シティタワー武蔵小杉 パート4

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート4をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[581: 購入検討中さん]

今は攻めどきですからねぇ。
世の中。

[582: 匿名さん]

再開発バブルもそろそろ終焉かも。そしたらここは高値掴みって事に・・・。

[583: 匿名さん]

>580

ミニバブルの頃にすみふは売り渋りなんてして高値売り逃げを狙ったら、リーマンショックで散々って物件もあった。ここも懲りずにまた売り渋りなんてして、学習機能無いよね。

[584: 匿名さん]

再開発のタワマンラッシュで戸数増えてるから、中古の値崩れが始まったらなだれ的にってのもありうるかもね。

[585: 購入検討中さん]

そんなに待ってらんないんだよなぁ…仮定の話では（笑）
俺じいさんになっちまうわ。
10年先の未確定な1千万2千万より10年間の小杉生活を取るかなぁ。とりあえずの低金利だし。

[586: 匿名さん]

7、8年前(最初のパークシティ2つ+ザコスギタワー+レジデンス・ザ武蔵小杉売り出しの頃)もそう言っていた人いましたね。
計2519戸同時大量供給で値崩れ必至とか。。
昔の川崎市の人口推計では来年139万人でピークに達するとなっていましたが、今年1月すでに145万人になっていたりします。
http://www.kanaloco.jp/article/66137/cms_id/65928

[587: 匿名さん]

かもかもばかり言ってリスク取れない人って、結局何処も買えない人じゃない？

[588: 購入検討中さん]

結局金持ってる人は、こういう物件サクサク買っていっちゃうんだよなぁ…
メディアで取り上げられはじめた時点でデベの戦略が嵌りつつ…需要が見込める街に供給がついていく。
最強の交通便を武器に、走れるところまで走るわなぁ。

そりゃぁいつかは建物古くなって安くなるだろうけど、20年後だったらどうするよって感じだな。
自分の歳では待てないわ。

[589: 匿名さん]

>586

あの頃から去年までは、みなとみらい線、横須賀線新駅、副都心直通とイベント目白押しだったから供給とともに需要もあったけど、もうイベントは打ち止めでしょ。

[590: 匿名さん]

>588

そういう人は多くないから、一期で総戸数の２割しか売り出せなかったんでしょ。すみふの某バーゲンセール物件は一期で７００戸超の全戸を売り出して完売なんて例もある。

[591: 物件比較中さん]

まだ相鉄はあるかな。
交通はもう十分,
これからはグランツリーを始め商業施設の展開でしょう。人口増えれば、店集まる構図が出来上がる。
セブン＆アイがアリオから業態まで変えたところをみても武蔵小杉への期待度の高さが見える。

まだ街として力不足だろけど、武蔵小杉の交通を考えれば、先々沿線の人を呼び込む力を持った店作りを考えるわなぁ。

[592: 匿名さん]

相鉄は武蔵小杉住民にはメリット無いでしょ。混むってデメリットだけ。

[593: 匿名さん]

相鉄沿線住民の需要（小杉を通過して都内へ通勤通学など）はおおいに存在するが、
小杉から相鉄沿線のどこかに行く需要（なにしに？免許センタ？）ってのはほとんどないからね。

じゃ、相鉄沿線住民が休みの日に
横浜素通りしてあえて小杉に買い物に来るかといえば、それもない。
物珍しさに最初に1回くるかこないか程度の話。

ホント、デメリットだけだな。
時間あたりの便数を増やせない以上、どうしようもないわ。

[594: 匿名さん]

閉鎖的な意見が多いようですが、
ヒトモノカネは開国したほうが、高度な経済圏になります。

極論ですが、閉鎖的な地域は、北朝鮮や江戸時代の日本で成長率は他地域に比べて、著しく低いということです。

[595: 匿名]

相鉄のメリットあると思うよ。
副都心線のときも、東横線にとってメリットないと言われていたが、東横線の乗客数がかなり増えたよ。

[596: 匿名さん]

副都心線は池袋やその先から中華街に行く人が増えたって話しだよね。東横線は通過する経路ってだけ。

[597: 物件比較中さん]

通過したり、乗り換えしたり、その都度武蔵小杉の利便性がじわじわ他地域の人にも認知されるという相乗効果があるでしょう。

こんなに便利な街あるんだって人が増えてくる。
普段いかない場所より通過するだけでも効果は大きいですよ。

全て短絡的にネガるより長い目で長所、短所見なきゃ不動産は買えません。

[598: 匿名さん]

