シティタワー武蔵小杉 パート4

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート4をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[708: 匿名さん]

すみふは最初に出した価格から下げることはまずない。それが売りですからね。上がる一方ですが、あまりに7000万台ばかりになると購入層が減るでしょうね。
でも景気に関係なく路線が強いので、あまり浮き沈みはないかと。

[709: 匿名さん]

線路トライアングルエリア最後の雄だし、経済情勢の分岐点に販売という恐ろしい物件。
12mワイドスパン、アウトフレーム、免震、再販しやすいギリギリ70平米。通常残りやすい中住戸の間取りに力を入れた、恐い程の気合いの入り方…

直近の三井、三菱の不具合連発。鳴り物入りのグラン釣りー（笑）

環境整い過ぎて恐いくらい。

値下げなんかしたら、その営業マン会社いられないでしょ。
俺が上司だったら、その部下に
『値下げの理由を400文字以内に述べよ』
って言ってしまうかも。

誰か400文字以内で嫁に諦めるよう説得して欲しいです…

[710: 匿名さん]

>>709
「住友のマンションの粗利率は全てのデベの中で1番高い」
これ言ったら諦めるかもよ ちゃんと決算書にも書いてある事実

投資家からしたら住友のマンション買ってくれる人は神様だから
あんまり説得して欲しくないけどね

[711: 匿名さん]

パーク中古の方が距離も価格もオススメです。

[714: 匿名さん]

それにしても、小杉はJRやスーパーなど、人が増え過ぎて混雑と行列すごい。朝も晩もホーム溢れかえってるし、キャパオーバー気味。賑やかになった分仕方ないですけどねー。

[715: 匿名さん]

>697

青田売りって売る側の都合。三井、三菱の例もあるし、リスキー。

あんなことがあっても、三井、三菱は青田売りを続けてる。すみふが先陣を切って完成売りに移行すれば評価できるんだけど。

[716: 匿名さん]

>>710
あんまり業界ネタは通用しないんですよね…
嫁の実家東横線沿い、私は東京勤務、最寄り横須賀線の駅、私の実家も直通…。
どちらかと言えば横浜寄りの活動範囲。

買うしかねーかー。

[717: 匿名さん]

地縁のない方は、投資目的で色々選べて羨ましいっす。

[718: 匿名さん]

あ、白楽プラウドも検討してたりします。
デベの釣りではありませんので悪しからず。

[719: 周辺住民さん]

>>715ほんの10年ぐらい前までは青田売りだから資金繰りが楽になる分価格が抑えられています。立ち上がりは私たち大手デベを信じてください。なんて売り文句だったけど今や突貫やコストカットでいくらでも調整してるよね？
だからこそプレキャストと厳しい建築基準で建てるタワーは信頼感があったんだけどな。
スミフ物件は、その点売り逃げする気なんて微塵もないので安心なんですよね。

[720: 周辺住民さん]

>>717
個人投資は住居用にローンを組む限りまったく儲かりません。利益が上がれば税金が20パーセント、三千万ルールで回避すれば次の物件は、ローン減税が受けられない。
つまりキャッシュで買える人のみが、ささやかな恩恵をこうむれる。

[721: 匿名さん]

原価率が低くて値下げしないスミフってサイコー

この物件には、面白い検討者が集まったもんだな。

[722: 匿名さん]

すみふも青田売り。
割高だから販売が長期化し、結果として途中から完成売になるだけでしょ。

[723: 匿名さん]

>>721
大手デベの検証をしてる訳ではないですから…
今、武蔵小杉にある新築物件が買えるのか買えないかの話であって。
デベが嫌なら最初から中古探しますよ。

[724: 匿名さん]

>>723
スミフだから割高なのは仕方ないと諦めて検討する、なら別に検討者のレスとして違和感ないけど、高くて値下げしないこと自体を称賛する不思議なレスが連投されることの説明になってないよ営業さん。

[725: 匿名さん]

>>724
自分が諦めて買うとして、後で値下がりしましたって気持ちいーい？
俺は良くないけど。

[726: 匿名さん]

お金ない人は来ないでくださいbyすみふ

という認識でよろしいかと。ネガは諦めろ。

[727: 匿名さん]

そういうことなんだろーな。

言い方わるいけど

[728: 匿名さん]

>>725
ああ、営業じゃなくて既契約者の工作だったのかー、ってたいして変わらんわアホか（笑）

[729: 匿名さん]

嫁の買え買え話しが日に日に増えます。
細かいこと気にして、逃げてるだけじゃん！！だそうです。

帰りの電車も憂鬱ですわ。

[730: 匿名さん]

>>728
まぁあなたにはチャンスないよね（笑）
お疲れ様。

[731: 匿名さん]

反駁できなくなったら根拠もなく買えない人って決めつければいい。

馬鹿でもできる簡単なお仕事です。

[732: 匿名さん]

>>731
だってあなたはそれ以上でなく、それ以下でしかないんでしょ？（笑）

なんなら直接乗り込んで交渉してみてよ。
一年や二年の猶予はあるからとことんやってみて。
成果の報告待ってるよ。

[733: 匿名さん]

で、根拠は？

[734: 匿名さん]

>>733
え？根拠あるんじゃないの？

[735: 匿名さん]

三井やエクラスを買わなかった目端のきかない情弱を、
はたして800世帯も集めることができるのでしょうか。

[736: 匿名さん]

