解約通知なしに退去を求められています。。。

[JUDY]

今、分譲マンションの賃貸に住んでいます。今年の4月に契約期間が切れるのですが、更新する予定でした。
しかし、持ち主が海外帰国し今は会社の社宅に住んでいるようです。その社宅も2年半後には退去しなければならないらしく、賃貸に出している分譲マンションを売り一戸建てを購入するから更新は出来ないといきなり言ってきたのです。私達も来年の3月には新居が完成するので、後1年間だけ住みたいのですが法律的にも問題なく住み続けることが出来るのでしょうか？もし、今年の4月に退去しなければいけない場合は空渡料を請求は可能ですか？だれか教えてください。

[22: 匿名さん]

>>21
総額で実質２５０万円弱くらいになりますね。
家賃が１６万円なのだから、その１５ヵ月分くらいですか。
店舗なら営業権もあるからそのぐらいで妥当かもしれませんが、住宅用では不当な要求です。

項目で整理すると、次の項目は認められません。
引越しまでの家賃免除。（賃料不払いで強制退去の口実になる。）
引越し先の敷金（これは、あなたの財産でしょう。）

引越し先は自分で探した方がいいんじゃないですか。

敷き引き免除と引越し代と引越し先の礼金・手数料＋アルファ程度（家賃相殺ではなく、立退き料の一部として）が取れる限度だね。

居直れば、民事裁判になります。そこまでごねるんですか。
手間隙がかかっても、そこまでは取れませんよ。
引越し代は３０万円ですか。そんなに高いのかな？
遠くに引っ越すならともかく、ボリ過ぎだな。

[23: ２２]

>>20
家賃と相殺するにしても、本来払うべき敷引き分を払わないことにしても、立ち退き料は所得税を課せられます。
移転に伴い引越し料としてもらった分と実際の引越し料の差額は一時所得。（差額から５０万円を引いて１／２です。）
借家権を失うことに伴って受領した分は譲渡所得。（差額から５０万円を引き、５年以上賃借していた場合はその１／２課税、そうでない場合はそのまま課税。）
移転費用を多くしても、実質で借家権を失った分と見られれば譲渡所得になりますから、合理的な相場にして引越し料はおまかせパックの４０万円で実際は２０万円くらいとかにしておかないとね。（２０万円は課税されない。）

もらった分が丸々手元に残せると思ったら大間違いです。

[24: JUDY]

もちろん、私達の提示している条件は高いと思います。

1：　引越し費用を実費にて負担してもらうこと（引越し代金30万程度）
＞これは、大まかな金額で上限30万だと考えているのです。

2：　引越し先を今と同等クラスの物件を用意すること（家賃16万円程度）
＞今、住んでいる家賃が16万なので。

3：　引越し先にかかる費用（敷金・礼金・不動産仲介手数料）を全額負担すること（80万程度）
＞敷金に関しては、確かに私達が負担してもいいものだと思います。

5：　引越しまでの家賃を免除すること（16万×9ヶ月）
＞来年の4月まで入居が許されるのであれば、家賃は払うつもりです。

6：　今の住居に入居した時に支払った敷金を全額返還（現状回復の為の費用を私達に請求しない）（32万）
＞関東ルールでは、この敷金はきっと原状回復といって全額強制的に回収されてしまいそうです。

私達としては、儲けようという考えは全くありません。

[25: 匿名さん]

>>24
敷き引きは、東京ルールが最近は関東近県にある程度普及し、自然劣化した部分については大家負担になってきています。
大なり小なり賃借人側に本来負担すべき部分を払わない分は、立ち退き料を受取ったものと判断されます。

家賃は何月まで住もうと払うべきもので、契約解除通告から６ヵ月（更新すべき時から６ヵ月延長になったんだね。）間は既に確保されているから、立ち退き料支払いを条件に立ち退かなければなりません。
来年の４月までは待ってくれません。そのことを理由に払わないと、立ち退き料も貰えずに追い出されます。

あなたが「儲けたくない」と言って費用相殺を抗弁しても、結果として免除された分を支払ってもらったことになります。

[26: 16]

>21,24
正当事由の判断が難しいので、調停が長引きそうなケースですね。
要求として、来年４月まで居住の方向で継続して交渉してみたらどうでしょうか。

東京ルールについては、不動産関係者でも誤解が多いのですが、
実態は契約時に内容を借り手に説明して納得してもらう点と、
更新手数料や礼金を無くすというのが主旨です。
立ち退き料を出さないなどという話は無関係でしょう：（笑）