すみふのバーゲンセール物件って何というマンション？まだ間に合いますかー？

[599: 匿名さん]

>597

こじつけもここまで来ると悲惨さを漂わせちゃう。さくらも大変だな。

[600: 匿名さん]

>598

既に完売。すみふ物件も安ければ売れるってのを証明したケース。

[601: 物件比較中さん]

ヒール気取りも大変ね。
揚げ足ネタを拾うのご苦労様です。

[602: 匿名さん]

最高倍率３７８倍のあれでしょ。
最上階に応募したら倍率２２倍でハズレたよ。

[603: 匿名]

なんだあれですか。特殊すぎるし、古すぎる物件だね。

[604: 匿名さん]

相鉄来ると中目黒あたりの利用者は、朝大変だろうなあ。降りられないし乗れない。
それでなくても、渋谷乗換不便になったのに。

[605: 匿名さん]

>600は不動産の来歴を勉強し直した方がいいんじゃないの。住宅評論家の榊レベル。

[606: 匿名さん]

榊先生は住友の手法は好きではないみたいですね。

[607: 匿名さん]

高値を望む人はいないでしょ。売る側以外は。

[608: 匿名さん]

>>607
マンションに関しては地縁が１番大事で値段は全く気にしない
という人が一定数居るのも事実。だから住友商法がマンデベの中では１番儲かってる。
中小デベだと売れ残りが許されないから竣工後は値下げするけど
住友は５年売れ残っても値引きせずにそのまま売り続けられる、というのも強み。
粘り強く売ってたら相場を無視して買ってくれるものなんだろうね。タワマンというものは。

[609: 匿名さん]

売る側の論理バリバリ。ここ検討板だよ。

[610: 購入検討中さん]

609意味不明…
売る側の姿勢知る事は、立派な検討材料のひとつですよ。

[611: 購入検討中さん]

東京、新宿、渋谷、目黒、中目黒、代官山、恵比寿、横浜、新横浜が10〜20分圏内
成田エキスプレスが止まって、時間掛かるけど羽田までの直通バスもある。

田舎ものの私にとっちゃ、すんごい立地だなぁと今更ながらに思いますが、やっぱり安くなきゃいけないイメージの街なんでしょうかね…

目の前に商業施設、震災後に出来る免震タワーって考えたら。ねぇ。

[612: 購入検討中さん]

人の欲って恐いわ。

[613: 匿名さん]

成田エキスプレス…
たしかに田舎者っぽい

いや、カトちゃんっぽい
エッキシ！

[614: 匿名さん]

アクセスはどこよりもすごいのですが、川崎というイメージはやはり拭えないのですよね。。。実利とれば本当に便利な街。

[615: 匿名さん]

３・１１のとき、免震でも乾式壁とか被害はあった。免震最強伝説は崩壊。

しかもムサコって、表層地盤増幅率高いし。

[616: 匿名さん]

>614

実利に見合う価格なのかってのがポイント。ここくらいの金額出せば、都内も買える。アクセスもそっちのほうが格段にいい。

[617: 物件比較中さん]

>>616
なら単純に都内って結論でいいのでは？
たまに意味わからない人がいるよなぁ…

[618: 物件比較中さん]

>>615
単純に震災前の免震と、震災後の免震と一緒なのかしら？

[619: 匿名さん]

震災後に免震の新しい技術って出てきてないと思うけど。

制震は境界梁ダンパーとか去年から出始めてる。

[620: 匿名さん]

616＞

それは条件次第でしょ。都内だからアクセスがいいとは一概には言えんよ。

[621: 匿名さん]

>610

そうだね。ここって成りすまし投稿は禁止。そういうことしちゃう姿勢ってのは重要。

[622: 匿名さん]

むさこ最近人が増え過ぎて、朝も夜も駅は長蛇の列で、便利だけどもその分ストレスも増えてきました。

[623: 匿名さん]

>619
境界梁ダンパーで検索して論文を見てみたが、エネルギー吸収能力は大したことなかった。
建物の主体構造をコストダウン出来るって記載もあった。
変形した低降伏点鋼が変形したまま残ったらどうするんだろって疑問も感じた。

[624: 匿名さん]

塑性変形の問題は免震の鉛ダンパーも一緒。3･11でも仙台で問題になったよね。

[625: 匿名さん]

