契約後、穴のあいた建具のマンションだと判明

[入居済み住民さん]

現在、築２年半の２０万の高層分譲賃貸に住んでいます。
こちらの物件は契約当初から不動産屋の虚偽報告が多く見受けられ、建具に大きな穴が１ヶ所・中くらいの穴が１ヶ所あいたまま、ずっと住んでいる状況です。

契約後、穴のことを知らされ、それは以前の入居者があけたらしく、直しますということでした。
その後、新築同然に直りましたの報告を受け入金いたしました。

引越し日・引越し業者との日程・仕事の日程調整をした上で、あとは２日後の引越しだけだと思っておりましたら、電話がきて実はまだ穴が直っていないのですみません。とのことでした。

平日しか業者が無理だとの話で、３日仕事を休み採寸から対応しました。
そのうち１日は業者から当日キャンセルというたいへん迷惑な行為もされ、開いた口もふさがりません。

入居してすでに３ヶ月以上経ち、建具の業者が入れ替えるだけの段階にきて、実は建具が原価価格なので出張料として３１５００円払って欲しい。
払わなければ建具交換はできないと業者が言っていると不動産屋が当方に言ってきました。

どう考えてもおかしな話ですので、当方は区分所有者であるオーナーに電話をかけましたら現在使われておりません・・との音声が。
不動産屋にオーナーの新たな電話番号・新住所をお聞きしている最中なのですが、ウソかホントかオーナーは入院しているとのこと。

今後、どのように対応したらいいのかご教授ください。
すべて不動産屋が当方に言ってきたことなので、どのように確かめたらいいのかもわかりません。

また、直すのはオーナーの意向で１ヶ所の大きな穴だけですと言われ、なんだか２０万の価値すらない部屋に困惑しております。
入院しているはずなのオーナーの意向は、伝えられ、当方が連絡取ろうとしても連絡先がわからないなどとはぐらかされております。

常識はずれな虚偽報告、２ヶ所穴のあいたままの部屋を貸し出す連絡も取れない区分所有者、当日キャンセルした建具業者など、おかしいです。

[2: 匿名さん]

役所に行って、建築指導課で相談なさったら？
グズグズしてても解決しないでしょう。
一番悪いのは不動産屋のようですから。

[3: 関西の大家]

大変な災難でしたね・・・

まず、建具の修繕は必要費にあたり賃貸人が修繕義務を負うのが原則となっています。
ただ、建物引渡しの際、現況渡し（要するに穴の空いた状態で引き渡します。）と表示されていましたか？


まず、明確にしないといけない部分として、建物管理はどこがやっているのか？（仲介業者に委託しているのか？）

ただ、客付け（お客を紹介するだけ）だけの業者に文句を言ってもヌカに釘です。　まずは、貸主もしくは貸主が委託している管理会社の担当者につないでもらう様、業者に指示してみてください。

建物賃貸借契約書が手元にあるならば、貸主が建物管理を委託する場合、必ず記されています。

方法として、（私ならですが・・・・）

１、Ｑ：建具が原価価格なので出張料として３１５００円払って欲しい。
　　　払わなければ建具交換はできないと業者が言っていると不動産屋が当　　　方に言ってきました。

　　Ａ：仲介業者に、修繕に伴う費用は貸主負担が原則である。こんな基本　　　　的な事もわからずに仲介やってるのか！とカマシを入れると良いで　　　　しょう。笑）専任の宅建主任者をだせ！と言ってやってください。
　　　　従前の入居者があけた穴の修繕費を出さなければならないんだと　　　　　突っぱねて見てください。直さないなら詐欺でおたく訴えるよ？と　　　　も言ってるも良いでしょう。また、修繕の日程はこちら（スレ主さ　　　　ん）主導でさせてもらう事。おたく（業者）の不手際をなぜ私が被　　　　らなければならないのか？その損害おたく（業者）が支払ってくれ　　　　るの？とも言いましょう。

