固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 5】

[匿名さん]

・固定金利は無駄だと思う変動選択者 　・変動金利は怖いと思う固定選択者
による討論スレッドです。
金利差額や余剰資金を繰り上げに回すか、運用に回すかなどなどの討論もどうぞ。

[21: 匿名さん]

難しい問題だね。

>18
スレタイに記載してるからスレチではありません。
あなたのレスがスレチじゃないの。

[22: 匿名さん]

各金利パターンのメリット、デメリットをまとめてみた
【変動金利型】
◎金利が低い
◎世の中の金利が下がれば適用金利も下がる
◎金利が上がっても、5年間は返済額は増えない
◎金利が上がった場合でも増加幅は25％まで
◎繰り上げ返済などの手数料が安い
×金利が上がると、5年後に負担が増える（増加幅は25％以内）
×5年以内に金利が上がると、元金の減りが遅くなる
×大幅に金利が上がると、未払い利息が発生する

【固定期間選択型】
◎期間中は、世の中の金利が上がっても金利は変わらない
◎金利引き下げ幅が大きく、実質金利が低い
◎特に期間が短いタイプは金利が低い
×期間終了時には金利が上がり、返済額が増えるリスクがある
×固定期間が長いタイプは金利がやや高い
×手数料が高い場合が多い
※選択する期間によりメリットデメリットが違ってくるので注意しましょう。

【全期間固定金利型】
◎最後まで金利・返済額が変わらず、安心。
◎「フラット35」ならほとんどの金融機関で利用可能
◎返済期間を短くすれば、金利が低くなるローンもある
×他のパターンに比べ、金利が高い
×世の中の金利が低くなっても適用金利は変わらない

[23: 匿名さん]

無能は繰上返済
有能は運用

[24: 匿名さん]

>23
その話題はスレチです。
お控え下さい。
固定金利と変動金利の話をお願い致します。

[25: 匿名さん]

何でもかんでもスレチ言ってたら
意見が言えなくなりますよ！

[26: 匿名さん]

全然スレチじゃないわ

[27: 匿名さん]

個人的には、負担額の安い、変動も検討していましたが、どうしようかな・・・。少し古い記事ですが、これを見て心配になりました。世の中では、やはり変動の人が多いようですね。


アングル：「変動型」に傾斜する住宅ローン、反転リスクに警戒感も　2012年 12月 14日

［東京　１４日　ロイター］住宅ローン市場で「変動金利型」の残高が増加している。銀行による利用者の獲得競争が激化し、貸出金利が下がって手ごろ感が出ている一方、金利は当面上がらないとの見方が利用者に広がってきたためだ。

しかし変動型には、もとになる市場金利が反転上昇したときに返済が滞りやすくなるリスクがあり、金融庁は変動型に傾斜する住宅ローン市場に警戒感を強めている。

「これなら無理なく返済できそうだ。決めます」──。固定金利に基づく返済プランを見て住宅購入に難色を示していた見込み客が、月々の返済額がより低額となる変動金利型のプランを見て購入を決めるケースは珍しくないと、都内の不動産業者は話す。

法人の資金需要が見込めない中で、銀行は有力な貸出先確保のため住宅ローンの金利引き下げ競争を激化させている。主に短期金利をもとにする変動型ローンの金利は最優遇で０．７─０．８％台と、今や「採算割れスレスレ」（主要行幹部）まで低下している。長期金利の固定型も借入期間２１年以上３５年以下で１．８％台と過去最低水準だが「利用者は１％の差は大きいと捉えている」と、別の不動産業者は言う。住宅ローンの利用予定者を対象に住宅金融支援機構が実施のアンケートでは、固定金利型を検討していた人が４─５割のところ、実際の利用は２割程度にとどまっている。

住宅ローン市場はここ１０年、残高ベースで１７０兆─１８０兆円の間を横ばいで推移してきた。しかし、内訳は大きく変化している。固定型と変動型の明確な切り分けは難しいが、金利を数年間固定した後で変動に移行するタイプを含めた変動型を大多数扱っている銀行や信金、農協による貸し出しは、右肩上がりに増え、市場全体に占める割合は２００１年の６割が１１年には８割強へと拡大した。半面、全期間固定型を手掛ける住宅金融支援機構の割合は、０１年の３割強が１１年には１割強にまで縮小した。

