ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)　http://www.livable.co.jp/

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通
大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
敷地面積　8672.93m2
建築延床面積　25825.84m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
分譲後の権利形態　敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有

備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料：未定
●バイク置場／39台　月額使用料：未定
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）　月額使用料：未定

販売スケジュール　平成26年7月下旬販売開始予定
モデルルーム公開日　平成26年5月下旬モデルルーム公開予定

ブランズ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
西田辺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%94%B0%E8%BE%BA
北畠
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%8C%97%E7%95%A0
阿倍野区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%98%BF%E5%80%8D%E9%87%8E%E5%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1244&cid_...

[601: 匿名さん]

第1期分譲？？いつのお話ですか？普通1期終わったら２期、３期となりますが見る限りこの物件、１期完売とはHPでは見たことなくだいぶ以前から先行順になってます。ようやくいい物件１００戸売れ残り２００戸がほんとうに９月までに完売するなら値下げも可能性ありますね。

[602: 物件比較中さん]

昨年から大阪市内のマンションの資料を取り寄せていますが、今年に入って竣工予定のマンションの価格帯を調べると確定ではないにしろ全体的に相場が上がってるのかな、という印象を受けました。部屋によってはまだこちらの物件は安い方ではないかと思うようになりましたね。
他物件で値下げ提案をはじめたところもあるようですが
元が高額なので売れていないようです。
こちらの物件も値引き交渉があったとしても最初から大幅値引きは期待出来ないのではないでしょうか？

[603: 匿名さん]

アベノミクスで株価だけは上がってお金持ちは潤っているので逆に高級で高い物件は値下げ無しでも売れると思います。
大阪市内の他物件がここより高い物件ばかり・・なんですか？逆にいえばそんな状況で300戸のうちいまだ100戸そこそこということは相当この物件の人気がないということですね。

[604: 物件比較中さん]

>>603
602です。
誤解が生じる書き方をしてすみません。
あくまで、私のチョイスで資料取り寄せているだけでした。
確かに地域を外せば安い物件もあります。

[605: 匿名さん]

604さん、同条件で・・ということですね。けど４０００万が５０００万になってもそこら辺の顧客はあまり変わらないとおもいますね。３０００万位が４０００万になると賃貸で我慢・・となるような気がします。ちょうどこの物件はそこらへんの顧客層相手と思うのでしんどいかな？と思うのです。

[606: 匿名さん]

新築とはゆえURと見紛う外観と、駅からの遠さを考えると、4000万〜5000万出せる層はこちらを選ばないでしょうね。

夫婦共稼ぎで頑張って3000万ローンを35年で返済する層には可能なら欲しい物件だと思いますね。

4〜5000万の予算が有れば賛否両論好みは分かれると思いますが、もう少し市内中心地のタワーマンションが買えますよね。

[607: 匿名さん]

６０６さん・・全く同感。同じ東急でも市内のタワーは高いのに完売してますね。ここはファミリー層で3000万円台なら・・て物件です。何回も出てますがとなりのURが自走式立体駐車場ですからね・・

[608: 匿名さん]

『見学記』今頃ですが、、
初めて気付いて見させていただきました。
モニター契約か何かの方でしょうか？？
あまり良い評価がない中、物件のおすすめ情報など載せてくださってて好印象でした。現地を良く知らない者にとっては、こういう情報はありがたいです。
あとはもっと前向きな売れ行き情報があれば安心して検討枠に入れられるのですがね。

[609: 物件比較中さん]

見学記・・ありがとうございます。初めて具体的な金額見ましたが・・この内容で駅距離あり、立体駐車場、UR風外観ではやはり高すぎますね。MR大盛況で300戸中今現在100戸程度とはよっぽど成約率が低いんでしょうね。

[610: 匿名さん]

機械式駐車場、もう設置してますね。
しかも、URの自走式駐車場の隣に並ぶ形で。
これではどちらが分譲マンションだか…

[611: マンション投資家さん]

立体駐車場は絶対金食い虫・・維持費がばかになりません。絶対手を出しません。

[612: 物件比較中さん]

契約者の声みるとほとんどが実家が近いとか地元とかここに縁のある方ですね。そうであるなら納得です。たしょうの不便は我慢できるでしょう。それにしてもハルカスはできたものの阿倍野筋は阪堺線がど真ん中を占めていてぱっとしませんね～しょせん阿倍野ですかね・・・

[613: 物件比較中さん]

http://www.chalier.jp/a56/
西田辺まで６分全車平面駐車場ですね・・

[614: 購入検討中さん]