６１６　具体的に都内のどの辺がお勧めですか？
　　　　手頃ないいところって意外とないんだよねえ。

[626: 匿名さん]

地震が起きた途端、エアポンプが作動し空中浮遊して地面から絶縁するシステムをTVで実演してたの見ました。それを採用すれば完璧だという結論になりますか。

[627: 匿名さん]

>626
そんなもの採用したらタワーが倒れるよ。

[628: 匿名さん]

都内に手頃な良いとこなくなったね～値付けに夢がないよね。
狙い目は桜上水みたいな建て替え大規模物件をマメに探すと武蔵小杉並みの価格帯もあるにはある。選べないし思い切れないけど。

[629: 匿名さん]

そんな感じのところだよねえ。
ここの方がいいような。

[630: 匿名さん]

616とかって、具体的にどこをイメージしているの？

[631: 匿名さん]

までも、ここの額だすなら、港区品川区世田谷区でも全然ありますよね。路線アクセスやタワマンが優先価値で、アドレスにこだわらない人は、小杉で折り合うパターンかと。

[632: 匿名]

世田谷は利便性悪いからパスだな。品川区、港区で利便性良くて駅から近いとこ買える？
大崎のパークシティは高いから買えないよ。

[633: 匿名さん]

何の地縁も無く世田谷区とか選ぶ人は、バブル世代かしら？中身よりラベルが重要なんて…

[634: 匿名さん]

ほんとは麻布とか白金買えたらいいけど、その辺りでここと同等の額で買えるのはネズミの額ほどの広さだったり、耐震って何ですか？みたいな超古い物件だったり（リノベーションで無理やり内装はきれいにしてあるけど天井が激低いとか）、窓開けたらすぐお隣さんだったり、日当たり悪くて日中なのに真っ暗だったりする。

[635: 匿名さん]

麻布とか、青山ね。買えなくて、中目黒とか、自由が丘。

更に買えないので、武蔵小杉。

買えなければ、もっと下ろう。

東戸塚の友人は毎日、武蔵小杉に住めることを夢見てるようです。

[636: 匿名さん]

あれだけ時間かけて1期で2割しかさばけなかったんだから、
この物件の販売が他の小杉タワマンと比べて突出して不調なのは疑いようがない。

これは、小杉がどうこう再開発の行く末がどうこうって話ではなく、
単純にこの物件（というかこのデベ）の姿勢の問題なんだけど、
ここまで順調に来てた小杉のタワマン販売ビジネス全体に翳りがさすきっかけになりかねないのも事実。

物事には勢いってのも大事だからねぇ。全く馬鹿なことをしてくれたもんだ。

[637: 匿名さん]

たしかスミフ６期ぶり最高益だったな。つかここが他社と同じような売り方するとは思えないんだけど。ネガが一定数いるのは仕方ないよね。

[638: 物件比較中さん]

今が売り手市場であるかぎり、当分は大勢は揺るがないだろうねぇ。
売るアホウと買うアホウ、同じアホなら乗らなきゃ損々て時あるし。
乗らずの人は普通は静観して力蓄えるもんだけど、ネガっちゃう人って結局ちょっとしたことに悔しくなって中途半端に行動とるタイプが多いのよねぇ。

最後は自己否定しないようにね。

[639: 匿名さん]

第一期は、すみふにしては珍しく営業がしつこく電話かけてきたりして、いい物件だけどこの必死感は売れてないのかな？と少し感じました。ニュースでは契約好調風に言っていましたが。小杉で7000万というのは、川崎で投じる額としては考えてしまいますよねー。。。

[640: 匿名さん]

東京だと８０００万するからねえ。さらに人件費、資材費上がる一方でしょ。あと、7から10年は。
ここは、東横線が効いている。渋谷と横浜を繋いでるって、そんな線ないでしょ。
それにJR線が絡むから。本数少ないけど、週末使いには十分。
選択枝としてアリでしょ。

[641: 匿名さん]

三方向道路に囲まれてるのがのなんだか居心地悪く感じるのは気のせいでしょうか。グランツリーができたらさらに混雑するだろうなぁ。

[642: 匿名さん]

綱島街道拡張に伴うペストリアンデッキもしくは歩道橋出来ればありがたいんだけど。

シティ⇒リエトの住友ラインからＪＲ横須賀線改札につながるようなやつ。
無理かぁ。

[643: 匿名さん]