２、Ｑ：不動産屋にオーナーの新たな電話番号・新住所をお聞きしている最　　　　中なのですが、ウソかホントかオーナーは入院しているとのことの　　　　問いですが、
　　
　　Ａ：貸主の居所が解らないのであるならば、手元に契約書があるのが前　　　　提ですが、「賃貸借契約書の貸主の捺印はどうやってもらったのか　　　　聞きましょう。」
　　　　契約書の書き直しをしてもらうよう指示するのも手かもしれませ　　　　　ん。（業者に対する些細な嫌がらせ？）口頭で教えて来るかと思い　　　　ます。（言い逃れできない伏線です。）
　　　　場合によっては、特定行政庁（県・宅建協会・消費者センター）へ　　　　勧告すると強く抗議しましょう。

３、期日を設定して、それまでに修繕を果たさない場合、契約の解除と損害　　賠償請求を仲介業者へ訴すというのも効果があるでしょう。

４、その物件に住み続けるのあるならば、貸主さんとスレ主さんとの関係が　　継続する以上、スレ主さんがあまり表に出ないようにするのが一番ベ　　　ターかもしれません。仲介業者と貸主で解決させるように仕向けるのも　　方法です。
　（仲介業者には全然構わないですが、貸主に禍根が残ると後々煩わしい事　　がある可能性があります。）

５、この件に関する窓口（責任者）はだれか明確にしてください。

６、また、直すのはオーナーの意向で１ヶ所の大きな穴だけですとの事です　　が、もう１箇所の穴については、退去後における修繕費に加算しない事　　の書かれた内容の覚書もしくは、契約書を作り直しさせる。
　（これは、修繕させる前に必ずさせてください。）
　　もしくは、「いや全部直してください」と突っぱねるのも方法です。
　　恐らく、業者が貸主からの報酬から費用を捻出している可能性が高いで　　す。　これ以上目減りさせない為にも業者は必死なのでしょう（笑）
　　オーナーの意向なら、２で書いた事も言えないでしょう。
　　「貴方じゃ頼りにならないから、こちらで業者を選択して修繕して貸主　　　に請求すると伝えてください。」業者からすれば、メンツ丸つぶれに　　なるので、恐らく全部直すでしょう。

ちなみにNo2さんの建築指導課へ相談されても期待に沿えないかと思われます。役所はいい加減な事が言えない建前上、のらりくらりの答えしかもらえないです。

あとはスレ主さんが揚げ足を取られないように気をつける事。

ご苦労堪えないですが、頑張ってください。

[4: 関西の大家]

追記

行間がうまくできていないらしく、読みずらくてご迷惑かけます。すいませんでした。

[5: 貸主]

>契約後、穴のことを知らされ、それは以前の入居者があけたらしく、
>直しますということでした。

この一文が気になります。
契約前に物件は見なかったのでしょうか？
穴というぐらいなので、見ていれば気がつくとは思うのですが。

仲介業者の対応には問題があると思います。
（直すと云っていながら直さないので）

ただ、何の建具か知りませんが襖・障子であれば現状渡しが基本です。
そして、下見時に交渉をして、交換・修理を依頼します。
ただ、賃貸の場合は見た目の第一印象が悪いと借主がつかないので
ある程度のリフォームをした上で行ないますが、畳・壁・カーペット・障子・襖などの汚れ・破損を直す・直さないは貸主の判断なので
リホームをしない状態で広告を出し、交渉の段階で賃料の値下げで現状渡し
あるいは、借りてくれるのであればリホームを実施するなど
状況に応じて、行なう場合もあります。

今回の場合、貸主の不動産会社（管理会社）とスレ主の不動産会社（仲介業者）の連絡の不備も考えられます。
貸主は「現状渡し」で管理会社に委託してたが、
スレ主の仲介業者が独自判断で修繕をすると言い、後で現状渡しと判明。
仲介業者は仲介手数料20万から出費する事になり、このようなことに。
普通は穴であれば修復するので勝手な判断があったかもしれません。

