解約通知なしに退去を求められています。。。

[JUDY]

今、分譲マンションの賃貸に住んでいます。今年の4月に契約期間が切れるのですが、更新する予定でした。
しかし、持ち主が海外帰国し今は会社の社宅に住んでいるようです。その社宅も2年半後には退去しなければならないらしく、賃貸に出している分譲マンションを売り一戸建てを購入するから更新は出来ないといきなり言ってきたのです。私達も来年の3月には新居が完成するので、後1年間だけ住みたいのですが法律的にも問題なく住み続けることが出来るのでしょうか？もし、今年の4月に退去しなければいけない場合は空渡料を請求は可能ですか？だれか教えてください。

[2: 大家です。建替を検討中。]

建物を賃借していて契約解除を求める場合、契約形態により２通りあります。
一つは定期借家契約の場合で、もう一つは通常の一般借家契約の場合です。
どちらにも共通することは、６ヵ月前までに契約解除の通告をすることで、後で証拠を残すため書面（内容証明・配達証明の書留郵便）で行うのが普通です。

通告が行われた後は、定期借家なら期間満了で無条件終了、一般借家だと正当事由があることと必要な対価の支払が条件になります。
一般借家の必要な対価ですが、借家権価格（更地価格×（１−借地権割合）×借地権割合で求める）です。
借地権割合が０．７なら更地価格の２１％。マンションだと持ち分を乗じますからそんなに大きな金額にはなりません。

解除通告が行われない場合は、一般借家の場合は期間満了後に法定更新が行われたものとされます。
（定期借家の場合、学説により解釈が異なる。）

契約形態はどちらですか？
解除通告はどのような形でいつ受けましたか？

[3: JUDY]

ご丁寧なメール有難うございます。
子供が小さい為、日中に契約書を確認できなかったので詳細は確認できない状態ですが私の記憶では「通常の契約」です。そして、解除通告は書面ではまだ着ておりません。仲介した不動産屋から電話が一本来ただけの状態です。本当に困ってます、退去するには時期が中途半端なので・・・。

[4: ０２]

口頭でも解除通知は有効です。

以下は借地借家法の該当条文です。
第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、
　　当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ
　　更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
　　ただし、その期間は、定めがないものとする。

更にそのまま放置した場合は、その第２項で、
２　前項の通知をした場合であっても、
　　建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、
　　建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

定期借家の場合は、契約締結時には書面交付が必要ですが、契約終了前に終了する旨の通知が必要ですが、法律では「書面で」とはなっていません。
同法第３８条第４項
４　第１項の規定による建物の賃貸借において、
　　期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、
　　期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し
　　期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、
　　その終了を建物の賃借人に対抗することができない。
　　ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、
　　その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

ただ、後々に言い逃れが出来ないように、内容証明で通告するのが普通のやり方です。

[5: 匿名さん]

６ヶ月の期間を考えれば、１１月以前に通知があったのでしょうか。
となりますと、家主の正統な事由があるかが問題ですね。

＞賃貸に出している分譲マンションを売り一戸建てを購入
これってどうなんでしょう？

[6: 匿名さん]

むずかしいことはわからないけど…。
知り合いがやっぱり、売りたいから出てほしいって言われて出た。
知り合いは、引っ越し先の敷金、礼金、手数料それと引っ越し代
（つまり引っ越しでかかる費用は全て）は
前の家主に払ってもらったそうだよ。

[7: ０２]

>>05
自分が今まで狭い住まいに住んでいたが家族が増えて手狭になったから住むとか、
住んでいた住宅が倒壊して敷地も斜面で再築が非常に困難になったとか、
子供が独立して住まいが必要になったから子供を住まわせるというように、
その建物を身内がどうしても使いたいようなケース。

極例外で、建物そのものがかなり老朽化していて、修繕をしてもかなりの費用を要するので取り壊したいようなケース。

そういうのが理由が正当事由で、
「資金の都合で売却するから。」は借家人を追い出す理由にはなりません。
賃借人付きで建物そのものは投資物件として売却出来るからです。