ペデは改札口直結でないと意味がなく、線路が地上にある場合しか成立しない。
武蔵小杉は幸か不幸か南武線の川崎側以外は全て高架なので、残念ながらペデは成立しない。

[644: 匿名さん]

北口はこれからたつビルから繋がるペデがてきるんじゃなかったでしたっけ。

[645: 匿名さん]

例えば、港区アドレスで、某Mの物件が同じ時期に完成するけど。
再開発、少し高そうだが似た価格帯、総戸数も似てる…
田町10分、間取り？、共用施設多い、生活圏として？・・・自分はないなあ。

何を重視するかだろうけど

[646: 匿名さん]

>>644
だから南武線のみだってば。
新駅も東横線も地上改札なのでペデは意味が無い。

[647: 匿名さん]

小杉住人ですが、小さいお子さんがいたり、仕事上移動が多い夫婦だったり、色んなスーパーでの買い物が好きな主婦だったりの家族構成には、ここはぴったりだと思います。たまプラ、豊洲、二子玉のような商業施設のコンパクト版があり、加えてマルチアクセスはかなり優れている、という感じです。再開発エリアのコンセプトもコンパクトシティですしね。
まぁ要は庶民全般に向いているということです。都内にこだわらない人にはおすすめです。

[648: 匿名さん]

意味不明のネガの人がいるが、溝の口東急は高架駅だがちゃんとデッキで繋がってるよーんW

[649: 匿名さん]

そりゃ東急溝の口は地上改札じゃないからね
ホームが3F相当にあるから
南武線メインの北口に限ってはペデの意味はあるけれどもそれ以外はね

[650: 匿名さん]

綱島街道拡張した場合は安全面考えれば歩道橋が必要になるだろうなぁ。
東横側はまだしも、JR側は子供が危険にさらされる。

[651: 匿名さん]

2階以上に改札作れば可能なんじゃない

[652: 匿名さん]

中古も値上がりしてきましたね。

築6年で坪300万円超えなんて。

インフレ、黒田バズーカ、人手不足、オリンピック、リートの公募増資の金額。

景気回復してるんでしょうね

[653: 匿名さん]

え、プラウドは平均280だったと記憶していますが、中古でそれより高いんですか？！驚きました。

[654: 匿名さん]

野村の儲けそこないかも。

[655: 匿名さん]

GWTも震災後のタワー高層階が人気なかった時期だったから特別安かった。

[656: 匿名さん]

>>632
＞大崎のパークシティは高いから買えないよ。

MR行った？
あっちの方が確かに若干高いけど、比較対象から外れるほどの差じゃないよ。
（ここの値付けがおかしい。。。）

面積/間取り/階/予算・・・どの一項目も一歩も譲れないって言うなら流石にどうしようもないけど、
それじゃ大抵の物件と比較検討なんかできない。

[657: 匿名さん]

東横沿線住民で、仕事は都内だけどJRとか使わないから大崎に住むという結論に至らなかった。どーも生活圏に絡んで来なくて。検討はしたんだけどね。

[658: 匿名さん]

>>643
という意味では、
東横線駅近い南武線駅ビルに
ペデストリアンができれば、
北口も楽しみですね。

[659: 匿名さん]

私も東横線住民で、大崎に買うイメージが湧かない方です。

JR沿線に住んだことがなく、目蒲線か東横線にずっと住んでるので。

武蔵小杉の横須賀線も+アルファぐらいの感覚で、東横線沿線の町という感覚です。

[660: 物件比較中さん]

都内含めて検討してますが。

自由が丘、代官山、恵比寿、中目黒、横浜元町中華街が直通で20分圏内外。
週替わりで楽しんで、飽きたら地元で買い物済ませられ…

通勤はJRがスタンばってるってすげー街だと素直思うんですよね。

今までが安かったんでしょうね。

[661: 匿名さん]

そうはいってもここの値段はスミフ価格ということもあって高すぎるのは事実
だけど、次の新築タワマンの販売が２年以上先なので、結局ここの値段が「武蔵小杉の価格」を代表してしまうんですよね
このことが武蔵小杉にとっていいことなのか悪いことなのか・・・

[662: 物件比較中さん]

>>661
そう、惜しむらくは同時期の競合がいないこと…

[663: 匿名さん]