>>613
平面はいいですねー
ただ、阿倍野区のマンション業者の話では価格は高くなるみたいです。

[615: 契約済みさん]

>>613さん
今日広告が出て、こっちの方が…と思いました（笑）
でも、価格はこちらより高くなるでしょうから、そこが検討中の方々には悩むところになるでしょう…
何に主眼を置くかですね。

[616: ご近所の奥さま]

坪単価は170万〜180万ぐらいと聞きましたので、72平米程度が3700万前後かなと予想しています。
その値段なら西田辺は便利ですが文の里エリアも考えれますね。
ブランズはブランズにしかないいいとこもあると思います。
子育てを考えれば間違いなくいい住環境です、
値段、教育、規模、駅距離、間取り、資産性など主眼におくものは人それぞれです。この中で絶対的に必要なもの、また譲れないものを決め、妥協部分を決めていければ納得いくマンション購入になると思いますよ。

[617: 匿名さん]

プレザンスロジェが約3500万からでしたし、それ以上でしょうね
それにしてもマンション建ち過ぎ。朝の通勤ラッシュやら駅駐輪場事情、小学校とか大変ですね

[618: 物件比較中さん]

613さんのおっしゃる物件は確かにお高いようですね。
広告が出ている、ということは近隣住民の反対運動の収束目処がついたのでしょうか、、、

機械式駐車場について批判の声が多いようですが、最近の新しい分譲マンションではほとんどが機械式じゃないですか⁈
少なくとも、私が今まで見て来た大阪市内の5物件は全て機械式導入でした。
全面平面駐車場なのは珍しいくらいです。

[619: 物件比較中さん]

618さん、いや探せばありますよ。ここの近所のプラウド播磨町なんか150戸で自走式立体＋1階は電気自動車充電対応です。まあ4000万ブランズでだすならこちらですかね・・後は近辺の道が狭いかも？と心配してます。

[620: 匿名さん]

少し東ですがシャリエ平野、シャリエ平野WESTも平面駐車場ですね。

[621: 物件比較中さん]

見学記によると3LDK　76.08㎡　214号(2階)：3778万ということは、このシャリエが3700万～とするとそんなにかわりませんかね？

[622: 匿名さん]

同じ広さが同じ価格とは限らないと思いますよ。
70以上だともっとするんじゃないですか。

[623: 物件比較中さん]

622さん・・いやブランズは１階はパーキング庭付きみたいなので２階がいちばんやすいのかな？と南向き２階は約３８００万、比較して今回の全戸南向き平面駐車場のシャリエが３７００万～とどなたかが書いていたのでほぼ一緒かな？と・・

[624: 物件比較中さん]

〉619さん
プラウド播磨町は現在売り物件はないですよね？
残念ながら比較検討に入れる事は出来ないかと思います。

シャリエ平野は同じファミリータイプの分譲マンションでこちらもかなり空きがあるみたいですね。

阿倍野区と平野区では地域柄も教育環境も異なると思いますが、、、
地域柄や学区にこだわらなければ駐車場が平面だしここも生活し易くて良いと思います。
ただ同じように駅から離れてますがシャリエは谷町線ですがブランズは御堂筋線利用です。さらに比較的良い学区、落ち着いた住環境にある、ということは確かなので、上記物件と一緒かと考えるのは少し疑問もあります。

[625: 匿名さん]

同じ機械式でも造りによってグレードは変わります。
躯体内（マンションの建物内）にあるもの＞地下式（上段が地上にあり、地下に機械が埋まっている）＞敷地に機械式立体駐車場がむき出しのもの。

ここの機械式駐車場はまさに一番見栄えも悪く、ランニングコストがかかりますね。
それでいながら建設費用は最も安くあげているわけです。

[626: 物件比較中さん]

624さん・・言葉足らずですみません。こちらのほうが・・というのは今回発表になったシャリエザ阿倍野エアーのほうが・・ということでプラウドということではありません。プラウドはじめシャリエなど探せば案外平面も需要があると思ったデベはあるということです。

[627: 匿名さん]

大型スーパーなどでよく見られる4〜5階建ての自走式で立体駐車場なら、まだ雨天の時でも屋上以外は乗り降りし易いと思います。

子育て時期は車が頼りになりますが、車の出し入れ（昇降）チャイルドシートの着脱、荷物の出し入れ等々考えると駐車場がネックですね。

観覧車みたいな作りのタワー駐車場よりは、待ち時間が少なくてマシかもしれないと思います。

[628: 物件比較中さん]

現地を見てみるとＵＲの自走式駐車場の隣に機械式駐車場が並んで設置されています。
利便性、耐久性、どちらも問題ありなのが一目瞭然ですよ。
もちろん将来的なコストも不安です。
これで契約率が低かったらと思うと、リスク満載です。