＜「変動金利リスクの蓄積、サブプライム問題の一因」＞

住宅ローン市場のこうした状況に、金融庁は警戒感を強めている。市場金利が低位安定している今は、固定型より変動型に利用者の目は向きがちだが、反転上昇すれば変動型での月々返済額は当然増える。複数の金融庁幹部は「米国でサブプライムローン問題が深刻化したのは、金利の変動リスクが蓄積されたことも一因だ」と、指摘する。

世界の住宅ローン事情に詳しい住宅金融支援機構調査部の小林正宏主席研究員（海外市場担当）によると、住宅バブルに沸いた２０００年代初頭の米国では、過去に延滞履歴があるなど信用度の低い「サブプライム層」を中心に、借り入れ当初の月々返済額が手ごろだった変動金利型への人気が集まった。その後の金利上昇で月々返済額が跳ね上がったのに加え、不動産価格が下落し、転売や借り換えができなくなり返済不能に陥る借り手が相次いだ。


日本とアメリカでは、事情が異なる面も多い。米国では信用度の低い借り手にまで貸し出したことが危機を深刻化させたが、日本の場合、収入証明を要求するなど返済能力を厳しく見ている。金利が上昇したとしても返済可能かどうかをストレステストを通じて確認するのも一般的だ。不動産バブルがあった米国と違い、日本では不動産価格が長期低迷しているため、現在以上に担保価値が著しく低下する恐れも少ない。健康保険などのセーフティネットもあるため、急な医療支出が家計を圧迫する米国に比べ返済余力は相対的に安定しているとされる。

しかし日銀は、住宅ローンを抱える家計について「所得対比でみた債務の元利返済額の比率が引き続き高めとなっており、債務返済負担に大きな改善はみられていない」（金融システムレポート１０月号）と指摘。金融庁の幹部は「景気回復を伴わない金利上昇があれば、変動型の利用者の返済が滞りかねないリスクは日本も同じだ」と話す。

日銀は当面、物価上昇率が１％になるまでは金融緩和を推進する構えだが、一般的に住宅ローンの返済期間は２０─３５年と長期にわたる。変動型で金利の低い当初の２─３年分を返済しただけでは、残高はほとんど減らない。通常は長期金利の方が立ち上がりが早いため、金利が上昇し始めてから固定型へ借り換えるのは現実的に難しいとの見方が一般的だ。

＜金融庁は審査体制の監視を強化＞

個人にとって住宅は、一生に１度購入するかどうかの高額商品のため、経験を通じた学習効果が得られにくい。小林氏によれば、米国では住宅価格が上昇し続けるから金利が上昇しても借り換えや物件処分で対応できると安易に借りていた面があるとされる。一方、今の日本の住宅ローン利用者は「金利上昇のリスクは気にしていても、当面は上昇しないとの思い込みも根強い」と、複数の不動産業者は指摘する。

変動型では、金利が変動するリスクを負うのは利用者側だ。ただ、これが貸し倒れにつながれば銀行経営にも影響を及ぼしかねない。日銀の統計に基づくと、銀行の融資に占める住宅ローンの比率は、２００１年度末の約１５％が１１年度末には約２５％にまで高まってきている。バークレイズ・キャピタル証券の田村晋一アナリストは「短期金利の２％程度への上昇なら織り込み済みの銀行が多いが、急激な３─４％以上への上昇があれば、ローンの貸し倒れや返済猶予などへの対応を迫られる銀行が出る可能性がある」と見ている。

金融庁はこのところ、金融機関における金利リスクの管理体制の点検に力を入れている。住宅ローンについては「各利用者の信用度に応じた金利を設定しているなら問題ない」（幹部）との認識だ。米サブプライム問題では、銀行が債権を証券化し外部に切り出したことで、審査上のモラルハザードを招いたとされる。しかし日本では、住宅金融支援機構が買い取る固定型以外は銀行がリスクを抱え込むため「審査を甘くするとは考えにくい」（別の幹部）と見ている。

