シティタワー武蔵小杉 パート4

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート4をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[246: 匿名さん]

>>241
大丈夫？
70と80はどっちが大きな数字か分かりますか？

[247: 匿名さん]

人気ねーよ
高すぎて売れてない

[248: 匿名さん]

>246
クスクス(笑)

[249: 匿名さん]

>247

出たよ（笑）

[250: ご近所さん]

もう供給過剰だからね。
これから数年後に地価が落ちてくるのに高値掴みご苦労様笑

[251: 匿名さん]

私は買えないって素直になろ

[252: 匿名さん]

１期たった160戸・・・

ご臨終です・・・

[253: 匿名さん]

これから数年後に地価落ちてくる

東京近辺は、オリンピック終わったら落ちてくるだろうね。
もしかして武蔵小杉エリアだけここ二、三年で単独で地価落ちてくるといってる？

[254: 匿名さん]

ご近所さんにとっては、高い物件がバカバカ売れて、小杉相場が上がった方が、嬉しいはず。

ホントにご近所さん？

[255: 匿名さん]

単にシティタワーをネガりたいだけだろ。ホントにご近所さんなら253、254の発想になるはずなんだが…

[256: 匿名さん]

①ここを買えない人
②新川崎に流れてくるのを期待している他デベ
③ここが下がるのを期待している二期以降の検討者

他になんかある？

[257: 匿名さん]

ガチのご近所さんなら
④ここができることで眺望とか何らかの点で不利益を被る人の嫌味
⑤小杉がそれほど高くなかったときの近隣タワマン購入者で、「俺ってうまい買い物したよな」ってほくそ笑みつつ今から買う人をバカにした趣味の悪い上から目線

ってとこ？

[258: 匿名さん]

でもこの値段でも１６０も売れてたんだね・・・

[259: 購入検討中さん]

元から1期は160しか売り出す気がなかったのでは
それにしても何期にわけて売るのでしょうね

[260: 匿名さん]

ここって公立の小中学校はどこになるのでしょうか？

[261: 匿名さん]

小学校は東住吉小学校（物件より300M）
中学校は住吉中学校（物件より500M）が通学区となってますね。

私学ですと1㌔圏内に法政大中学・高等学校もあります。

[262: 匿名さん]

もといです。公式には
東住吉小学校は約520ｍで徒歩7分
住吉中学校は約1100ｍで徒歩14分でした。

[263: 匿名さん]

>261,262
丁寧にありがとうございます。
近隣のタワマンとは違う学校になるんですね。

[264: 匿名さん]

タワマン対抗の運動会は開けません（笑）

[265: 匿名さん]

当たり前に東住吉かと思っていたら発表当初は上丸子になっててびっくりしましたけどまた東住吉に変わってますね。
正直なところ受け入れ側の体制から見るとタワマン慣れした上丸子が無難ですよ。

[266: 匿名さん]

本日の日経新聞の7面に、住友不動産の社長の記事が掲載されてます。

検討中の方は是非ご購読を。

[267: 匿名さん]

タワマン慣れ…
階層毎にクラス分けされたらかなわないですね（笑）

[268: 匿名さん]

実際、タワマン慣れって何？

[269: 匿名さん]

教員、生徒全員が高所恐怖症でないという。
すみません、くだらなくて。

しかし、スミフ社長の記事読みましたが随分あおりますね…
乱高下の鉄鋼事情はさておき、鋼材を運ぶ船は不足していたり、オリンピックに向けて、熟練工の取り合いなどの人権費用、建設費用が嵩むのは確かか…

[270: 匿名さん]

土地、建設費、人件費、インフレ、金利、為替…
これだけリスクが多い中、この物件はともかく資産形成は重要な人生設計の要素になりそですね…

漫画カイジの名言

一生迷ってろ…！そして失い続けるんだ…貴重な機会(チャンス)をっ！

あおりではないですが、人の意見より行動することでしょうか。
そして自分の目、耳で確かめて、納得して決断するだけですね。

[271: がんばれ]

モデルルーム見ての印象は狭っ！
同じ平米でスミフの案件は狭くて息がつまりそうでした。
住友はそこそこなのにとっても価格が高い、
ぼったくられても余裕がある人向け。
タワマンの中では駅から遠い。
エレベータの数がいまひとつ。
武蔵小杉の価格が高くなってからの販売。