首都圏3000万人住んでいるから集まるよ。

[737: 匿名さん]

>>735
情報は持ってないけど、金持ってる人っていっぱいいるしね…

[738: 購入検討中さん]

ここの評判が割れているようで二の足を踏んでいます…駅ちかは資産価値的にも魅力と思っていたのですが…
どこか良い物件や地域はないでしょうか。皆さんどうされているのですか？
この前ある営業さんに他物件(ここも含む)のネガティブ営業されてますます混乱です。

[739: 匿名さん]

売るとき1000万高く売れても、買うときもともと1000万高ければ一緒。
資産価値って、そんなもんですよ。

[740: 匿名さん]

他物件をおとしめてうるような営業は三流笑
ここは十分買いじゃないですか。似たような揃った条件はそうそうないかと。ま、なにを重視するかですが。ここは川崎ということを除けばほとんどの好条件揃っている。

[741: 匿名さん]

川崎アドレスと都心からタクシーで帰れない。それをどう考えるか。

街のくらし安さはトップクラス。（昔から、賃貸人気ランクかなりいい。）
その中で、東急・JR線の中間立地。再開発の外れならではの今後もつづく眺望。
中古は遮光ガラスでなく日差しが熱いところが多いが、その心配もない。

あまり、欠点ないけど、街道広くなって騒音はどうなんだろう。
音も上がりきらない上層階買ったほうが良いのでは。
オリンピックまでは、マンションの価格下がらないのでは。

そう思って、ここ購入した。

[742: 住まいに詳しい人]

５年前に70平米5,000万だったパーク。
１、２年前に6,000万だったエクラス。
そして7,000万のここ。

金がある人には気にならないのかもしれないけど
年収1,000万程度の層だと気になるよね。

[743: 匿名さん]

>738
ネガティブ営業とかここら辺の書き込みぐらいで揺らぐようじゃ、大して欲しい家・地域じゃないんじゃない？
立地の好みも人によって分かれるし、自分の足で納得するとこ探しなよ。

[744: 匿名さん]

頭金有る無し、親の援助有る無しで、意欲が変わる物件だすなぁ。
年収1000なら頭金2千は欲しい…

[745: 匿名さん]

>>742
パークやエクラスより分譲価格が高かった分、
中古売買でもパークやエクラスより高く売れる、なんてことないからねぇ。
築年数の数年の差で勝っても、立地で完全に負けてるから、
中古で競合したら普通に後塵を拝することになりそう。

となると、小杉の不動産相場がこの先もさらに高騰して、
次に出るタワーはここより不便な立地で70平米8000万になると予想するなら、
迷わず今すぐここ買えばいい。
この先同じ調子は無理だと予想するなら、割高なスミフは見送った方がいいってとこだな。

[746: 匿名さん]

＞744
年齢や子供の数にもよりますが、年収1000でローン5000は、かなり大変だと思いますよ。

[747: 匿名さん]

1期だと6000万台ありましたけどねー中層階で。階でそれほど周りの眺望かわらないし、西側は特に。でも2期以降プライスあがれば、高づかみかんありすぎるから手をださないかな。とはいえ、最後発だからこそすみふも気合入れた仕様にしてるし、グランツリーもできるし、晴海豊洲みたいなイベントでの浮き沈みもないし、お金ある人は買っても損はないとおもいますけどね。北側開発は騒がしすぎずよいですが、それほど期待できないので、やはりここが最後かと。

[748: 匿名さん]

次のタワーも早くて4年後くらい？
その間に垂れ流す金と行方のわからない金利…
相場を一変させるすみふか…

[749: 匿名さん]

都心なら8000って思うしかないか…

[750: 匿名さん]

住むところに金をかけるくらいなら、通勤に不便でも郊外に住んで子供を生んで下さい。
養育費と教育費にこそ金をかけましょう。

[751: 匿名さん]

１期は北の方の高層階で5690万ってのもあった。
立地だが、東横線メインで考えればパークエクラスはいいだろうけど、JRからも近いってのがここのウリじゃね？ 745が言うほど完全に負けてるわけじゃないと思うが。

[752: 匿名さん]

変動金利0.7％ってヤバいすね。

日本は世界一お金借りるのにいい国!

ちなみに、短期プライムレートって無担保コールレート翌日物～期近物さえ上がらなければ、上がらないんでしょーか？

固定か悩みどこすね

[753: 匿名さん]

適用金利が再来年ってところが肝心かと。
今の金利でＦＩＸしたいですが・・・

[754: 匿名さん]

ここあと５００万安かったら瞬殺なんだろうなあ。

[755: 匿名さん]

しょうがないよ。
お国がそう仕向けてるんだから。
給料がかならず上昇すると信じるしかないさ。

伸るか反るか。

[756: 匿名さん]

中途半端とか無茶苦茶言われたこともあったけど、立地は正直凄くいいと思いますよ。出入り口も東西に設置され、駅利用は意識されてる。良いだけにグラツリの違法駐輪の影響も受けそうですが…惜しいのはやはり広さ。フルアウトフレームとはいえ、武蔵小杉のボリュームゾーンは80前後に置くべきだったんじゃないかしら？それなら、70前後を買って思ったより狭いわとか感じてるパークからの住替需要とか吸収できただろうに。

[757: 匿名さん]

ここは、パークやエクラスかはの乗り換えは、まずないでしょうね。
都内や東横ユーザーの人たちが多いでしょう。