名古屋で40階建て130M級の高級賃貸マンションを建設。意見求む！

[ゼネラルマネージャー]

近々にプロジェクトが始動します。
コンセプトイメージは「六本木ヒルズ」の小型名古屋版、建築予算約50億ってとこです。
家賃設定は月25〜75程度で進めてます。家具、家電付きの（＋約10万で）フィニッシュドタイプも有り。
耐震・防災・セキュリティの基本性能はバッチリ、立地は名古屋市中心部（名駅徒歩10分以内）
基本的にバルコニーを広く取り、ウッドデッキを組んだりガーデニングが楽しめるスペースを設けます。
高額家賃の部屋には、メゾネットタイプも数戸用意する予定です。

借りる側の要望として、何を求めますか？広く意見をお寄せ下さい、参考にさせて頂いて要望を叶えようと思います。

[2: 匿名さん]

ここは賃貸版じゃないから管理人さんに消されるかも。

[3: ゼネラルマネージャー]

一応、東海の新築マンションの括りで書いたんですが・・・。
実は、「賃貸」か「分譲」かは今でも決めかねている悩みなんです、名古屋は土地柄「賃貸は損」
って意識が強いみたいで、一応分譲もシュミレートしたんですが（4000〜12000万）。
立地が都心部なので、「子供持ち」世帯には敬遠されそうなんで賃貸の方向に傾いています。

[4: 匿名さん]

たった５０億円で、この企画とは・・・・　４０階建ての犬小屋しか出来ませんよ
開発経験ゼロですね

[5: 匿名さん]

５０億じゃ無理だわな。

[6: ゼネラルマネージャー]

敷地が狭いので概算建築費40億（土地代除く）の見積もりがきたので50億は間違ってないですよ（笑
駐車場＋テナント＋ショップ＋250戸くらいの建物です。
建築コストを抑える裏技がありますし（勿論、手抜き・耐震偽装とは全く違う、営業活動によるもの）

[7: 匿名さん]

ガセ？

[8: 匿名さん]

広さとか設備は判りませんが、賃貸料は「六本木ヒルズ」の半分程度ですね。
富裕層狙いなのでしょうけど名古屋圏ではそれでも辛いかもしれませんね？

[9: 匿名さん]

建蔽率と容積率はどれだけなんですか？

都市再生特区の適用を受けない限り、名古屋では、せいぜい８０％、６００％だと思いますので
４０階建てを建てるのは余程、広い敷地を必要とするのでは？

[10: 匿名さん]

>>9
もちろん、名古屋駅前などでは容積率１０００％を超えるでしょうが・・・

[11: ゼネラルマネージャー]

容積率はクリアしてます、設計士からも階数についてはOK出てますし、徒歩10分だと駅前とは
いきませんが程近いので、そのあたりはかなり超高層建ってますし水面下で計画も多いようです。

[12: 匿名さん]

>>11
おかしいですね。徒歩１０分だと名駅でも容積率はせいぜい１０００％です。
ということは、敷地の７５％は遊んでしまうことになりますね。
まあ、この点はおいておきましょう。

実はもっと、おかしな事があります。
４０階で建設費用は約４０億だと考えると、ワンフロア１億円です。
高層ビルの建設費用の坪単価は、普通のビルに比べて非常に高額になりますが、
仮に坪８０万だったとして、ワンフロア　約１２５坪程度のビルになります。
ビルの底面が正方形だとすると　２０ｍ×２０ｍ　しかありません。
それで高さ１３０ｍですか？

ちょっと信じられませんね。
ミッドランドスクウエアのようなノッポビルでさえ、ワンフロア２５００坪ですよ。
それの約２０分の１の面積に、同じ高さの建物を建てるんですか？

もしかしたら建築基準法でアウトじゃないですか。

[13: ゼネラルマネージャー]

なかなか鋭いですね・・・最初に申した通り狭いので敷地は40×40位です。
建築面積はもう少し広いですが近いものがあります・・・建築基準法はクリアしてます。

[14: ゼネラルマネージャー]

建築面積はもう少し広いですが・・←20×20よりって事です

[15: 匿名さん]

