ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[85: ご近所の奥さま]

この辺りだと、広い土地でなければ戸建てが3980万以内で買えるのだから、駅遠いし、見た目は団地だし、マンション狙いの人が敢えて買う理由がわからない。
阪南小学校は荒れてはなさそうだし、道行く子どもはごく普通で環境は良いと思うけども…。スーパーもライフの他にオアシスもあるし、小児科も一応近いし。
駐輪場が空いてなくて数年待ちとか、購入後に知ってびっくりする人いそうだなあ。
プレザンスロジェ阿倍野阪南町と値段変わらないなら、あっちのがまだ良さそう

[86: 匿名さん]

事前説明会行って来ました。
正式な販売価格は、まだ決まってないそうですが、予定価格表を見ることが出来ました。

率直に言って、高いです。
予想（希望？）していた価格の2割増しという感じです。
建物の造りもシンプルで、豪華さとは無縁なデザインですし、余計に割高に感じます。

全体的なイメージは、華美な装飾もなく爽やかさがあって好印象でしたので、正式な販売価格を設定するに当たって、企業努力に期待したいです。

[87: 匿名]

最も高い部屋でどのぐらいの価格でした？

[88: 匿名さん]

図面見ているとエレベータが、5台だけないんですよね。
これだけの大型マンションだと通勤時間帯には大混雑しそうですね。

1フロアあたり20戸ほどだったと思いますが、皆さんどう思われますか？

[89: 匿名さん]

>>81
平方単価は2〜5階の低層階で、50〜60万でした。

駅からの距離を考えると50万円が上限では？
この立地条件で60万円は東急さん欲張り過ぎです。

[90: 匿名さん]

89さん、平方単価とありますが平米単価ですよね？
坪単価でなく。

進入路含む建築面積8672.93m2に318戸、で一戸当たりの平米単価50～60万はぼったくりでしょう。
いくら五輪や復興絡みで建築材料や人件費が高騰しているとは言え、元は阪南団地の土地です。
土地取得費用は割安だったのでは？と想像します。

今年竣工前に完売した近隣のマンションが平米単価40万台前半ですからね。
仮に45万と55万としてどれくらい違ってくるかというと、
平米45万で70㎡なら3,150万円、55万で70㎡なら3850万円ってことです。
それだけの差がある仕様だとは到底思えないな。

[91: 匿名さん]

>>90
90さん
ご指摘ありがとうございます。
×平方単価 → ⚪︎平米単価 です。

せめて、平米単価50万円までなら・・・

販売価格に期待しますσ^_^;

[92: 買い換え検討中]

西田辺にもっと近い完成前完売のプラウドでも45万／平米くらいかと。

[93: 匿名]

マンションは全体的に価格が上昇していますので、
それが嫌なら当時に買えば良かったのに。
または、再度下がるまで待てばよろしいのでは？

[94: 匿名さん]

この立地のマンション分譲価格の相場は、大体＠４５万円／平米です。
くれぐれもお忘れなく。

阿部の再開発エリア（天王寺駅徒歩圏でQ'sモール近く）の去年完成した
三井さんのタワーマンショでさえ平均単価＠５０万程度でした。

みなさん、冷静に検討・判断しましょう。

[95: 物件比較中さん]

ここ3年程、マンションの価格は年々上昇しています。
最低でもあと5年ぐらいは上昇し続けると言われてます。
それでも良い人は買い、94さんのようなお考えの方は待機すればいいと思いますよ。

[96: 匿名さん]

マンションの販売価格を決める基準に、
・路線価
・過去数年の販売価格
・人件費（デベ＆施工会社のグレードに左右される）
・原材料費
・土地取得価格

などがあげられます。
ここに関して割高だと思うのは、どう考えても土地取得は割安だったのでは？と考えられるから。
それと住宅地の隙間でもないので、近隣対策費も殆どかからないはず。

