賃貸相場の不思議について

[匿名さん]

現在、湾岸タワー物件と東京西部一種低層物件を検討しております。

私どもは転勤などもあるため、賃貸にした場合どのくらいで貸せるのかも
気になるところです。
どちらも駅から８分以内。方や湾岸の有楽町線。もう一方は東京市部中央線です。
物件自体は戸数にかなりの違いがあるので坪単価は中央線物件のほうが高いです。
しかし、住まいサーフィンなどで賃貸相場を見るとその差は６万近くあり
有楽町線のほうが高く貸せることになっています。

湾岸はどこもでしょうが、これからタワー物件（入居戸数が多い）がいくつか建つ
予定もあり、供給過剰になるかもしれない土地なのですが
これらの数字を信じて物件の購入を決める事は安易でしょうか？
また、素人考えですが中央線沿線のほうが付加価値が付きそう（用途地域も含め）
なのに、賃貸評価で評価が伸びないのはどうしてなのでしょうか？
お詳しい方がいらっしゃれば是非ご指南下さい。

[2: 匿名さん]

たとえば
20万円だして賃貸住宅借りる人のことを考えます。
郊外に借りるでしょうか？
郊外で20万なら買っちゃった方がいいですよね。
職場の近い都心部なら20万出しても借りたい人はいそうだし
会社の借り上げで住むもいそうですよね。
そういうことです

[3: 匿名さん]

>>01
賃貸にまわすことを前提に購入するならともかく、
中途半端な動機でマンション購入を考えるのは止めた方がいいですよ。
分譲物件としての値打と、賃貸物件としての値打は、
イコールではないからです。

あなたはそもそもどういう所に住みたいんですか？

[4: 匿名さん]

＞賃貸評価で評価が伸びないのはどうしてなの
会社の社宅用で、都心の賃貸物件をいくつか借りた経験から。
　都心は、海外駐在などで定期借家にする人も多いのです。
例として、目黒辺りの戸建てでも２０万円前半です。
当然、家賃は相場より２−３割安くなります。
また、昔からの広めで立地の良い賃貸物件を多く存在します。
古いから値段は安めになっています。
こうしたものが、都心の賃貸全般の値段を下げています。
一方で２０万円台物件を借りる人は
供給よりは少なく借り手相場だからと思います。

但しこの上のクラス（家賃５０万円以上）で、
外資役員や外交官などが借りる転貸は、坪単価は
非常に高いです。

中央線沿線は都心までの距離を考えると確かに割り高ですね。
その為、選択肢に入れないので理由は不明ですが、
恐らくは、賃貸物件自体が少ないからではと思っています。
それと、かならずしも都心が勤務地ではない人がいるからでは？
朝の中央線を見ますと、下りでも結構混んでいます。

とは言え、同じ広さで同じグレード同じ年数なら、
家賃２０−３０万円台でも、必ず都心の方が高いはずですよ。

[5: 匿名さん]

０４です。　済みません、スレ主さんの意向を読み違えていました。
中央線沿いの方が坪単価が高いのに、賃貸相場が安いという疑問なのですね。

そのような事実は知りませんでした、局所的な話なのではなく一般的なのですか？

[6: 匿名さん]

湾岸タワーは新しくてまだ賃貸に出てこないから割高なのかね？
将来的にはスラム化しそうだし、西部一種低層物件の方がいいんではないかしらん。

[7: 匿名さん]

＞スレ主でございます。

ご意見ありがとうございます。
我が家の家探しは、予算、通勤利便、一人暮らしの親元になるべく帰りやすいよう
新幹線、航空に出やすいところ等で探しているため
一見、タワーや一種低層、路線など統一感が無い探し方をしているように見えるのでしょうね。

より交通利便をとればタワー。程よく緑も欲しいなら一種低層と悩んでいるところなんです。
そのとき、両方の物件について賃貸に出した場合のおおよその値段を見て
こんなに差があることにビックリしお聞きしてみた次第です。

特に賃貸収入を期待して買おうとしているわけではないので
どちらにしてもすごしやすそうな間取りを検討しているつもりですが
もしタワーなら一生はすまないかも知れません。
リタイヤして中古で売ってか貸して、少しのんびりしたところで
終の棲家を探すことになりそうです。（それは転勤先かも知れないし実家かもしれない）