[629: 物件比較中さん]

624さん・・御堂筋、谷町の違いはひとそれぞれ・・その違いより平面、立体の違いのほうが大きいかも？ですね。
まあだから東レは同じシャリエを西田辺６分で平面で持ってきたのでしょう。今はアベノミクスで潤った金持ちは即金で買うらしいですから５０戸など多少高くても完売するでしょう・・

[630: 匿名さん]

知り合いの駐車場経営の方によるとチェーン交換など相当な出費とかで泣いておられます。契約数がすくなくなると１戸当たりのコストが大きく大変・・かりに埋まったとしたら雨の日など車で出かけるのにずぶぬれ１５分なんてことも考えれますね。

[631: 匿名さん]

教えてください。

私は車に乗らないので深く考えていませんでしたが、上記の方々がおっしゃってるチェーンの交換費を含むメンテナンス費用は、住民全世帯が負担するのでしょうか？

別枠で、月々の駐車料金の総額からメンテナンスが行われるのでしょうか？

マンション購入経験が無く、極めて初歩的な質問ですみません。

[632: 物件比較中さん]

マンション３件目の購入を検討中の者です。

通常の新築だと、デベの子会社が最初から選択の余地なく管理会社になります。
その場合、駐車場のメンテナンス費用も全住民が積立る修繕積立金をもとに予算を組みます。
ですから車を所有するしないに関わらず、マンションの共有資産として駐車場の維持管理を担わねばなりません。

平面駐車場と機械式立体駐車場では、ランニングコストに大きな違いが生じるのは自明の理です。
出来れば機械式立体、しかも鉄骨が地上剥き出しのタイプを避けたいと思うのは当然だと思います。

[633: 物件比較中さん]

632さんに全く同意。ここの駐車場は建設コストは安いですが維持費は高くつくように思います。近辺の機械式立体のあるマンションで維持費がかかりすぎるので放置、近くの月極を借りるほうが安い・・という現状もあります。とくに３００戸のうち１００戸そこそこの成約・・・単純に考えて予定の３倍の維持コストがのしかかってくることになりますね。まあひきわたしまでにはある程度値下げしてでも売れているでしょうが…

[634: 匿名さん]

>>632 >>633
631です。
早速教えて頂きありがとうございました。

購入時にかかる修繕積立一時金は、漠然と自分に関係ない（使用していない）部分に使われるとは認識していましたが、将来にわたり払う管理費にも影響するなら車を持たない我が家にとっても大きな問題点ですね。

値引き交渉が成功された方の書き込みが有れば参考にしたいですが、なかなかその様な情報は表に出ないものなのでしょうね。

[635: 物件比較中さん]

2年前に仕事で西田辺に越してきました。そろそろマンション購入を真剣に考えています。実際に住んでみて子供の教育環境も生活環境も充実しているので、買うならこの辺り、と決めていますが我が家も車を持たないので駐車場の管理費等が無駄に思えてしまいます。
阿倍野エアーが出てからは正直迷ってます。
まあ、、阿倍野エアーの資料取り寄せの際、アンケートで希望価格が3600万〜しかなかったので半ば諦めてますが、、
とりあえず阿倍野エアーのモデルも楽しみですね。

[636: 匿名さん]

>>635さん

3600万以上とは...。ここ数年でだいぶ高くなりましたね。ま、同じ無理をするならば、この地域は戸建のほうがよいかもね？

[637: 匿名さん]

そうですね・・戸建てはもう少ししますが結構あるかも。修繕積立金は戸建てにはありませんからね・・

[638: 匿名さん]

HPの契約者の声・・最新がここ何週間も更新されないのも気になります。相かわらず半分程度なのか？？

[639: 匿名さん]

修繕積立金ですが、戸建は各自で貯めておかなければなりません。
規模によりますが、外壁など15年程度でメンテナンスが必要ですので月に２万近くは貯めておかなければなりません。
管理費もですが、駐車場代は戸建と比べては負担があります。
しかし、セコムなどに入ると戸建で最低プランで5000円〜、ネットを繋ぐのも5000円程度と考えると駐車料金を除くとセキュリティの精度や、管理人による清掃業務も含めたら戸建とも変わりもない、もしくは心地よく暮らしをできるかもしれません。
こればっかりはそれぞれの考え方ですね。戸建でも自己管理ができる方は、綺麗な家をずっと維持できると思います

[640: 匿名さん]

