ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[861: 物件比較中さん]

売主、管理が、東急でも施工の長谷工色満載といった物件ですね

なぜ自走式及び平面の駐車場にしなかったのか？

なぜ何の特色も魅力も感じられない田の字の間取りにこれだけの価格をつけるのか？

謎だらけですね

一般的に土地＋施工費＝総販売戸価格の半分と言われてます
平たく言うと、半分定価で売れたら残りはサッサと叩き売りたいのが売主の本音ですね

[862: 物件比較中さん]

最初からザッと読んでみました。
新築の検討板で6割以上はネガレスって？

確かにひと言で言うなら魅力がないと思います。
値段・間取り・駐車場・駅へのアクセス
多くのマンションの評価の平均以下ですわ。

[863: 匿名さん]

色々と意見はありますが、阿倍野区での選択肢も限られバランスの良い物件がないので悩んでしまいますね。
ネガレスが多いのも、ここの物件がもう少し各面で工夫してもらえれば購入の決め手になったのにと思ってしまうからでしょう。

[864: 周辺住民さん]

おっしゃるとおり、阿倍野区でバランスのよい物件はありませんよね。ここの場合、駅距離はどうしようもないので、他の部分で勝負すべきでしたね。関東の会社は大阪の西日の暑さを分かっていないから困る。

[865: 周辺住民さん]

駐車場に空きが多いのはまだ入居が始まったばかりだからでは？
夜、前を通っても電気が付いている部屋はすごく少ないよね。
まあ、小学生がいるお宅は2学期が始まったばかりなので引っ越しは時期を選ぶだろうけど。
ところで田の字の間取りは生活しやすく定番の間取りですからファミリー向けには人気ですよ。そこは安全圏のプランでしょう。
先日近所の某マンションのモデルルームに行きましたが、デザイナーズが売りなんだろうけど正直、生活感無かったし住みにくそうだったけどなぁ。
色んな面でここは子育て世帯にターゲットを絞り魅力的なプランではあると思ったけど？
金額は若干、生活にゆとりのある世帯向けだけど、これから建つマンションってこれ以上の金額になるんだから高いとも、安いとも言えない気がする。

[866: 匿名さん]

平均的に多い3500万程度を予算にもつ人にとっては、阿倍野周辺で探すとなればブランズ以外に他に比較物件少ないですよね。
三菱、ロジュマンは3000万後半は必要で、そこまで出すかなと迷ってしまう。
シャリエ、プラウド帝塚山、天王寺住友、夕陽ヶ丘物件は予算は合わないでしょう。
レジェイド、プレサンスぐらいかな。
当分の間は今ぐらいを維持してくるでしょうか５年ぐらい待てる人以外にとっては、ブランズも今後を考えば悪くないこもと思ってしまいます

[867: 匿名さん]

要するに妥協して買う物件ということですね。
色々見比べて、「ここが一番気に入ったから買う！」ではなく、
「ここしか買えないから買う」のがブランズ。
元々近隣に縁のある人だけかな、魅力を感じられるのは。
阿倍野区内では、数年後の値崩れ率も一番大きそうな物件だと思います。

[868: 周辺住民さん]

今は価格>質/量の物件ばかりですね。急ぐ必要のない方はしっかりお金を稼ぐことに専念したほうがよさそうです。

[869: 物件比較中さん]

中古物件も高額物件が多く希少ですので、自分のライフスタイルと照らし合わせどこまで待てるかですね。
1年前ぐらいまではそこまでに焦りはなかったんですが、消費税や建設費の兼ね合いで色々と変化がありましたね

[870: 周辺住民さん]

週末の夕方セントラルライフに車で買い物にいきますが夕方の西日が強烈ですね・・まぶしくて目があきません。
風水的にも西日は基本体によくなので一戸建の西側は最小限の明り取りしかつけませんし。
ライフの駐車場出入は警備員が立ってますがマンション出入口と重なり混雑時はたいへんかな？まあそんなに車の出入りはないんでしょうが。

[871: 匿名さん]

風水的に言うと西日は日差しの強さに反比例して、人生の穏やかな下り坂を表すようですね。

私は戸建ての時に知り得た情報ですが、長男（長子）の部屋は伸びやかな勢いの有る朝日の入る東側
長女（二子）の部屋は陰日向の無い穏やかな子にと南側

私達夫婦の部屋は、少し年齢的に早めでしたが、いずれか隠居に向かう部屋で西側

と、建築家の方が図面を見ながら説明して下さりました。

断熱さえキチンと出来ていたら西側向きのマンションも、一日中ベランダで夕陽を眩しく見上げてばかりでも無いでしょうし、大阪は浜風が吹き気持ちの良いものですよ。

[872: 匿名さん]

風水を言う人、定期的に出ますよね。

[873: 周辺住民さん]