あ、価格的にはタワーが4000万台、一種低層が5000万円台です。
ただ維持管理費を含めた計算でいくと35年後はどちらもそう支払額はトントン。
タワーの維持管理費が通常より高めなためです。

それにしてもタワーができる再開発地域には分譲賃貸含めいくつかのタワーが建つ
予定があるので、今の高い賃貸相場は崩れるかも知れませんね。
そうすると、東京市部の一種低層なのかな..？

[8: ０３]

>>07
欲こきさん。
自分が住む住宅と、人に貸す住宅は区別しなさいよ。
賃貸相場で住宅を選ぶと、後で後悔するよ。

湾岸地区も東京西部も、地価は上がっていますが賃貸の相場は下がっています。
これは、不動産ファンドの影響です。
土地を購入して賃貸住宅を建てて、資産は証券化して売却している物件が多いんです。
だから、土地の需給は逼迫しても、賃貸市場は供給過剰になるんです。

自分は分譲マンションに住み、貸家や賃貸アパートを経営しています。
住む所と、貸す所はまったく仕様が異なります。
貸す場所は仕様はそれなり、メンテナンスを考えたら当然です。
マンションを購入して貸すこと自体が、税制上で不利なのですよ。
土地と建物のローンは分離できないし、
土地のローン利息は他の所得と合算できません。（１５年ほど前に変ったのです。）
儲けが出れば不動産所得を申告することになりますよ。
減価償却の計算はちゃんとできますか？
住んでいても減価償却は必要だし、中古での購入だと計算方法は複雑になります。

いかがでしょうか？

[9: 匿名さん]

＞０８さん、スレ主です。

欲こきさんとは..ちょっと言いすぎですよ〜。
屁こき虫みたいに言うものじゃありません。

読み取っていただいていないようですが
賃貸相場で物件を決めようとは思っていないのです。
ニーズに合う物件が出てきて、単に賃貸相場を聞いてみたら
数字的にそんな事実があったので純粋に不思議に思って聞いて見たのです。

マンション購入は住むために探し始めたことで
貸して利益を得るために探しているわけではありません。
万が一、転勤や何がしかの理由でそこを離れなければならないときや
そんなときの為に賃料相場は少し参考にしておきたい。。そういうことなのです。

ただ、実際０８さんのように貸家、アパート経営をお仕事としている方の
ご苦労は大変なようですね。
ウチの近くにも、昔畑をたくさん持っていた大地主さんがいますが
アパート経営されたり、切り売りしてデベに売っていたり、コンビにしたり
生産緑地のようなものにして税対策したりしているみたいですから
そういう方は本当に大変なんでしょうね。

[10: 匿名さん]

仮住まいと永く住むための家の評価軸は自ずと違ってくると思うよ。
賃貸に住む人は周辺環境、教育環境、日当り、広さなどは気にせず、
勤務地へのアクセスを重視する傾向にあるということでは？

[11: ０３]

>>09
最初の０３投稿でも書いているように、
賃貸と分譲ではおのずとその評価基準が異なります。

また０８投稿で書いているように、
地価と賃貸相場は必ずしもリンクするわけではありません。

転勤で住めなくなっても、貸すのは損ですよ。
うまく賃借人がついても、退去時に大きな出費となります。
復元費用は賃貸なみの仕様までのものしか取れませんし、
賃貸借期間内には退去を求められません。
一般借家契約だと、立退き料も結構かかります。

定期借家契約では、期間を数年間と決めて一般借家契約より数割安い賃料で貸すことになります。
通常の借家契約の相場は、あまり参考にはなりません。
賃料相場など気にせずに、
分譲マンションを決めるのが正解だと思います。

[12: 匿名さん]

でもある程度賃貸にしてもそれなりに借り手がつく物件
いわゆるつぶしが利くかどうかは考慮しておいたほうが良いでしょう

スレ主さんが検討してる二つの物件は、スレ主さんのライフスタイルに同じくらい適合してるんですかね？
なんとなく子育てをするなら湾岸タワーじゃないほうがいいような気もします。。

