パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART11

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/410792/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[95: 匿名さん]

高いから慎重な姿勢になるわ、あんまり高いから、湾岸高層マンション検討、大崎は、低層

[96: 匿名さん]

人気が無い部屋が残っていくので
順調かどうかわからないな。

[97: 匿名さん]

年内いっぱいかけて売る予定だったのだから、かなり好調では？

[98: 匿名さん]

まだ、竣工まで1年以上ある時期に残り1割、ファミリー向けはほぼ完売の状況はプロジェクトとしては理想ではないのでしょうか
完璧を尽くすのでえればもう一割坪単価を上げて竣工時期前後でほぼ完売ってのが担当者としては一番、出世につながるんだけどね

[99: 購入検討中さん]

３５年ローンしか選択肢がないからカミさんと相談しよ。

[100: 匿名さん]

現地見てきたけど、グラスかより囲まれ感あるね。

[101: 匿名さん]

従前相場より高いし、かと言って周辺物件に比べ圧倒的な優位性、例えば駅に直結とか規模とか圧倒的なハイグレードとかそういう要素もあまりない。
それなのに失速もせず売れているのは不思議というか立派。

[102: 匿名さん]

それだけ焦って買う人が多いんでしょうね。
高値掴みの典型例ですね。

[103: 匿名さん]

消費税率アップ前ですから。
青田買いはもう８％だけど。

[104: 物件比較中さん]

結局、失速しましたね！
仕様レベルは低いし、幼稚園が売りではね。
幼稚園部分の区分所有した品川区の勝利！

[105: 物件比較中さん]

結局、失速しましたね！
仕様レベルは低いし、幼稚園が売りではね。
幼稚園部分の区分所有した品川区の勝利！

[106: 匿名さん]

下がるといいね

[107: 匿名さん]

結構、みんな自宅用で買っているわけだからよっぽどのことがないかぎり安く売ることはないよ
今の金利なら５０００万を３５年で借りたって、毎月の支払いは１５万以下だよ
奥さんもはたらけば余裕で返せる額

[108: 匿名さん]

仕様レベルが低いのはしょうがない。内装豪華にして高くされても、１０年後に転売する時その内装の価値は無いに等しいですから。

[109: 匿名さん]

仕様低く、かつ西松でコストダウンしても値段は高いと。。

[110: 匿名さん]

仕様が低いというけどみなさん今住んでるとこよりここの方が仕様低いんですかね？
僕なんかボロい賃貸だからさこの程度でも感動しちゃうけどね。

[111: 匿名さん]

ボロボロの中古車と新車くらべる人、いるんだ。

[112: 匿名さん]

ボロボロの中古に乗ってりゃ新車なだけで満足ってことよ

[113: 購入検討中さん]

うちは車買うほど余裕ないのでレンタカー派です。

[114: 匿名さん]

ブランズ田園調布みたいに内装金かけて分譲価格上昇し、多数の売れ残り発生事案となるよりマシでしょ。

[115: 匿名さん]

グランスカイの新築分譲時の内装もひどかったな～。それでも中古で売れるということは転売時仕様なんてどうでもいいんですよ。リフォームしちゃうし。
それより立地と将来性と共用施設でしょ。

高いとか高値掴みとか言われる方は、ではいくらが適正価格とお考えなのでしょうか？何となくではなく、しっかりした根拠で提示できる人いないですか。

[116: 匿名さん]

土地価格といい、建材価格といい、職人単価といい、財政問題といい、あらゆる面から新しい時代にステージが変わってしまったと認識すべき
オリンピック後も延々とつづく東北の復旧需要はハンパじゃないよ
もうコストサイドからみると今の価格での分譲はあり得ません

[117: 匿名さん]

グラスカは五反田近接でしょ。共用施設もいいと。ここは五反田には遠いし、共用施設もしょぼいと。で、グラスカはスーゼネですよね。仕様のいい部屋もある。まあ、高くてもしょうがないか、となるわけだ。ここは？、、

[118: 匿名さん]

レスありがとうございます。で、坪単価平均がいくらぐらいが適正ですか？

[119: 契約済みさん]

五反田利用しないので関係ないです
グラスカはあれだけたたかれていい部屋があるって・・・・
高くても仕方がないって・・・
買えない人は何でも書きますね

[122: 匿名さん]