あきらかに社会情勢に便乗して、利益を上げようとしていると思われますね。

[97: デベにお勤めさん]

東急を擁護するわけではないが、
なぜ土地取得が割安といえるのか？
素人には2年前からのマンション用地の
高騰などわからないはず。
ましてや入札案件の場合、
割安に取得なんて出来るはずもない。

大手デベのモデルルームを数箇所回って
「具体的なマンション用地の取得費と建築費の話」
を聞いてみたらわかるはず。

デベは赤字を垂れ流してまで事業をしない。
しかし高値価格での供給は市場から見放される。

用地が高騰して、取得出来ない中小デベが
どれだけいるかも素人にはわからないはず。

中小デベは資金力の問題もあって大手に
かなわないが、大手もこれ以上の高値では
用地取得も見送る所が出てくるはず。
結果的には「実需用」の用地取得はせずに
「投資用」にシフトチェンジしていくだろう。
これもデベが生き残る為の「時代の流れ」

つまり、
数年間は実需用のファミリー向け
新築分譲マンションの供給は激減していく
と思う。

そうなれば、
「中古マンション」か「郊外の新築マンション」
の選択肢しかない。

新築の供給が無くなった地域での中古価格は上がる。
これは市場の原理。実需と供給のバランス。

立地の良いものは新築時の価格より高い
「中古マンション」がこれから出てくる。
しかしそれを受け入れられる人は限定的だと思う。
受け入れられない人がとる最終手段は「現状維持」

でも意外と気を付けなければならないのが、
住宅ローンの「金利優遇」。
数年待って、景気が良くなっていれば間違いなく
過去の歴史を見ても「金利優遇は悪くなる」
景気が悪くなれば据え置くと思うが、
オリンピックまでの6年間、急激に景気が落ち込む
可能性は限りなく低い。

現在、各金融機関は歴史的な「金利優遇」を
打ち出しているが、そう何年も続かないだろう。
民間金融機関の「生命保険付き」での今の金利優遇は
当たり前ではなく異常だ。

金利優遇が悪くれば、実質的に「金利上昇」と同じ事。
本格的に店頭金利自体が上げれば、組めるローンも
少なくなり、状況によっては頭金を最低でも2割以上、
用意出来ないと希望の支払いにならない可能性もある。

そして待っているのは
予算内でマイホームを購入する為の「妥協」のオンパレード。
・立地の妥協
・広さの妥協
・築年数の妥協
・構造、仕様、設備の妥協

過去の新築マンションを見ている人には、ここまでの
妥協は出来ないはず。

危機感を持って、冷静に判断出来ている人は
もうすでに購入していると思う。

頭金が少ない、もしくは諸費用しかない用意出来ない人が、
家賃並みで新築マンションを買える時代は、もうすぐ終わる。

[98: 購入検討中さん]

９７さん、なかなか勉強になる解説をありがとうございます。景気が腰折れするリスクはどの程度あるとお考えですか？

[100: 匿名さん]

一番安い部屋でおいくらでした？

[101: 匿名さん]

>>100
西向きの64m2で3200万〜3900万円！！

[102: 買い換え検討中]

１０１さん、ありがとうございます。昨年のN不動産のPなら南向きの８０ｍ２、しかも中層階がそれくらいの値段でした。西ならほとんど2000万円台。ブランズさんは相当強気ですね。まあそれだけコストが上がってるんでしょうが・・買い換え時期を逸しました。

[103: ご近所さん]

ここより先にザ・パークハウス阿倍野昭和町が竣工します。
竣工後、建物内モデルルームを何部屋か設けて売りに出すと思われ、引き渡しはここより早いです。
敷地面積と戸数が全く違いますので、共有施設等は殆どないでしょうし、
別途販売事務所を造らずに行けるので、営業経費も安く抑えられるでしょう。
とは言え、向こうは一応駅徒歩6分でデベは大手の三菱地所ですから。
万一ブランズシティイの方が高いようだったら強気すぎると判断してＯＫではないでしょうか？

