ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[881: 匿名さん]

そうですね・・これだけの期間販促うっての７０戸残ですからそれなりの理由があるんでしょう。コスパで売りさばかないと・・大規模のメリットは完売して初めて出ますからね。１年目はデベが不足分補てんしても２年目からはもろ入居者負担ですから大幅値引きもやむなしでしょう。ただでさえ立体駐車場も埋まりそうもなさそうですし・・近くの月極のほうがよさそう。

[882: 匿名さん]

2年目から入居者負担なのですか？
こういうのってずっとデベ側が補填していくものだと思っていました。
でも、そうなると頑張って打ってもらわないとって言う風には
既に契約している人には思われるのでしょう。

人気があるタイプが極端に分かれてしまったというのがあるのかなぁ。
例えば角部屋とか。
角住戸は少ない感じですから。

[883: 物件比較中さん]

管理費等は、通常売れるまでは無期限でデベ負担だと思っていたのですが、こちらの物件は違うのですか？
マンションによって異なるのかもしれませんが、どなたか実際に営業担当に確認された方いらっしゃいますか？

[884: 匿名さん]

売れるまでは無期限でデベロッパー負担のようです。
見学に行った時に営業の方に確認しました。

HP上で残り70戸とのことですが、HP上のどこに載ってるのか、どなたか教えてもらえませんか？
少し調べてみたんですが、探し方が悪く見当たらず。。

[885: 物件比較中さん]

管理費等はデベロッパー負担ですが、修繕積立金が支払われません
全戸入居の計算で割り振りされているので大規模修繕の時に予算が足らない事になりますね

将来的に補修するべく所に予算が追いつかないか？
もしくは追加金が発生するか？

いつまでも垂れ幕マンションだと資産価値にも影響してくるし、年内に売り捌いて欲しいところですね

[886: 購入検討中さん [女性 40代]]

883さん、HPではなくこのサイト含め描くマンション情報サイトに70戸販売とありますよ！
884さん、885さんの言うとうりです。よく契約読んだ方がいいですよ。

[887: 物件比較中さん]

でかい垂れ幕ですね～

[888: 周辺住民さん]

たしかに人気があるタイプが極端に分かれていますね。角部屋と南側や1階+庭+駐車場や4LDKは好調なのかな? 売れ残る部屋にはそれなりの理由があるもんだなと思います。西棟は西日に苦しむし、東棟は眺望が望めないし。あとは実家近くの人が買っているかんじですね。

[889: 匿名さん]

じゃぁ残りも実家近くの方が買って下さるといいですね

そもそも個性（市内中心部にある・駅直結・間取りがワイドスパン・タワー・コスパに優れている・魅力的なブランド…）が無い板状団地ですよね。

唯一『実家が近くて子育てを手伝って貰い、共稼ぎで頑張って35年ローンを払って夢のマイホームを…』
ってニーズしか無いですよ。

[890: 匿名さん]

モデルルームでは老夫婦や子供のいない若夫婦、また若い女性が一人で見に来られてるケースもよく見かけましたので、色んな方がいらっしゃるんだと思います。
私は今マンションの西向きに住んでますが西日が辛いと思うことは無いです。レースのカーテンがミラーレースだとほとんど気にならないです。東西の窓を開ければ風通しが良いですし。天気の良い日は綺麗な夕日が見れるのが何より嬉しいです。
風水、確かに気になりますが、、実際西向きに住んでいても健康で楽しく今までの人生来てるので次の購入も風通しと夕日の美しさの条件が合えば西向きにする予定です。

[891: 物件比較中さん]

確かに契約者の声を読んでもたくさんの地縁者が購入されてますね。せめてこれだけの土地があるんだから平面駐車場にすればそれだけでも車中心世帯には受けたんでしょうが・・

[892: 匿名さん]

風水、方向は好き好きですが・・やはりパワーを得れるのは夕陽ではなくて朝日ですよね！朝日がさすリビングが理想です。

[893: 物件比較中さん]

まあ人好き好きですが物件借りる時の家賃、マンション購入時の価格が東南向きが高く西向きが低いのが答えだと思います。

[894: 物件比較中さん]