＞コンセプトイメージは「六本木ヒルズ」の小型名古屋版

六本木ヒルズは「オンリーワン」を狙って成功したもの。
風が吹けば折れそうなビルではオンリーワンになれないと思う。

どのような構造かは知らないが、これほどの細いビルならば
震災時の４０階の揺れは凄まじいと思う。

[16: ゼネラルマネージャー]

そうですね、耐震・免震に付いては充分に考えられ、かつ数値的にも余裕をもってクリアしてますが、見た目的な事を言われるとエンパイアステートビルのようなペンシルビルって感じは否めません

[17: 匿名さん]

建設費用が坪単価８０万を割るというのは厳しいのでは？
良いものが作れますか？
六本木ヒルズでも坪１２０万は超えています。

＞ウッドデッキを組んだりガーデニングが楽しめるスペースを設けます。

コンセプトが無茶苦茶なのでは？
高級賃貸の高層マンションに求めるものは、眺望とスタイリッシュな空間。
ウッドデッキでガーデニングをやる人間は絶対住まない。
そういう趣味の人間は、緑の多い住宅街で戸建てを借りる。

それに、このような高層ビルでは風が強くてガーデニングは厳しいでしょ。

などとマジレスしてしまったが・・・
この企画が、オタク系暇つぶし人の脳内妄想であることを祈る。

[18: ゼネラルマネージャー]

確かに「風」に付いては問題になりました・・・最初はバルコニーに付いても「あり・なし」
で話し合いが持たれましたが、みなさんは「眺望のいいテラスを楽しみたい」とは思いませんか
ウッドデッキでお茶したり、ビール飲んだりは受け入れられないんでしょうか？
風対策はかなり考えてはあるのですが・・・超高層ビル全てにいえる事ですが、台風とかは辛いでしょうね・・・。
ありがとうございます、こういう意見がとても参考になります。

[19: 匿名さん]

賃料月７５万を出せる人は、名古屋でもかなり特殊な人です。
普通の金持ちは、それだけ出せたとしても、そんな所には住まないですね。
それに家族連れだと、子供が小さいうちは危険ですからバルコニーがあるのはマイナスです。

それでも月７５万、出そうという人は、その建物に凄い付加価値を求めると思うんですね。
例えば、天井高が５ｍで壁は全て白レンガとか、御影石とか・・・
そういうグレードの高さが必要であり、それを実現するのに坪単価８０以下は無理でしょう。

[20: ゼネラルマネージャー]

計画では賃料75の部屋は一応メゾネットタイプでリビングでは2階層分の天井高になってます。

近隣の生活環境や学区の学校状況から、もともと就学年齢の子供持ちの世帯の入居はかなり敬遠されそうな状態なんでそういった世帯はターゲットから除外する方向で検討しています。

それとも、努力に努力を重ねて取り込むべきなんでしょうか・・・？

坪単価80以下と云われてますが、これは営業努力で100程度の仕様にはなってます。
細かい部分は企業秘密なんで公表できません（構造・耐震・防災等には関係ありません）

[21: 匿名さん]

メゾネットタイプも備える40階建ての高級マンションで分譲のシュミレーションが最高12000？

営業努力で建築費が下がる？それはゼネコンを叩くってこと？ヒューザーと同じ手法じゃないか。

250戸を40で割るとだいたい6,7室。それがそれぞれ130ｍ２だったら住居面積だけで各階辺り最低900ｍ２いることになる。エレベーターは何機あるの？高級マンションの40階建てなら4機くらい無いと話にならない。諸々鑑みると最低でも1200ｍ２は無いと計画通りには行かない。

こんな嘘話はもういいよ。

[22: 匿名さん]

>>3
>一応分譲もシュミレートしたんですが（4000〜12000万）。

あなた、プレゼンやった事ないね。(笑）

シュミレート（誤）　→　シミュレート（正）

初歩的ミスをするあたり、かなり怪しい。

[23: 匿名さん]

＞＞250戸を40で割るとだいたい6,7室。それがそれぞれ130ｍ２だったら
住居面積だけで各階辺り最低900ｍ２いることになる。

一応、フォローしておくと、マネージャーはそんな事は云ってないね。
単身者向けなら、３０m2〜７０m2が主流でしょ。

[24: 匿名さん]