但し、正当理由には「金銭を付与する」ことによって補完することが出来ます。
先の投稿に書いたような金額になります。
お店の退去等だと立退き料は数百万円以上になる場合があります。

[8: JUDY]

参考になる情報を本当に有難うございます。
私達が借りている分譲賃貸マンションの持ち主は、帰国後は会社の社宅にずっと住めると思っていたらしく実際に帰国してみたら持ち家を持っている人は社宅を2年半しか住めないという規約が発覚し一戸建てを購入することにしたそうです。
購入すると決めたものの住宅ローンを2重に組むことは難しいので、今賃貸に出している分譲マンション（私達が住んでいるマンション）を急遽、売りローンを完済したいとの考えがあるらしいです。

今回は不動産屋さんからの通知は全く無く、先日の電話で継続できないと私達に初めて伝えたのです。
明日、仲介してくれた不動産屋に改めて詳しい事情を聞く予定です。
その際に、万が一引越しすることになった場合は、私達は

1：　引越し費用を実費にて負担してもらうこと
2：　引越し先を今と同等クラスの物件を用意すること
3：　引越し先にかかる費用（前家賃・敷金・礼金）を全額負担すること
4：　引越し期限を4月末日までとすること

を、条件に挙げるつもりです。

[9: 匿名さん]

このケースは実は結構難しいのでは？
貸主は住む所がなくなるわけですよね。
買い替えではなく、社宅追い出されるので
そのマンションに住むと言う話出されると
契約解除の正等な理由になってしまいますよね。

たぶん不動産屋は貸主側よりだと思うので
強気に出るよりは、相手の条件のむ代わりにある程度、
有利な条件出してもらう方が得策な可能性もありますよね。

[10: ０２]

>>08
引越し先の前家賃と敷金は取れないよ。これは理不尽な要求だ。
今の住居の引越し時の敷引きをゼロにしてもらうなら理がある。（痛んだ家屋の復旧費用を払わないということ。）
立退き料として引越し代の数倍は取れるし、更新期限に関らず通告から６ヵ月は居座れるんだから、もっと要求すべきだね。

私は大家だから逆の立場だが、権利行使は正当なものに対しては行うべきだという立場をとっている。
その中での金額の折り合いを互いの立場を理解して双方の話し合いで決めるべきだ。
後で、この内容では不満だと言わせないためにも必要な作業なんだ。
理不尽な要求は、無駄なエネルギーを使うだけで、争ったら損だから止めた方がいい。

[11: 匿名さん]

09>貸主が賃貸に住めばいいだけの話では？

[12: 11]

↑「別の賃貸」の意です。

[13: ０２]

>>11
０９投稿は私も内容的には妥当だと思います。
身から出た錆ではありますが、大家さんが「自分で住むから返してください。」と言って、期間を定めておけば、正当事由になりますね。
手続き方法と、立ち退き理由が問題で、事柄をややこしくしてしまったんだと思います。
マンションの売却は賃借人付きでも出来ます。立ち退き理由にはなりません。
だからと言って、「別の賃貸に住めばいいだけの話」ではないんですよ。

[14: 匿名さん]

＞１３
０５です。　仰る通りで正当事由の解釈でもめそうな事例ですね。
賃借人付きでも売却は可能（但し安くなるか買い手が限定される）

家を建てると言っているなら、経済的には困窮しているとは思えないので、
貸し手事由をもとにある程度の迷惑料で決着するのが良いと思いますが。

煽るつもりは一切ありませんが、スレ主さんが通常退去で出る状況とは思えません。

[15: ０２]

二通りの解決方法が大家側にはあります。
＜方法その１＞
立退き料を払って明け渡してもらい、それから通常の売却をする。
立退き料は更地価格の１／５程度に敷地持分を乗じた価格を基準に話し合いで決定させます。
立退き料は、高層マンションほど、マンション全体の敷地が狭いほど、専用床面積が狭いほど、安くなります。

＜方法その２＞
明け渡ししないまま、借家人付きで売却する。
環境はそんなに良くなくても、利便性が良くて借家人に人気があるようなマンションなら、投資物件として充分売却可能です。
立退き料払って追い出さない分、売却がうまくいけば、大家にとってはこの方が得です。