＞私達の請求していることが不当なもの？
＞なのかを正確に判断してくれる期間はないのでしょうか
最終的には、民事裁判で判断になるでしょう。
　定借契約でなければ、借り手の権利は弱くはありません。
裁判を辞せずという腹をくくるなら、家賃を供託して払い続けて
裁判（実際は調停）をしている限り、家主は退去を求めることは出来ません。
そうなると、調停中に来年４月なんてすぐに来てしまうでしょうね。

そこまでやるかは別として、
駆け引きとして、供託や裁判も視野に入れているというのはありかもしれません。
　仲介が東京ルールなどと、トンチンカンな話をしているなら
”供託”という言葉は、意外に効果を持つかもしれません。

Ｒｅｓだけから判断は難しいので、司法書士や専門家に相談してみるというのは方法かも
しれません。

どちらが勝てるなどとは、ここでいえないので一応、ご参考までに。

[27: １６：補足]

供託に関して補足です。
貸し手に対して契約更新を求め、相手が期限をつけるとか契約更新の拒否を理由に
家賃の受け取りを拒否したら、家賃の供託が出来ます。
受け取り拒否がなければ、賃貸契約は継続していますので、今まで通り居住が出来ます。
供託のやり方は、もよりの法務局で教えてくれます。
供託をしたら、相手には内容証明等で通知した方が良いでしょう。

供託をされて家主に不服があるならば、家主側が裁判（調停）を起こす必要があります。
供託中でも、継続して話し合いは出来ますので、裁判をする必要は無く、
あなたに家賃を払う気があり、立ち退きの期限のみが問題ならば、それだけを論点にすれば
良いと思います。　司法書士などに相談すれば、もっと詳しく教えてくれると思いますよ。

ですから裁判になるなら、家主側の方が大変だと思いますよ。
普通は、それ以前に落としどころが見つかると思うのですが...

[28: 匿名さん]

あ〜貸すのも大変だ・・・

[29: ０２＝２５ 大家です]

>>28
そんなことを言ってもね。
貸す方も苦労が多いんですよ。
うちも今、立ち退き交渉をやっていますが、互いに自分の考えを素直に出して、本音で話しをしないと先に進みません。

[30: １６]

＞２８
賃貸家主は簡単な仕事ではないと思います。

特に、退去の交渉というのは、正当事由があっても大変です。
今回のように正当事由の判断が難しい場合には、お互いに譲歩できるような
話し合いをしない限り、無理でしょう。

今回のスレ主さんは退去には応じるが、期限を延長して欲しいということですから、
家主が６ヶ月通知に加えて何か条件を出した方が良いでしょう。

とは言え、２１にあるような条件まで譲歩する必要は無いとも思います。

[31: １６]

＞２９
家主さんは、本当に大変だと思います。
不労所得などと思ったら、大家さんは出来ませんね。

規模にかかわらず、結局　色々な手間を掛けながら、やっとお金が手に入る
お仕事だと思いますよ。

[32: 匿名さん]

はじめまして、今度新築したばかりの家を賃貸に出す転勤予定者です。

不動産屋に仲介してもらい定期借家契約をするつもりでいました。

戻る半年前には解約通知をしたらいいと思っていたんですが・・・いろいろ難しいことがあるんですね。
スレ主さんの気持ちも分かりますが、これから家主となる身としては複雑です。

帰ってきても住む家がなかったらこちらも困るんです。
どうしたらいいんでしょうか？

[33: 匿名さん]

貸したらあげるのと同じと思わないとダメだと思うなあ(まあ家賃は貰うとしても)
自分の都合で返してもらうのはかなり難しいと思ったほうが良いと思うよ

[34: 匿名さん]

>>32
＞不動産屋に仲介してもらい定期借家契約をするつもりでいました。
「つもりでいた」とは、何か障害があったんですか？

＞戻る半年前には解約通知をしたらいいと思っていたんですが
戻る半年前というのは駄目です。
期間を定めておいて、その期間終了の半年前までに終了通告する必要があります。
期間終了の半年前から期間終了までに終了通告した場合は、終了通告した時から６ヵ月後に終了となります。