もしかすると貸主や管理会社にはスレ主と仲介業者とのやり取りが伝わっていない可能性がありそうな気もします。（ミスを隠している？）
契約書が手元にあるのであれば、必ず管理会社も書かれている筈ですので
直接連絡するのも一つの手だと思います。

私も分譲賃貸を３部屋していますが、壁などの穴・破れは修復しますが
クロス・カーペット・畳の汚れ程度ではクリーニングのみ実施して張り替えは行ないません。管理会社には状況に応じて修繕・賃料の値下げは交渉に応じると伝えています（80-90平米クラスなのでリホームすると最低でも50万以上します）。
立地的には問題の無い物件なのでほとんどの場合、交渉となると（借りたいと思ってくれている人なので）１万円でも賃料を下げるとすぐに客がつきます。賃料は平均20万程度の物件です。５年以上住むとリホーム代の方が安くなりますが、今のところ2-3年で現在４周期目です。

[6: 入居済み住民さん]

たいへん困っておりますで、みなさまの助言とてもありがたく思います。

ここに記入したその足で、弁護士に相談しにいきましたら、

①　郵便局の窓口で配達記録をつけ不動産屋と区分所有者に手紙を送る。
　　手紙の内容は　[今までのことを記し、そちらでやられないようならこちらで料金３１５００円を立て替えて払っておくので、賃料からその料金を引かせて頂く]　

②　建具業者に交換してもらう。

③　交換後、賃料１６８５００を払う。

これでいい。それでもなにか言ってきたらまた相談にきなさい。と言われました。


このようにしても１ヶ所の穴しか直らないのだろうなあと、一生懸命自分で理解しようとしていると同時に、このような強行手段に出たらやはり相手はイヤであろうし、賃貸でお借りしている以上、解約するまでギクシャクとしたまま不信感いっぱいで区分所有者の方とつながっているのも・・とも思っております。

また本日わかったことなのですが、区分所有者の方が本当に入院している(しかも、命に関わるくらいらしい)ということをお聞きしたので、なんともやりにくいです。

今の段階でもやはり、なるべく丸く円満に解決に向かって生きたいという考えはかわりないので、区分所有者の方が退院なさるまで待ち、その後直接お話をしようかなあと考えています。(オーナーが退院したら直接話をしたいと希望してらっしゃると不動産屋の担当者から聞きましたので余計に)


[物件は５５平米の１LDK]　　
[建具の穴の箇所]
・リビングと寝室の間仕切りの役目の引き戸ドア(天上がかなり高いのでそのドアも高く、かなり頑丈なドア)、目の高さに大きな穴
・リビング壁中央の電話代？花飾り台？の下の作り棚の観音開きドアに中くらいの穴

以は、地方の新築分譲マンションに入居後２ヶ月で耐震偽装が発覚しまして、弁護士とのやりとり、引越し先探しなどバタバタしておりまして、外観と立地、土地の雰囲気だけ(を確認しに新幹線で来まして、トンボ帰りしました)でマンションを決定してしまいました。

築浅であることと不動産屋との頻繁な情報交換、Eメールにて内部・共用部の写真をかなりの枚数頂いていたりしましたので担当不動産屋にかなり信用を置いておりました。その方が新築同然に直しますの言葉を鵜呑みにしてしまいました。

築浅で誰もが名前を知っているマンションであっても、自分がどんな状況であっても室内は絶対的に確認とかないとと、今回のことは本当に肝に命じる出来事です。

直接お話できる機会ができるかどうかは今の段階ではわかりませんが、結果はご報告させて頂きます。
ありがとうございました。

[7: 入居済み住民さん]

誤字・脱字すみません。

天上　→　天井

以は　→　以前は

確認とかないとと　→　確認しとかないとと

[8: 入居済み住民さん]

またびたび追記ですが、関西の大家様の記載の１・２・３は半月ほど前に実行いたしました。

その後の対応により、宅建法に違反する恐れがあること。
また建具に関して実質仕事を休んだ日数は、損害賠償として求められること。
詐欺であるし、金額を提示してを請求している時点で恐喝に近いものがあるとも。

