<住民板>シティタワーズ豊洲ザ・シンボル パート6

[マンション住民さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 契約者限定スレッドです。
パート6となりました。

こちらは住民板ですので、契約後の方、入居予定の方のみ利用可です。

前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/
前々スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168598/

比較検討中の方はマンション検討版へどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163587/

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番36（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩7分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩9分
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
物件URL：http://www.ct-toyosu.com/

[585: 居住者]

ちゃんと払えば来ないです。

[586: 居住者]

自分の部屋を使ったらどうでしょうか？自分の部屋の環境を整えないないのに、外に求めるのは如何かと思います。

[587: 居住者]

規約時間内、専用部であればピアノを弾いても問題ないですね。ただ事業として聞いているのであれば規約違反ですので排除する必要があります。また、上手下手というのは何ら問題にはならないと思います。

[588: 居住者]

むかつくのは勝手ですが、このようなコメントを残すのは貴方が下種な方だからでしょうか。規約内のものであれば問題なく、規約外の行為であれば理路整然と排除手続きをすれば良いかと思います。

[589: 匿名さん]

駅近だから、永田町に出て国会図書館という選択もある。

[590: 住民板ユーザーさん1]

>>586 居住者さん
勉強スペースのことでしょう？
部屋は綺麗に整えてますが、子供がいる関係で、勉強できる環境になりません。子持ち世帯の共通問題と思いますし、周辺タワマンに比べ設備の差があることで問題提起した次第です。

[591: 居住者]

590さん
コメントの返信投稿したつもりでしたが、この板は普通に新規投稿されるのですね。失礼しました。コメントは勉強スペースの件です。仰る通り、確かに本マンションの設備に関しては他と比べ整っていないと思います。（カラオケでさえツインとの共有ですから。）
しかし、私も子供がいますし、このマンションで子供の受験を経験しましたので、設備が整っていることに越したことはありませんが、視点を変えると（相対的な物件評価）以下のような事情もあるかと思います
実際の建築コストと土地の仕入れ値など解りませんが、不動産開発と同ファンドの運営の仕事を長くしており、一般論では、躯体及び専有部を含む建物自体に費用をかけた物件は設備（建築コストの「共用部」に割く割合）は低くなります。他方では人気のないエリアや立地が良くない（駅から遠いなど）物件は共用部、すなわち設備にコストをかけて販売しやすいような建物に仕上げます。購入時には物件概要、実査、重説などを経て検討、そして購入して居る筈ですので、無いものは無いとして割り切るしかないと思います。
ただ、今の利用したいと思わないラウンジを作るくらいなら、ワーキングスペース的な勉強スペースと飲み物を提供する複合スペースは欲しいと思いますけどね。

[592: マンション住民さん]

今年度理事の方へ
理事会の議事録はどうなってるんでしょうか！
ちょっとひどすぎると思います。

[593: 住民板ユーザーさん2]

議事録作成とか最低限の仕事してほしいですよね。
最低レベルです。

他方で、芝浦工大の増築反対運動については張り切っているようですが、管理組合の名前を使って、住人の総意かのように左翼的な反対運動はやめていただきたいです。
本当に理解不能。

[594: 居住者]

593さんの書き込みの通りですね。
都内中心部近くの物件で、且つ、市場、2020含め脚光及び注目を浴びているこの豊洲で建物建設に反対するなど恥ずかしいことと思います。しかも開発は私立とはいえ学校です。
日本国内の建物建設及び一定規模の開発行為については、建築確認と開発許可が必要です。この国の許可を取得して合法的に建設するものに対して、何を根拠に反対しているのか理解に苦しみますね。
当然、この許可には、道路規制、斜線制限、日影規制、建蔽率、容積率など厳しい基準があります。反社会勢力的な、或いはそれに類する輩の因縁（いちゃもん）としか思えません。
これらの事は、同じマンションに居住している住人として非常に恥ずかしく思いますし、管理組合として反対するのは止めて頂きたいです。管理組合を語のは言語道断と思います。
近隣の福山通運の建設反対で、今現在も隣のアパートに反対の垂れ幕をかけていますが、これに似た、品祖で稚拙で恥さらしな感じを受けます。兎に角、理解に苦しむ反対運動など辞めて頂きたいと思います。