竣工前に完売とはいかずとも、竣工時の売れ残り戸数が10戸とか20戸程度で済めば、
問題ないと思いますよ。
ここに限らず、スミフさんが売れ残りを出すのは珍しくない、
どころかデフォルトで竣工後1年販売を織り込んだ販売をする会社ですから。

でも、竣工時点で100戸200戸単位で売れ残ったら、流石にまずい。
この物件限定じゃなく、街自体のイメージに響くでしょうね。

[664: 匿名さん]

大崎も検討外だったし、新宿にもほとんど縁がないから富久クロスも食指動かず。

[665: 匿名さん]

本当に実利では便利なのですけどねー。でも、どこ住んでる？→川崎と答える敗北感。住所を書く度の庶民感。
横浜のようなブランドもなく、そこそこ高いのにステイタス感もてないのが残念。

[666: 匿名さん]

東横沿線でも、都内の人からみると自由が丘より下ったとこは知らないというか興味ないのですよね。武蔵小杉住まいですが、かなりの確率でどこそれ？って顔されます笑
住みたい街ランキングなぞあてになりません笑

[667: 匿名さん]

そんなことないですよ。武蔵小杉ブランドは結構知れ渡ってますよ。

[668: 匿名さん]

長年住んでるものですが、小金井？小山？小杉？と混乱されること必至です。23区の人には関心もてないエリアなんでしょうね。便利さは十分実感してますが、知名度や街ブランドはまだまだだなーと思います。

[669: 匿名さん]

街のブランドってそんなに重要なんですかね?
見栄でしかないと思うのですが。

[670: 匿名さん]

見栄の話をしているんでしょ。

[671: 匿名さん]

>>667ですね、JRの路線図でもかなりでっかく表記されていて目立ちます。

[672: 匿名さん]

ここの利点は、①都心や湾岸のようにスーパーが遠いとか１つしかないとかがない。
　　　　　　　　②駅４分フラットで、1本の路線でほとんどの所へ行けるので週末楽しい。車あると神奈川の大型店も楽しい。　　　　　　　　　　　　③最強の東横線（渋谷～横浜・みなとみらい）沿い
　　　　　　　　④さらにもう少し便利でおしゃれになる？
　　　　　　　　⑤間取りは良い
　　　欠点は、①川崎アドレス
　　　　　　　　②やや高値（イケてる都内はよりはまだ安いが）
　　　　　　　　③都心からタクシーとかあり得ない。
　　　　　　　　④液状化？
　　　　　　　

[673: 匿名さん]

あと7年は人件費・資材費高そうだから、買うか賃貸か覚悟を決めるんだろうねえ。
買うならあまり待つことに意味はないような。

[674: 匿名さん]

もうここまでくると、選択肢少ないっすね。

20代前半ならなー

[675: 匿名さん]

ちなみに、ここにいる皆さんは、何歳ぐらいなんでしょう？

私は34歳です。

今から35年ローン予定です。
繰り上げ返済しますけど。

親の資金援助なしで、家内は専業主婦です。
頑張るしかないと思ってますが。

どんな方が多いのでしょう

[676: 物件比較中さん]

すみふが第一期の購買層を発表してますよ。
ご覧遊ばせ。

[677: 物件比較中さん]

>>676
中原区、幸区、港北区で50%、都内その他で50%って大雑把過ぎないか？
個人的に気になってるのは東急沿線の23区なんですけどね、目黒区、世田谷区、大田区あたり。

三井のGWTの時は江戸川区や葛飾区と言ったゼロメートル地帯のお金持ちが結構きてたんですよね。

[678: 匿名さん]

住友以外のマンションレポートでも「神奈川県内が約50％、東京都内が約30％、その他が約20％と広域。30代が中心ですが、年齢層も20代から60代以上と幅広いとのこと」とありますね。神奈川内の住替え者がかなり多そうですね。

[679: ご近所さん]

自分は逆にどこ住んでる？って聞かれると川崎って答えるんだが、その後に川崎のどこですか？と言われ、武蔵小杉って云う所ですと答えると、かなりの確率でイイ所お住まいですね？か、最近話題の街の・・とか言われるけどな。

[680: 匿名さん]

間取りなど相当気に入ってたのですが、第一期は何と無くモデルルームに来ている客層や営業の印象がよくなかったんですよねー。新しい街なので色々混ざるのはやむを得ませんが、そういう直感的印象ってわりと大事だったり。