・・「あくまで仲介の立場で通常起こりえない問題だから僕たちも困惑している。３１５００円は建具の業者が言ってきたことをそのまま伝えただけだ。」　と言っていまして相当あきれました。

・・「オーナーが入院しているので連絡もなかなか取れず、なかなか契約書も戻ってこなかった。住所はかわりないと思う。やりとりは頻度は少ないがメールでやり取りをしていた。」　とのことで、なにかおかしな物件、問題のありそうな物件・連絡も取れない区分所有者だとはじめに判っていれば、耐震偽装マンションで、もうコリゴリですので確実に別の部屋(高層階希望でして中でもここが一番高層階でした)にしてたはずでして、かなりくやしく悲しいです。

・・宅建協会は、「問題があれば消費者センターへご相談ください。」　で終わりでした。えっ？！　人任せ？　とあっけにとられました。かなりいい加減な組織だと感じました。

・・消費者センターは、あちらの不動産屋の会社名・電話番号を聞いてきて、双方の意見を聞いた上で　「業者が動くと人件費がかかるんだって。建具は分譲時の業者と同じで原価価格で金額出してるらしいよ。２人分だって言ってたわ。そちらも半額出すよう言ってみたけど、難しいような感じだったわ〜。え？出す気ない？　じゃあこれ以上は言えないわ〜。　納得できないと思うけど、私たちはあくまで相談所だから強制力がないのよね。あとは弁護士に相談するほか・・うまくいくよう祈ってるわ。」　　でした。。なんで仕事休んだ上、お金まで払わないかんの！？　半額払うとかおかしなことを言ってくれるな！　と腹立たしかったです。

そののち、こちらに相談し、仕事を抜け、弁護士に相談に行きました。
全くおかしな話です。

連文続きで申し訳ありませんが、細かく返答くださってましたので記載させて頂きました。

[9: 関西の大家]

お疲れ様です。

レス拝見しました。ひとまず、私が提案する方法としては、
相手方の配達記録郵便の答えの出方によっては、

「貸主は、建具の修繕について協議するか否か意思表示をせよ。」
「貸主は、正常な引渡し完了前までの賃料を減額せよ。」
「貸主は、これまでに至る訴訟費用及び休業損害を借主に支払え。」
「貸主がきちんと引渡しをするまでの間、月々の賃料を供託する。」

この４点を趣旨とした仮処分決定を裁判所からもらえばいかがでしょうか？

話は前後しますが、賃料を貸主に支払うかもしくは、供託しないとスレ主さんの債務不履行となり、今後の展開に不利になる恐れがあります。金銭債務は、証明せずとも無条件に履行遅滞となり延滞損害金を支払わないといけない恐れがあるからです。賃料の支払についての判断は、今後動向が長期化する可能性があるのであるならば、一刻早くジャッジされた方が宜しいかと思われます。

貸主さんの事情はお気の毒ですが、そんなことは借主にとってその事情は待つ理由にはならないし同情しなくても良い話です。
（ここは割り切ってやっていかないと、物事が前に進みませんのでドライに考えてください。）

仮処分決定の内容ですが要するに、借主の言い分を貸主に聞いてもらうまでの間、賃料を一旦、国に預ってもらうという内容です。この方法を取る事によって、スレ主さんの賃料の履行遅滞は免れ、きちんと貸主に物を言う事ができます。

そこで、貸主が復帰するか、もしくは代理人もしくは管理業者が出てきた時に、話合いもしくは調停もしくは、本裁判を行うのはいかがでしょうか？
修繕をしないからと言って賃料を支払わないというのは、今後の動向から考えるとスレ主さんにとって不利になる可能性があります。

また、業者というのは（仲介業者）と（管理会社）の２つに分けてお話をさせて頂きたいのですが、そこを明確にしないと、全くトンチンカンな答えを出すかもしれない恐れがありますので、先にお詫びをした上で重複した質問をさせて頂きますが、