侮るなかれ・・風水も六星占術も膨大なデータの蓄積からなる統計学です。単なる占いではありませんよ！
せっかくの一生に一度の買い物にベストを目指すのもありと思います。無視する人はそれでいいですしね。

[874: 入居済み住民さん]

西向きに住んでいます。
初めて西向きに住むのでさまざまな口コミから不安でした。真夏に住んでいませんが、今のところ外だと眩しすぎる西日も、ミラーレースカーテン&紫外線フィルムで暑さも眩しさも感じず明るく快適に過ごしています。
ただ風水も少しは気になり、どこかに取り入れようと思ってます。

[875: 周辺住民さん]

ここの西向きはわずかに北にふれてるのよね。そこも気になってました。冬のことを考えるのであれば南西向きかなぁと思います。

[876: 匿名さん]

風水のことが書かれる。
→風水が好きな人いるよね。みたいな書き込み。
→風水は統計。みたいな書き込み。

この流れ、何度か繰り返されてる。

[877: 匿名さん]

８７６さん　安岡正篤の勉強してみてください。

[878: 匿名さん]

風水でなく、西日は本当にキツクて夏場は困ります。
昔に住んでいたところで経験済みです。
ちなみに、方角の良し悪しは個人によって違うので決めつけられないですよ。

[879: 匿名]

そうなんです。以前住んでいたマンションなんですが、西側のキッチンに小さいバルコニーがあり、外にゴミを置いておけるわと喜んでいたのですが、暑すぎて、冷蔵庫が壊れました。

[880: 匿名さん]

以前残戸数63戸と書いてありましたが、HPを見ると現時点で70戸販売してますね。
竣工段階で70戸の売れ残りはキツイなぁ。
2割強は残っているってことですからね。
早く完売しないと、管理費や修繕積立金不足に陥るので既に住んでいる住民の負担が増えます。
販売業者の売値のまま買った人は口惜しいだろうけど、今後は大幅ディスカウント確実ですね。

[881: 匿名さん]

そうですね・・これだけの期間販促うっての７０戸残ですからそれなりの理由があるんでしょう。コスパで売りさばかないと・・大規模のメリットは完売して初めて出ますからね。１年目はデベが不足分補てんしても２年目からはもろ入居者負担ですから大幅値引きもやむなしでしょう。ただでさえ立体駐車場も埋まりそうもなさそうですし・・近くの月極のほうがよさそう。

[882: 匿名さん]

2年目から入居者負担なのですか？
こういうのってずっとデベ側が補填していくものだと思っていました。
でも、そうなると頑張って打ってもらわないとって言う風には
既に契約している人には思われるのでしょう。

人気があるタイプが極端に分かれてしまったというのがあるのかなぁ。
例えば角部屋とか。
角住戸は少ない感じですから。

[883: 物件比較中さん]

管理費等は、通常売れるまでは無期限でデベ負担だと思っていたのですが、こちらの物件は違うのですか？
マンションによって異なるのかもしれませんが、どなたか実際に営業担当に確認された方いらっしゃいますか？

[884: 匿名さん]

売れるまでは無期限でデベロッパー負担のようです。
見学に行った時に営業の方に確認しました。

HP上で残り70戸とのことですが、HP上のどこに載ってるのか、どなたか教えてもらえませんか？
少し調べてみたんですが、探し方が悪く見当たらず。。

[885: 物件比較中さん]

管理費等はデベロッパー負担ですが、修繕積立金が支払われません
全戸入居の計算で割り振りされているので大規模修繕の時に予算が足らない事になりますね

将来的に補修するべく所に予算が追いつかないか？
もしくは追加金が発生するか？

いつまでも垂れ幕マンションだと資産価値にも影響してくるし、年内に売り捌いて欲しいところですね

[886: 購入検討中さん [女性 40代]]

883さん、HPではなくこのサイト含め描くマンション情報サイトに70戸販売とありますよ！
884さん、885さんの言うとうりです。よく契約読んだ方がいいですよ。

[887: 物件比較中さん]

でかい垂れ幕ですね～

[888: 周辺住民さん]

たしかに人気があるタイプが極端に分かれていますね。角部屋と南側や1階+庭+駐車場や4LDKは好調なのかな? 売れ残る部屋にはそれなりの理由があるもんだなと思います。西棟は西日に苦しむし、東棟は眺望が望めないし。あとは実家近くの人が買っているかんじですね。

[889: 匿名さん]

じゃぁ残りも実家近くの方が買って下さるといいですね

そもそも個性（市内中心部にある・駅直結・間取りがワイドスパン・タワー・コスパに優れている・魅力的なブランド…）が無い板状団地ですよね。

唯一『実家が近くて子育てを手伝って貰い、共稼ぎで頑張って35年ローンを払って夢のマイホームを…』
ってニーズしか無いですよ。

[890: 匿名さん]