[595: 居住者]

それと先日ポストに入っていた署名について、
こんな説得力のない稚拙な内容の要望書を東京都に提出するんでしょうか？恥ずかしいので止めて欲しいですね。速攻捨てましたけど。
そもそも勝手に管理組合の名を利用し、全住人のポストに無差別に投函する行為は良いのでしょうかね？このような事をする人達がこのマンションにもいるのですね、品性を疑いたくなります。
どうしても個人のエゴを通したいのなら、管理組合の名称を出さず、マンション前の道路（私道）付近で署名活動でもやったらどうですかね。言いがかりを付けている人の「顔」も見てみたいですしね。

[596: 居住者]

単なる中傷と思われてはいけないので、因みにですが法的根拠をコメントしておきます。
但し、本マンションを個別に法律・制限の役所確認したわけではないので記述に例外もあるかもしれませんが、以下が日本の法律です。
本マンションの用途地域は工業地域です。（一部跨っていたような気がしますが、、）
建築基準法の基づく日影規制は、用途地域が商業地域、工業地域、工専をそもそも適用除外としています。
また、民法第２３４条境界線付近の建築物の制限は、「５０センチメートル」の距離を保たねばならないとしています。
すなわち、反対者は何が問題だとしているのでしょうかね。

[597: 住民板ユーザーさん2]

勉強になります。
管理組合が法的に問題があると主張してるのは、反対活動の後付け理由なんでしょうかね。

芝浦工大は付属中高とともに豊洲で人気を高めており、理系の総合学園として入学したい学生が急増中で、今は結構な人気校です。
学生が増え、豊洲の価値も高めてくれる可能性がある事業と思いますので、個人的には良いことと考えてます。

理無い活動はやめて、とりあえず本来業務に立ち戻り、管理組合の理事会で何が起きてるのか発信してもらいたいです。

[598: 住民]

裁判費用や敗訴した際の工事遅延等の損害賠償費用は管理組合の役員が負担することになるのでしょうか？

[599: 居住者]

５９８さん
管理組合が管理している金銭（修繕積立、管理費など）は、その目的のために徴収した金銭です。その資金を流用した場合、私的流用、背任として理事個人の方を対象として刑罰の対象となるかと思います。
なお、管理組合の管理している金銭帳簿（BSとPLなど）は、金銭の流れが単純明快なので告訴することは簡単です。

[600: マンション住民さん]

594～599は重説を読め。芝工大二期計画はどうなったって書いてある？

[601: 住民板ユーザーさん2]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[602: eマンションさん]

>>600 マンション住民さん
どうなったんですか？
何か変更ありましたっけ？

[603: 居住者]

６００さん
重説は購入時の物件説明資料です。よって、新築販売時に購入した方と中古で購入した方、または竣工後しばらくして購入した方、或いは新築時の販売代理は住友ですが違う不動産業者の媒介で購入した方、それぞれ重説は違います。そもそも重説は宅建業法でその目的物の販売を売主として又は代理媒介（一般的には仲介といいます）する場合に、その「仲介業者」が調査作成し購入者に説明する書類です。同じ書式の重説を使いまわしている業者は少なくないですが、あくまで売買発生時の状況を「宅建業者が取引士をして」調査作成するものです。（因みに私は宅地建物取引士です。）
別の角度で言えば、購入する時点で調査作成するものですから購入時以降の未来を約束するものではありません。
仮に、あなたが重説に拘り疑義があるのであれば、その重説を作成し説明した宅建業者に相談するのが筋ではないでしょうかね。施主には何ら関係ない話です。

[604: 居住者]

書き忘れましたが、
重説を読め。とのことですが、603の書き込みのとおり、竣工から相当期間経過したした物件について、当時の重説を読む必要は「全く」必要ないですね。
因みに、私は竣工時、住友さんから購入してますから。

