄本の甲区事項欄に記載（登記）された者「のみ」を差します。
因みに賃借人は発言は出来るもの議決権は持っていませんし、共有者（ご夫婦など）はその持分で議決権が按分されます。
竣工当初に購入された方の所有者名簿は管理組合組成にともない、住友不動産さんから所有者名簿の引渡がされているかと思いますが、２００９年竣工から概ね１０年経過している現在、転売されている場合や所有者が賃貸（社宅や親族が購入してご子息に貸している場合を含む）していることが容易に想定されます。
すなわち、各部屋に居住している者が議決権を持った区分所有者とは限らないと思います。
この状況で管理組合はどの様に議決権を持っている（登記されている）真の所有者を特定し
ているか知りたいところです。
現に管理組合からの書類は、各部屋のポストに「宛名空白」で「封をせず」投函されています。
管理組合が認識している議決権を持っている者が正当なものか、どの様に所有者を把握して
いるのか、委任状の委任者は登記されている所有者で間違いないか、など開示頂きたいところですね。

[607: 住民板ユーザーさん7]

このマンションの管理組合や居住者の共有情報は、ネット上ではどこに保存しているのでしょうか？
アメニティというアプリの案内は以前目にして登録してましたが、サイトが閉鎖されているようです。
二階の掲示板には吸い殻が落ちていたとか、大学関連の資料の閲覧のQRとか、どうでもいい掲示するくらいなら、配達ロッカーの荷物を取りに来ない住人の働きかけや他に掲示する事があると思います。

[608: 住民板ユーザーさん7]

管理組合の人とか、ここの書き込み見てるのかな？見せてあげた方がいいと思いますけどー。

[609: 住民板ユーザーさん3]

あと中古カメラ屋のオフィスも何とかして欲しい

[610: 住民板ユーザーさん2]

本件の署名者420人について、反対デモ参加者のように水増ししてないですか？(こんなにいる？)
子供、赤ちゃん、住民ではない親戚までカウントしてないですかね。
スタイリッシュで大人なマンションでしたが、もし珍妙な活動家の住処になってるとしたら残念です。

[611: 居住者]

420人の署名者とのことですが、私は率直に「少ない」と思いました。
署名に同封された通知文には、家族全員の署名をして欲しいなどの記載があったかと思います。
610さんの仰る通り、住民でない方々、例えば、保育園のスタッフさん、園児、その家族など様々な方の署名が含まれていると推測するのが自然ですね。
本件のポイントは、６０６にコメントしました通り、この署名者であろう４２０「人」のうち、「区分所有者」が何人いるかということです。
そもそも本物件の販売戸数は８５０戸、約２０００人以上は居住しているかと思います。
管理組合として反対行動を起こすなら、区分所有者による決議が必要です。
個人ら賛同者で反対活動（敢えて文言を前文と変えています）を行うなら、現状の署名数では足らないかと思います。勝手にやればよいかと思います。
なお、この署名をもって管理組合名での何らかの動きがあれば、署名者の有効性を区分所有者としてレビューする必要があろうかと思いますし、建設反対者に対して反対行動をとる必要があるかもしれませんね。
何度となく冷静に考えても反対する合理的な理由が存在しないかと思います。この様な合理的な理由のない主張は、マンションの価値を下げる要因になりかねません。
また、理事ら現在の管理組合の体制による物事の判断（分別ある意思決定）には、残念ながら失望せざるを得ないですね。

[612: 内覧前さん]

あれはコンシェるジュさんが気の毒。事業用の貨物は自分で発送すべき。ていうかオフィスおいては。。（以下略）

[613: 住民板ユーザーさん3]

管理組合の行為を諌められない住友不動産建物サービスも情けない。
グランドコンシェルジュを変えるか、適切な入札で管理会社を変えるのも、解決に寄与するのでは？

[614: 居住者]