でも、賃料の最低が２５というのなら、どう考えても最低７０m2は必要だけど・・・

[25: ゼネラルマネージャー]

ゼネコンは叩きません。
エレベターは４基（機ではありません）
部屋は１DK、２DKとか単身、２名様向け位の設定が多いので20坪位が主流。130平米なんて全然計算違い・・・細かい計算してイチイチ問われても面倒なんでもう少し趣旨に沿った話でお願いしますね。
関連業の方でしたら、設問を出しますのでそれに解答してから意見を述べてください。
こちらも専門的な回答をします。
①400坪の面積の自走式駐車場を造った場合、地上と地下では防火基準の関係上スプリンクラーの設置などで建築費がかなり変わります。この場合概算でコストは幾らの差になりますか？

[26: 匿名さん]

>>25
何階分の話ですか？スプリンクラーの値段なんかより地価とか地上か地下の方で圧倒的に差が出るんじゃないですか？

あと坪単価100程度の仕様じゃ全然大したこと無いですね。

[27: 匿名さん]

名古屋で２５万を取ろうというなら最低９０m2は必要だと思いますね。
そりゃ、よっぽど立地が良ければ話は変わってきますが。
ということで、家賃設定が高すぎるのではないでしょうか。

最近できたZEAL東桜も、せいぜい坪１万/月くらいですよ。
それでもまだ高い部屋は随分、空いているようだし・・

東京と違って、月３０万の家賃を払わなくても、かなり満足いく住環境が得られるので、
月２５万を最低とする家賃設定は、相場というものを理解しなさすぎだと思います。
それだけ取るのならば、住人専用のプールだとか、トレーニングルームだとか
特別な事を考える必要があるでしょうね。

[28: 匿名さん]

名古屋で１，２を争う人気エリアのデザイナーズマンションでは、
坪１万〜１．５万は取れていますが、
２０万を超える物件の場合、空室割合が非常に大きくなります。
高額物件は、全部埋まっている場合が少なく、常に１，２部屋は募集をかけてますね。
高額物件の場合、坪当たりの賃料も少し低くなる傾向にありますし、
そう考えると、高額物件は、利回りとしてはあまり良くないんじゃないでしょうか。

[29: 匿名さん]

９０㎡でも、せいぜい１５万〜２０万です。
２５万は、難しいと思う。
東京の物価は異常だから、その感覚は捨てた方がいいです。

[30: 匿名さん]

つくってみればいいんじゃない？
ほかっときなよ

[31: 匿名さん]

>>30
それもそうだね。

[32: ゼネラルマネージャー]

ども、仕事でした。
24時間有人フロント・居住者専用ラウンジ・ジム・スパの施設、ほとんどのサービス（専用デリバリー・宅急便・クリーニング等）をドアツードアでと考えてます。
サービスの点では、一般ホテルと同等レベルだと思ってください。
どうしてもサービス経費は、賃料に一割程度ONされてしまいます。

坪100万程度では、と云われてますが現実問題150とか200だととてつもない家賃設定になってしまうので仕方のないところです・・・

1DK、2DKタイプは会社契約が主体で例えば単身赴任の重役、支店長クラスの入居を求めます。
3LDKクラスは資産家中高年夫婦とか会社経営者向きですね。

[33: 匿名さん]

だからやっぱり犬小屋しか作れないって・・・

[34: 匿名さん]

このスレ見てる人は賃貸には興味ないと思うのですが。
よそでやってよ。目障り。

[35: 匿名さん]

>40階建て130M級の高級賃貸マンションを建てようと思うのでぇす。

の「でぇす」が良くねぇ。冗談にしか思えねぇっての！
そんな奴がGMやってる会社は、社員の１０人中８人はチンピラだろう。

[36: 匿名さん]

東京湾に200階建てのトリプルタワーを建てまっすーう☆萌えー

とか書いて、信じると思う？
それと同じ！

[37: ゼネラルマネージャー]