建物賃貸借契約書の書面には「管理会社」の名前は書いてありましたか？

書かれていたのなら、「管理会社」は、仲介業者の名前が書かれていましたか？それとも貸主のみでしたか？

その上でお答えしたいと考えております。

貸主不在である時は、申立後２〜３週間程度で判決が出ると思います。

文面をみる限り、仲介業者が管理委託契約を結んでいるのであれば、善管義務（ぜんかんぎむ）（善良なる管理者の義務）が生じ、修繕費を貸主に代わりに立て替える事は可能です。管理業者が修繕費を立替えて貸主に請求することができます。よって、スレ主さんが全く負担することは無いと思われます。

また仲介業者が管理会社でなければ責任義務が無いので、宅建協会や消費者センターに言ってもなんの効力もありません。
仲介業者は修繕義務は負いませんから言っても無駄です。

ここが肝なんです。

「直接、建物の仕様収益できる権限者か、建物管理委託している業者」に、この事を言わないと前に進みませんので注意してください。
ひとます、現地点で言えることは以上です。
（飛躍しされた意見を申し上げて誤解を招いては訳ありませんので・・・）

健闘をお祈りします。

[10: 関西の大家]

誤：仕様収益　正：使用収益

間違いです。お詫びします。

追記ですが、
「詐欺であるし、金額を提示してを請求している時点で恐喝に近いものがあるともの件です。」

とのレスですが、

恐喝は、暴力や相手の公表できない弱みを握るなどして脅迫すること等で相手を畏怖困惑させる行為の事です。

詐欺は、他人を欺罔（ぎもう:人をあざむき、だますこと）をして錯誤（勘違い）に陥れることです。。

よって、詐欺は、今後の立証作りによっては成立する可能性はあると思いますが、恐喝には該当しないと私は思います。

この辺りの言葉を安易に使われますと板が荒れる恐れがありますのでご注意ください。（私も気をつけますが・・・・）

[11: 入居済み住民さん]

お気遣い、ありがとうございます。

１ヶ月以上毎日、毎日オウム返しのように「出張料の件。」というほんとうにこのままの題名で「３１５００円をお支払いください」とのメール(時には１日３回)・休日には自宅への電話があり、精神的に参ってきました。

当方は払う必要がありません。区分所有者の方に、お話ください。と言おうにも入院しているから連絡が取れないの一点張りです。

もうイヤです。
毎回・毎回いちいち返答する時間も無駄です。
(ただし、あきらめるわけでもありません。断固として私の意見は主張します。)

不動産屋は仕事の時間に行えるからいいようなものを、仕事のしている時間・プライベートな時間まで介入され、「○日でいかがでしょうか？」とこちらが出張料払う体で勝手に日にちまで指定してきた上、「○日までに業者に返答しなければ行えませんので返答ください」と強制的に返事まで要求してきます。

穴のあいていない賃料２０万ですので、その額を４ヶ月近くも払い続け、建具交換のためだけに仕事を３日も休み、当方が穴をあけていない建具交換の出張料３１５００円まで何故支払わなければならないのか全くもって意味がわかりません。

本日夜、ようやく区分所有者の方の携帯番号を教えてきました。
まだ常識的な時間だと判断したので、すぐかけましたが留守電でした。
電話をいただけるようメッセージを残しましたが、今のところはかかってきません。
(昨日、命に関わる入院ではないことを別のルートで確認しました。また虚偽報告でウンザリです。ただの入院らしいです。)


こちらの部屋を紹介してきたのがＭという不動産屋で、入居してからはＶという不動産屋にバトンタッチしました。
契約書には媒介と記載あります。
契約書に記載のＶという不動産屋が、そんなおかしなことをずっと主張し続けています。
昨日は「うちはただの仲介だから、本当はやる必要がない」ということさえ言ってきました。