モデルルームでは老夫婦や子供のいない若夫婦、また若い女性が一人で見に来られてるケースもよく見かけましたので、色んな方がいらっしゃるんだと思います。
私は今マンションの西向きに住んでますが西日が辛いと思うことは無いです。レースのカーテンがミラーレースだとほとんど気にならないです。東西の窓を開ければ風通しが良いですし。天気の良い日は綺麗な夕日が見れるのが何より嬉しいです。
風水、確かに気になりますが、、実際西向きに住んでいても健康で楽しく今までの人生来てるので次の購入も風通しと夕日の美しさの条件が合えば西向きにする予定です。

[891: 物件比較中さん]

確かに契約者の声を読んでもたくさんの地縁者が購入されてますね。せめてこれだけの土地があるんだから平面駐車場にすればそれだけでも車中心世帯には受けたんでしょうが・・

[892: 匿名さん]

風水、方向は好き好きですが・・やはりパワーを得れるのは夕陽ではなくて朝日ですよね！朝日がさすリビングが理想です。

[893: 物件比較中さん]

まあ人好き好きですが物件借りる時の家賃、マンション購入時の価格が東南向きが高く西向きが低いのが答えだと思います。

[894: 物件比較中さん]

ここのコミュニティーはレス多いよね。
決まってネガレス入れる人もいるけど、それだけ注目されてるんだ〜。
私も阿倍野区でマンション探してますが、近くのシャリエやレジェイドはレスが少なくて不安。

よそのモデルルームに行っても今の時代高いのは当たり前、的な営業マンの言い方にあまりいい印象は無かったんだけど、ここは営業さんの対応も良く、住んでいる方の意見や、現地も見られるので前向きになれそう。
もう入居始まったんだし、購入検討もされていない方のネガレスよりも、出来れば住民さんの声が聞きたいです。
よろしくお願いします。

[895: 匿名さん]

そうそう・・まあレジェイド、シャリエは戸数から言って全く注目度が違うのでは？たぶんあちらは少ないし駅近、しかもターゲットしぼってるからすぐ完売でしょう。

こちらのレス多いわりに契約者専用は閑古鳥。住民の方はあまりこれらのレスを気にされない、見ておられないのでは？だからここにも契約者のかたがたがお出ましにならないのだと感じますね。

[896: 匿名さん]

みんな風水好きですねｗ

[897: 周辺住民さん]

レジエイドは広さ、シャリエは価格に不安が...。マンション価格上昇に、実需がついていけず、先行きを不安視する見方も出てきましたね。杭の偽装事件もありましたから、買い控えになるかなぁ。

ここはもう一押しあれば、売れたんですけどねぇ。

[898: 入居済み住民さん]

東側の棟に住んでいます。
我が家は家族全員朝が早いので、東側リビングは朝から活動的になれるので気に入っています。URとは思っていたより離れていたので陰になることもなく、よほど曇っている日でなければ、夕方までリビングの電気をつけなくても良いくらい明るいです。
網戸にすると風通しもとても良いですし、薄いミラーカーテンだけで視線も気にならずに快適に過ごしています。南側、西側に比べると眺望の面では弱いかもしれませんが、ベランダからハルカスが見えるので、夜はきれいですよ。共用廊下からは通天閣も見えます。
リビング前のURにもかなりの世帯数住んでいらっしゃると思うのですが、日中網戸で過ごしていてもとても静かです。

ご近所さんや管理人さん、コンシェルジェの方、お掃除をしてくださっている方もお会いした時には皆さん気持ちよく挨拶してくださいます。

マンション内と隣接した場所にちょっとした遊具があるので、小さな子供がいる我が家では、短時間子供を遊ばせるのにとても助かっています。同じマンションの中でお友達もできました。
URの中のちょっとした遊具や阪南公園も歩いてすぐですし、車の通りを心配せずに遊ばせられるのが良いですね。子供達もいろいろ遊ぶところが選べるので喜んでいます。小学校も中学校も近いですし車通りも少ないので安心です。

隣のセントラルスクエアも良いですが、阪急オアシスも近いですし、すぐ近くの商店街で買い物をするのも楽しいですよ。徒歩圏内にたくさんのお店があるので、散歩がてらこれからいろ開拓してみようと思っています。
実家は大阪ではなくこの土地は初めてですが、とても暮らしやすいと感じています。

マンションの設備もオプションをほぼ付けなくても快適に暮らせています。ディスポーザーや24時間出せるゴミドラムで臭う生ゴミを溜め込まなくてよく、スロップシンクで子供の靴を洗ってそのまま干せるので便利です。