とはいえ銀行にとって住宅ローンは、教育ローンや資産運用などのサービスにつながる「入口」の役割も持つため、にわかに競争から手を引くわけにはいかない。特に激戦区の３大都市圏では「審査を甘くしてでも顧客を得ようとする金融機関がいつ出てきてもおかしくない」と、銀行関係者らは話す。金融庁は「リスク軽視のダンピング競争になるなら看過できない」（同）と、ローン審査体制の監視を強める方針だ。

[28: 匿名さん]

ごめん、長すぎてまったく読む気がしないや。
短くまとめてくれる？

[29: 匿名さん]

>>20
言えないなら運用の話しても仕方ないね。
私は運用益だせますなんて話されてもあっその話。
>>27
長くて読む気しないが変動派は繰上返済が前提だよ。
35年かけてノンビリなんて考えは固定にした方がいい。

[30: 匿名さん]

運用知識のない奴に運用手法の話しても仕方ないじゃん

[31: 匿名さん]

アメリカの失業率と1月の貿易収支大赤字でとりあえず長期金利は大きく上げていきそう

[32: 匿名さん]

>>30
じゃあ、運用の話は終わりだね

>>31
長期金利の予想は変動金利予測より難しい。
ここでの予想も外しまくってるよね。

[33: 匿名さん]

変動で繰り上げできる人は問題ないだろうけど、ギリ変は、金利上昇で家を失う人が多いのでしょうか。

[34: 匿名さん]

ギリ変とか自殺行為

[35: 匿名さん]

>28
要は、固定で組めない人が相当数変動に流れていて、そういう人は金利が上がって行ったらデフォルトする人も出てくるだろうと思われる。そして、そうなった場合金融機関も相応のダメージを負うことが予想され、金融庁も動きを注視している、ということ。

[36: 匿名さん]

変動は貸してのダメージはあまり無い。変動は借り手がリスクを負うので低い金利なんだから。
またローン破綻は毎年６万件ぐらいだってね。

[37: 匿名さん]

日本の住宅ローン利用者は、金利上昇のリスクは気にしていても、当面は上昇しない、との思い込みも根強い。

ここに注目だな。
このスレでもそういう人多いね。
余裕のある人はともかく、ギリ変は大変なことになるかもしれないな。

[38: 検討中の奥さま]

日本の金融機関の住宅ローンはリコースローンだから、
アメリカのように金融機関はあまりダメージを受けない。

[39: 匿名さん]

36さん
デフォルトになったら、金融機関のダメージは大きいよ。フラットと違って証券化しているわけじゃないから。

[40: 匿名さん]

要するに政府は変動金利が上がる可能性が高いと思ってるわけね

[41: 匿名さん]

38さん
たしかに、そういう比較では、アメリカよりリスクは抑えられているかもしれませんね。

[42: 匿名さん]

まあ、政府としては、様々なリスクシナリオ想定するよね。必ず上がるとは言えないけど、この超低金利が続く可能性は、どうなんだろう。。

[43: 匿名さん]

まあ、変動の金利上昇リスクに1番の有効策は繰上返済。
ローン破綻者が増えるような状況だと景気も悪化するから政策金利あげられるかの疑問はあるが。
景気悪い時に借金なく持ち家あれば路頭に迷うことはない。
さっさっと借金返済しましょ。

[44: 匿名さん]

続くわけない。
ただし、いつ上がるかはわからん。

[45: 匿名さん]

そろそろ

[46: 匿名さん]

先に固定が上がるから、大体予想はつく

[47: 匿名さん]

43
繰り上げ出来る人は問題ない。

[48: 匿名さん]

消費増税で所得減だからギリ固さん大変ですね。

[49: 匿名さん]

固定が上がって変動が据え置きだとさ政府主導のフラットとかの比率が下がるから変動もある程度あげてくるよ

[50: 匿名さん]

そうでなくても今年、来年の消費増税で
ギリ固さん、生活水準下がるよね。
破綻しないことを願います。

[51: 匿名さん]

俺は、フラットだけど、年収1300で、物件価格5200で余裕だよ。
消費税上がるけどうちは大手だから、数万円ベースアップするみたい。
48は？

[52: 匿名さん]

俺は、変動だけど、年収1300で、物件価格5200で余裕だよ。同じだね。
消費税上がるけどうちも大手だから、数万円ベースアップするよ。

[53: 匿名さん]

