ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[641: 匿名さん]

戸建とは感覚的に違う土俵なので比較対象にはなりませんね

マンションに住む（買う）からのスタートで考えると、住環境、設備も大事ですが、リセールバリューも視野に入れて購入物件を選ばないと、売りたくても売れなくて次のステップに進めず老朽マンションに縛られるのも困りものだと思います
リセールする時の大きなポイントは、駅からの距離と、第一次大規模修繕が赤字無く無事執り行われたか？
ではないでしょうか？

[642: 物件比較中さん]

この辺りはどんどん古い家が取り壊されて土地が売りに出されてますね。
四千万円程出せば4ヶ月で新築マイホームが建ってしまいます。
ただ、大阪は基本密集なので毎日部屋の窓からお向かいさんやお隣さんの壁や窓を間近で見て暮らすことがほとんどでしょう。
戸建てにしても希望にかなう土地を探すのは難しいですね。

私は実家が戸建てです。築25年で外壁や玄関のドア、階段などの修繕に数百万はかかりました。まだ、数年後には屋根の張り替えもしなければなりません。
戸建てでも確実に修繕費用の貯蓄はしておかないと。
本当に人それぞれですが、個人的には戸建て派です。
でも新居を大阪で探している中、大阪に住むならマンションは快適で良いと考えが変わりました。

[643: 不動産業者さん]

資金に余裕があれば、阿倍野区での戸建を選択肢に入れていくべきです。
でも、４０００万以内の建売戸建にはよく見て購入したほうがよいですよ。
設備や広さを見ればよく感じますが構造が戸建では重要です。断熱や構造部分は見えません。
リセールと考えるとマンションのほうが有利です。
まず駅近は特に大阪市内では重要になりますね、皆さん利便性を求めて大阪市に住まいを探しますので。
ここのブランズでは、広い間取や庭付が希少ですね。だから広め間取りが売れているのかもしれないです。
通常のサイズや駅近の類似物件が多数あります。
ただ、北畠のAPAマンションのように特長ある物件でも高めの値段設定だと売れにくいのも現状です。
どっちつかずの答えになりましたが、参考になればと思います。

[644: 匿名さん]

駅距離といっても、戸建ての玄関をでての駅までの距離と時間と、マンションのエレベーターを降りて敷地から出て駅までの距離や時間を比較すると...。

マンションは、駅距離5〜10分に抑えておかないと、戸建ての駅距離15分とも勝負にならないかな？

[645: 匿名さん]

戸建の駅距離はあまり関係ないと思います。マンションは売却時に駅距離が左右されますが、戸建の売却はマンションと比べハードルが高いですよ。土地に値段はついても建物にはほぼつかないと思ってもいいぐらい。
戸建の場合は、ずっと住み続ける気持ちでないと損しますよ

[646: 匿名さん]

将来売らなくて賃貸に出す場合を想定しても駅近くがキーワードになるでしょう

これだけ毎年あちらこちらにマンションが乱立する現状からして先を見据えて購入検討したいですね

私は来年の春あたりには1000万程度の値引き交渉は十分可能だと考えてます
当然出遅れ組ですから間取りも向きも選べないですが、今の時期でも長谷工得意の田の字間取りしか残ってませんからね

[647: 匿名さん]

どのぐらいの値下げになるかを分かりませんが、１割、２割は値引きしないとしんどいでしょう。
ジオ帝塚山は完成後２年で５００万値下げで売っていました。
長谷工は設計が物件ごとではなく型が決まって不動産会社に提案しているので、設計費を安く済ますことができます。
その変わり、オリジナリティーはない、全体的に高級感に欠けるように思えます。
駅までの距離、間取り、資産性など気にせず安く阿倍野区に住みたいという方は、時間をかければ安く買えると思います。

[648: 匿名さん]

この調子ですと引き渡し後相当長い間モデルルーム展示中のたくさんののぼりを上げることになるでしょうね。

[649: 匿名さん]

竣工後は、モデルルームが棟内数戸になり
『モデルルーム使用に付き特別価格で販売』
と、大幅割引が行われます

場合により、『家具付き』とか『照明インテリア付き』とか唆る甘い言葉での実質値引き販売になるのが長谷工

[650: 物件比較中さん]