確かにマンションに関係する業者さんが適切であるかどうか検証する時期かもしれませんね。業者さんだけでなく、特に気になるのは、中長期修繕計画の検証です。
予定する施工業者もそうですが、修繕費用など１０年前の試算が現状の価格感と乖離がないか、計画と積立金の関係については確認すべきかと思います。現時点の経済活動は小バブルとも言われており、あらゆる価格が高騰しているので現時点の価格をもとに検証するのは妥当性に欠けるとは思いますが、年次の収支から定期的な検証が必要かと思います。
このコメントを書いた理由は以下にあります。
現在積立金は一部運用（投資）しているかと思います。運用にはリスクがつきものです。元本保証付きなどという投資商品も一部存在しているかと思いますが、そもそも投資は自己責任です。配当する原資が無ければ配当金（利息のようなもの）はおろか元本など戻ってきません。
近々では、オリンピック後の景気の変動（経済状況や株価変動など）は予測が難しい事象かと思います（運用資金＝積立金が毀損する虞があるという意味あいです）。
一方でそもそも前記した修繕計画が妥当なものであれば、このリスクが伴う運用（投資活動）は「必要が無い」かと思っています。
他のマンションの事例や業界最大手である住友さんからのアドバイスが頂けても良いかと思いますね。
いずれにしても、この様な検証協議の主導は管理組合にあります。
私たちは出来ることは、安易に管理組合の役員「重任決議をしない事」かと思います。
私も委任状で中身を見ることもせず提出していましたが、改めないといけないですね。
先ずは管理組合の役員を退任（重任決議「否決」）、させ役員を入替ることですね。

[615: 住民板ユーザーさん4]

西側の住民の人の気持ちはよく理解できるし、お花見やお祭など憩いの場だった芝生広場が無くなってしまうのは悲しいから、叶う事なら増築はないほうがいいけど、理がないのであれば、反対は出来ないというのが正直なところです…

[616: 住民板ユーザーさん4]

614さん
ここは、積立金運用については、理事会でも総会でもよく議論されているものと思います。現在はデフレですが、一般的にインフレ率を補う分は運用が必要になります。
現在は途中解約可能な、限りなくリスクフリーに近い運用になっています。一時期、国債を買おうとしていましたが、あれは満期まで持ちきりが前提になり、流動性リスクを負うので肝を冷やしました。仮に、積立金の取り崩しが必要な事象が生じた時は、満期前に売却する事で、値下がりリスクを負いますので…

[617: 居住者]

６１６さん、ご説明有難うございます。運用については議論はされているのですね。
私のコメントの書き方が悪かったようですね。
趣旨は、運用するならどこに投資するかという運用ありきの投資先選定の議論というより、そもそも運用の必要があるか否か、言い換えれば現状の積立金計画には無理があり修繕計画のどこかのタイミングでショートする可能性があるか否か、という視点です。
要は、「積立金を寝かせるくらいなら運用しよう」なのか「運用でもしないと修繕できない＝やばい」のか判然としないですねという疑問コメントです。
当然、不測の事態に備え潤沢な資金があることに越したことは無いでしょうが、出来るだけ投資リスクは排除した方が良いかと思います。運用する動機として修繕計画に基づく積立金計画に懸念が存在するなど具体的に論じ検討されていれば問題ないかと思います。

[618: 居住者]

余談ですが、国債は論外かと思いますね。笑

[619: 居住者]

心情的には６１５さんの仰る通りかもしれません。豊洲から豊洲に、このマンションを購入して引越し、
盆踊り、夏祭り、学園祭など、十数年余り楽しませて頂きました。当時小学生だった子供のラジコンが壊れて、大学のイベントで直してもらったこともあります。良い思い出です。
寂しい気ももちはありますが、「建設反対」という思考にはならないですね。

この二期計画に法的な問題点は、存在しないかと思います。

[620: 居住者]

総会になると、国債にしろという方が必ずいらっしゃいます。元本が保証されるからとのことです。理事会の方たちが一生懸命説明してましたよ。国債はまずいって。