小学生並の無意味な議論だな。

固定だろうが変動だろうが借金あると精神的に負担なんだな。
早く返済しようぜ。
今ある無駄な出費をなくすことから始めよう。

[54: 匿名さん]

余裕の俺からすれば、変動も固定も大差ないからな。
まあ余裕だから金利が低い変動の方がお得感あるが。

[55: 匿名さん]

ベースアップの意味を理解していない>>51が現れた。
想像上の勤務先・年収、想像上の物件、微笑ましい。

今はボロアパートでも、頑張ればいつかマンションに
住めるようになる。希望を捨てるな。

[56: 匿名さん]

年収自慢、投資自慢しても仕方なかろう。
早く借金返済しましょ。

[57: 匿名さん]

株価が短期でここまで回復するすることを誰が予測できた？
日銀委員が懸念するようにテーパリングの遥か手前で長期金利が暴騰して、変動金利も遅れて連れ上がることは十分ありえるよ
政府としても固定と変動の格差ついたままローンの変動比率高める訳にはいかないからな
固定化促すために確実に差は埋めてくる

[58: 匿名さん]

余裕な人は何も問題ない。
いま問題なのはギリ固でしょ。

[59: 匿名さん]

日経も15000円あたりでウロウロ。
一方長期金利は上がってないよね。
フラットなんて過去最低金利。
皆の予想に反して金利は上がるどころか下がってるのが現実。

[60: 匿名さん]

増税は確実だからね。

[61: 匿名さん]

55へ
残念ながら、すべて事実。
そういう君はベースアップの、意味わかってるの？
うちの会社はのベースアップは、プレスリリースも出して、日経や各種新聞で報道済みだから。

[62: 匿名さん]

ありえる(かも)しれない話より
ある話をしたほうがよくない？

[63: 匿名さん]

>>59
株価上げるのが先で金利抑えるために国債買入れしてるからな
金利上昇が遅れるのは当たり前
何もわかってないな
これから金利上昇がきて、そこからテーパリング

[64: 匿名さん]

>>62
それだと遅い

[65: 匿名さん]

余裕なんでしょw
なに必死に反論してるんだか

[66: 匿名さん]

>>61
なんだ社畜か
会社自慢より自分自慢しろよ

[67: 匿名さん]

55へ
周りに低年収しかいないと、それがスタンダードに思えるのかも。世の中には、いろいろな人いるし自覚しようぜ。
自分と違った意見の人の話もきちんと聞くことができるかどうかで人間性がでる。

[68: 匿名さん]

>>63
まあ、長期金利が1%超えてから話しましょう。
それまでコツコツ繰上返済。

[69: 匿名さん]

繰り上げするしない、固定か変動は、自分の相場観次第。

[70: 匿名さん]

米国失業率予測以上に改善きたから、アメリカのテーパリングはとりあえず早まりそう

[71: 匿名さん]

<66
自分自慢すると、すれ違いになるし、本当なたんなるじまんになるからしない。
このスレは、固定か変動を議論する場。

[72: 匿名さん]

あんたギリ固でしょ

[73: 匿名さん]

増税で焦るのはわかるが
ギリの固定でもなんとかなるさ

[74: 匿名さん]

俺はギリ固定じゃないけど、金利上昇して支払い増えるリスクもないし、ギリ変より、数段ましだよね。
問題なのは、ギリ変。
君のことですよ。

[75: 匿名さん]

変動の人も、金利が上がらないシナリオ、何か話してくれませんか？

[76: 匿名さん]

長期金利上昇し長期固定やフラット金利が上がったら住宅売れなくなるよね。
すると景気が悪くなる。
そんな時期に政策金利を急激にあげるの？
余計に景気悪くなるよね。
すると皆の収入が落ち固定さんのローン破綻者も増える。

[77: 匿名さん]

今の時代、政策金利ってのは存在しませんよ。
日銀のホームページ見てください。

[78: 匿名さん]

>>76
そのときは不動産価格が下がる
長期金利と短期の金利乖離状態が継続する訳がない

[79: 匿名さん]

76
まあ、言わんとすることは分かるけど。

[80: 匿名さん]