[605: 住民板ユーザーさん2]

600様は便所の落書きではなく説明責任を果たしてくださいね。

[606: 居住者]

管理組合についてコメントしたいと思います。
マンションの管理組合について、関係の深い法律に区分所有法という法律があります。
区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」且つ「議決権の過半数」の賛成で可決することが出来るとしています。
一方で仮に、この区分所有者の可決によって決定した内容も、区分所有法に抵触する、或いは区分所有者に不利益を及ぼす内容のものは無効と解されます。
この区分所有法に基づく「議決権の定義」は、「区分所有者」です。
区分所有者というのは、不動産登記簿謄本の甲区事項欄に記載（登記）された者「のみ」を差します。
因みに賃借人は発言は出来るもの議決権は持っていませんし、共有者（ご夫婦など）はその持分で議決権が按分されます。
竣工当初に購入された方の所有者名簿は管理組合組成にともない、住友不動産さんから所有者名簿の引渡がされているかと思いますが、２００９年竣工から概ね１０年経過している現在、転売されている場合や所有者が賃貸（社宅や親族が購入してご子息に貸している場合を含む）していることが容易に想定されます。
すなわち、各部屋に居住している者が議決権を持った区分所有者とは限らないと思います。
この状況で管理組合はどの様に議決権を持っている（登記されている）真の所有者を特定し
ているか知りたいところです。
現に管理組合からの書類は、各部屋のポストに「宛名空白」で「封をせず」投函されています。
管理組合が認識している議決権を持っている者が正当なものか、どの様に所有者を把握して
いるのか、委任状の委任者は登記されている所有者で間違いないか、など開示頂きたいところですね。

[607: 住民板ユーザーさん7]

このマンションの管理組合や居住者の共有情報は、ネット上ではどこに保存しているのでしょうか？
アメニティというアプリの案内は以前目にして登録してましたが、サイトが閉鎖されているようです。
二階の掲示板には吸い殻が落ちていたとか、大学関連の資料の閲覧のQRとか、どうでもいい掲示するくらいなら、配達ロッカーの荷物を取りに来ない住人の働きかけや他に掲示する事があると思います。

[608: 住民板ユーザーさん7]

管理組合の人とか、ここの書き込み見てるのかな？見せてあげた方がいいと思いますけどー。

[609: 住民板ユーザーさん3]

あと中古カメラ屋のオフィスも何とかして欲しい

[610: 住民板ユーザーさん2]

本件の署名者420人について、反対デモ参加者のように水増ししてないですか？(こんなにいる？)
子供、赤ちゃん、住民ではない親戚までカウントしてないですかね。
スタイリッシュで大人なマンションでしたが、もし珍妙な活動家の住処になってるとしたら残念です。

[611: 居住者]

420人の署名者とのことですが、私は率直に「少ない」と思いました。
署名に同封された通知文には、家族全員の署名をして欲しいなどの記載があったかと思います。
610さんの仰る通り、住民でない方々、例えば、保育園のスタッフさん、園児、その家族など様々な方の署名が含まれていると推測するのが自然ですね。
本件のポイントは、６０６にコメントしました通り、この署名者であろう４２０「人」のうち、「区分所有者」が何人いるかということです。
そもそも本物件の販売戸数は８５０戸、約２０００人以上は居住しているかと思います。
管理組合として反対行動を起こすなら、区分所有者による決議が必要です。
個人ら賛同者で反対活動（敢えて文言を前文と変えています）を行うなら、現状の署名数では足らないかと思います。勝手にやればよいかと思います。
なお、この署名をもって管理組合名での何らかの動きがあれば、署名者の有効性を区分所有者としてレビューする必要があろうかと思いますし、建設反対者に対して反対行動をとる必要があるかもしれませんね。
何度となく冷静に考えても反対する合理的な理由が存在しないかと思います。この様な合理的な理由のない主張は、マンションの価値を下げる要因になりかねません。
また、理事ら現在の管理組合の体制による物事の判断（分別ある意思決定）には、残念ながら失望せざるを得ないですね。