確かに高いけど、バブル絶頂期よりは安い。今後１０年の相場をどうみるかですね。
私は、都心不動産は、インフレリスクヘッジになると思い、ここを購入しました。
資産ポートフォリオとして、組み込んでおきたい物件です。
インフレ予想がはずれても、そんなに値下がりしない物件かと思います。

[123: 匿名さん]

金利がこんだけ低いしどうせそのうち住み替えるのだから換金性が高い山手線内側タワーを買うよな。郊外のマンションや戸建てを住み潰すより下手すりゃ低コスト。

[124: 匿名さん]

＞１２０
下品やわ。将来のお隣さん候補？

[126: 匿名さん]

102、104は久々のアホ発言

[127: 匿名さん]

モデルルーム（とリパーク）があるところは、パークシティになるんですかね？

[128: 匿名さん]

中古になれば、

OWCT＞グラスカ＞パークシティ

[129: 匿名さん]

売れ残る順ですな。

[130: 匿名さん]

Owctって山手線外側の杭基礎物件でしょ。

しかも、場所打ちコンクリート杭で、杭の先端でコンクリートが広がっちゃってるんだけど、それって掘ってるときに逸泥(堀屑を地上まで運ぶ為に掘削中に先端から地上に循環してる泥水が地中に染み込むトラブル)してるはずだから、支持層ユルユルになっちゃってる。

そんなのが優良物件だと本気で思ってるのかなぁ(笑)

[131: 匿名さん]

山手線外側なんかに買いたくないよ

[132: 匿名さん]

訂正

品川区で山手線外側なんかに買いたくないよ

[133: 匿名さん]

どちらにしろ、品川区。

[134: 匿名さん]

Owctはいいマンションだと思うけど、真剣に検討した人なら皆知ってる。
間取りがないわ。変な所に柱あったり、廊下がぐるっと長かったり。
Dinks向け

[135: 匿名さん]

品川区の何が悪い？

[136: 匿名さん]

品川駅が無いところ

[137: 匿名さん]

目黒駅があるじゃないか。

[138: 匿名さん]

ご近所のかた、すみませんが

今何階を建てているか

教えていただけますか？

[139: 匿名さん]

26階くらいです

[140: 匿名さん]

ありがとうございます！

[141: ご近所さん]

多少、話は異なりますが、『店舗棟(2階建て）』・・が出来ますよね。
今、、周辺マンションで色々話題にあがるのがこの建物の屋上のレイアウトです。
聴くところによると、“かなりのスペースの緑を取り入れる！”・・とのことですが、
設備部分を屋上に設置する目隠し程度！との噂もあり
実際には異なる？・・（詳細が不明！）となっております。

[142: 匿名さん]

あれだけ大々的に７つのガーデンと謳って売り出しているので、デザインが変わるとは思えないのですが・・・

[143: 匿名さん]

>>141

屋上緑化は品川区より助成金が出ます。それを利用すると思いますが、ランニング費用まで負担するものではありませんので最初はいいけど綺麗なまま維持し続けるのは大変ですね。低層商業ビルは誰が所有するのかな？
三井？それともＳＰＣ？

[144: 匿名さん]

143さん

三井？それともＳＰＣ？・・・のＳＰＣとはなんですか？

[145: 匿名さん]

SPCとは特定目的会社のことです。不動産を保有することを目的に作られる法人のこと。

[146: 匿名さん]

3LDKは行灯と割高の角とリスク有りの北以外は残ってない模様。
あからさまなファミリー向けで1LDK, 2LDKも主軸ではないなか、
ここはもう終わった。建築費高騰、消費税10%, 周辺開発の確定など、
同エリアで後から出てくる物件がここより下げて出てくる材料は乏しい。
１期でいいとこを掴めた人はラッキー。気に入れば住み続ければいいし、
出たければ5年落ちくらいでもキャピタルゲインしそう。

[147: 匿名さん]

ひとまず北側の住友が手にいれた土地が
タワマンになるかどうか。

[148: 匿名さん]

大崎の外と内はくっきり落差が出そう。
考えてみれば、品川、五反田、目黒も内と外は歴然と差がある。
あたりまえの話か。それにしても大崎の外は買い物が不便すぎる。
なんで内側にばっかりスーパーができるんだろうか。

[149: 匿名さん]