マンション購入に際して重要視する点は人それぞれですが、わたしたち私達家族はこちらのマンションを選んで満足しています。

[899: 匿名さん]

賃貸がいくつか出てますね。
あまり賃貸向けではないと思っていたのですが。

[900: 物件比較中さん]

>>898
住環境はとても良さそうでいいですね！
西の眺望も捨て難いので東向きの間取りと西向きとで悩んでいます。
東向きは午後から薄暗くなる、と聞いた事があるので心配してましたがここは大丈夫そうで安心しました。
その他の詳細もありがとうございます。
大変参考になりました。

[901: 入居済み住民さん]

898です。

東側はURとの距離が部屋タイプによって違いますので、階数や場所によって明るさは多少異なるかもしれません。希望のお部屋が見られるのであれば、実際に日当たりをご確認されると良いかもしれませんね。

住環境の感じ方は人それぞれですが、とても良いと思います。ご実家が近い方が購入されるということは、それだけ住みやすい環境ということかもしれませんね。

[902: 入居済み住民さん]

数年前に縁のないこの辺りに住み、住みやすかったので近くで探し、決めました。西向きに住んでいます。
あべの筋の車の音はなんとなく聞こえるくらいでうるささはなく、窓を閉めると無音です。高層階になれば変わってくるのかもですが。ライフまで距離もあり、敷地内(駐車場までの車道)なので人通りの心配もありません。コの字型なので暗くなった夕方でも共用廊下の明かりでとても明るいのが気に入っています。
今は実物見学可ということで、昨日敷地内遊具で子どもを遊ばせていると白い手袋をはめてお部屋見学される方を何組も見かけました。
プラス面ばかりではなくマイナス面をと考えてみましたが...駅距離くらいかな。私1人で出かける分には西田辺までの距離は問題ないですが、小さい子どもを連れてだと、気分や天候によって歩く時と自転車で行き駅の駐輪場に停める時と選びます。天王寺ならバスや自転車が便利で私は天王寺で事足りることが多いので困るほどではありません。
少しでも参考になれば幸いです。

[903: 匿名さん]

902さんのおっしゃるとおり完璧はないですからなにを選び何を我慢するか？ですよね。
ここは住環境にはいいと思います。後はのこり70戸が売れることを願うのみですね。
横浜の一件でマンション販売に冷や水かけられたような感じですし。

[904: 物件比較中さん]

名前は忘れましたが有識者の方がNHKで話して居られました。

マンションの計画、施工、販売、管理、に至るまで多くの業者が携わっておられるわけで、今回の横浜事件のように作為的な手抜きは例外としても技術者が不足していて未熟者が施工に関わる事による不備の有る物件は数多く存在するようですね。

購入側は知識が無いので深く考えると恐ろしく思いました。

[905: 物件比較中さん]

西向き、東向き共に、購入された方は満足されているのですね。
確かに完璧なものはないです。

地下鉄の駅が少し離れてはいますが実際に歩いてみて許容範囲だと思いました。また近々、日当たり状況を見に現地へ伺いたいと思います。
もう良い所は売れてしまっているとはいえ、残70戸ならまだ希望に近い部屋がありそうかな。

[906: 物件比較中さん]

９０５さん・・いい物件ありましたでしょうか？

[907: 買い換え検討中]

どこを我慢してどこは譲れないのかは人それぞれです
私は限られた予算の中で将来を見据えるとするなら、新築を諦めて築浅中古にし、駅近を優先しようかと思い始めました
理由は、まだ若いので、老朽して建て替えの話が出る頃までここに住むのも難しいと思ったからです

それに、竣工後の現状で選べるほど売れ残りの物件が、10年後に高値で売りさばけるとも思いにくいし、今は駅近の築5年あたりを狙って探してます

その頃は建築費も今ほど高騰してなかったので初期価格が抑えられた物件が多く、当然5年程度で売りに出されるご家庭には事情が有っての事だと思いますので、中には掘り出し物も有ります

そこに10年程度住んで売却、もしくは賃貸に出して、終の住処の購入を計画しようと思いました

[908: 匿名さん]

>907さん
今は中古の価格も全体的に底上げされているようですが、
新築ほどではありませんし仰る通り掘り出し物に
出くわす楽しみもありますね。
近い将来住替えを視野に入れた賢明なご選択だと感じました。

[909: 買い換え検討中 [男性 40代]]

横浜の一件であらぬ余波を受けてしまってますね~ここのようにほとんどは問題ない物件なのに購入を検討している方々も我々買い替えを検討してる方々も思わずストップしてしまいます。ここも完売まで少し時間かかりそうですね~

[910: 匿名さん]

西側に大きな垂れ幕が下がってますが、窓を塞いでいるように見えます。
その部分の部屋はまだ全然売れていないという事ですかね？