[612: 内覧前さん]

あれはコンシェるジュさんが気の毒。事業用の貨物は自分で発送すべき。ていうかオフィスおいては。。（以下略）

[613: 住民板ユーザーさん3]

管理組合の行為を諌められない住友不動産建物サービスも情けない。
グランドコンシェルジュを変えるか、適切な入札で管理会社を変えるのも、解決に寄与するのでは？

[614: 居住者]

確かにマンションに関係する業者さんが適切であるかどうか検証する時期かもしれませんね。業者さんだけでなく、特に気になるのは、中長期修繕計画の検証です。
予定する施工業者もそうですが、修繕費用など１０年前の試算が現状の価格感と乖離がないか、計画と積立金の関係については確認すべきかと思います。現時点の経済活動は小バブルとも言われており、あらゆる価格が高騰しているので現時点の価格をもとに検証するのは妥当性に欠けるとは思いますが、年次の収支から定期的な検証が必要かと思います。
このコメントを書いた理由は以下にあります。
現在積立金は一部運用（投資）しているかと思います。運用にはリスクがつきものです。元本保証付きなどという投資商品も一部存在しているかと思いますが、そもそも投資は自己責任です。配当する原資が無ければ配当金（利息のようなもの）はおろか元本など戻ってきません。
近々では、オリンピック後の景気の変動（経済状況や株価変動など）は予測が難しい事象かと思います（運用資金＝積立金が毀損する虞があるという意味あいです）。
一方でそもそも前記した修繕計画が妥当なものであれば、このリスクが伴う運用（投資活動）は「必要が無い」かと思っています。
他のマンションの事例や業界最大手である住友さんからのアドバイスが頂けても良いかと思いますね。
いずれにしても、この様な検証協議の主導は管理組合にあります。
私たちは出来ることは、安易に管理組合の役員「重任決議をしない事」かと思います。
私も委任状で中身を見ることもせず提出していましたが、改めないといけないですね。
先ずは管理組合の役員を退任（重任決議「否決」）、させ役員を入替ることですね。

[615: 住民板ユーザーさん4]

西側の住民の人の気持ちはよく理解できるし、お花見やお祭など憩いの場だった芝生広場が無くなってしまうのは悲しいから、叶う事なら増築はないほうがいいけど、理がないのであれば、反対は出来ないというのが正直なところです…

[616: 住民板ユーザーさん4]

614さん
ここは、積立金運用については、理事会でも総会でもよく議論されているものと思います。現在はデフレですが、一般的にインフレ率を補う分は運用が必要になります。
現在は途中解約可能な、限りなくリスクフリーに近い運用になっています。一時期、国債を買おうとしていましたが、あれは満期まで持ちきりが前提になり、流動性リスクを負うので肝を冷やしました。仮に、積立金の取り崩しが必要な事象が生じた時は、満期前に売却する事で、値下がりリスクを負いますので…

[617: 居住者]

６１６さん、ご説明有難うございます。運用については議論はされているのですね。
私のコメントの書き方が悪かったようですね。
趣旨は、運用するならどこに投資するかという運用ありきの投資先選定の議論というより、そもそも運用の必要があるか否か、言い換えれば現状の積立金計画には無理があり修繕計画のどこかのタイミングでショートする可能性があるか否か、という視点です。
要は、「積立金を寝かせるくらいなら運用しよう」なのか「運用でもしないと修繕できない＝やばい」のか判然としないですねという疑問コメントです。
当然、不測の事態に備え潤沢な資金があることに越したことは無いでしょうが、出来るだけ投資リスクは排除した方が良いかと思います。運用する動機として修繕計画に基づく積立金計画に懸念が存在するなど具体的に論じ検討されていれば問題ないかと思います。

[618: 居住者]

余談ですが、国債は論外かと思いますね。笑

[619: 居住者]