ここのコミュニティーはレス多いよね。
決まってネガレス入れる人もいるけど、それだけ注目されてるんだ〜。
私も阿倍野区でマンション探してますが、近くのシャリエやレジェイドはレスが少なくて不安。

よそのモデルルームに行っても今の時代高いのは当たり前、的な営業マンの言い方にあまりいい印象は無かったんだけど、ここは営業さんの対応も良く、住んでいる方の意見や、現地も見られるので前向きになれそう。
もう入居始まったんだし、購入検討もされていない方のネガレスよりも、出来れば住民さんの声が聞きたいです。
よろしくお願いします。

[895: 匿名さん]

そうそう・・まあレジェイド、シャリエは戸数から言って全く注目度が違うのでは？たぶんあちらは少ないし駅近、しかもターゲットしぼってるからすぐ完売でしょう。

こちらのレス多いわりに契約者専用は閑古鳥。住民の方はあまりこれらのレスを気にされない、見ておられないのでは？だからここにも契約者のかたがたがお出ましにならないのだと感じますね。

[896: 匿名さん]

みんな風水好きですねｗ

[897: 周辺住民さん]

レジエイドは広さ、シャリエは価格に不安が...。マンション価格上昇に、実需がついていけず、先行きを不安視する見方も出てきましたね。杭の偽装事件もありましたから、買い控えになるかなぁ。

ここはもう一押しあれば、売れたんですけどねぇ。

[898: 入居済み住民さん]

東側の棟に住んでいます。
我が家は家族全員朝が早いので、東側リビングは朝から活動的になれるので気に入っています。URとは思っていたより離れていたので陰になることもなく、よほど曇っている日でなければ、夕方までリビングの電気をつけなくても良いくらい明るいです。
網戸にすると風通しもとても良いですし、薄いミラーカーテンだけで視線も気にならずに快適に過ごしています。南側、西側に比べると眺望の面では弱いかもしれませんが、ベランダからハルカスが見えるので、夜はきれいですよ。共用廊下からは通天閣も見えます。
リビング前のURにもかなりの世帯数住んでいらっしゃると思うのですが、日中網戸で過ごしていてもとても静かです。

ご近所さんや管理人さん、コンシェルジェの方、お掃除をしてくださっている方もお会いした時には皆さん気持ちよく挨拶してくださいます。

マンション内と隣接した場所にちょっとした遊具があるので、小さな子供がいる我が家では、短時間子供を遊ばせるのにとても助かっています。同じマンションの中でお友達もできました。
URの中のちょっとした遊具や阪南公園も歩いてすぐですし、車の通りを心配せずに遊ばせられるのが良いですね。子供達もいろいろ遊ぶところが選べるので喜んでいます。小学校も中学校も近いですし車通りも少ないので安心です。

隣のセントラルスクエアも良いですが、阪急オアシスも近いですし、すぐ近くの商店街で買い物をするのも楽しいですよ。徒歩圏内にたくさんのお店があるので、散歩がてらこれからいろ開拓してみようと思っています。
実家は大阪ではなくこの土地は初めてですが、とても暮らしやすいと感じています。

マンションの設備もオプションをほぼ付けなくても快適に暮らせています。ディスポーザーや24時間出せるゴミドラムで臭う生ゴミを溜め込まなくてよく、スロップシンクで子供の靴を洗ってそのまま干せるので便利です。

マンション購入に際して重要視する点は人それぞれですが、わたしたち私達家族はこちらのマンションを選んで満足しています。

[899: 匿名さん]

賃貸がいくつか出てますね。
あまり賃貸向けではないと思っていたのですが。

[900: 物件比較中さん]

>>898
住環境はとても良さそうでいいですね！
西の眺望も捨て難いので東向きの間取りと西向きとで悩んでいます。
東向きは午後から薄暗くなる、と聞いた事があるので心配してましたがここは大丈夫そうで安心しました。
その他の詳細もありがとうございます。
大変参考になりました。

[901: 入居済み住民さん]