毎回メールを開ける際に動悸までしてきて、最近では眠りつけず、不安ですぐ目が覚め、自分の仕事に差し障る状態です。

Ｖという不動産屋の本社に電話してもうちは不動産部門ではありませんので、Ｖにおかけください。で終わりです。
そこでＶの責任者の方(契約時に顔を合わせましたが、２０代の真っ黒に日焼けした方)と話がしたいと伝えても、○○は外出中です。との返答が毎回です。
○○さんに電話くれるよう言ってください。と伝言残しても、担当(２０代、もしくは１０代後半)のいつもの人しかかけてきません。

全く話になりません。
会社自体の設立は２年くらいらしく全く対応は納得いきません。
当社は若い社員ばかりでして。と以前お聞きしたことがあり、設立年数と共に、その時少し不安に感じました。

当方自身の生活の邪魔になってきて、もう関わりたくないという感じです。

−長文、読みづらいかと思います。申し訳ありません。−

[12: 入居済み住民さん]

追記ですが、入院していて連絡が取れない時点で、供託をしようと法務局へ電話をかけましたが、供託の事項に当てはまりませんね〜。と法務局に言われました。

今日も眠れそうにありません・・

[13: 入居済み住民さん]

ひとつ訂正です。

Ｖの責任者の方(契約時に顔を合わせましたが、２０代の真っ黒に日焼けした方)
　　↓
Ｖの責任者の方(鍵受け渡し時に顔を見ましたが２０代の真っ黒に日焼けした方)

この方が宅建主任で、穴の説明は一切なく、契約書の特約事項にも記載なしです。


穴は入居後１ヶ月以内で直します。と電話で言っておりました。

当方が２週間ほど仕事で海外へ行っていた時期を考察したとしても、あまりにも長すぎます。また　「注文してあるので交換だけです。迅速に行います。すいません。」　とＭ不動産が言っていたのが、実際は採寸から始まり　「特注だから時間がかかります。」　との業者の言葉で、できあがるまでもかなりの時間を要していて納得できません。

[14: 関西の大家]

＞ヶ月以上毎日、毎日オウム返しのように「出張料の件。」というほんとうにこのままの題名で「３１５００円をお支払いください」とのメール(時には１日３回)・休日には自宅への電話があり、精神的に参ってきました。

Ｖ不動産ですか？
貸主の代理でなければ、直接貸主と話すようにしてください。
そうなら宅建協会にクレームに、管理委託会社でもないのに、必要に修繕費の支払の電話を誘引され困っていると伝えてください。

＞契約書には媒介と記載あります。
媒介（仲介）業者であれば修繕交渉する業者ではありません。
管理委託先か貸主へ直接行ってください。

＞全く話になりません。
会社自体の設立は２年くらいらしく全く対応は納得いきません

だからいってるじゃないですか・・・・　仲介業者に修繕義務はないんです。言っても無駄ですと・・・・

＞追記ですが、入院していて連絡が取れない時点で、供託をしようと法務局へ電話をかけましたが、供託の事項に当てはまりませんね〜。と法務局に言われました。

裁判上の保証供託の場合 → 担保を立てるべきことを命じた場合　供託は可能です。長期化するのであれば、裁判所から仮処分決定をもらってください。裁判所を経由して供託するんです。自分でも訴状を書くことが可能ですが、弁護士に依頼するのが一番手っ取り早いです。

＞当方が２週間ほど仕事で海外へ行っていた時期を考察したとしても、あまりにも長すぎます。また　「注文してあるので交換だけです。迅速に行います。すいません。」　とＭ不動産が言っていたのが、実際は採寸から始まり　「特注だから時間がかかります。」　との業者の言葉で、できあがるまでもかなりの時間を要していて納得できません。

過去論ぶちまけても、前に進みません。納得いかないのは解りますが、
それは言う人を間違えて行っているからそうなっています。

再三申し上げていますが、ＭorＶ不動産もしくは貸主なのか、窓口をはっきりさせないと、スレ主さんの煩わしさが倍増しますよ・・・・

ここまでいくと弁護士に依頼のが一番かもしれないですね。
費用と見返りを考えると、非常に無駄ですが。。。。