別にココじゃなくても、又阪南町に二つほどマンション建設予定ですね！
そっちに期待です！ココは全くそそらない(◎-◎;)

[651: 匿名さん]

確かに・・318戸のうち引き渡し時何戸うれるか？？あき一杯のマンションに引越しだけは避けたいですよね。まあ1年目はデベが修繕積立など負担するでしょうが2年目以降からはすべて住民負担。ましてや将来コスト増まちがいなしの」立体駐車場・・まあそれを理由に残室大幅値引きとなるんでしょう・・どちらになっても気分悪そう・・

[652: 匿名さん]

他の阪南町の新築予定マンションも動き始めましたねー。
レ ジェイド西田辺は駅近ですが、かなり間口は狭そう。しかも大通り沿い、ということもあり騒音や車の排気が気になります。この敷地だともちろん機械式駐車場だし。戸数からして管理費は間違いなくブランズより高いんじゃないかな。
阿倍野エアーは更地のまま、工事は進んでないようですね。周辺住民との折り合いもふくめ、前の道路が狭いということが難点ですが、文句無しのいい立地条件。
どちらにしても、比較的お高い設定からのスタートでしょうし、情報不足でまだなんとも言えませんね。
お子さんがいらっしゃるご家庭ならばブランズは現段階では丁度いい環境だと思います。
小、中学校がこんなにも通学しやすく評判も良い方だし。そこそこ交通も便利ですからね。
今後の金利上昇傾向や建築費用の高騰を踏まえると結果的に無難な物件となるんじないかな。

[653: 物件比較中さん]

HPの契約者の声の”最新の声”・・がここ1か月更新されてないのも気になるな~しかもほとんどの契約者が地縁のある方ばかり。実家が近い人・・生まれ育った人・・でようやく100戸そこそこはうまったんでしょう。あと200戸はなかなか・・・

[654: 物件比較中さん]

652さん・・管理費は全戸完売してからでないと比較になりませんよ・・

[655: 匿名さん]

確かに管理費は全戸埋まってこそ、ですからね。
けれども東急は値引きしてでもおおむね売却するだろうしそこは問題ないかもしれません。
西田辺駅前第4期分譲開始の広告がGW前に入ってきましたが、実際の現在売れ行きはどうなんでしょうか。
私が知る限りは確か130戸近く売却成立してました。
最近モデルルーム行かれた方のご意見を聞きたいです。

[656: 物件比較中さん]

まあ６５３さんの通り地縁のあるご家族が子育てに・・はいいですかね。ただいまだ130戸とは1か月前情報で100戸そこそこと聞きましたからあれだけCM入れても全く効果なしってことですかね。残り190戸は相当値引きが期待されますね・・多少高くても同じ機械式ならほかの駅近物件の方が将来の資産性もあるんで金利が低いうちの今ならそちらの方がと検討中です。

[657: 物件比較中さん]

レジェイド西田辺は駐車場平面式とありますね。西田辺駅4分で平面・・高いかな？どなたか大阪市内は立体が当たり前とおっしゃってましたが結構平面式があるんですね！

[658: 物件比較中さん]

この空き具合で修繕を迎えるとしたら、管理費とかどれくらいになるんだろうか・・

[659: 匿名さん]

最初の大規模修繕は早くても10数年後でしょうから、その時までには何とかなってると思いますけどね・・・
竣工時、全体の３％程度の売れ残りなら個別に値下げ交渉をして何とか１～２年で売り切りますが、
万一にも10％も残ってしまうと、入居後１年くらいで住民に説明会を開き
「管理費を値上げするよりは良いのですから、売れ残り住戸を値引きさせてください」と、デベに説得されるパターン。

今購入を検討している人は、本当にこの物件がベストか・・・そう思えた人だけ買うべきかと。

[660: 物件比較中さん]

確かに・・・管理費上がるといえば納得せざるを得ないですね。ただ現状180戸残を値引きなしで残り１０％（３０戸）まで行くでしょうか？？とても不安です。駅近の阿倍野エアー、レジェイド西田辺とも余分なキッズルームややｺﾝｼｪﾙｼﾞｭもなし、平面駐車場みたいですから管理費も将来的にはここより低いかも・・