[104: 物件比較中さん]

さすがにパークハウス昭和町の方が坪単価は高いでしょう。
東急と三菱ではブランド力も違いますし。

[105: 匿名さん]

公式ホームページを見て居ると、共用施設が何だかやたらと豪華ですね。
エントランスには15時～22時までコンシェルジュがいるのですか。
キッズ･パーティルームなどの共用部で参加無料の出張レッスンが開催されるのも凄い。
親子リトミックは小さなお子さんがいらっしゃるお家は助かるでしょうし、
ルーシーダットンは初耳ですが年配者にも合う健康エクササイズのようですね。

[106: 匿名さん]

豪華な共有施設は1日の多くをマンション内で過ごすような、子供が小さいうちは便利ですが、
年々世帯年齢が上がって行くうちに利用しなくなったりするんじゃないでしょうか。
ファミリー向けマンションは、新興住宅街と一緒で、最初は賑わいますがだんだん寂れてくる感じがします。
また共有施設部分にかかる経費は管理費の乗せられるわけで・・・・
家は住むだけと言う感覚で買う人や、マンション内の近所づきあいを負担に感じる人には不向きな物件ですね。

[107: 匿名さん]

最初は豪華絢爛でも、この規模ですと年数が経つと団地っぽくなってくる可能性もありますね。

[108: 匿名さん]

>>101
高すぎだと思います。
その値段を出すなら、普通に堀江や天王寺や南森町で住みたいと思いますね。

[109: 匿名さん]

天王寺はもっと高いと思います。

[110: 匿名さん]

三明町は3500万からですからね
まだ正式発表ではないので、これだけ高い高いと客から反応があれば、下げてくるのではないでしょうか。
天王寺の方が明らかに利便性が良いので、ほぼ同価格は厳しいでしょう

[111: 匿名さん]

あまり下げないでほしい。
それこそ団地になっちまう。

[112: 匿名さん]

完成予想図見たけど外観は団地にしか見えないです。

[113: 匿名さん]

マンションの南側に大規模な老人ホームが隣接して建設されるという話を耳にしたのですが、詳しく知っている方いらしたら教えてもらえませんか？

[114: ご近所さん]

確か建築予定の看板も出ていたと思いますよ。
私は、ライフ、マンション、老人ホームの順番で出来ると聞いています。

[115: ビギナーさん]

「あべの」というところから「あべのハルカス」が近いと思ったら、そうでもなかったようですね。
でもここから「あべのハルカス」は見えますか。
間取りは、2LDK+F～4LDKで、３００戸を超える大きなマンションですね。
住人さんとは沢山の人と仲良くなれそうかな。

[116: 匿名さん]

そのように考えると前向きですが、沢山の人の中に面倒な人が紛れ込む可能性が高いとも言えます。

[117: 匿名さん]

>>114さん
老人ホームができる事は確定なんですね。
その施設は、特別養護老人ホームのような介護保険施設なので、それとも民間の施設なのか
詳細をお知らせいただけると助かります。
大規模だそうですが、建物の高さや敷地面積はどれくらいなのでしょう。

[118: 匿名さん]

阿倍野区王子町に出来る老人ホームなら検索すると、それっぽいやつが求人募集してましたよ
気になるなら直接調べて問い合わせては？

[119: ご近所さん]

＞117さん

114ですが、宜しかったら下記に問い合わせ先が載っていましたのでご自分でどうぞ。
私は関係者でないし、そこまで詳しくありませんし、貴方の為に調べる義務もないと思うので・・・


http://psnagomi.com/014.html

[120: 物件比較中さん]