心情的には６１５さんの仰る通りかもしれません。豊洲から豊洲に、このマンションを購入して引越し、
盆踊り、夏祭り、学園祭など、十数年余り楽しませて頂きました。当時小学生だった子供のラジコンが壊れて、大学のイベントで直してもらったこともあります。良い思い出です。
寂しい気ももちはありますが、「建設反対」という思考にはならないですね。

この二期計画に法的な問題点は、存在しないかと思います。

[620: 居住者]

総会になると、国債にしろという方が必ずいらっしゃいます。元本が保証されるからとのことです。理事会の方たちが一生懸命説明してましたよ。国債はまずいって。

[621: 居住者]

６２０さん、そうなんですね。
投資商品にはメリットとデメリットがあり国債も同様かと思います。
６１７と６１８で国債を否定するコメントをしたのは、本件積立金の性質から国債のような商品はそぐわないのではないかと思ったからです。（国の負債を揶揄する意味合いではないです。笑）
当然、投資する金額の積立金に占める割合や予定されている修繕計画などの支出の時間軸との見合いとも関係があろうかとおもいますが、拘束される投資（ロックアップ、満期前解約のペナルティなど）商品は、この適正に欠けると思いますね。

[622: 住民板ユーザーさん4]

616ですが、なので今のマンションスマイル債になっているという理解です

[623: 居住者]

商品選定のプロセスは様々な角度から検討されたのですね。
因みに６１４、６１７でコメントした運用する事そのもののディシジョンは、どのような経緯だったのでしょうか？
（必要性の有無に関して、運用することに決定した根拠とその経緯という意味合いです。）

[624: 居住者]

なお正確には、マンションスマイル債に「変更」したと記憶していますが、この認識で良かったですかね。
個人的に積立金の運用としては、マンションスマイル債は良い商品だと思っています。

[625: 620]

この掲示板の住人様は専門知識に明るい方々のようですし、関心もお持ちのようですので、管理組合の理事に立候補されてはどうですか？総会での理事長の発言から、立候補する方がいなくて困っている様子ですし。どうやら理事の方達も仕方なく引き受けているご様子です。

[626: 住民板ユーザーさん4]

赤紙が来たらやります笑

[627: 居住者]

６２５さん
確かに管理組合の理事になりたい方は、多くは居ないと思いますね。
私は職歴の大半を不動産・金融関係に携わってきましたので、管理組合の運営には少なからず関心はあります。
年明けだったかと思いますが、たまたま、この掲示板を見る機会がありPart6の書込みを全て読んでみました。解決可能な内容から検討協議が必要な重たそうな問題まで様々な書き込みがされており、ある意味興味津々でした。
この中で隣地二期工事問題の対応に関する書込みに目が留まりました。
（細かな経緯は解りませんが）この掲示板の書き込みを垣間見る限りにおいて、本マンションの管理組合の運営側には属したくないと思いました。一方で自分が理事の一角を担い、正義を貫く！笑、といった野心も沸いてきませんでした。
正直なところ、管理組合の一連の対応には異論反論はありますが、属したくないというこの意に深い意味は無く、単純に表舞台に立つこと（これまで立っていたことを）を辞めたこと。また、世帯数850に及ぶこのマンションの管理組合は、さすがに大所帯すぎるからです。
年明けからこの掲示板に多くコメントを残しているのは、この掲示板を通しての問題提起や一部の不平不満（語弊があるかもしれませんが大意はありません）の書込み内容について、私が知り得る、或いは経験した範囲ですが、何かしらのヒントになればと思い、書込みしています。ここ以外に、忌憚なくつぶやくスレもないですしね。

[628: 住民板ユーザーさん1]

中古カメラ店のオフィスについてはどうおもいますか？毎日コンシェルジュさんのところに山積みの発送物。気の毒でなりません。

[629: 居住者]

６２８さん
中古カメラ店のオフィスについてですが、もう少しその実態を教示頂けないでしょうか？

本マンションの管理規約は数年前に目にした程度で良く内容を確認していません。
しかし、一般的に管理規約は、マンション管理協会や不動産会社のひな形を使っています。
管理組合組成時に、規約は皆さんで作成し合意下さい。などと丸投げされてもこまりますから、ひな形を流用するケースが実務上一般的です。
当然、個別に加筆修正を加えたり、管理組合運営の継続過程で、規定には書いていないが議事録やガイドライン又は細則等で触れている場合がありますので、以下は、この一般的な管理規約をもとにしたコメントとなることを予めご了承下さい。

