シティタワー武蔵小杉 パート4

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート4をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[955: ななし]

＞953
951じゃないけど、公式に販売戸数22戸って書いてあります。

1期分の195戸が全部売れたとして、全部足しても2期で200戸強と苦戦してるように見えるけど値上げってよくわかりませんね・・

[956: 匿名さん]

スミフは販売五カ年計画を立てるのでそれより順調に売れてしまうと慌てて値上げしちゃいます。営業に言わせると売るものがなくなると仕事がなくなるから計画通り五年かけないと困るそうです。
何か理由があってさっさと捌きだい物件以外はそんな売り方です。


へんな会社。

[957: 匿名さん]

おもったより安いですね。

[958: 匿名さん]

三ツ沢の件、今日もニュースでやってたね。しかし、入居1年目で問題がでてたのに取り合わずに、問題発覚したのは１１年後。その間に巨大地震に襲われて被害者がでたら・・・。韓国の沈没船みたいに未必の故意で殺人罪かも。

[959: 匿名さん]

今日は
三井不動産、野村不動産、三菱地所
上がってましたが、
住友不動産だけ下がってましたね。

[960: 匿名さん]

10年前のスミフは値段は一流でも私たちが心配してやまない二流デベのアフター対応をしたということですね。しらばっくれられるのが一番気分悪い。
最近のスミフはシティハウス相模大野でALCがズレた時も完全対応しているし大丈夫なんではないかなと・・・。

[961: 匿名さん]

ちなみにお隣のリエトはあれこれ誹謗中傷されてたから調べたけどデベなしで建てたから鹿島は最後まで６勤２休を守って工程は一切圧縮しなかったそうですからミスも抜きもないですよ。そのかわりシステムキッチンとか安っぽいですが。

青田買いが当たり前の世の中だけにデベの信頼性は大事です。

[962: 匿名さん]

３・１１で乾式壁に問題が出た物件は結構あるけど、ALCがずれたのなんて相模大野くらい。施工に問題があったのかも。

[963: 匿名さん]

>955
初回１６０戸の後で３５戸売ってたの？

[964: 匿名さん]

>>963
第一期の契約実績175だったと思うけど、160って何

[965: 匿名さん]

どの数字も合わないですね。おかしいですね

どういうことでしょう？

なぜこんなことが起きるんでしょうか？

[966: 匿名さん]

第一期販売　　　　　１７５戸　
第一期販売売れ残り　　　３戸
第二期販売　　　　　　２２戸（第一期売れ残り　７戸＋新規販売　１５戸）
合計　　　　　　　　２００戸

じゃないかな？

[967: 匿名さん]

第一期売れ残りが3戸から7戸に増えるの？
それとも第一期売れ残りが3戸から10戸に増えて、その差の7戸が上乗せされるのか、文章のいみが分からない。

この文章の意味がわかる人いますか？

しかも何故それを知ってるの？

[968: 匿名さん]

確認するならモデルルーム行った方が早いんじゃないかい？

第一期時も、要望書受け付けがほぼ終わった段階で、公示用に残した物件のみ価格決定！って発表してなかった？
第二期の販売戸数がたった22戸ではない気がしますが…

このスレで第二期レポートURLが貼ってあったけど、結構な戸数が販売対象になってる様な書き方でしたよ？

[969: 匿名さん]

グランツリー完成前の出し惜しみ？
こわっ

[970: 匿名さん]

別に怖くはないと思うが…

[971: 匿名さん]

販売計画はたしか200戸だったからあれやこれや入り繰りがあって178戸が固まったのではないかな？

で、22戸売れば200戸完売。
ちなみにのこりの600戸は売るのか貸すのか未計画だから売れ残り在庫じゃないよ。
これがスミフ流。
銀行系デベならではの販売手法。売ったあとも三井住友でローン組ませたいから仮審査は三井住友。
銀行さんは売ろうが売るまいが安定して貸付できる。実に賢いです。

[972: 匿名さん]

>No.967

すいません、第一期販売売れ残り　３戸は先着順で販売されていたものです。
ちなみにモデルルームにいけば、第一期の売れ残り分を第二期販売までの間は先着順で販売すると営業から言われていると思いますが

[973: 匿名さん]

>971

賃貸として計画してるなら最初からそう説明しないと。賃貸住民ってトラブル多いよ。

売れ残りを賃貸にするならやむをえないけど。ただ過去にそれやって、業者が借りてマンション内で風俗営業なんて事例もあった。

[974: 匿名さん]

三ツ沢の件が発覚したわけだから、今後売れ行きさっぱりかもね。入居時に未販売住戸があると、入居者にも影響が少なからずある。そういうことも考慮しておかないと。

[975: 匿名さん]

>ちなみにのこりの600戸は売るのか貸すのか未計画だから売れ残り在庫じゃないよ。 

物は言いようってやつですね。

[976: 匿名さん]

最終的に売れ残って賃貸に変更、ならまだしも、
計画の時点で賃貸か分譲か未定、しかもそれを検討者／既契約者に説明してない、
ってのが本当ならひどすぎるわ。

[977: 匿名さん]