携帯は自分で努力しろだって。
営業の中年の女性、やり手だが、知識今一つ、態度よくない
さすがスミフだ。

でも良いと思う人も多いはず。人それぞれだとつくづく思った。

[272: 匿名さん]

スミフさん、社長からあんだけ発破かけられてるから、
ネガられようか、喧嘩売られようが強気ですよ。
そもそも竣工後にも住居スペースでない場所にモデルルーム設置予定。
つまりは長期戦上等、どうぞご勝手に、ネガる方は郊外よろしくみたいな。

[273: 匿名さん]

武蔵小杉って郊外でしょ？

[274: 匿名さん]

郊外って意味知らないか…

[275: 物件比較中さん]

普通に郊外だと思うけど？
でなければ何なの？

[276: 匿名さん]

論点ずらしといて、逆ギレって…
まぁいいや。

で、買うの？検討してるわけ？

[281: 匿名さーん]

検討者でないみたいです（笑）

[282: 匿名さん]

浅いですよね。

[283: 匿名さん]

どこの郊外？首都圏の中心だろう、小杉は。
首都ケン中原区！

[284: 匿名さん]

ついにおかしな人まで現れた。
7000万もありゃ贅沢言わなきゃ都内でも余裕で買えるけど。

[285: 匿名さん]

買いたい都内は7000じゃとても買えない…

[286: 匿名さん]

新しい街は古い考え方のひとを受け入れられません。

とてつもない新人(あなたを超える)が現れても、最初は受け入れられないはず。

これを皆、現実逃避と言う。

[287: 匿名さん]

買う人がいるので、この値段。

工場街と言う人が、この板にいるのは、本当は気になっちゃってるからかな。(笑)

欲しいならガンバれ

[288: 匿名さん]

ネガる人って何が目的？
武蔵小杉そのものをネガりたいの？
それともシティタワーにケチつけたいの？
んで、ネガって楽しいの？みじめじゃないの？
マイナスな言葉は運気下がりますよ。

[289: 匿名さん]

思うにネガる人の心境として。※冷やかしはのぞく
物件が気になって見たはいいけど予算オーバー。
普通ならスルーして他の物件に移るけど、ネガる人は本当は武蔵小杉を買いたい。
実はすっごく迷っていて掲示板を覗いてみるも有益なスレなく、ストレス溜まった方々？
ネガれば下がるなんて幼稚園児的な発想はないだろうけど、
自分の資産を見直して買う努力を一つもしないで、最後は社会のせいにしてしまう人？

借金は怖いけど、昔の金利に比べりゃ選ぶ物件単価も1千万〜2千万変わるよ。
この物件の適用金利は2年後だけど（笑）
そういう計算を自分でしたり、まずはFPに相談するなりして、足りない部分を補う努力せな。
せっかく有益な2年の期間あるんだし。
希望の間取り、階層に妥協出来るなら待って頭金貯めたほうが賢いんじゃ？
自分の属性上げて、それこそ交渉の武器持たな。

[290: 匿名さん]

反論が無いようなので、これが真実なんでしょう。

本当は欲しいんだな。

安い時の武蔵小杉に、買うことを考えてたのに決断出来なかった人かもしれないですね。

第一次取得者はローンを組む年齢
が、遅くなる方がリスク。

不動産が下がるまでとか言ってる人は、そんな不確定要素の希望的観測をつまみにして酒を飲んでも誰も慰めてはくれないわな。

[291: 匿名さん]

単純に内容の割には高い物件だなーって。
色々見ればそれぐらい判断つくよ。

[292: 匿名さん]

いまから買える新築で
80平米以上
利便性が高く※目の前ショッピングセンター
駅近5分以内路線複数
5000万くらいの物件

誰かくれ。

[293: 匿名さん]

＞292 茅ヶ崎

[294: 匿名さん]

>293
ＧＪ

[295: 匿名さん]

ステマ？

[296: 匿名さん]

＞293
辻堂では？

[297: 匿名さん]

>296
どっちでもいい。要はあの辺ってこと

[298: 匿名さん]