898です。

東側はURとの距離が部屋タイプによって違いますので、階数や場所によって明るさは多少異なるかもしれません。希望のお部屋が見られるのであれば、実際に日当たりをご確認されると良いかもしれませんね。

住環境の感じ方は人それぞれですが、とても良いと思います。ご実家が近い方が購入されるということは、それだけ住みやすい環境ということかもしれませんね。

[902: 入居済み住民さん]

数年前に縁のないこの辺りに住み、住みやすかったので近くで探し、決めました。西向きに住んでいます。
あべの筋の車の音はなんとなく聞こえるくらいでうるささはなく、窓を閉めると無音です。高層階になれば変わってくるのかもですが。ライフまで距離もあり、敷地内(駐車場までの車道)なので人通りの心配もありません。コの字型なので暗くなった夕方でも共用廊下の明かりでとても明るいのが気に入っています。
今は実物見学可ということで、昨日敷地内遊具で子どもを遊ばせていると白い手袋をはめてお部屋見学される方を何組も見かけました。
プラス面ばかりではなくマイナス面をと考えてみましたが...駅距離くらいかな。私1人で出かける分には西田辺までの距離は問題ないですが、小さい子どもを連れてだと、気分や天候によって歩く時と自転車で行き駅の駐輪場に停める時と選びます。天王寺ならバスや自転車が便利で私は天王寺で事足りることが多いので困るほどではありません。
少しでも参考になれば幸いです。

[903: 匿名さん]

902さんのおっしゃるとおり完璧はないですからなにを選び何を我慢するか？ですよね。
ここは住環境にはいいと思います。後はのこり70戸が売れることを願うのみですね。
横浜の一件でマンション販売に冷や水かけられたような感じですし。

[904: 物件比較中さん]

名前は忘れましたが有識者の方がNHKで話して居られました。

マンションの計画、施工、販売、管理、に至るまで多くの業者が携わっておられるわけで、今回の横浜事件のように作為的な手抜きは例外としても技術者が不足していて未熟者が施工に関わる事による不備の有る物件は数多く存在するようですね。

購入側は知識が無いので深く考えると恐ろしく思いました。

[905: 物件比較中さん]

西向き、東向き共に、購入された方は満足されているのですね。
確かに完璧なものはないです。

地下鉄の駅が少し離れてはいますが実際に歩いてみて許容範囲だと思いました。また近々、日当たり状況を見に現地へ伺いたいと思います。
もう良い所は売れてしまっているとはいえ、残70戸ならまだ希望に近い部屋がありそうかな。

[906: 物件比較中さん]

９０５さん・・いい物件ありましたでしょうか？

[907: 買い換え検討中]

どこを我慢してどこは譲れないのかは人それぞれです
私は限られた予算の中で将来を見据えるとするなら、新築を諦めて築浅中古にし、駅近を優先しようかと思い始めました
理由は、まだ若いので、老朽して建て替えの話が出る頃までここに住むのも難しいと思ったからです

それに、竣工後の現状で選べるほど売れ残りの物件が、10年後に高値で売りさばけるとも思いにくいし、今は駅近の築5年あたりを狙って探してます

その頃は建築費も今ほど高騰してなかったので初期価格が抑えられた物件が多く、当然5年程度で売りに出されるご家庭には事情が有っての事だと思いますので、中には掘り出し物も有ります

そこに10年程度住んで売却、もしくは賃貸に出して、終の住処の購入を計画しようと思いました

[908: 匿名さん]

>907さん
今は中古の価格も全体的に底上げされているようですが、
新築ほどではありませんし仰る通り掘り出し物に
出くわす楽しみもありますね。
近い将来住替えを視野に入れた賢明なご選択だと感じました。

[909: 買い換え検討中 [男性 40代]]

横浜の一件であらぬ余波を受けてしまってますね~ここのようにほとんどは問題ない物件なのに購入を検討している方々も我々買い替えを検討してる方々も思わずストップしてしまいます。ここも完売まで少し時間かかりそうですね~

[910: 匿名さん]

西側に大きな垂れ幕が下がってますが、窓を塞いでいるように見えます。
その部分の部屋はまだ全然売れていないという事ですかね？

[911: ご近所さん]