社員はチンピラじゃないが、社長もGMも30代だからね。
「〜でぇす」はシマリス君の口癖から拝借しました。
ひとつ言っても良いですか？マンション住まいって「賃貸」も「分譲」も大差ないって私は思ってる。分譲の資産価値といったって、多額の頭金入れる訳だし完済する頃にはそれなりの状態になってるし・・・名古屋で言えば創生期に建てられた「エスポア東山」みたいなものだよ、当時は黒川紀章設計の最高級マンションだが、今となっては周辺の最新物件には遠く及ばない。
人それぞれ違うだろうが、所有する明確な理由って何だろう？支払い金額もびっくりする程違わないし、賃貸ならではのメリットも多いし・・・これからは、少し頭の柔軟な人には分譲信仰ってのはなくなっていくと思ってる。あくまで、個人的予想なんですけど・・・

[38: 匿名さん]

よく言われるけど、賃貸が現状の分譲なみの質で賃料が維持されるなら、異動の自由度からみて絶対賃貸だと思う。ただ、余りいい賃貸は無かったのが事実だよね。そこが車と違うとこだね。
自動車には購入とリースをする物は、ほぼ同じ。ローンを組んで買うのも、リースをするのも余り差がない。
また、分譲もスケルトンインフィルにして、耐久年数かるく１００年、リフォーム何ぼでもＯＫであれば、値段しだいで分譲にする。
どっちも無いのが日本じゃないの？

[39: 匿名さん]

ゼネラルマネージャーさん、40階建て130M級は楽しみです。
しかし、建設地を見てきましたが、建設中のルーセントタワーによる圧迫感が気になりますね。
南側もミッドランドにより眺望もさえぎられるのでしょうか？

[40: ゼネラルマネージャー]

建設地は毎日見てます、と言うか現在の本社が移転して建築するので・・・
南面は道路なんで大丈夫ですが、多少は周りのビルの影響を受けるのは仕方の無いことですね。最上階にラウンジ・ジム・スパがありますので眺望はそちらで楽しんでいただきます。

賃料25の件ですが、仮に共益費2万＋光回線＋ホテル同様のサービス＋ラウンジ・ジム・スパと考えれば実質賃料は20以下の計算なんです・・・

私は、戸建持ち家なんですが売る側の人間から言わせて貰えば経済的に余裕があるならマンションは賃貸を考えます、買うならやはり土地（戸建）ですね。なんといっても賃貸なら5年、10年で新しい物件に変われますからね。そろそろ名古屋でも30年もののマンションがありますが、分譲なんで我慢して住んでるって方が大勢みえます。今は新築でも30年後はほとんどの方がそうなります。
私どものビルは30年とか先に収益が出てれば時代に合わせて立替て行くつもりです。
その為に、敢えて分譲でなくサービス重視のホテルタイプにしようと思うわけです。

[41: 匿名さん]

>>37
なかなかクールな意見だと思うけど、非名古屋人の私から見て
名古屋では当てはまらない発想だと思う。（笑）

住居に対して所有を放棄する人種というのは
経済的にフリーになった勝ち組の思想か、所有に現実性のない人達の考えることだね。
所有に対するコストが東京ほどでないものだから簡単に所有できる、
そう考えると所有したくなるものさ。そういう知人は腐るほど知ってる。
もちろん、ある程度の所得がある中産階級の人間ではあるが。
いい住居？一般人がそんな発想するか？（笑）

もしそうなら、なぜこれほどまでに大手住宅メーカーによる画一的な住宅に群がる？
一般人は、建築家で住宅を建てるようなことができたとしても、絶対しない（笑）。
デザイン性を追及することが割高だという経済観念があるのだと思うが、
それよりも、広さ、安さを追求する。そういう保守的な土地柄なんですよ。

だから、「デザインに対して金を払う」・・・という思想が成立するのは、
常に文化を生み出し情報の発信源となり、それに関わる無数の人間がいる東京という街で
成り立つビジネスなんですよ。そういう刺激に敏感な人間の割合が、非常に少ない。
私も賃貸業をやってるもんだから、よく分るけど、
名古屋では人気物件であっても割高なら入居待ちなんてことは、まず起こらないね。
半年待ってれば、たいてい空きができるんだよね。これが・・・
よってあなた達の発想に合致する需要は、既に食い尽くされている感があって、
つまり、そういう需要は、名古屋では非常に少ないもんだから
近いうちに供給過多による入居者の奪い合いが起こると見ています。

[42: 匿名さん]