湾岸の有楽町線ならビジネスユースでの賃貸需要は大きいと思います
東京市部中央線だとファミリーユースですかね
（間取りや広さはどうなってるのでしょう？）
（賃料はいくらなんですか）

東京市部中央線から駅徒歩８分の物件だと、そんなに高い家賃を払って借りる人は少ない気がします

[13: 匿名さん]

>>12
＞東京市部中央線から駅徒歩８分の物件だと、
＞そんなに高い家賃を払って借りる人は少ない気がします
駅から２０分くらい歩く所でバス便が非常にいい所で、
ファミリータイプだと狭い５０平米くらいで１０〜１５万円、
広い１００平米くらいで２０〜３０万円くらい、
これに各種サービスや電化製品が付いている物件だと更にプラス５〜１０万円アップ。

[14: 匿名さん]

確かに１００平米だとそのくらいは欲しいでしょうが
実際、２０万以上の家賃を払って東京市部中央線徒歩８分に住む人がいますかね？
湾岸の有楽町線徒歩８分ならそういう需要はありそうですが。。

[15: 匿名さん]

＞１２様、スレ主です。

どちらの物件も７０平米強（70〜72くらい）で間取りは３LDｋです。
どちらも分譲売り出しでメジャーな大手デベがやっています。
あくまでも予測段階の賃貸にした場合の見込み家賃は
・中央線が　１４万チョイ
・有楽町線が２１万チョイでした。

有楽町線物件はこれから開発ラッシュなのでこのマンションのまん前に
高層が立つ予定がありこの予測賃貸家賃が維持されるとは思えないような
気がしています。大規模で1000戸以上もあるし..。

[16: １３]

>>14
中央線は駅から少し離れても、それなりの需要があるんです。
私、中央線沿線の分譲マンションに住んでいますが、
隣にある賃貸マンション５０〜１３０平米で
家賃は１５万円〜４０万円です。殆ど満室ですよ。

>>15
やはり「欲こき」スレ主さんですね。
住むには何が優先なのか？と聞かれたら、
「値段はそれなりで、その中でも家賃が高いところです。」
「それ以外は多少問題があっても目を瞑ります。」
こんな銭ゲバでは、家族は可愛そうだよ。

[17: １３]

>>15
何度も言いますが、分譲マンションを賃貸にまわすことは止めた方がいいよ。
出費が多くて、リスクも大きいから。税制上も不利だし。
「二兎追うものは一兎も得ず。」
宙ぶらりんの物件は、賃貸物件の需給が悪くなるこれからは、益々淘汰されます。

[18: 匿名さん]

13さんは知識豊富なんだから、もう少しソフトにアドバイスしてあげたら最高なのに・・・
傍から見ててちょっと残念です。

[19: １３]

>>18
住宅購入は、私らの家族にとっては社宅生活３０年近くで、かなり色々とやり取りがありました。
まあ、その前に土地やアパートを建設する資本的投資で家族や親族の融資を受けてやっていましたから、
皆、不動産購入にはすごいシビアでしたね。

転勤族の住宅購入についても、色々なケースを見ていますし、分譲賃貸の実態も東京２３区、地方都市、それぞれ実態を見ています。

普通に書いても、欲こきしている人にはなかなか通じるもんではないですよ。
「攻めのローン返済」スレで株式投資に凝固まった人達と同じです。

うちは不動産投資だけではなく、株式投資や商品先物投資、養老生命保険など、
その時期にふさわしいものを選択して多方面に投資しています。
このように東京２３区内で賃貸需給が借り手市場になっている現状では
自分の住宅でインカムゲイン（賃貸借で儲ける）を得るのは、タブーです。

不動産ファンドの影響は、賃貸市場にかなりの影響を与えています。
東京２３区以外ではこれからだと思います。

[20: 匿名さん]

本当ですね。１３さんは知識の豊富さを披露するのはいいけど
固定観念で人を判断してしまっているような
文字になっているものを見ると不快な感じがしてしまいます。
何か聞きたい人もこれでは自由に聞くことができなくなるのでは？
何のためのこの掲示板が存在するのか？..残念ですね。

[21: １３]

>>20
あなたが固定観念に凝固まっているだけだよ。
隠れスレ主さんかね？
根拠を説明しないで、結論だけ書いても駄目だよ。