固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 5】

[匿名さん]

・固定金利は無駄だと思う変動選択者 　・変動金利は怖いと思う固定選択者
による討論スレッドです。
金利差額や余剰資金を繰り上げに回すか、運用に回すかなどなどの討論もどうぞ。

[1: 匿名さん]

過去スレはこちら

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/407551
固定金利は無駄じゃない？　変動金利は怖くない？【Part 4】

[2: 匿名さん]

金利差額や余剰資金を繰り上げに回すか、運用に回すかなどなどの討論もどうぞ。

[3: 匿名さん]

運用益3%の中身も出さないんだから運用の話は終了でしょ。

[4: 匿名さん]

５％の運用で凄腕みたいね。

[5: 匿名さん]

なにがスレチかわからないな
運用するか繰上げするかって、固定と変動に密接に関連する話だと思うが

[6: 匿名さん]

腕があるかどうかもこのスレではわからないし、運用の話終了じゃね。
腕のない俺でも塩漬けの外貨も株も運用益に変わったがたまたま。
固定さんはインフレ論者が多いから運用益と騒ぐが運用の中身を言わないことにはね。

借金はさっさっと返済するに限る。
繰上返済が確実な運用だと思うがね

[7: 匿名さん]

＞運用するか繰上げするかって、固定と変動に密接に関連する話だと思うが

同意です。頑なにスレチ言うわけわかんない人がいるんで
一応追記しておきました。

[8: 匿名さん]

当初固定の私は繰上しました。

[9: 匿名さん]

変動の私にとっては固定との金利差額を繰り上げするか運用するかの議論は興味深いけどね。

[10: 匿名さん]

運用の中身言わないんだもん。
議論しても深まらないよ。

[11: 匿名さん]

株式、いいよ？

[12: 匿名さん]

株式だって色んな運用方法ある。
その中身を言わない限り無意味な議論。
例えば売り買い両建てするとか、配当落ち狙いとか。
配当株とか優待狙いとか。
皆が納得するような運用言わない限り、繰上以上の確実な運用は見当たらないと結論でよくね。
俺運用益出てますなんて言われてもあっそ、俺もでてるよ、だから？の話。

[13: 匿名さん]

＞俺もでてるよ

どうやって？

[14: 匿名さん]

何買ったらいいか分からないヤツは、銀行行って薦められるまま投資信託買っとけ。証券マンから買うよりはマシ。

[15: 匿名さん]

>>13
塩漬けした株や外貨が知らぬ間に上がった。
たまたまだ。
運用を株でしかも優良銘柄買っとけレベルなら繰上返済の足元にも及ばない運用だな。

運用益が出てる今でも繰上返済に勝る運用はないと思ってるよ。

[16: 匿名さん]

長期保有で配当だけで生活出来る自分は勝ちかね？

[17: 匿名さん]

東電のようにならなきゃな。
まあ、勝ちは借金ないことが前提だな。

[18: 匿名さん]

どう考えてもスレチが続いてます。
金利の話に戻して下さい。

[19: 匿名さん]

だな。では繰上に焦点当ててみようか。
ローン減税後に一括返済とローン減税前でも少しづつ返済どちらが正解かね。
残債多いうちに繰上返済した方が保証料が多く戻るよね。

[20: 匿名さん]

運用の中身とかかこんなとこで言えるかよ

[21: 匿名さん]

難しい問題だね。

>18
スレタイに記載してるからスレチではありません。
あなたのレスがスレチじゃないの。

[22: 匿名さん]

各金利パターンのメリット、デメリットをまとめてみた
【変動金利型】
◎金利が低い
◎世の中の金利が下がれば適用金利も下がる
◎金利が上がっても、5年間は返済額は増えない
◎金利が上がった場合でも増加幅は25％まで
◎繰り上げ返済などの手数料が安い
×金利が上がると、5年後に負担が増える（増加幅は25％以内）
×5年以内に金利が上がると、元金の減りが遅くなる
×大幅に金利が上がると、未払い利息が発生する

【固定期間選択型】
◎期間中は、世の中の金利が上がっても金利は変わらない
◎金利引き下げ幅が大きく、実質金利が低い
◎特に期間が短いタイプは金利が低い
×期間終了時には金利が上がり、返済額が増えるリスクがある
×固定期間が長いタイプは金利がやや高い
×手数料が高い場合が多い
※選択する期間によりメリットデメリットが違ってくるので注意しましょう。

【全期間固定金利型】
◎最後まで金利・返済額が変わらず、安心。
◎「フラット35」ならほとんどの金融機関で利用可能
◎返済期間を短くすれば、金利が低くなるローンもある
×他のパターンに比べ、金利が高い
×世の中の金利が低くなっても適用金利は変わらない

[23: 匿名さん]

無能は繰上返済
有能は運用

[24: 匿名さん]

>23
その話題はスレチです。
お控え下さい。
固定金利と変動金利の話をお願い致します。

[25: 匿名さん]

何でもかんでもスレチ言ってたら
意見が言えなくなりますよ！

[26: 匿名さん]

全然スレチじゃないわ

[27: 匿名さん]