292ですが、そういう意味でも今の市況は3年タームで変わってますよね。
291さんがそう言われるのは最もで、恐らく3年前にシティタワーが出来ていたら、
今の価格を持ってすれば不良物件と言われていたでしょう。

昨日社内飲みの会話で。
13年前に買った代々木上原の商社系不動産マンションが
65平米で4300万。
それが現在新築中のほぼ同立地、同デベで8000万。
同僚は死ぬほど高ぇーよと叫んでましたが、自分の物件が4750で売れるとわかって、
妙に納得してました（笑）

恐らく291さんのお持ちの資産はあがってるかもしれませんよ？

しかし、いまさらですが完全相場商品ですね不動産って。
いつか冷えるんでしょうけど、家賃垂れ流しだけは避けたい私です。
辻堂かぁ…遠いなぁ…

[299: 匿名さん]

一生売らないなら、むしろ下がってくれた方が、固定資産税下がるので、有難い。

[300: 匿名さん]

でも修繕費のほうが高くなる気がしますが…

[301: 匿名さん]

やっぱり中古買うべきだね。新築は値上がりする可能性あるが、急激な値下がりリスクある。中古か賃貸が正解。

[302: 匿名さん]

一人脱落しました（笑）

[303: 匿名さん]

一生賃貸はもったいない。

[304: 購入検討中さん]

こちらは2LDKで予算5000万ですと、門前払いでしょうか？

[305: 購入検討中さん]

無理でしょう

[306: 匿名さん]

第二期の価格気になります…

[307: 匿名さん]

リスクない人生なんてつまらないというのは、主観でしょうか？

[308: 匿名さん]

この物件で言うと投資の方が意外とリスク低い気がするんですけど気のせいですか？
終のすみかとする人の方がリスキーのような気がします。
予算がいっぱいある人は関係ないのでしょうけど。

ただ何も買わないでいるよりはマシな気がします。

[309: 匿名さん]

最近から拝見してますが、シティタワーのスレは皆様比較的良心的ですね。
PT新川崎のスレッドがあまりにも阿鼻叫喚な感じで…
現時点で神奈川の優良新築物件が少ないだけにスレも差があり過ぎて…

[310: 匿名さん]

>309
確かに最近静かですが、Part3までは荒れてたときもありましたよ。ネガなコメントが殺到して、購入検討者は書き込みづらい雰囲気でした。

[311: 匿名さん]

パークタワーの人が、自己満コメントすると、一気に荒れますよ。

しかも何故か、見てる人多いみたいですし。

何を気にしてるのかわかりませんが。

[312: 匿名さん]

304さん
7,000万出さないと無理ですよ、６０ｍ２なら5,000万あるかも。

[313: 匿名さん]

>304
第１期で言うと北向き低層、D１タイプの55平米ならば5290万円でした。これが最低価格。残ってるかどうかはわかりませんが、グランツリーとのお見合いを気にされない場合はご参考までに。

[314: 304]

312さん
回答有り難うございます。
我が家は60平米で十分ですが坪単価から考えるともう少し予算をあげた方がよさそうですね。

[315: 304]

313さん
ご回答有り難うございます。
参考になりました。
検討してみます。

[316: 匿名さん]

二期の価格もわかり次第よろしくお願いします。

[317: 匿名さん]

第２期発表はGWごろとのことだったので、月末あたりにでもモデルルーム行かれたらいいと思いますよ。

[318: 匿名さん]

299は、バランスシートって知ってます？

[319: 匿名さん]

もちろん。FPなので。AFPですけど。

証券会社勤めですし。

決算書ももちろん読めますよ。

ご意見ください

[320: 匿名さん]

319のFPさん！ちなみにこの物件の適性年収はいくらくらいと見てます？
318さんではないので真面目な質問です。
諸条件として
夫婦共に35歳、子供一人6歳。
生活費20万
物件7000万として、頭金2000と頭金無しの場合で教えてください！

[321: 匿名さん]

頭金1000万円のケースも試算お願いします。

[322: 匿名さん]

FPは一般的に安心安全な答えしか出さないのでつまらない。
頭金をいきなり失うなんてむしろリスクに感じる。

[323: 匿名さん]