[16: 匿名さん]

とにかく家主と話して、落とし所が見つかれば良いですね。

家を建てるなら、家主にはそれなりにお金はあるのでしょうけれど、
建てることを考えれば少しでもお金は節約したい。
　それでも、立ち退き費用というのを予算上考えているなら
上手くまとまると思います。

それを、少しでも節約と欲張ると、こじれて　貸し手も借り手も
嫌な思いをするケースでしょうか。
定借でないなら、借り手の立場は弱くは無いと思います。
　裁判辞さずまで腹をくくり供託に持っていったら、時間が
かかるし勝てるかは不明、
家主が"金持ち喧嘩せず”で、お互い譲歩し合えると良いですね。

＞１５さんの方法その２ですと、
選択肢としては難しいでしょう。
家賃収入がどのくらいかにも因りますが、通常は借家人が居ると結構下がりますよ。
具体的なデータ無しですから、可能性は否定しませんけれど。

[17: 匿名さん]

１６に補足です、賃貸のまま転売は可能性が低いと思いますが、
もしそうなったなら、賃貸契約をそのまま引き継ぐ義務が新家主にもあります。
だから買い手は躊躇します。　いざとなっても自分で住めませんし。
だから、通常は家主は立ち退きをして欲しいのですね。

立ち退き料の相場があるとは、浅学にして知りませんでしたが、
私が聞いていた範囲では、相場無しです。
家主の懐と事情によると思います。

最悪、家主が破産して競売なら、賃借人は立ち退きが
必要になる場合もあります。

[18: 匿名さん]

>>17
＞賃貸契約をそのまま引き継ぐ義務が新家主にもあります。
投資用マンションの売買になるんだから当たり前ですが、

＞＞だから買い手は躊躇します。
投資用にはそれなりのメリットもあるから、住みたいと思う人は当然買いませんが、新築の投資用との比較で市場性はあります。
何しろ借り手が既についていて、賃料も確定しているんですから。
敷金または保証金分は当然売買価格から差し引いて、引き継ぎです。

[19: 匿名さん]

>>17
＞最悪、家主が破産して競売なら、賃借人は立ち退きが
＞必要になる場合もあります。
それはおかしいんじゃないの。
どういう根拠で、そのようなことが言えるんですか？

[20: 匿名さん]

>>19
抵当権・根抵当権の規定です。
競売直後の明け渡しが義務付けられているのではなく、買受人に家賃を払っていれば６ヶ月の猶予はあります。更新出来る事もありますが。
その際は、買受人に対して敷金・保証金は返還請求出来ません。

[21: JUDY]

スレ主です。
皆さん、とても参考になる情報を有難うございます。

先ほど、仲介してくれた不動産屋さんから「4月からの更新については通常の更新ではなく、10月末までの更新とする」と具体的な退去時期を言って来ました。
私達はどうしても来年の4月までは今の住居に住んでいたいのです。

来年の4月以前に退去しなければいけない状況になってしまった場合は、立退き料として

1：　引越し費用を実費にて負担してもらうこと（引越し代金30万程度）
2：　引越し先を今と同等クラスの物件を用意すること（家賃16万円程度）
3：　引越し先にかかる費用（敷金・礼金・不動産仲介手数料）を全額負担すること（80万程度）
4：　引越し期限を12月末日までとすること
5：　引越しまでの家賃を免除すること（16万×9ヶ月）
6：　今の住居に入居した時に支払った敷金を全額返還（現状回復の為の費用を私達に請求しない）（32万）

などを不動産屋さんに提示しました。そうしたら、この条件は無理です。相手に請求できるのは全部で家賃の3か月分程度ですね、といわれてしまいました。しかも
、ここは東京ルールで行うので立退き料は無理ですよ。ともいわれました。

相手は、きっと6ヶ月の猶予を私達に与えてそれで出てくれといっているのです。
私達の請求していることが不当なもの？なのかを正確に判断してくれる期間はないのでしょうか？？？