定期借家契約は、正しく法定要件を満たしたものならば、更新はありませんし、立退き料を請求されることもありません。

ただ、退去後の復旧費用については、それなりの復旧費用請求は出来ても、高価な新築仕様の様に復旧するまでの費用請求は出来ないと心しておくことです。

[35: ３２]

貸したらあげる！ですか。。。

うちは家賃収入で儲けようなんて思ってないんです。
空き家にしておいたら家が悪くなるから・・・。
だったら人に住んでもらったほうがいいと考えたんです。
個人じゃなくて大手企業向きで借りてもらうとか、それならちゃんと返してくれそう。
これからいろいろ不動産屋と話します。

[36: ３４]

>>35
３４投稿をよく読んでね。
定期借家契約と一般借家契約は大きな違いがあるんだよ。
一般借家契約だと３３の言うのがほぼ正しいよ。

＞個人じゃなくて大手企業向きで借りてもらうとか、それならちゃんと返してくれそう。
どこに貸しても同じです。
一般借家契約の場合、店舗などに改装されたり法人に貸した方が後が大変です。
他の場所に移転するにも、営業権や立退き料を要求されます。住宅用よりも高くつきます。

[37: ３２]

３４様

いろいろご親切にありがとうございます。

「つもりでいた」というのはまだ転勤の辞令がおりてないからです。
でも確実そうなので「そのつもり」ということです。

何年後に戻るか分からないのに定期借家契約するのは難しいですね。
短めに契約しておいてあとは親戚や友人に別荘！として使ってもらい空気の入れ替えしてもらうかですね。

借りてる方が保護されるんだということを覚えておきます。

ありがとうございました。

[38: １６]

＞３５：個人じゃなくて大手企業向きで借りてもらうとか
法人向け賃貸（社宅用など）なら、店舗ではなく居住用住宅で貸せますよ。

借り手の権利が強い理由の一つは、消費契約法があるからです。
入居の時にいくら説明しても、知らなかったといわれると特約等が無効になる
ことがあります。　法人向け賃貸の場合は、商法が主で、消契法は無関係です。
退去の時も、一般ほどもめない点は利点です。

但し、物件の立地が良い、つまり相手法人の事務所等に近くないと
借り手がおりません。　不動産屋には法人向けを主にやっている所もあるので
そんな所に相談するのは方法と思います。

[39: １６]

退去交渉に関してですが、自分が他に住む所が無く、持ち家があるのに
金銭的にも余裕が無いなら正当事由として認められやすいです。

スレ主さんの大家は、貸家を売って新たに不動産を取得（または建築）ということで、
”金銭的に余裕があるなら貸し続けなさい”という裁判所の判断もありえるという
ことで、簡単には認められないかもと書きました。
（ましてや、スレ主さんは出てゆくけれど、期限の延ばして欲しいとの要望です。）

繰り返しですが正当事由があっても、退去には時間やお金がかかるという覚悟は有った方が
良いでしょう。（だから家賃が下がっても、転勤の場合に定借で貸す人が多いのです。）

私も”貸したらあげた”というのは言いすぎと思いますが、
３割くらいは相手のものになっていると感じています。

[40: 匿名さん]

はじめまして。
うちも今月末に転勤なのでマンションを貸していく予定です。
不動産屋さんに家賃は「定期なら１１万、一般なら１３万」と言われました、ちなみに札幌です。
３年で戻ることが決まっているので定期のつもりでしたが一般にしました。
理由はすぐに決まって欲しいからです。定期で借りてくれる人って限られてしまうので。
戻ったときには近くに物件を借りて借り主が転勤で出た時に戻る予定です。
どうしても退去して欲しい場合は引っ越し費用３０万、礼金２０万、仲介料１０万、
引っ越しに伴う雑費（宿泊費やカーテン、引っ越しに伴う労力）等を支払うことになります。
全部で１００万はかからないと言われました。

定期と一般の差額が月２万。それの３年分で８４万。見合った額かなと思います。

[41: 匿名さん]

>>40
その不動産屋は、自分が利益を上げることしか考えていないよ。
ファミリーに何で定期借家だと貸し難いか考えたことがありますか？
一度住んだらなかなか動かないからですよ。

６０万円くらいで簡単に動いてくれるんかいね。
仮に動いてくれても、敷き引きもゼロとかされたらたまらんぞ。
分譲物件のリフォームは金かかるからね。
それにファミリーに貸すと、子供が一杯色々な所を丁寧に壊してくれるよ。