私はFPでもなんでもないが生活費20万、子供の学資貯金10万、35年ローンで返済10万、管理費、積立金、固定資産税で5万、ささやかなレジャー遊興費2万、ボーナス全額繰り上げ返済年額300万として年収1000万てとこですかね。

[324: 匿名さん]

ありがとうございます！

[325: 匿名さん]

どの物件にしても、頭金をいかに用意して借り入れ額を抑えるかですね…
来年から相続税きつくなるし、いかに今年中に現金をうまく親から譲り受けるかどうか。
友人の不動産屋曰く、今年の購入者（ローン適用者）の多くが非課税額目一杯の贈与枠使って頭金にしてるようで。

羨ましい。

うちにはないですが、相続税対策になるなら予算プラス相続でいい物件買う人多いのかな。
会社の人間も現金贈与向け保険漁ってるし。
俺にくれって言いたいわ。
因みにこの物件の非課税枠は500万？1000万？
2年後には限度枠変わっているでしょうけど。
ご存知の方あれば。

[326: 匿名さん]

325さん
非課税枠は確定してるのは今年分(来年3月までに入居)まで。来年は無くなるかも。。

[327: 匿名さん]

ですよね〜。
やっぱり今年中の贈与が肝心ですかね。
保険屋も用意周到に色々商品提案してくるし。後丁寧に借用書フォーマット付き（笑）
形式的でも親と借用書交わすって抵抗ありますが。

頭金は別にして、繰上げ返済費用として用意するのも手か。
変動低金利で5から10年我慢して、繰上げドカンで。
支払い金利1000万くらいカットの皮算用になるんですよね…これが。

[328: 匿名さん]

＞323
固定資産税5万円とは、年額を12で割ると5万円ということ？
すなわち年額は60万円？

[329: 匿名さん]

年間20万くらいですよ

[330: 匿名さん]

二軒目とか考えないなら繰り上げ返済はしないなあ。
一般概念は銀行屋の思う壺で自己資金はなるべく温存して投資に回した方が賢く思うけどね。
相続は可能ならば最大利用した方がいいと思う。
暦年相続の方が有利な場合もあるから人それぞれか。

[331: 匿名さん]

あぁ金欲しい…

キリギリスがアリの巣欲しがっても手に入れるにゃ生き方変えるしかないか。

[332: マンコミュファンさん]

本当ですよね。私もお金が欲しいです。

銀行に行けばお金は沢山あるでしょうけど、自分のお金って極僅かで、１％にも満たないんですよね。
必死に何かお金稼ぎをしていれば、そのうち銀行のお金が全部自分のモノになっているかも。

なる訳ないけどね。（笑）

[333: 匿名さん]

固都税が年間20万ってことないでしょ。

[334: 匿名さん]

インチキFPだね。

[335: 匿名さん]

資産価値が下がった方がいいなんていうＦＰがまともな
訳ない。

[336: 匿名さん]

契約者ですが、初年度の固定資産税は19万4千円です。

[337: 匿名さん]

管理費と固定資産税と修繕積立金の合計額は月で割ると五万円ぐらいですよ最初は。
いずれ倍増しますが。

[338: 匿名さん]

初年度の固定資産税は減税されているでしょ？FPなら手堅く、減税適用が終わったあとの固定資産税で計算してよ。

[339: 匿名さん]

>336さん

まだ完成前だから、デベが言っていた数字ですよね？
普通は高めに言います。
20万は良い線ですが、当初5年間は軽減措置があるので、12万位と思います。
専有面積が狭ければ、さらに安くなります。

タワマンは土地の持分が少ないため、駅前で土地の評価額が高くても、固定資産税は意外と安くなると思います。

[340: 匿名さん]

建設的な会話で楽しいスレですね。

[341: 匿名さん]

物件価格7000万円で固定資産税20万円はないと思うよ。最低でも30万円はいくよ。

[342: 匿名さん]

土地の持分・・・恐ろしく少ないだろう・・・
10平米くらいですかな。

[343: 匿名さん]

しかし土地の持ち分比率が少ない割には都心のタワーはお高いですな。

[344: 匿名さん]

>343
具体的には？

[345: 匿名さん]

固定資産税はおそらく最大72平米で初期5年は15万前後、6年後20万前後でしょうね。
地価が上昇した場合はわかりませんが…