本マンションは居住用マンションです。
（※売主販売代理や仲介会社は、例外なく購入者に説明していますので、この点は押さえておいてください。業法違反になりますので例外はありません。問題対象の方が、知らなかっ
たという回答は認められないという意味合いです。）
言い換えれば、居住以外に使用してはいけないという事です。具体的には事業用がこれに
あたります。
一般的に事業というのは、「～不特定多数に、～反復継続して、～利益を得る～」という
法解釈となります。貸金業法規制法や不動産取引業法などこの定義に基づき許可が必要となります。
管理規定には、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」などの条項があろうかと思います。
本件の問題点は、この条項に抵触するか否かというジャッジになろうかと思います。

ネットを見たところ、カメラ店らしきWebは見当たらないので、その配達物の送り主や送付先の名称など分からないでしょうか？
送付人が法人格や屋号名で送付先が不特定多数の送り先が確認できれば、前記した事業と
して使用していることが疑わしいですね。別の角度でいえば、この状況確認により管理組合として調査する権利が生じるということです。

仮に事業であるなら、管理組合として、排除の警告をすることが可能です。
その上で、改善が見られなければ、規約違反として処分の対象になるわけですが、規約上の罰則規定は記載されているのか（何ができるのか）予め確認する必要があります。
一般的には、区分所有法第５７条乃至６０条の処置が出来ると記載してあろうかと思います。
これは、停止処分の請求かでき、また、他の区分所有者に対する障害が著しい場合は競売による法的処分も可能とする法律です。

先ずは事実関係の確認が先決ですね。

[630: 居住者]

中古カメラのオフィスがあるんですか。確かにコンシェルジュさんが可哀想。

[631: 居住者]

６２８さんの「どう思うか」という回答に６２９でコメントしていないので追記します。
若し事業として、その事務的作業をコンシェルジュさんを使っているなら、許せないですね。
仮に事業でない場合にしても、「定期的に多量」の発送物があるなら自分の部屋に集配業者を呼ぶべきかと思います。モラルハザードという意味合いです。

[632: 居住者]

「定期的に荷物を」、という点が気になったので再度調べてみたところ、
カメラ店、見つけました。此方ですね。
http://premiercamera.jp/about
Webを見る限り、本物件で事業を行っていると思われます。

[633: 居住者]

６２９のコメントに争点となる部分が一部漏れていましたので、追記します。
管理規約及び細則による、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という住居専用規定に関する記載ですが、「専ら住宅として使用」という解釈を国土交通省が一例として、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」としています。
つまり、居住者が生活（衣食住）している一部で事業をしている場合は、住居専用規定の規約に違反しているとは言えない。という事になります。
ダブルスタンダードというか判然としない解釈でしたので、判例を検索してみたところ、東京高裁控訴審で似たケースの判例がありましたので、記載しておきます。【これ重要！】

事案の概要は、住居専用マンションで、その一部を税理士事務所として事業を行っており、管理組合がこの税理士に対して、本件マンションでの税理士営業を排除する請求を提訴しました。この税理士は居住していることから、前記した住居専用の定義などを争点として争っていました。一審では税理士が勝訴しましたが、控訴審では管理組合が勝訴。税理士はこのマンションでの営業を停止する判決下されました。
判決主文は、以下の通りです。
・原判決を取り消す。
・被控訴人は，別紙物件目録記載の建物を税理士事務所として使用してはならない。

[634: 入居済みさん]

高層階かあ、うらやましい。
事業に失敗してマンションがトラブルに巻き込まれる前に、ルールを守り撤退してもらいたいですね。
勝手に民泊してる人もそうですけど、ちゃんとルールの説明受けて（理解して）るんでしょうか？