東区の泉の物件や、中区の物件で３LDKの家賃２０万円の新築物件が、築後半年もたって
笑っちゃうほど空き室があるんだよねー。つまり全然、入らないわけ（笑）
１５くらいまでなら、まだ埋まるんだよ。ただしデザインが良ければね。
２０で、これだけ埋まらないんだから、２５以上は辛いと思うけどねぇー。
まあ、やってみてよ。

[43: 匿名さん]

地価とか物価とか、少しは考えたまえ。

[44: 匿名さん]

＞借りる側の要望として、何を求めますか？広く意見をお寄せ下さい
＞1DK、2DKタイプは会社契約が主体で例えば単身赴任の重役、支店長クラスの入居を求めます。
3LDKクラスは資産家中高年夫婦とか会社経営者向きですね。

借りる側の要望を知りたいと言うけど、あなたが欲しいと思っている情報は多分ここでは手に入らないと思う。あなたの想定する顧客はこのスレを見ている層ではないよ。エンドユーザーのニーズ抽出が目的なら、期待薄だと思う。だいたい、せっかくビッグプロジェクトやろうというのなら、やっぱり必要な情報はそれ相応の対価を払って手に入れるべきじゃないの。やろうとしていることのスケールの大きさと、使っている手法のレベルが合わないんだよ。本当にマーケティング調査が目的なのか、それともここを利用してプロモーションがしたいのか、何がしたいのかよくわからない。

[45: 匿名さん]

賃貸派です。
本当に分譲並かそれ以上の物件であれば、25万や30万でも入居したい。
名古屋にはそういう物件がなかなか少ないです。
当方名古屋人ですが、名古屋人の保守的な考え（住宅に限らず）が嫌い。
これから名古屋が発展し、都会からも人がどんどん流入してきて
名古屋も変わってくれたらいいのにと思う。

[46: ゼネラルマネージャー]

みなさん、おはようございます。

>>41
言われてる事は良くわかるます。土地柄「所有」についてはそういった傾向が強いようです。
「割高〜」の件については40で述べたように賃料25万は、18〜20にもろもろ加算って感じで
すので、企画側としては納得して頂けるように「適正価格」に近づけていくつもりです。


マーケティング調査云々につては、当然入居斡旋業者などにも情報収集やリサーチして貰ったり
してますが・・・他に何か良い方法を探しています、特に企業と富裕層のリサーチがしたいです。
ここは此処で一般的な意見やアンチ派や生の意見が聞けるのではと思っての書き込みです。

「賃貸派」の意見は心強いです、ある意味私の考えに近いので・・・こういった方々の要望を満た
せるようにがんばらねばと思います。ここ10年程で「分譲」と「賃貸」の意識もかなり変化して
「賃貸派」も市民権を得てきたと思います。「分譲並の物件」＋「ホテル並の心地よさ」が、目指す
ところでもあります。

[47: 匿名さん]

賃貸は賃貸版いけや

[48: 匿名さん]

ゼネラルマネージャーさん、
ただ、気になるのは、１階に本業であるパチンコ、スロット店を
出店されたりはしないですよね？
名古屋人はホント嫌がりますよ。

[49: 管理人]

賃貸板に引っ越しさせました。

[50: 匿名さん]

>>９８
逆に名古屋の人間は、なんであんなにパチンコ、スロット好きなの。
○朝鮮に、経済援助してどうするの。と思います。
耳と目と腰が確実に悪くなるし、タバコがすごく絶対肺に悪い。
パチンコが趣味な人間は、多分、１０年は寿命が短いよね。
生命保険に、タバコと同様、パチンコ割増があってもいいと思う。
株でもＦＸでも先物でも、本当のギャンブルは、オンラインでできるのに。
パチンコ店、１００害あって１利なし、出店すれば確実に品位が落ちる。反対。

[51: 匿名さん]

名古屋に住んでます。
今、オフィス用のでっかいビルが建築されてるから、東京から移転組だったらいいかもしれませんね。
海外事業部は東京から、名古屋駅前のトヨタビルに引越しだしね。
もう一つ、亀島にもでっかいビル出来るし・・・
でも、住宅用よりもオフィスビル用がいいんじゃないですか？

低層階は、商業、中層はオフィルビル、高層は分譲、賃貸とか？