ここのスーパーの店名は不明なまま。

[150: 匿名さん]

利益出し狙いなら湾岸の方がいいよ。どうしても大崎がいいなら中古かな。

[151: 匿名さん]

中古なら駅直結すみふタワーに軍配

[152: 匿名さん]

山手線外側は嫌だな。大崎アドレスも恥ずかしい。

[153: 匿名さん]

わざわざ外側選ぶ理由ないよね。

[154: 匿名さん]

なんで外側にはスーパーできないんだろ？
住んでる友達が不便でしょうがないと嘆いていた。

[155: 匿名さん]

>>153

選ぶ理由は予算じゃない？

[156: 匿名さん]

そんなに安かったっけ？

[157: 購入検討中さん]

owctは近くにスーパーできたら最強ですね。こちらはやや駅遠ですが、デッキができるし途中にスーパーがあるので利便性よさそう。

[158: 匿名さん]

デッキはオフィス棟までね。

[159: 匿名さん]

>>156

大崎において山手線外側エリアは駅から離れるとセオリー通りに安くなるけど山手線内側は駅から離れると高級住宅地になったり、港区になったり、別の駅に近くなったりするので駅から離れてもなかなか値段が下がらない。よって徒歩１０分圏内の平均とかで相場を比べると山手線内側が高くなるため内側マンションの価格が高止まりする。

[160: 匿名さん]

それに外側と内側の値段が同じなら内側に住みたいと思う人も多い。個別のマンションを比べると違うかもしれないが、一般論としてはそうなる。
逆にいえば立地で劣る分、内側と同じ価格で売るためには外側の物件は商品性で勝る必要があるため、同じ値段なら外側の方が物件自体に付加価値を持たせるべく工夫されたものが多いと感じる。
内側は多少手を抜いても売れるからね。

[161: 匿名さん]

>>159
ここは高級住宅街ではないし。
港区になったり、は
品川区のこことは別な話だし。
品川駅18分を近いとは言えないし。
って事で、ここが高止まりする根拠にはなっていません。

[162: 匿名さん]

Owctはいくとがっかりする。
確かに駅から近いし、内装はいいけど、
リビングのあり得ない所にある柱のせいで、観葉植物しかおけないデットスペースはできるわ、子供部屋は、基本四角形じゃないから、ベットを置くと、机の置き場所に困るやら、ベランダには子供部屋からしか行けない部屋が大多数やら。
住む人のこと完璧無視な作り。
内、外の前に無いな。

[163: 匿名さん]

このエリアは例えば御殿山よ島津山より駅に近いのにかかわらず、川沿い低地の工場エリアゆえ価格は安く住宅地としての価値は低いまま放置されておりました。

ただ緊急整備地域としての指定を受けたことで、大幅な容積率緩和などがなされ、単独てはなく山手線内側最大規模の再開発を行うため、バリューアップの余地が大きいのです。

じゃあいくらが適切なのかという議論がいろいろあった末今の分譲価格に落ち着いたのかと思います。
もちろん高いと思う人、安いと思う人いろいろですが、現在の売れ行きを見るとそれなりにマーケットには受け入れられているので適性価格という他ないですね。
明らかに割高なら数百戸も売れません。

それでも割高、買う人は情弱であるという主張も自由であります。割高ならそのうち価格は是正されますの何年か待って暴落wした中古をお買いになるのがよろしいかと思います。

[164: 匿名さん]

御殿山や島津山には永久に追いつけない川沿い低地であるのは変わりません。

[165: 匿名さん]

>>163さん

すみふタワーはもともとシングルやディンクス、リッチマン向けのメゾネット間取りなどが主体でファミリー向けって感じではなかったですからね。
グランスカイもその傾向があります。
ただ蓋を開けたら想定以上に普通の３ＬＤＫを望む声が多く大崎エリアにおいてファミリー物件の潜在的需要がかなりあるということを三井は認識したのではないですかね。
グロスを下げるため専有面積を減らし、リビングなどにしわ寄せがきていますが、金利の低下、親からの贈与等もあるという潜在的購買層を取りに行きその考えは間違っていなかったという感じですかね。

[166: 匿名さん]

デッキはオフィス棟までとのことですが、どっちのオフィスですか？
A棟？C棟？
ご存知の方がいたら教えて下さい。

[167: 匿名さん]