個人的には、負担額の安い、変動も検討していましたが、どうしようかな・・・。少し古い記事ですが、これを見て心配になりました。世の中では、やはり変動の人が多いようですね。


アングル：「変動型」に傾斜する住宅ローン、反転リスクに警戒感も　2012年 12月 14日

［東京　１４日　ロイター］住宅ローン市場で「変動金利型」の残高が増加している。銀行による利用者の獲得競争が激化し、貸出金利が下がって手ごろ感が出ている一方、金利は当面上がらないとの見方が利用者に広がってきたためだ。

しかし変動型には、もとになる市場金利が反転上昇したときに返済が滞りやすくなるリスクがあり、金融庁は変動型に傾斜する住宅ローン市場に警戒感を強めている。

「これなら無理なく返済できそうだ。決めます」──。固定金利に基づく返済プランを見て住宅購入に難色を示していた見込み客が、月々の返済額がより低額となる変動金利型のプランを見て購入を決めるケースは珍しくないと、都内の不動産業者は話す。

法人の資金需要が見込めない中で、銀行は有力な貸出先確保のため住宅ローンの金利引き下げ競争を激化させている。主に短期金利をもとにする変動型ローンの金利は最優遇で０．７─０．８％台と、今や「採算割れスレスレ」（主要行幹部）まで低下している。長期金利の固定型も借入期間２１年以上３５年以下で１．８％台と過去最低水準だが「利用者は１％の差は大きいと捉えている」と、別の不動産業者は言う。住宅ローンの利用予定者を対象に住宅金融支援機構が実施のアンケートでは、固定金利型を検討していた人が４─５割のところ、実際の利用は２割程度にとどまっている。

住宅ローン市場はここ１０年、残高ベースで１７０兆─１８０兆円の間を横ばいで推移してきた。しかし、内訳は大きく変化している。固定型と変動型の明確な切り分けは難しいが、金利を数年間固定した後で変動に移行するタイプを含めた変動型を大多数扱っている銀行や信金、農協による貸し出しは、右肩上がりに増え、市場全体に占める割合は２００１年の６割が１１年には８割強へと拡大した。半面、全期間固定型を手掛ける住宅金融支援機構の割合は、０１年の３割強が１１年には１割強にまで縮小した。

＜「変動金利リスクの蓄積、サブプライム問題の一因」＞

住宅ローン市場のこうした状況に、金融庁は警戒感を強めている。市場金利が低位安定している今は、固定型より変動型に利用者の目は向きがちだが、反転上昇すれば変動型での月々返済額は当然増える。複数の金融庁幹部は「米国でサブプライムローン問題が深刻化したのは、金利の変動リスクが蓄積されたことも一因だ」と、指摘する。

世界の住宅ローン事情に詳しい住宅金融支援機構調査部の小林正宏主席研究員（海外市場担当）によると、住宅バブルに沸いた２０００年代初頭の米国では、過去に延滞履歴があるなど信用度の低い「サブプライム層」を中心に、借り入れ当初の月々返済額が手ごろだった変動金利型への人気が集まった。その後の金利上昇で月々返済額が跳ね上がったのに加え、不動産価格が下落し、転売や借り換えができなくなり返済不能に陥る借り手が相次いだ。


日本とアメリカでは、事情が異なる面も多い。米国では信用度の低い借り手にまで貸し出したことが危機を深刻化させたが、日本の場合、収入証明を要求するなど返済能力を厳しく見ている。金利が上昇したとしても返済可能かどうかをストレステストを通じて確認するのも一般的だ。不動産バブルがあった米国と違い、日本では不動産価格が長期低迷しているため、現在以上に担保価値が著しく低下する恐れも少ない。健康保険などのセーフティネットもあるため、急な医療支出が家計を圧迫する米国に比べ返済余力は相対的に安定しているとされる。

しかし日銀は、住宅ローンを抱える家計について「所得対比でみた債務の元利返済額の比率が引き続き高めとなっており、債務返済負担に大きな改善はみられていない」（金融システムレポート１０月号）と指摘。金融庁の幹部は「景気回復を伴わない金利上昇があれば、変動型の利用者の返済が滞りかねないリスクは日本も同じだ」と話す。

日銀は当面、物価上昇率が１％になるまでは金融緩和を推進する構えだが、一般的に住宅ローンの返済期間は２０─３５年と長期にわたる。変動型で金利の低い当初の２─３年分を返済しただけでは、残高はほとんど減らない。通常は長期金利の方が立ち上がりが早いため、金利が上昇し始めてから固定型へ借り換えるのは現実的に難しいとの見方が一般的だ。

＜金融庁は審査体制の監視を強化＞

個人にとって住宅は、一生に１度購入するかどうかの高額商品のため、経験を通じた学習効果が得られにくい。小林氏によれば、米国では住宅価格が上昇し続けるから金利が上昇しても借り換えや物件処分で対応できると安易に借りていた面があるとされる。一方、今の日本の住宅ローン利用者は「金利上昇のリスクは気にしていても、当面は上昇しないとの思い込みも根強い」と、複数の不動産業者は指摘する。