景気が良くなる局面で変動金利利用者が増えることは国家がローン破綻者リスクを抱える事だから、固定と変動がアンバランスな金利状態を継続する訳がないの

[81: 匿名さん]

いまはギリの固定が危ない。

[82: 匿名さん]

>>78
不動産下がったらまたデフレだよね、
それで金利上がるの？

>>80
景気が良くなる局面の話ならわかる。

[83: 匿名さん]

増税で所得が下がるシナリオは当確です。
ギリ固さんは黄色信号点灯してますよ？

[84: 匿名さん]

>>82
不動産価格というか、不動産の購入価格帯が下がる
要するに二極化するってこと
今までより郊外や、今までより狭い物件
つまり値段の安い物件が売れるようになる

[85: 匿名さん]

74はギリでしょ！

[86: 匿名さん]

長期金利が大きく上がっても当面変動金利が据え置かれると考えてる奴は破綻予備軍

[87: 匿名さん]

金利が上がらない？
変動金利を上げられるわけがない？
完全なる希望的妄想。
上げたら破綻者が増えるから！日本も終わるから！
受動的な妄想。
固定は自発的なリスク回避。

[88: 匿名さん]

日本経済が破綻しないように増税は基本路線だと思うね。
金利はもちろん気にしなきゃならないけど、無理のない生活設計をするのが先決だと思う。
余裕のないと思う人は固定にしろ、変動にしろ繰上返済し月の返済額を減らすしか対策にないよね。

[89: 匿名さん]

いまの金融政策を理解している人ならば、今は固定が有利とわかる。
そして、いまの金融政策は持続不可能。

[90: 匿名さん]

金利を固定するというのは一つのリスク回避ではあるが、収入減リスクや増税リスクには有効ではない。
繰上返済は金利上昇リスク、収入減リスク、増税リスクにも対応できる。

繰上返済の仕方や時期を話す方が有益だと思うがね。

[91: 匿名さん]

さていつまで繰上げ返済できるかねぇ・・
返済額変わらなくても元金と利払いの比率が変わればトータルでみて繰上げ返済の効果激減だし

[92: 匿名さん]

増税で固定は益々苦しくなるね。
大変だね、毎月無駄な利息を支払ってる上に支出が増えて。

[93: 匿名さん]

88さん
繰り上げ返済の必要があるのは、どちらかと言ったら変動の人かと。

[94: 匿名さん]

無駄な利息払わなきゃならなくなるのはどちらかなぁ
固定が上がった後に固定に飛びつくか
変動が上がっていくのを我慢して利払いがどんどん増えてくか

[95: 検討中の奥さま]

>>93
そう、変動は繰上してリスクを減らすのが前提。
35年もかけてローン返済なんてのはリスクが高い。

固定は金利を固定してリスクを減らしてるが収入減や増税リスクには対応できない。

やはり変動や固定に限らず有効な繰上返済について論じた方が有益。
増税は既定路線な訳だし。

[96: 匿名さん]

繰上げしても、変動が上がって元金の返済比率があがれば意味ないじゃん

[97: 匿名さん]

返済比率が下がればか
失礼

[98: 匿名さん]

年内に長期金利が1.3くらいまで上がると変動君達慌てだすだろうな

[99: 匿名さん]

1.2%なら、固定で十分だね。
リスクを承知で変動にする必要はないんじゃないか。

[100: 匿名さん]

長期金利は飛ぶときは一気だからな

[101: 匿名さん]

増税で負担がふえるのは、固定も変動も一緒だけど、理解してるかな？92さん

[102: 匿名さん]

金利が高くて固定してるんだから
増税でダメージでかいのは固定でしょ
当たり前。

[103: 匿名さん]

だからギリ固は危険って言われてるんだけど。

[104: 匿名さん]

増税から目を背けるように、不確定な金利上昇を心配する固定さん。

[105: 匿名さん]

借金は元本が多い初期ほどリスクがある、
これは変動も固定も同じ。
金利が上がっても借金の元本が少なければ繰上返済で元本は減っていく。

変動が気にしなきゃいけないのは返済初期の金利だね、
多くの人は増税により初期に金利は上がらないと読んだ。
さてどうなるかだね。

私は3年間0.775%が確定した。
3年前も同じような金利上昇リスクを言う人いたけど変動にして良かったよ

[106: 匿名さん]