Ｃ棟までつながります。マンションからだと道を渡って目の前のオフィスビルまで行けばデッキに上がれます。

[168: 匿名さん]

正確に言えばA1オフィス、A2マンション、C1オフィス、C2ビルは全てデッキで接続されます。
タワー棟、店舗棟から小関橋までは地上の歩道が整備されます。

[169: 匿名さん]

167さん
ありがとうございます。

[170: 匿名さん]

割高？　ＯＷＣＴ？
この物件を必要として契約した人には、ほぼ無縁の話でしょう。
残りの１割の部屋を今から検討している人には関係するかもしれませんが、コメントをみている限りそういう人の書き込みは少ないように思いますし、外野がざわざわしているだけのような気がしますｗ

[171: 匿名さん]

ゲートシティ大崎やニューシティのサンマルク、シンクパークのモスバーガーなどでマルチ商法なのか信仰宗教なのか知らんが2人組が時間差でカモと見られる人を30分間隔とかで待ち合わせ風に次々席に呼び、何やら話し込んでるけど結構キモいわ。

[172: 匿名さん]

お手数ですが一度呼ばれてみて、実態確かめてみてはいかがでしょう？

[174: 匿名さん]

>171
それだけ観察できているのであれば、もう少し近くに寄ればだいたい何をしているかはわかるはず。
レポよろしく。

[175: 匿名さん]

モスもゲートも無料もしくはコーヒー一杯で長時間粘れますのでそうなるのです。
公共エリアに快適な場所が多いのが大崎の魅力ですが、このような輩が増えるのも困りものですね。

[176: 購入検討中さん]

高級感はむりですよ、川沿いの低地ですよ紛れもなく。価格も割高かもしれません。デッキもマンションまでは来ていません。それでもデッキをあるけばズンズンとマンションに近づき、その手前にスーパーがあるってことが素晴らしいです。不安材料としては、店舗群が振るわず撤退していくようなケースです。ありえないとは言えません。

[177: ご近所さん]

目黒川の臭いはどうにもならん。毎日絶えられん。これからの季節は特に

[178: 匿名さん]

はなつまめ

[179: 匿名さん]

ここは店舗の入れ替えは激しいよ。というかテナントがはいらんのだよ。人気なくて。

[181: 匿名さん]

ガーデンシティできて何年たつかな？　がらーん、としてるよね。

[182: 匿名さん]

グラスカのスーパーも入れ替わりをやりましたよね。

[184: 匿名さん]

明日位に2期3次の売り出し戸数発表かな？30戸位の売り出しで残り70戸で最終期？

[185: 匿名さん]

超ハイペースだな・・・

[186: 匿名さん]

もう1LDKしか残りがない

[187: 匿名さん]

おとなりのN建設さんの出来、いまいちみたいですね。。

[188: 匿名さん]

所詮は西松クオリティです。

[189: 契約済みさん]

西松でも三井というブランドがありますから
何を書いても無駄ですね
もうすぐ完売でしょ

[190: 匿名さん]

人気の無い部屋が残っていますから、もうすぐ、ってのは無理でしょう。

[191: 匿名さん]

ここは山手線内側タワーといえども品川区、目黒川沿い、準工業地帯、そして施工は西松ということで、もしかしたら坪300程度といった価格で安く買えるかもと期待していた人たちの当てが外れて、その怒りを見当違いのネガに変換した攻撃が多いのが特徴ですね。

[192: 匿名さん]

中身が伴っていないブランドなんてね、、ブランド料払える人もいれば払いたくない人もいる。また、払えない人もいる。ということ

[193: 匿名さん]

もしかしたら、と言うより　
三井の他物件営業からここは坪320万の予定価格だと聞いた、という人が何人か過去レスでいた。

[194: 匿名さん]

ここはもともと工業地帯だったところが、三井不動産の再開発がはいり再生され蘇り、ブランド化されて坪単価３７０万円のタワーマンション群になっていく街
一昔まえに恵比寿の札幌麦酒跡地が再開発され、単なる工場が坪単価３万円のオフィスビルと高級ホテル、高給タワーマンション群になり、竣工後２０年近くたってもその価値を維持していることが参考になると思います
マンション購入を検討する際、過去も大事だけど、これからどうなるかがもっと大切だということだと思います