変動型では、金利が変動するリスクを負うのは利用者側だ。ただ、これが貸し倒れにつながれば銀行経営にも影響を及ぼしかねない。日銀の統計に基づくと、銀行の融資に占める住宅ローンの比率は、２００１年度末の約１５％が１１年度末には約２５％にまで高まってきている。バークレイズ・キャピタル証券の田村晋一アナリストは「短期金利の２％程度への上昇なら織り込み済みの銀行が多いが、急激な３─４％以上への上昇があれば、ローンの貸し倒れや返済猶予などへの対応を迫られる銀行が出る可能性がある」と見ている。

金融庁はこのところ、金融機関における金利リスクの管理体制の点検に力を入れている。住宅ローンについては「各利用者の信用度に応じた金利を設定しているなら問題ない」（幹部）との認識だ。米サブプライム問題では、銀行が債権を証券化し外部に切り出したことで、審査上のモラルハザードを招いたとされる。しかし日本では、住宅金融支援機構が買い取る固定型以外は銀行がリスクを抱え込むため「審査を甘くするとは考えにくい」（別の幹部）と見ている。

とはいえ銀行にとって住宅ローンは、教育ローンや資産運用などのサービスにつながる「入口」の役割も持つため、にわかに競争から手を引くわけにはいかない。特に激戦区の３大都市圏では「審査を甘くしてでも顧客を得ようとする金融機関がいつ出てきてもおかしくない」と、銀行関係者らは話す。金融庁は「リスク軽視のダンピング競争になるなら看過できない」（同）と、ローン審査体制の監視を強める方針だ。

[28: 匿名さん]

ごめん、長すぎてまったく読む気がしないや。
短くまとめてくれる？

[29: 匿名さん]

>>20
言えないなら運用の話しても仕方ないね。
私は運用益だせますなんて話されてもあっその話。
>>27
長くて読む気しないが変動派は繰上返済が前提だよ。
35年かけてノンビリなんて考えは固定にした方がいい。

[30: 匿名さん]

運用知識のない奴に運用手法の話しても仕方ないじゃん

[31: 匿名さん]

アメリカの失業率と1月の貿易収支大赤字でとりあえず長期金利は大きく上げていきそう

[32: 匿名さん]

>>30
じゃあ、運用の話は終わりだね

>>31
長期金利の予想は変動金利予測より難しい。
ここでの予想も外しまくってるよね。

[33: 匿名さん]

変動で繰り上げできる人は問題ないだろうけど、ギリ変は、金利上昇で家を失う人が多いのでしょうか。

[34: 匿名さん]

ギリ変とか自殺行為

[35: 匿名さん]

>28
要は、固定で組めない人が相当数変動に流れていて、そういう人は金利が上がって行ったらデフォルトする人も出てくるだろうと思われる。そして、そうなった場合金融機関も相応のダメージを負うことが予想され、金融庁も動きを注視している、ということ。

[36: 匿名さん]

変動は貸してのダメージはあまり無い。変動は借り手がリスクを負うので低い金利なんだから。
またローン破綻は毎年６万件ぐらいだってね。

[37: 匿名さん]

日本の住宅ローン利用者は、金利上昇のリスクは気にしていても、当面は上昇しない、との思い込みも根強い。

ここに注目だな。
このスレでもそういう人多いね。
余裕のある人はともかく、ギリ変は大変なことになるかもしれないな。

[38: 検討中の奥さま]

日本の金融機関の住宅ローンはリコースローンだから、
アメリカのように金融機関はあまりダメージを受けない。

[39: 匿名さん]

36さん
デフォルトになったら、金融機関のダメージは大きいよ。フラットと違って証券化しているわけじゃないから。

[40: 匿名さん]

要するに政府は変動金利が上がる可能性が高いと思ってるわけね

[41: 匿名さん]

38さん
たしかに、そういう比較では、アメリカよりリスクは抑えられているかもしれませんね。

[42: 匿名さん]

まあ、政府としては、様々なリスクシナリオ想定するよね。必ず上がるとは言えないけど、この超低金利が続く可能性は、どうなんだろう。。

[43: 匿名さん]

まあ、変動の金利上昇リスクに1番の有効策は繰上返済。
ローン破綻者が増えるような状況だと景気も悪化するから政策金利あげられるかの疑問はあるが。
景気悪い時に借金なく持ち家あれば路頭に迷うことはない。
さっさっと借金返済しましょ。

[44: 匿名さん]

続くわけない。
ただし、いつ上がるかはわからん。

[45: 匿名さん]

そろそろ

[46: 匿名さん]

先に固定が上がるから、大体予想はつく

[47: 匿名さん]

43
繰り上げ出来る人は問題ない。

[48: 匿名さん]

消費増税で所得減だからギリ固さん大変ですね。

[49: 匿名さん]

固定が上がって変動が据え置きだとさ政府主導のフラットとかの比率が下がるから変動もある程度あげてくるよ

[50: 匿名さん]

そうでなくても今年、来年の消費増税で
ギリ固さん、生活水準下がるよね。
破綻しないことを願います。