3年前なら俺も変動だったな
黒田バズーカを理解してない人が変動撰んでるんだと思う
良かれ悪かれ現状維持はないよ

[107: 匿名さん]

俺のバズーカのほうが凄いぞ！

[108: 匿名さん]

>105
３年前に0.775の変動なんてあった？
0.9ぐらいでしょ？

[109: 匿名さん]

横だけど
3年前には0.775％あったよ？

[110: 匿名さん]

自分は5年前で0.875％。

[111: 匿名さん]

>>108
店頭金利2.475%。優遇1.7%だった。
3年前は増税できずに国債暴落で金利上がる議論だったな。
フラットは10年間1%引き下げだから迷ったけど、変動にした。
増税せずに日本国債暴落はないと思ったから。

その後地震が起きても長期金利は下げ、日経上げても長期金利は下がる。
しかしいつかは0金利解除となるだろうから、繰上を前提に生活設計しているよ。

[112: 匿名さん]

今は職場優遇だと5年固定0.5、期間終了後優遇1.7なんてのがあるからね。
それで借りたいよー。

[113: 匿名さん]

アメリカのテーパリング動向見れば日本もある程度予測つくでしょ

[114: 匿名さん]

君のテンパり具合に吹いたw

[115: 匿名さん]

バカがいるな

[116: 匿名さん]

109さんや110さんは、それなりに元本減ってるならそれでOK。
問題なのはギリ変君。

[117: 匿名さん]

固定派だけど、この意見には賛成。


変動型を選んでもいい人とは？

「未払い利息」は確かに発生したら怖いですが、それでも変動型を積極的に選ぶ人も
中にはいます。

変動型のメリットはなんといっても「金利が低いこと」。 当初金利が低いので当初は元本が早く減ります。

ローンを１０年～１５年で返せる、また繰上げ返済もがんがん出来そうだという人は 変動でもいいと思います。

それから常に金利動向をウォッチできる人。 金利変動に応じて借り替えや返済額の見直し、場合によっては固定に切り替えるなどの 対処ができる人なら大丈夫です。

例えば「未払い利息」が発生するレベルの金利上昇ってどれくらいかを把握しておくのも良いでしょう。

例えば、３０００万円を３０年３％で借りた場合毎月の元利返済額は、１２６，４８１円です。
この場合で、５年後に「未払い利息」が発生する金利水準は、「５．６％」です。

＜※未払い利息の計算式：126,481円×12ヶ月÷5年後の元本2,667万円＝0.056＞

５年後の住宅ローン金利が５．６％以上になる可能性はどれくらいあるのか、なんてことを
皆さんがそれぞれ判断してもらえれば良いのではないでしょうか。



結論！住宅ローンはあなたの考え方次第

「金利タイプはどれが良いか」これはあなたの考え方次第だと思うのです。 金利はそんなに上がらない、返済は早めに出来る、金利動向を常にチェックできる・・・ こういう人は変動型を選んでも全然ＯＫだと、私は思うのです。

[118: 匿名さん]

ギリ変は駄目だけど、ギリ固はもっと駄目って結論だよね。

[119: 匿名さん]

消費税が８％（今より３％ＵＰ）になっただけで、可処分所得が

・年収４５０～５００万円の世帯は、年８万２千円の減少
・年収７５０～８００万円の世帯は、年１１万３千円の減少

これだけ所得が減ることになります。
３０００万、３５年のローンを仮に変動１％、固定２％の差１％として
・変動の返済８万５千円
・固定の返済１０万円
差額１万５千円。年間の差額が１８万円（＋変動には固定より元本の減少が多い）。

さらに来年には消費税が１０％になる議論が本格化するので可処分所得はさらに減ります。

ギリ変は金利上昇で破綻リスクが大きくなりますが
変動より金利が高いギリ固では増税ですでに破綻リスクが生じていることになります。

[120: 匿名さん]

確かに、今後のことを考えると、
金利上昇リスクよりも、増税リスクの方が大きい。
政府からすれば、増税以外に収入が増える見込みなんて
ないんだし。