角部屋はさすがに売れているでしょう。住民の方も販促協力されてるのかな？

[912: 物件比較中さん]

垂れ幕の下がってる所は売れ残ってる部屋ですね。

[913: 周辺住民さん]

垂れ幕の部屋は、南向きの上層階の角部屋で西側の開口部ですね。
普通だったら最初に売れて行く場所のはずなのに・・・
夜、窓に明かりが灯ってるのはまだ1/4もないです。

完売は遠そう。

[914: 入居済み住民さん]

うちは電気をつけたまま外出しても、遮光カーテンなんで外から見たら真っ暗です。
遮光カーテンのお家って多いのでは。

[915: ご近所さん]

電気付けたまま外出はエコじゃあないですよ！

[916: 入居済み住民さん]

914です。
そうですね、説明不足でした！
子どもにちょっとお留守番してもらってライフで買い物した時、明かりの漏れ具合を確認したんです。

[917: 匿名さん]

我が家も遮光カーテンですが、妻が帰ってるかどうかはキッチン側の窓を見ないと分からないくらい。遮光カーテンは本当に光が漏れないんですよね。

[918: ご近所さん]

なるほど・・納得です。まあライフならお隣ですからと勝手に推察しておりました。遮光カーテンってそんなに効果あるんですね。一度見に行ってみます。

[919: 匿名さん]

8割は売れてるんだから引っ越しが遅れてても、在宅なのに遮光カーテンで不在に見えてても、留守がちでも、大きなお世話です

[920: ご近所さん]

8割ですか？のこり70戸余り・・普通のマンション1棟分ですね。

[921: 入居済み住民さん [女性 30代]]

他所の住人が、このマンションの灯りの漏れ具合を確認してる具合が気持ち悪い。

[922: 匿名さん]

あれだけ大きく目立ちますので確認ではなくライフに買い物行ったときや前を通れば大きい割には電気ついてないな~とかみちゃうのでは？あれだけ大きな垂れ幕ありますし・・

[923: 物件比較中さん]

我が家もそうですが、共働き世帯の方も今は多いですから、在宅時間が分かりにくいように防犯の面で遮光カーテンを使っている方も多いのでは。遮光の等級にもよりますが、電気をつけてもほとんどわかりませんよ。
販売されている部屋もまだまだあるようですが、年度途中なので引越し前の方などもあるでしょうし明かりがついてない＝未契約ではないですよね。

別のマンションですが、垂れ幕にあたる部分に居住されているのを見かけますよ。
引き渡し前後に垂れ幕の位置については不動産会社もしくは管理会社から、提案（提示？）があると思います。

[924: 匿名さん]

買わない人？
買えない人？
の、やっかみがひどいですね
羨ましいのかな？

[925: 匿名さん]

買うのを控えている（躊躇している人）人・・の興味が一番大きいのでは？

[926: 匿名さん]

値下げを待っている人・・ですね。

[927: 購入検討中さん [男性 30代]]

このままだと1年後、3ＬＤＫ　70㎡　2500万まで値下げ可能だと思いますか？？

[928: 匿名]

一年では無理かと…

[929: 匿名さん]

最近では値下げは諸経費程度にとどまる傾向だそうですよ。竣工後の売れ残り物件などはまず家具付きにするなどで付加価値を付けて販売。
よほど残り僅かになるまでは大幅値下げはないようです。
なぜなら、安く叩き売りすれば確実に赤字だからです。管理費や維持費など空き住戸分を負担してでも長い目でみるとメリットがあると考えられています。
そうでないと大幅値下げを期待して待つ人が増え、今後新たなマンションを出すときにもデメリットなとなりますし。
最近は規模が小さいマンションですら、大幅値下げは控え、最終空き住戸は買い上げられ賃貸にしてたりしますよね。

べつの話ですが、こないだの横浜の一件で、マンションの竣工前販売は疑問視する声も出ています。竣工後販売が主流になる日も来るかもしれませんね。

[930: 物件比較中さん]

けど70戸の修繕積立や駐車場代収入が入ってこないとなるとデベはまてても住民の負担が増えませんか？