現地行ってみました。やはりここらへんは乗継を考えるとメインはあびこ筋の御堂筋線。とほで西田辺は少し遠いですね。あべの筋はバスしかありませんからメインにはなりえません。阪堺線も天王寺での乗換面倒でメインにはなりえないし。南海は少し遠いしなんばで地下鉄乗換が面倒。かといって車も広い割には平面駐車場ではないらしい。またあべの筋に面してるので音もきになります。どうせ駅遠いなら少し中に入った静かなところがいいかなと思いました。まあメリットは足元にライフと老人ホームがある事かな。

[121: 周辺住民さん]

バス便結構多いので、時差出勤の人や土日勤務の人なら十分バス利用で行けると思いますよ。
９時台なら西田辺まで10数分歩いているうちに、バスで天王寺まで行かれますから。

[122: ご近所さん]

駅チカでもあびこ筋と南港通り沿いに窓が向いてるマンションはやめた方がいいかもです。
音だけじゃなく、洗濯物にもうっすら排気ガスが・・・・
あべの筋はそれほどの交通量じゃないですよ、確かにここは駅から遠いけど。

[123: ご近所さん]

バスは便利ですが時間が不安定。特に今阿倍野筋の近鉄ハルカス前は工事中ですから渋滞ひどいときは結構時間かかります。

[124: 周辺住民さん]

>>123さん
激しく同感です！
特に土日、10時11時あたりは時間通りに来ない事が多い！
しかも遅れてきた時はめちゃくちゃバス激混み…
駅遠いしこちらの物件に住むとしたら自転車必須ですね。

[125: ご近所の奥さま]

自転車も駐輪場の定期契約は数年待ちなので、毎日一時利用で支払うしかないらしいですけどね

[126: ご近所さん]

西田辺の自転車置き場・・８時には満車です・・・

[127: 匿名さん]

結構、自転車の駐輪場やバスのアクセスの悪さを考えると、普通に通勤族で生活している人には厳しいですね。
確かに徒歩13分は歩ける距離ではありますが。
生活するにはライフができたみたいですし便利ですけど。
自転車も利用先に止められないと意味ないですし。

[128: 周辺住民さん]

子どもを保育所に預ける人は、子どもが大きくなってくると抱っこひもじゃ厳しいので自転車必須でしょうね。
マンションが建つと駅前駐輪場がさらに混むことが予想されるので、朝早い出勤を覚悟する他、ないでしょう。

やはり予定価格では販売は厳しいと思います。
既に価格を発表している近所のプレサンスロジェ阿部野阪南町も客の入りがあまり良くなさそうですし…

[129: 匿名さん]

駅まで少し遠いですが、歩けない距離ではないですよね。
バスの渋滞とか待ち時間を考えると、徒歩の方がいいのかな。
でも、渋滞する時間でなければバスの方がラクです。

[130: 匿名さん]

>>129
そうですね
129番さんの意見に賛成です

300を超える住戸数とエレベーターの少なさを考えると部屋を出てから地下鉄の改札をくぐるまでは、20分は掛かるとしても30分は掛からないでしょうし、いつ来るか分からないバスよりは徒歩の方が幾分かマシでしょうね

[131: 匿名さん]

自転車の駐輪場やバスのアクセスの悪さ…
そう考えると、電車での通勤通学は少し大変かもしれませんね～。
たまにのことではなく毎日のことですから、本当によく考えないと!

[132: 匿名さん]

雨の日の自転車の出し入れも大変そうな作りですしね。
マンション出る頃には、ずぶ濡れになってそうです。

[133: 匿名さん]

バスは朝の通勤通学の時間帯はどうなのですか？
10時位にとても混むというお話が書かれていて、それはわかるなぁって思ったんです。
通勤通学がとりあえずスムーズにできるのであれば
基本は大丈夫なのでは?と思ったりしまして。
でも電車通勤が前提だと少し考えてしまう部分があるのも判ります。
車通勤ＯＫという人もそうそうこの辺りだと多くないでしょう。

[134: 匿名]

ここ、売れますかね〜？