６３９さん・・その通り。最近はやりのソーラー発電？エコジョーズ？なるもので新築した友人によると年間の光熱費が１万そこそこですむとか言ってました。それなりの投資が必要ですが電気ガス代が年間１万円なんて十分投資価値あると思いました。まあ将来買い取り価格が下がる可能性はありますが・・・

[641: 匿名さん]

戸建とは感覚的に違う土俵なので比較対象にはなりませんね

マンションに住む（買う）からのスタートで考えると、住環境、設備も大事ですが、リセールバリューも視野に入れて購入物件を選ばないと、売りたくても売れなくて次のステップに進めず老朽マンションに縛られるのも困りものだと思います
リセールする時の大きなポイントは、駅からの距離と、第一次大規模修繕が赤字無く無事執り行われたか？
ではないでしょうか？

[642: 物件比較中さん]

この辺りはどんどん古い家が取り壊されて土地が売りに出されてますね。
四千万円程出せば4ヶ月で新築マイホームが建ってしまいます。
ただ、大阪は基本密集なので毎日部屋の窓からお向かいさんやお隣さんの壁や窓を間近で見て暮らすことがほとんどでしょう。
戸建てにしても希望にかなう土地を探すのは難しいですね。

私は実家が戸建てです。築25年で外壁や玄関のドア、階段などの修繕に数百万はかかりました。まだ、数年後には屋根の張り替えもしなければなりません。
戸建てでも確実に修繕費用の貯蓄はしておかないと。
本当に人それぞれですが、個人的には戸建て派です。
でも新居を大阪で探している中、大阪に住むならマンションは快適で良いと考えが変わりました。

[643: 不動産業者さん]

資金に余裕があれば、阿倍野区での戸建を選択肢に入れていくべきです。
でも、４０００万以内の建売戸建にはよく見て購入したほうがよいですよ。
設備や広さを見ればよく感じますが構造が戸建では重要です。断熱や構造部分は見えません。
リセールと考えるとマンションのほうが有利です。
まず駅近は特に大阪市内では重要になりますね、皆さん利便性を求めて大阪市に住まいを探しますので。
ここのブランズでは、広い間取や庭付が希少ですね。だから広め間取りが売れているのかもしれないです。
通常のサイズや駅近の類似物件が多数あります。
ただ、北畠のAPAマンションのように特長ある物件でも高めの値段設定だと売れにくいのも現状です。
どっちつかずの答えになりましたが、参考になればと思います。

[644: 匿名さん]

駅距離といっても、戸建ての玄関をでての駅までの距離と時間と、マンションのエレベーターを降りて敷地から出て駅までの距離や時間を比較すると...。

マンションは、駅距離5〜10分に抑えておかないと、戸建ての駅距離15分とも勝負にならないかな？

[645: 匿名さん]

戸建の駅距離はあまり関係ないと思います。マンションは売却時に駅距離が左右されますが、戸建の売却はマンションと比べハードルが高いですよ。土地に値段はついても建物にはほぼつかないと思ってもいいぐらい。
戸建の場合は、ずっと住み続ける気持ちでないと損しますよ

[646: 匿名さん]

将来売らなくて賃貸に出す場合を想定しても駅近くがキーワードになるでしょう

これだけ毎年あちらこちらにマンションが乱立する現状からして先を見据えて購入検討したいですね

私は来年の春あたりには1000万程度の値引き交渉は十分可能だと考えてます
当然出遅れ組ですから間取りも向きも選べないですが、今の時期でも長谷工得意の田の字間取りしか残ってませんからね

[647: 匿名さん]

どのぐらいの値下げになるかを分かりませんが、１割、２割は値引きしないとしんどいでしょう。
ジオ帝塚山は完成後２年で５００万値下げで売っていました。
長谷工は設計が物件ごとではなく型が決まって不動産会社に提案しているので、設計費を安く済ますことができます。
その変わり、オリジナリティーはない、全体的に高級感に欠けるように思えます。
駅までの距離、間取り、資産性など気にせず安く阿倍野区に住みたいという方は、時間をかければ安く買えると思います。

[648: 匿名さん]

この調子ですと引き渡し後相当長い間モデルルーム展示中のたくさんののぼりを上げることになるでしょうね。

[649: 匿名さん]

竣工後は、モデルルームが棟内数戸になり
『モデルルーム使用に付き特別価格で販売』
と、大幅割引が行われます

場合により、『家具付き』とか『照明インテリア付き』とか唆る甘い言葉での実質値引き販売になるのが長谷工

[650: 物件比較中さん]

別にココじゃなくても、又阪南町に二つほどマンション建設予定ですね！
そっちに期待です！ココは全くそそらない(◎-◎;)