この物件不安になってきたのですが、賃貸か分譲か未定だとどんなデメリットがあるのですか？

素人なので変な質問してすみません。
内容によっては他の物件の検討も必要かと。

[978: 匿名さん]

>>977
リエトみたいな状態になる可能性があるということですね。デメリットの答えにはなってませんが…

[979: 匿名さん]

今週ＭＲでも行って雰囲気見てみるか・・・

[980: 匿名さん]

ちゃんと説明受けましたよ。売れ残った場合は、賃貸にするか、空き部屋のままで販売するかは未定ですが、
引き渡し時に空室の部屋の管理費　修繕積立金は住友不動産が負担すると言ってましたけど。

[981: 匿名さん]

スミフの考えることはよくわからん。

[982: 匿名さん]

>引き渡し時に空室の部屋の管理費　修繕積立金は住友不動産が負担

それは当たり前。区分所有法で管理費、修繕積立金は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主。

売れ残りがあって未入居が多いと、駐車場が空いて使用料が管理組合に入らないって問題が生じるんだよね。

[983: 匿名さん]

>978

リエトイーストタワーは事情が違うよ。賃貸物件だったんだけど、不動産投資会社の経営不振ですみふが買い取ってそれを一般分譲。

[984: 匿名さん]

用意されている駐車場は（いろいろひっくるめて）４００台微弱、８００戸に対してこの台数は多いの少ないの？

[985: 匿名さん]

>983
リエトコートが賃貸のときは空き部屋が１００数十もあってガラ空きだったからね。
ここもそんなに多くの賃貸は集まらないんじゃないかな。

[986: 匿名さん]

>>984
まあ普通に多いだろね。
入居直後で稼働率65%、10年後には稼働率50%、って感じに推移すると予想。

[987: 匿名さん]

小杉地区の自家用車保有率を調べると驚くよ。

[988: 匿名さん]

>>987
何%？

[989: 匿名さん]

知ってるならその数字を書けば済む話なのに、
勿体付けて情報出さない奴って友達少なそう。

[990: 匿名さん]

>985

それは、横須賀線の駅がまだ無かったころの話だね。

[991: 匿名さん]

>>988
確か約20%くらい。中原区内の車屋からの情報。

[992: 匿名]

その割合は中央値と比較してどのくらい多いの少ないの？

[993: 匿名さん]

例えば、自家用乗用車の100世帯当たり保有台数が全国平均で108台で、神奈川県なら75台と知ったとして、このマンションの戸数対駐車場用意台数の評価にどのような情報を提供するのだろうかと考えてみたり...

[994: ご近所さん]

ここは駅までのロケーションが良いね。グランツ通って近道しても良し。
東急ガード下に100ｍくらいアーケード出来るから前通って南口行っても良い。
横須賀口にも遠くないし。パークみたく何もない東口の前を通るだけは侘しい。

[995: 匿名]

近隣プロジェクトのパーク同士ですら片や外部貸ししていたり、片や満車だったりのようですから住人が決まってみないとわからない？

[996: 親同居さん]

>984

駅近とはいえ、駐車場設置率５０％って少ない部類。駐車場が不足して空き待ちの状態だと、中古で売るとき売りづらい。

駐車場は多くても少なくても問題が起きる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望とってるからその結果も確認して判断。

[997: 匿名さん]

公式HPの第一期販売報告を尺度とした、すんごい荒っぽい推測。
批判しないで…不真面目ですので。
基本データ住戸数800戸
駐車場台数は396台、充当率49.5%

①購入者の居住エリア
都内50%神奈川50%
神奈川は全員地縁者車両保持とすれば満車（笑）

②年齢
40歳以上56% 30代以下44%
40歳以上が車両保持とすれば満車（汗）

③家族構成
3人以上39% 2人以下61%
3人以上が車両保持とすれば84台分空き予定…

④年収別構成…データ無し（涙）

つまらんですね…すみません。

[998: 匿名さん]

ミッドスカイタワーが駐車場設置率60%で余ってるんだから、50%でも別にいいんじゃない？

[999: 匿名さん]

>>996
最近は40%台がトレンドじゃないかな？

[1000: 匿名さん]

入居してから、空きを見て車買うパターンもありか。

[1001: マンコミュファンさん]

JRの湘南新宿ラインの武蔵小杉駅と、南武線の武蔵小杉駅は繋がっていたんですね。
でもいつ湘南新宿ラインの線に武蔵小杉駅が出来たのでしょうか。
南武線の武蔵小杉駅からは、かなり離れて居るように思いますけど、
ここから湘南新宿ラインに乗ることが出来るというのは、嬉しいことです。

[1002: 匿名さん]

>>1001
…。
長い事海外でも行かれてましたか？
4年前に開通してますが…

[1003: 物件比較中さん]

次スレ立てました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443717/

[1004: 管理担当]

管理担当です。 

いつもご利用いただきありがとうございます。 
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。 

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443717/
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